Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

VAY TIỀN MUA NHÀ (Phần tiếp theo)

Mua nhà trả góp không dễ
Hướng đến số lượng lớn khách hàng có nhu cầu thực sự, các dự án nhà trả góp ngày một nhiều, nhưng không vì thế cơ hội mở ra tương tự cho người mua.
Mua nhà trả góp: Đừng vội "nhắm mắt đưa chân"
Đừng vội vàng đưa ra quyết định khi thấy những dòng thông tin tương tự thế này: "Bán trả góp căn hộ trong 5 năm với lãi suất 12%. Cụ thể, đối với dạng căn hộ 121m2, khi mua khách chỉ cần đặt cọc 30% (đợt 1 đóng 20%, đợt 2 đóng 10%), 70% còn lại sẽ được trả dần trong vòng 60 tháng với lãi suất 1%/tháng, dư nợ giảm dần…"
Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?
Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang trong giai đoạn giảm mạnh, rất thuận lợi cho người vay. Với những thuận lợi như thế, người dân nên mua nhà để ở hay tiếp tục đi thuê?


Mua nhà trả góp không dễ
Hướng đến số lượng lớn khách hàng có nhu cầu thực sự, các dự án nhà trả góp ngày một nhiều, nhưng không vì thế cơ hội mở ra tương tự cho người mua.
Thông tin từ phía các công ty môi giới nhà đất cho biết, từ đầu năm 2009 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là đối với loại hình dịch vụ nhà, đất, căn hộ trả góp đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

Nhiều hàng, nhiều ưu đãi mới…

Gần như cùng khoảng thời gian, hàng loạt các công ty tung sản phẩm nhà, căn hộ trả góp của mình ra bán. Dĩ nhiên để kéo khách hàng về phía mình, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng liên tục tung ra những chiêu thức kinh doanh trong hoạt động bán nhà trả góp như hỗ trợ lãi suất, hạ giá thành…
Gánh nặng lãi suất ngân hàng trong nhiều năm vẫn là lý do chính khiến người mua ngần ngại mua nhà trả góp.
Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Intresco - chủ đầu tư Dự án Khu căn hộ Cao cấp An Khang (Quận 2, TP.HCM) áp dụng chiến lược hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ trong thời hạn 15 năm với lãi suất 0%, giải ngân trong vòng 12 giờ, đồng thời khuyến mãi toàn bộ trang thiết bị nội thất cao cấp…

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse) đang áp dụng chiến dịch ưu đãi giảm 10% giá bán đã công bố đối với dự án TDH Trường Thọ - Quận Thủ Đức với tiến trình thanh toán được chia làm 6 đợt trong vòng 15 tháng nhằm tạo sự chủ động hơn cho khách hàng.

Thêm vào đó, ngày càng có nhiều công ty đưa ra thị trường những dự án nhà giá rẻ dành cho những đối tượng có thu nhập thấp hoặc dưới mức trung bình như Tổng Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành…
Từ phía các ngân hàng cũng có những chính sách cho vay với mức lãi suất hấp dẫn được hạ thấp nhiều (khoảng 11%/năm thay vì 21%/năm - 2008) và thời hạn cho vay kéo dài hơn hoặc cho vay mua nhà kèm theo dịch vụ bảo hiểm nhà hoặc bảo hiểm nhân thọ để thu hút những khách hàng có nhu cầu mua nhà, nền đất, căn hộ…

Chẳng hạn như, khách hàng đến vay mua nhà tại ABBANK có thể được đáp ứng tới 90% nhu cầu vốn (với điều kiện có tài sản thế chấp khác), thay vì 70% nhu cầu như trước đây (với điều kiện thế chấp chính căn hộ cần mua)… Tại Ngân hàng Đông Nam Á, khách hàng có thể vay không cần tài sản đảm bảo từ 300 - 500 triệu đồng để mua nhà, xây dựng sửa chữa nhà...

Mua được vẫn gian nan

Theo đánh giá của các chuyên gia, động thái này của các ngân hàng xét trong bối cảnh hiện nay là khá tích cực. Tuy nhiên, điều khiến cho các “thượng đế” khó lòng đạt được mong muốn sở hữu một căn hộ chính là gánh nặng lãi suất trong nhiều năm.

Có một thực tế tồn tại lâu nay là cả ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đều tự ấn định thời hạn cho vay vốn mua nhà và thời hạn trả góp. Thêm vào đó, điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ… của các ngân hàng vẫn rất khắt khe và không phải đối tượng nào cũng thỏa mãn tất cả các điều kiện ngân hàng đưa ra.

Đa số các ngân hàng đều nhắm tới những đối tượng khách hàng có nhu cầu thật sự, có thu nhập cao và ổn định, có tài sản thế chấp hoặc có tài sản bảo lãnh của người thân… đủ để thanh toán nợ gốc và lãi hàng tháng...

Ngoài vấn đề về thủ tục, thu nhập của người dân cũng là một trở ngại. Đa số người dân Việt Nam có thu nhập quá thấp so với giá rao bán của nhà, nền đất, căn hộ hiện nay trên thị trường. Ví dụ như tại Eximbank, khách hàng muốn vay 1,5 tỷ đồng thì mức trả cả gốc và lãi một tháng khoảng 30 triệu đồng.

Như vậy, buộc khách hàng phải chứng minh mức thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng. Còn vay 300 - 400 triệu đồng, thu nhập phải ở mức 25 - 40 triệu đồng/tháng.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường thực sự có sức hút và giảm thiếu gánh nặng cho khách hàng thì các doanh nghiệp nên có những biện pháp tích cực như nâng cao công tác nghiên cứu thị trường để lựa chọn thị trường mục tiêu và loại hình dự án nhà ở phù hợp.

Tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp chạy theo tâm lý “bầy đàn” và cùng đi vào một phân khúc thị trường gây nên tình trạng thừa cung ở một phân khúc đó.

Giảm bớt chi phí đầu vào cho các dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở giá rẻ bằng cách chọn vật liệu xây dựng tốt, an toàn nhưng rẻ (ví dụ công nghệ 3D…) hoặc áp dụng phương pháp xây dựng hiện đại để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án và sớm đưa sản phẩm ra thị trường với giá hợp lý. Liên kết với các ngân hàng để người mua nhà có thể vay vốn ngân hàng với thời hạn trả góp trong 15 - 20 năm.

Đặc biệt đối với người có thu nhập thấp, ngoài việc liên kết chặt chẽ với ngân hàng, doanh nghiệp nên xem xét xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng…

Cẩn trọng vẫn hơn

Do hiện nay tình trạng mua bán nhà trả góp vẫn ở dạng hợp đồng hứa mua hứa bán, hoặc góp vốn chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro về mặt pháp lý là cao mà bất lợi chủ yếu nghiêng nhiều về phía khách hàng, đặc biệt là với những người mua nhà trả góp hình thành trong tương lai thường gặp nhiều rủi ro hơn so với nhà hiện hữu.

Nhiều khách hàng cho biết hiện nay có tình trạng chủ đầu tư nhận tiền nhưng tiến độ triển khai dự án chậm dẫn đến việc giao nhà chậm. Thêm vào đó, thu nhập của người mua nhà sau khi trả tiền hàng tháng thường còn dư rất ít do đó họ sẽ khó khăn trong việc dành dụm tiền cho các chi tiêu sinh hoạt hàng ngày. Thời gian trả góp quá ngắn (thường là 10 - 15 năm) nên số tiền trả mỗi tháng lớn.

TS Đỗ Thị Loan (Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP.HCM) cho rằng, mặc dù đã có một số công cụ pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, xong đây là quan hệ dân sự, do các bên tự thỏa thuận, Nhà nước không can thiệp sâu.

Vì vậy, để tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi mua nhà trả góp, ngoài việc cân nhắc thật kỹ về vấn đề tài chính của mình thì người mua cần lưu ý chọn doanh nghiệp có uy tín trong ngành bất động sản thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới có uy tín để được hướng dẫn, hỗ trợ trong việc chọn lựa nhà, nền đất hoặc căn hộ cần mua.

Khách hàng nên nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt chẽ về các điều khoản trong nội dung hợp đồng mua bán nhà trả góp. Đồng thời, trong hợp đồng mua bán khách hàng cũng phải xác định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong dự án; các loại và mức phí sẽ được áp dụng sau khi bàn giao căn hộ; xem xét kỹ những nội dung về phương thức, hình thức thanh toán và mức lãi suất của ngân hàng khi mua nhà trả góp; có bản phụ lục hợp đồng về tên nhãn hiệu các loại vật liệu được sử dụng cho ngôi nhà, căn hộ.
Theo Doanh Nhân


Mua nhà trả góp: Đừng vội "nhắm mắt đưa chân"

Đừng vội vàng đưa ra quyết định khi thấy những dòng thông tin tương tự thế này: "Bán trả góp căn hộ trong 5 năm với lãi suất 12%. Cụ thể, đối với dạng căn hộ 121m2, khi mua khách chỉ cần đặt cọc 30% (đợt 1 đóng 20%, đợt 2 đóng 10%), 70% còn lại sẽ được trả dần trong vòng 60 tháng với lãi suất 1%/tháng, dư nợ giảm dần…"
Những lời rao quảng cáo bán căn hộ theo hình thức “lạ”, khá hấp dẫn như trên đã xuất hiện ngày càng nhiều trong bối cảnh thị trường trầm lắng…


Dồi dào nguồn cung

Chương trình này của Lê Thành được áp dụng từ ngày 15.7.2011. Những căn hộ với diện tích còn lại chỉ khác là trong đợt thanh toán thứ 3, 70% giá trị căn hộ còn lại sẽ được trả chậm trong 50 tháng chứ không phải 60 tháng như căn hộ dạng 121m2.

Tương tự, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư Khang Gia (đường Quang Trung, quận Gò Vấp) cũng vừa đưa ra chương trình khuyến mãi bán nhà trả góp hấp dẫn như: lãi suất thấp 0,25%/tháng, được trả góp trong mười năm không phải chứng minh thu nhập. Nhận nhà mới 100% ở ngay. Diện tích căn hộ từ 62m2 đến 73,5m2 với: một phòng khách, hai phòng ngủ, hai bancông, hai WC… Chỉ cần thanh toán trước từ 300 – 700 triệu đồng là được giao chìa khoá ngay. Giá bán 12 triệu đồng/m2.

Mỗi tháng trả 1m2, đây là phương thức được công ty xây dựng và phát triển nhà Thành Trường Lộc áp dụng với dự án chung cư 4S2 Riverside Linh Đông trên đường số 30 thuộc phường Linh Đông, quận Thủ Đức, Tp.HCM. Dự án gồm bốn khối nhà cao từ 15 – 21 tầng với quy mô gần 1.200 căn hộ có diện tích từ 55 – 77m2. Chủ đầu tư đang chào bán căn hộ với giá từ 14,5 triệu đồng/m2, khoảng từ 1,1 – 1,5 tỉ đồng/căn. Trong số các phương thức thanh toán, công ty này đã đưa ra chương trình trả góp mỗi tháng 1m2 giá trị nhà. Theo đó, người mua sẽ thanh toán 20% giá trị nhà để ký hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư. Sau đó sẽ thanh toán mỗi tháng 1m2 giá trị nhà trong sáu năm, tức 72 tháng. Người mua sẽ nhận nhà khi đã thanh toán 75% giá trị căn hộ, phần còn lại có thể vay ngân hàng.

Theo thông tin từ công ty, thì đợt bán hàng này sẽ nhắm vào đối tượng người có nhu cầu mua nhà ở thực sự, vì phương thức này ràng buộc người mua không được quyền sang nhượng lại căn hộ trong quá trình trả góp. Trong trường hợp muốn sang nhượng, người mua phải thanh toán xong 95% giá trị căn hộ.

Ở một dự án khác, công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Bình chia nhỏ số tiền thanh toán cho khách hàng mua nhà dự án căn hộ Tân Mai tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, Tp.HCM. Hồi cuối tháng 7 vừa qua, công ty này chào bán 82 căn trong số 752 căn hộ của dự án với phương thức người mua sẽ thanh toán 50% giá trị căn hộ để nhận nhà. Số tiền 50% còn lại sẽ trả chậm cho chủ đầu tư không tính lãi suất trong 36 tháng. Chẳng hạn như với căn hộ 47m2 có giá trị khoảng 600 triệu đồng, người mua sẽ thanh toán trước 300 triệu đồng. Phần còn lại sẽ trả mỗi chín tháng một lần cho đến hết.

Cũng với phương thức này, công ty phát triển bất động sản Phát Đạt đang thử sức mua của thị trường với chương trình chia nhỏ số tiền thanh toán căn hộ theo thu nhập của người mua căn hộ dự án The EverRich 2 tại quận 7, Tp.HCM. Theo đó, phương thức thanh toán của dự án sẽ được chia thành 48 đợt trong vòng bốn năm, với số tiền thanh toán cho chủ đầu tư hàng tháng khoảng 40 triệu đồng.

Theo công ty Phát Đạt thì thị trường căn hộ đang có lợi cho người mua, nhưng phương thức đóng tiền theo đợt cũ chưa thật sự tạo điều kiện thuận lợi cho người mua. Do vậy, phương thức thanh toán mới này sẽ giúp khách hàng giảm thiểu áp lực về tài chính, lãi vay ngân hàng khi mua nhà trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay.


Mòn mỏi chờ khách…

Chính sách bán nhà hấp dẫn như vậy, tuy nhiên, theo một giám đốc doanh nghiệp bất động sản, trong trình trạng thị trường nhà đất hiện nay thì tìm được khách cũng rất khó khăn. Ngoài nguyên nhân từ phía lãi suất thì còn những nguyên nhân đến từ độ an toàn của các hợp đồng mua trả góp hiện nay. Ông phân tích: “Các chủ đầu tư ngại tham gia nhà ở bán trả góp và cho thuê vì chưa có chế tài để thực hiện việc bán trả góp và cho thuê khi số đông người thu nhập thấp hiện không đủ sức chi trả liên tục và khả năng chây ì cao”.

Do vậy, hiện nay nhiều công ty bất động sản đang mạnh dạn tìm phương thức và quy chế mới như: nếu người mua nhà không tiếp tục trả tiền trả góp sáu tháng liên tục, công ty sẽ thu hồi lại nhà. Tuy nhiên, phương thức này rất khó thực hiện bởi vì hợp đồng bán nhà là hợp đồng dân sự, trong khi bộ luật Dân sự lại chưa hề có điều khoản quy định về việc này, nếu đưa ra toà công ty cũng sẽ thua.

Trao đổi với KT&ĐS, luật sư Nguyễn Văn Quynh, đoàn Luật sư Hà Nội phân tích, do hiện nay tình trạng mua bán nhà trả góp vẫn ở dạng hợp đồng hứa mua hứa bán, hoặc góp vốn chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thoả thuận nên rủi ro về mặt pháp lý cao mà bất lợi chủ yếu nghiêng nhiều về phía khách hàng, đặc biệt là với những người mua nhà trả góp hình thành trong tương lai thường gặp nhiều rủi ro hơn so với nhà hiện hữu. Nhiều khách hàng cho biết, hiện nay có tình trạng chủ đầu tư nhận tiền nhưng tiến độ triển khai dự án chậm dẫn đến việc giao nhà chậm. Tương tự, TS Đỗ Thị Loan, tổng thư ký hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng đã nhiều lần phân tích trên các phương tiện truyền thông để cung cấp thông tin cho khách hàng về việc mua nhà trả góp. Bà Loan cho rằng, mặc dù đã có một số công cụ pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, xong đây là quan hệ dân sự, do các bên tự thoả thuận, Nhà nước không can thiệp sâu. Do vậy, theo bà Loan, để tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi mua nhà trả góp, ngoài việc cân nhắc kỹ về tài chính của mình thì người mua cần lưu ý chọn doanh nghiệp có uy tín thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới có uy tín để được hướng dẫn, hỗ trợ.

Khách hàng nên nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà trả góp. Đồng thời, khách hàng cũng phải xác định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong dự án; các loại và mức phí sẽ được áp dụng sau khi bàn giao căn hộ; xem xét phương thức, hình thức thanh toán và mức lãi suất của ngân hàng; có bản phụ lục hợp đồng về tên nhãn hiệu các loại vật liệu được sử dụng cho ngôi nhà, căn hộ.
(Theo SGTT)


Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?
Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đang trong giai đoạn giảm mạnh, rất thuận lợi cho người vay. Với những thuận lợi như thế, người dân nên mua nhà để ở hay tiếp tục đi thuê?
15 năm trước, gia đình chị Nga - anh Chương thuê 1 căn phòng trọ rộng tầm 18m2 ở đường Phan Văn Hân, quận Bình Thạnh, Tp.HCM với giá thuê chỉ có 600.000 đồng, thời điểm đó giá vàng chưa đến 500.000 đồng/chỉ. Sau 15 năm, giá thuê căn phòng trọ này đã tăng lên mức 3 triệu đồng/tháng, gấp 5 lần so với giá ban đầu. Tuy gia đình chị đủ khả năng để mua căn hộ, hoặc đất nền vùng ven nhưng vợ chồng chị Nga muốn để dành thêm tiền mua một căn nhà tốt hơn. Vì thế nên tuy có nhiều bất tiện nhưng gia đình chị vẫn chấp nhận ở nhà thuê.
Bài toán mua nhà hay thuê nhà cần được tính toán kỹ càng
Trường hợp vợ chồng anh Tuấn Hòa, chị Diễm Châu lại khác. Anh chị đang thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 4 với giá 7 triệu đồng/tháng, tính ra 5 năm nay, gia đình anh chị đã bỏ ra 350 triệu đồng để thuê nhà, bằng một nửa căn hộ chung cư giá bình dân hiện tại. Với thu nhập trên dưới 20 triệu đồng/tháng, anh chị rất muốn mua nhà nhưng không đủ vì giá nhà đất lúc đó cao quá, lãi suất ngân hàng thì trên dưới 20% nên vợ chồng chị rất ngại vay.
Tương tự như vợ chồng anh Hòa và chị Diễm Châu, ở Tp.HCM không hiếm những gia đình vì giá nhà đất cao, cộng thêm lãi suất ngân hàng không kham nổi nên nhiều người phải bấm bụng thuê nhà để ở trong nhiều năm mà giá nhà thuê thì không ngừng tăng cùng với giá cả thị trường.
Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia có ý kiến, với người làm công ăn lương hoặc không đủ tiền mua nhà thì thuê nhà để ở được xem là quyết định sáng suốt bởi ở những năm trước, giá nhà không ngừng tăng, lãi suất có thời điểm lên đến 20%. Cho đến nay, giá nhà đất đã giảm nhiều, lãi suất cho vay cũng liên tục đi xuống nhưng giá nhà thuê thì giảm không đáng kể, thậm chí có trường hợp tăng thì so với vài năm trước, cơ hội mua nhà trả góp đã tốt hơn nhiều.
Một ví dụ là anh Hữu, một cư dân sống ở chung cư Thái An (quận 12), đã quyết tâm phải mua một căn hộ dù diện tích nhỏ để an cư sau khi lấy vợ gần một năm trước. Căn hộ 49 m2 mà vợ chồng anh mua có giá chỉ 770 triệu đồng. Từ số tiền tích lũy và vay mượn thêm được gần 380 triệu đồng, cộng với 400 triệu đồng vay từ ngân hàng, lãi suất 12%/năm trả trong 10 năm, anh đã có được một nơi an cư ổn định.
Thu nhập trung bình hiện tại của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, mỗi tháng, anh Hữu tự tin đủ khả năng trả 7,1 triệu đồng cả vốn lẫn lãi. Só tiền này sẽ giảm dần theo thời gian.
Trưởng bộ môn Đầu tư Tài chính, ĐH Kinh tế Tp.HCM, TS Lê Đạt Chí cho rằng hiện nay, giá nhà đất đã về lại mức hợp lý sau nhiều năm. Lãi suất ngân hàng cũng giảm nhiều, đang xoay quanh mức 10 - 12%/năm. Các sản phẩm BĐS giá chỉ trên dưới 800 triệu đồng và cách nội thành 10 đến 14km hiện nay nhiều và rất dễ mua. Thế nên có thể đánh giá đây là thời điểm để mua căn hộ, hoặc cả đất nền dự án. Không chỉ nhà chung cư mà nhà phố, nhà liền kề cũng được nhiều chủ đầu tư hạ xuống mức chấp nhận được đối với những người có nhu cầu
Tuy nhiên, người mua nhà nên lưu ý chọn vay mức lãi suất nào cho hợp lý với khả năng chi trả của mình. Cần tìm hiễu kỹ vì một số ngân hàng đưa ra gói lãi suất thấp nhưng sau đó sẽ tăng cao ngất chỉ trong một thời gian ngắn. Chưa kể, nhiều ngân hàng luôn muốn khách vay thời gian dài nên điều kiện vay cũng hạn chế hơn.
(Theo Tiền phong Online) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét