Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

VAY TIỀN MUA NHÀ (Phần tiếp theo)

Tránh rủi ro khi vay tiền ngân hàng mua nhà

Để tăng khả năng thanh khoản, nhiều doanh nghiệp BĐS và ngân hàng đã ký kết các gói kích cầu, hỗ trợ vay lãi suất thấp. Nhưng để người dân tiếp cận được với nguồn vốn vay ưu đãi này, cần giải quyết một số vấn đề như: Rủi ro trong thủ tục vay hạn định, đối tượng được vay vốn...'

Thu nhập 30 triệu đồng, làm sao mua nhà tiền tỉ?
Chúng tôi mới lập gia đình. Thu nhập hai vợ chồng trẻ tổng cộng được khoảng 30 triệu đồng/tháng. Nhìn lên thì không bằng ai nhưng nhìn xuống thì mức thu nhập này cũng thuộc loại khá. Ấy thế mà chúng tôi đã phải rất vất vả, xoay ngược xoay xuôi rồi mới giải được bài toán mua một căn hộ để ở.

Người vay mua nhà phải cân đối thu nhập để tránh rủi ro
Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư BĐS đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà, cần phải cân đối thu nhập của mình để tránh rủi ro.

Tránh rủi ro khi vay tiền ngân hàng mua nhà


Để tăng khả năng thanh khoản, nhiều doanh nghiệp BĐS và ngân hàng đã ký kết các gói kích cầu, hỗ trợ vay lãi suất thấp. Nhưng để người dân tiếp cận được với nguồn vốn vay ưu đãi này, cần giải quyết một số vấn đề như: Rủi ro trong thủ tục vay hạn định, đối tượng được vay vốn...


Điều kiện vay tưởng lỏng hóa chặt

Vài tháng trở lại đây, hàng loạt ngân hàng thương mại ký kết hợp đồng với chủ đầu tư các dự án BĐS, mở nhiều gói tín dụng hỗ trợ khách mua nhà với lãi suất thấp. Cụ thể, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã dành gói tín dụng 4.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho khách hàng vay mua nhà 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên.

Vietcombank cũng dành 2.000 tỷ đồng cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà với lãi suất tương tự. Đáng chú ý nhất là gói vay mua, xây dựng sửa nhà lãi suất 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên của Ngân hàng TMCP Quốc tế VIB với tổng hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, Ngân hàng ANZ Việt Nam cũng tung ra gói "kích cầu" BĐS 8,9%/năm, hạ 3%/năm so với trước, cam kết cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà mặt phố, 60% đối với nhà liền kề, thời hạn vay đến 20 năm và nhận thế chấp cả căn hộ khách hàng dự định mua...
Nếu chỉ nhìn vào sự việc này, nhiều người sẽ lầm tưởng cơ hội mua nhà đã đến. Bởi hầu hết các ngân hàng đều đưa ra lãi suất trung, dài hạn trung bình 12%/năm cùng sự hỗ trợ của chủ đầu tư, lãi vay đến người mua chỉ còn 7%.

Tuy nhiên, thực tế khi khách hàng có nhu cầu thực tiếp cận với các khoản vay mới té ngửa với các điều kiện vay tưởng lỏng hóa chặt của các ngân hàng và chủ đầu tư đưa ra. Vì để được vay vốn mua nhà, khách hàng phải chứng minh khả năng thu nhập của mình. Tức là khách hàng phải có thu nhập 30 - 40 triệu đồng/tháng thì mới được vay đến 70% giá trị hợp đồng.

Thực hư chuyện vay vốn  mua nhà

Tính mua một căn hộ chung cư để ở nhưng trong tay chỉ có 400 triệu đồng, vợ chồng chị Lan Anh được nhân viên dự án Sails Tower Sông Nhuệ (quận Hà Đông, do Công ty TNHH Khải Hưng làm chủ đầu tư) giới thiệu gói hỗ trợ của LienVietPostBank với lãi suất 9,9% cho năm đầu tiên, các năm sau cộng thêm 3 - 5% biên độ của lãi huy động trung và dài hạn.

 Phân tích trường hợp vợ chồng chị Lan Anh, một chuyên gia ngân hàng cho hay: 9,9%/năm là lãi suất cố định, nhưng không đảm bảo hết thời hạn ngân hàng sẽ giữ nguyên mức lãi suất đó.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều có hai hình thức cho vay và tính lãi suất: Trên dư nợ gốc hoặc dư nợ giảm dần. Nếu trên dư nợ gốc, lãi suất phải trả tương đối cao, tức vay 100 triệu, lãi suất 12%/năm dù trả được bao nhiêu thì ngân hàng vẫn tính lãi 12% trên tổng số 100 triệu ban đầu cho khách.

Còn nếu trả trên dư nợ giảm dần, khi có cộng thêm 1 - 2% biên độ thì tiền lãi phải trả chỉ áp dụng với số tiền còn lại của 100 triệu đồng ban đầu. Một thực tế nữa, các ngân hàng cho khách vay lãi suất thấp thường liên quan đến dự án đang được chào bán.

Chẳng hạn, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại tòa nhà cao tầng 102 Trường Chinh sẽ được vay vốn hỗ trợ với lãi suất ưu đãi của Vietinbank. "Ngân hàng góp vốn vào, rồi đứng ra hỗ trợ khách hàng vay vốn mua chính dự án mình đầu tư, sau nếu khách hàng trả được thì ngân hàng thu lãi suất, còn trường hợp không trả được thì họ thu lại căn hộ" - một chuyên gia ngân hàng cho biết.Thực tế cho thấy, điều kiện cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã dễ dàng hơn trước, song khách hàng vẫn chỉ "nắm dao đằng lưỡi". Vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên không thể xa rời mục tiêu lợi nhuận.
 
Người vay mua nhà cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề có thể phát sinh như nguy cơ tăng lãi suất. Bởi đa phần thời gian vay thường trên ba năm trong khi lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong 3 - 6 tháng đầu. Chính vì vậy, khi vay, người mua phải có thỏa thuận cụ thể về mức lãi suất sau này, tránh tình trạng lãi suất bị đẩy lên cao ngoài ý muốn và cũng như cần phải tính đến việc bị phạt lãi suất nếu trả vốn trước thời hạn.
TS Kinh tế Lê Đạt Chí
(Theo KTĐT)

Thu nhập 30 triệu đồng, làm sao mua nhà tiền tỉ?
Chúng tôi mới lập gia đình. Thu nhập hai vợ chồng trẻ tổng cộng được khoảng 30 triệu đồng/tháng. Nhìn lên thì không bằng ai nhưng nhìn xuống thì mức thu nhập này cũng thuộc loại khá. Ấy thế mà chúng tôi đã phải rất vất vả, xoay ngược xoay xuôi rồi mới giải được bài toán mua một căn hộ để ở.

Chọn lựa từ nhiều phương án

Sau khoảng 6 – 7 năm làm việc với mức lương 15 triệu đồng/tháng/người, tích luỹ được 5 triệu đồng sau khi đã trừ đi mọi chi phí, đến thời điểm này mỗi người chúng tôi có khoảng 350 triệu.

Hai vợ chồng cầm 700 triệu đi mua căn hộ, hoặc chọn ở khá xa với căn hộ to (75 – 90m2), hoặc ở gần trung tâm với diện tích nhỏ (45 – 60m2).

Thực tế, khi đi chọn nhà, suy xét từ việc xa trung tâm sẽ rất bất tiện về thời gian, ảnh hưởng đến sức khoẻ, tốn tiền xăng… Thế là lựa chọn: nhà gần hơn.

Nếu nhà dưới 60m2 chỉ đủ cho hai người, nếu… phát sinh thêm con cái và người giúp việc sẽ trở thành chật chội. Lựa chọn khác: nhà to hơn.

Ngoài ra, nhà phải có nhiều cửa sổ vì thế không thể là căn giữa mà là căn góc, có bancông hứng sáng không phải mở đèn vào ban ngày, có giếng trời để phơi đồ, hướng đông cho mát không tốn kém máy lạnh. Tóm lại: nhà tốt hơn.

Giải phương trình khó


Với chừng ấy tiền, chúng tôi chọn nhà trung bình và gần vừa phải. Mức độ địa điểm và dao động diện tích từ 65 – 90m2, tỷ lệ thuận với số tiền dôi ra. Chúng tôi vẫn còn thiếu trên dưới 1 tỉ đồng và cần sự tiếp sức của ngân hàng. Số tiền vay đến hơn 60% với thời hạn vay 12 – 20 năm. Một bài tính lớn cần đặt ra. Vì sao chúng tôi không mua một căn hộ vừa, vay chừng 200 – 500 triệu đồng để sau khi đáo hạn nợ sẽ đổi nhà to hơn, lại vay thêm ít nữa rồi chờ 5 – 7 năm sẽ lại đổi nhà? Như vậy cũng trong khoảng thời gian 12 – 20 năm sẽ có căn hộ 80 – 100m2 mà không bị ngộp với khoản nợ quá dài, lãi suất gộp cho cả 20 năm gấp ba lần số tiền đã vay?

Tuy nhiên, một khu dân cư còn sơ sài sẽ có một giá vừa phải, đến khi đã trở thành một khu phức hợp, đông đúc và hoàn chỉnh sẽ có giá gấp rưỡi, gấp đôi. Như vậy sau 5 năm hay 12 năm, số tiền tích luỹ chỉ đủ mua căn hộ có giá trị từ năm hay 12 năm trước. Bài tính khác này, để xác định, đồng thời cũng là một cách tích luỹ và sở – hữu – treo căn nhà, nhưng lãi suất phải trả hàng tháng ít hơn mức độ tăng giá của căn hộ.

Xem xét khía cạnh hai vợ chồng có thu nhập cố định cộng gộp trên dưới 30 triệu đồng mỗi tháng, những khoản thu vãng lai khác chỉ là khoảng cách an toàn cho giải pháp trả nợ. Ngân hàng cho vay sẽ cộng gộp lương của hai vợ chồng đồng sở hữu căn nhà, trừ đi chi phí sinh hoạt mỗi người là 5 triệu đồng. Số còn lại sẽ là khả năng chi trả.

Đây là chia sẻ cho đối tượng có thu nhập trung bình khá trở lên và căn hộ họ chọn cũng là bình thường, chưa phải cao cấp. Nếu tính toán không kỹ, nhu cầu cao hơn khả năng hoặc kham khổ không cần thiết thì hành trình tìm ngôi nhà hạnh phúc luôn làm đau đầu các cặp vợ chồng trẻ.
Theo SGTT


Người vay mua nhà phải cân đối thu nhập để tránh rủi ro
Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư BĐS đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà, cần phải cân đối thu nhập của mình để tránh rủi ro.

Trưởng phòng nghiên cứu công ty Savills VN, ông Nguyễn Khánh Toàn: Tài chính cá nhân khi vay cần được cơ cấu
Một điều không tránh khỏi trong tình hình kinh tế biến động hiện nay là rủi ro khi vay mua nhà. Trước khi quyết định vay, người mua nhà nên lưu ý quan tâm đến sự biến động của lãi suất, trong đó cần phải tính toán cơ cấu tài chính của bản thân mình.
Theo đó, thu nhập của bạn phải tương ứng với sản phẩm, khi chọn nhà, bạn nên trả lời các câu hỏi: Bạn nên mua sản phẩm nào với mức thu nhập tầm này? Và với mức tiền mà bạn tiết kiệm được thì nếu vay thời điểm hiện tại, số tiền gốc và lãi hằng tháng bạn phải trả là bao nhiêu?
Rủi ro luôn rình rập nhưng khi bạn biết cách cơ cấu được tài chính tốt thì sẽ hạn chế được rủi ro. Ví dụ, Chúng ta vay có trong tay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng khi mua căn nhà 1 tỉ đồng.
Để trả được khoản tiền trên, bạn nên tính toán thật kỹ thu nhập sao cho sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng, đây sẽ là khoản tiền để bạn gom góp chi trả cho việc mua nhà. Bạn cũng nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà cái cốt yếu là quản lý rủi ro như thế nào.
Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhiều so với thời điểm hai, ba năm về trước, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng đã được Chính phủ chú trọng đẩy mạnh, nên trong thời gian tới,  lãi suất vay mua nhà vẫn được kỳ vọng sẽ không biến đổi quá nhiều. So với các nền kinh tế đã phát triển, nền kinh tế chúng ta có yếu tố rủi ro nhiều do đang trong giai đoạn đang phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.
Với thực tế đó, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị khi đưa ra các gói lãi suất mua nhà phải tư vấn căn kẽ và hiểu được tình trạng tài chính của người mua để cho vay thế nào cho phù hợp nhất.
Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở
Người đi vay phải ý thức được trách nhiệm và vai trò của mình khi đi vay. Họ phải biết cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không nên. Việc quản lý rủi ro ở đây ldựa trên cơ sở tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.
Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.
Theo TS Lê Thẩm Dương,  nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.
Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.
Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không?
Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro
Việc tiếp cận vay vốn mua nhà hiện nay dễ dàng hơn trước đây rất nhiều khi các tổ chức tín dụng muốn có khách hàng thì phải cạnh tranh nhau, thậm chí phải chiều lòng khách hàng khi kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng nhất. Sự cạnh tranh này cugx sõ có lợi khi đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay mua nhà.
Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.
Nếu khách hàng vay khoảng 500 triệu đồng nữa với mức lãi suất như hiện tại thì họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng còn nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm đi. Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng thì sẽ còn lại 7-10 triệu, với mức này, khách hàng vẫn sẽ đảm bảo trả nợ. Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số sẽ trả trước thời hạn.
Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.
Dưới áp lực tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì các ngân hàng hiện đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.
Nếu ngân hàng thực hiện được điều này thì sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn hơn tình trạng hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn đến thời gian sau thì lại thả nổi, khiến khách hàng càng nhiều rủi ro.
(Theo TTO)
  

0 nhận xét:

Đăng nhận xét