Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

VAY TIỀN MUA NHÀ (Phần tiếp theo)

Mua đất thổ cư trả góp: Nơm nớp lo bị "lật kèo"
Hiện nay, chung cư bình dân, trung cấp đang "nóng" nhất thị trường nhà đất. Còn mảng thổ cư, đâu đó đã manh nha ý tưởng bán đất thổ cư theo dạng trả góp để đáp ứng lực cầu chưa bao giờ giảm đối với từng "tấc vàng" ở Thủ đô.
Mua chung cư tại Hà Nội: Cảnh giác với hợp đồng vay vốn
Những ngày này, tại sàn bất động sản SeABank luôn đông nghịt khách hàng đến chuyển đổi từ hợp đồng vay vốn đầu tư căn hộ thuộc toà nhà Skylight tại 125D Nguyễn Thị Minh Khai (Hà Nội) do TCty Cơ khí xây dựng (Coma) làm chủ đầu tư sang hợp đồng mua bán.
Lường trước rủi ro khi đi vay tiền mua nhà
Từ đầu năm, các ngân hàng đã quay trở lại thị trường bất động sản, tiếp tục cấp tín dụng cho chủ đầu tư triển khai dự án, cũng như hỗ trợ khách hàng vay vốn mua căn hộ. Động thái này của ngân hàng đã tạo điều 



Mua đất thổ cư trả góp: Nơm nớp lo bị "lật kèo"
Hiện nay, chung cư bình dân, trung cấp đang "nóng" nhất thị trường nhà đất. Còn mảng thổ cư, đâu đó đã manh nha ý tưởng bán đất thổ cư theo dạng trả góp để đáp ứng lực cầu chưa bao giờ giảm đối với từng "tấc vàng" ở Thủ đô.
Với mặt bằng tài chính chung của khách hàng có nhu cầu về nhà ở hiện nay, họ thường chỉ dám tìm tới các chung cư thương mại giá rẻ, dự án nhà ở được hưởng ưu đãi chính sách tín dụng. Tuy nhiên, số lượng dự án đã và đang hoàn thiện dạng này trên thị trường nhà đất Hà Nội đồng thời đáp ứng các yêu cầu "rẻ - gần trung tâm - xong hạ tầng - thanh toán linh hoạt" chỉ đếm được trên đầu ngón tay.
Mua đất thổ cư trả góp: Lý thuyết màu xám
Ai đó sẽ thắc mắc về yếu tố pháp lý (sổ hồng căn hộ) của dự án chung cư bình dân tại sao không được nhắc tới. Câu trả lời đã có trong số liệu thống kê về lượng giấy chứng nhận quyền sở hữu/sở dụng BĐS mà giới quản lý, các đơn vị tạo lập nhà đất đang "nợ" người dân - khách hàng.
Nỗ lực từ nhà băng, quyết tâm từ Chính phủ, khát khao "vượt khó" của DN đều đã được cụ thể hóa mạnh mẽ trong hai quý gần đây nhất. Kết quả tới lúc này: mỗi khi sắp có dự án giá rẻ bung hàng mở bán, dân tình Thủ đô lại bàn tán về mức giá gốc sẽ được "cộng" thêm mức chênh tối thiểu là bao nhiêu. Viễn cảnh tươi sáng rằng đã đến thời của người có nhu cầu mua nhà thực mà nhiều chuyên gia "tô vẽ", bây giờ đã chuyển thành "thời của môi giới/đầu cơ".
Với người chưa am hiểu bản chất thị trường BĐS, nhất là người đang quá "khát" chỗ an cư, họ dễ dàng chấp nhận những bất hợp lý hiện tại đến từ giới bán hàng (phần nào có cả giới trung gian) khi mua chung cư dạng vay tiền trả góp.

Còn lại, nhiều người vẫn tiếp tục thuê nhà và dồn tiền mua thổ cư trong tầm tài chính "xoay" được. Sản phẩm thổ cư khoanh vùng tập trung ở giá thành quanh 2 tỷ đồng (vị trí không quá xa trung tâm như Hà Đông, Tây Tựu... hoặc không quá sâu trong ngách ở địa bàn tiệm cận nội đô). Nhưng điều quan trọng nhất, người mua được trả góp (tối thiểu 60%) và thanh toán nhiều đợt theo tháng.
Tìm hiểu nhanh tại khu vực Kim Giang, Bùi Xương Trạch, từ đầu tháng 7 đến nay, đã có gần chục gia đình bán đất thổ cư theo cách thức "tạo điều kiện chi trả" cho người mua.
Sổ đỏ chính chủ, nghĩa vụ thuế hoàn chỉnh, nguồn gốc đất rõ ràng, không tranh chấp, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 60 - 70% giá trị BĐS và "túc tắc" trả dần phần còn lại không lãi suất. Nghĩa vụ tài chính hoàn thành, sổ đỏ sẽ được sang tên.
"Tôi vừa thanh toán 1,5 tỷ đồng (trên tổng giá trị 2,3 tỷ đồng) để mua trả góp mảnh đất 45m2 ở khu này. Theo tính toán, mỗi tháng thanh toán 20 triệu đồng, thì sang năm là có nhà", bà Lan, chủ một cửa hàng quần áo phấn khởi nói.
Mua đất thổ cư trả góp: Nơm nớp lo bị "lật kèo"
Tại khu vực Hà Đông, những giao dịch thổ cư dạng này cũng không hiếm. Khảo sát thông tin "vỉa hè" (ở các quán nước ngay trục lộ Nguyễn Trãi - Trần Phú), người mua nhà đất thổ cư tìm đến đây ngày càng đông.
La Khê, Mộ Lao, Xa La, Cầu Trắng (dọc bờ sông Nhuệ) thu hút đủ đối tượng từ "cò" tới các gia đình ở phương xa tìm về Thủ đô mua nhà. "Thôi thì đủ thành phần đi mua đất. Nhưng đợt này họ đều dò la về các mảnh đất nhỏ, giá trị thấp và đặc biệt… thích các chủ đất chấp nhận bán trả góp", ông Sơn, chủ quán giải khát sát Siêu thị Co.op Mart Hà Đông nói.
Cụ thể về những giao dịch "ngon - bổ - rẻ" như trên, những môi giới đi lên từ thổ cư đều tỏ ra thận trọng và ngần ngại khi người viết ngỏ ý muốn mua gấp. Thậm chí, nhiều vị còn đưa ra lời khuyên tránh xa những thương vụ phức tạp này.

Trước hết, chính là vấn đề hợp đồng mua bán. Nếu mua bán nhà đất (thổ cư) kiểu thanh toán trả góp thì các thủ tục giấy tờ sẽ rất rắc rối. Thông thường, đồng thời với hành động giao tiền (60 - 70% giá trị BĐS), hai bên sẽ cùng lập giấy tờ mua bán có công chứng.
Nhưng sau đó, bên bán chắc chắn sẽ yêu cầu bên mua viết giấy vay nợ với đầy đủ các nội dung chi tiết: số tiền nợ, thời hạn thanh toán, giá trị thanh toán hàng tháng (hoặc hàng quý) tùy theo thỏa thuận hai bên, hình thức thanh toán (người vay tự đến trả hay bên cho vay tìm tới "con nợ"). Đương nhiên, vấn đề lãi suất hoàn toàn không xuất hiện như hai bên đã thống nhất.
Liên quan tới toàn bộ quá trình trả dần giá trị BĐS giao dịch, các công đoạn trên đã manh nha không ít phức tạp phát sinh. Tiêu biểu, giả sử đến hạn thanh toán, người mua không thể trả đầy đủ, có hay không khả năng họ sẽ "mất trắng" số tiền đã bỏ ra trước đó?
Thêm một rủi ro khác đó là khi đã trả đủ, chủ nhà bỗng biệt tích. Hỏi ra, căn nhà đã bị thế chấp từ lâu và đang có "trát" từ nhà băng. Thêm nữa, với những chủ nhà xấu bụng, việc "chây ì" sang tên (để vòi tiền từ người mua) đã quá phổ biến ở Hà Nội... Câu chuyện phải trả thêm tiền khi hoàn thiện thủ tục mua đất dịch vụ vài năm rất nhiều người đến nay vẫn chưa quên được.
(Theo TBKD) 

Mua chung cư tại Hà Nội: Cảnh giác với hợp đồng vay vốn
Những ngày này, tại sàn bất động sản SeABank luôn đông nghịt khách hàng đến chuyển đổi từ hợp đồng vay vốn đầu tư căn hộ thuộc toà nhà Skylight tại 125D Nguyễn Thị Minh Khai (Hà Nội) do TCty Cơ khí xây dựng (Coma) làm chủ đầu tư sang hợp đồng mua bán.
Lẽ ra, sau 3 năm chờ đợi dự án khởi động, đây phải là ngày khách hàng phấn khởi vì trồng cây sắp tới ngày ăn trái, nhưng ngược lại, không ít khách hàng nhăn nhó vì giá trong hợp đồng mua bán do chủ đầu tư đưa ra lên tới 21 triệu đồng/m2. "Biết ăn phải trái đắng, nhưng đã đâm lao thì phải theo lao, biết làm sao..." - một nhà đầu tư cho biết.
Thiệt hại vì không đọc kỹ hợp đồng
Chị N.T.H, một nhà đầu tư căn hộ Skylight cho biết, đầu năm 2009 chị nộp 600 triệu đồng để ký hợp đồng vay vốn đầu tư căn hộ tại toà nhà này với giá ghi trong hợp đồng là 16,8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, để mua được suất đầu tư này, chị đã phải chi thêm tiền chênh lệch là 2,5 triệu đồng/m2. Nay, sau hơn 1 năm chờ đợi, chị được chủ đầu tư mời đến để ký hợp đồng mua bán, thì được thông báo giá ký hợp đồng mua bán căn hộ của chị lên tới gần 21 triệu đồng/m2 và phải nộp ngay 40%.
Chị H nói mình vẫn là người may mắn, vì chị mới đầu tư vào căn hộ này được hơn 1 năm, có những người “theo” toà nhà này từ cách đây 3 năm, thử làm phép tính: Với mức vốn đầu tư ban đầu là 600 triệu đồng, cộng thêm từ 200-300 triệu đồng tiền mua suất, nếu chỉ gửi ngân hàng lấy lãi suất tiết kiệm, thì bây giờ dù có bán suất (theo giá mới 21 triệu đồng/m2) được từ 300 - 400 triệu đồng/căn (mức giá hiện đang giao dịch trên sàn bất động sản SeABank) thì cũng chẳng ăn thua gì, nếu không nói là lỗ vì mất nhiều cơ hội đầu tư khác hấp dẫn hơn.
Soi lại hợp đồng mới thấy, chủ đầu tư thật khôn ngoan khi chẳng có dòng nào cam kết giá 16,8 triệu đồng/m2 là giá bán, mà chỉ là giá tại thời điểm vay vốn. Chủ đầu tư có quyền điều chỉnh giá căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng mua bán (!). Nắm đằng lưỡi, chỉ nhà đầu tư “lướt sóng” là hưởng lợi, còn những nhà đầu tư dài hơi, hoặc có nhu cầu ở thực sự thì đành phải chấp nhận thiệt thòi.
Rủi ro vì gặp chủ đầu tư không chuyên nghiệp
Theo ông Lê Minh Dũng – Giám đốc phát triển đầu tư và kinh doanh của công ty tư vấn và quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt Nam), trên thị trường BĐS hiện nay, sẽ là rủi ro rất cao nếu nhà đầu tư không tinh, đầu tư vào các dự án của các chủ đầu tư không chuyên nghiệp.
Định dạng các chủ đầu tư này, theo ông Dũng, là những chủ đầu tư không dự kiến được những nguyên nhân khách quan sẽ tác động đến giá thành công trình, ví dụ như biến động giá cả vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất theo giá thị trường... Khi không chủ động được những yếu tố quan trọng này thì rất khó xác định được giá bán sản phẩm cuối cùng, vì vậy trong hợp đồng vay vốn với khách hàng, họ chỉ ghi chung chung, không cam kết giá bán cụ thể, đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư.  Đó là chưa kể đến yếu tố, với một vài chủ đầu tư, ngoài nguyên nhân kể trên, còn có nguyên nhân khác là do giá bất động sản tăng đều qua các năm (trừ giai đoạn khủng hoảng kinh tế), nên nảy sinh lòng tham, bắt chẹt nhà đầu tư trót theo mình từ giai đoạn đầu, buộc phải mua theo giá mới.
“Với các chủ đầu tư chuyên nghiệp và coi trọng tên tuổi thương hiệu của mình, khi lập phương án đầu tư, họ luôn có hệ số dự phòng nên không bị động nhiều về tiến độ thực hiện dự án cũng như những biến động về giá cả. Nhà đầu tư thông minh là nhà đầu tư biết lựa chọn những dự án của các chủ đầu tư có uy tín, có hợp đồng cam kết ban đầu chắc chắn, khẳng định được giá sản phẩm” - ông Dũng nói.
Cũng theo ông Dũng, tại thời điểm này, thị trường căn hộ đang chững. Nhiều dự án ở các vị trí phía tây Hà Nội được đánh giá là “nóng” như dự án căn hộ cao cấp Euroland của làng Việt kiều Châu Âu đã gần đến giai đoạn giao nhà, giá cũng chỉ hơn 23 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ cao cấp - phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm -  như Mulberry Lane của Capitaland Hoàng Thành tại Khu đô thị Mỗ Lao; dự án Royal City của công ty cổ phần Vincom trên đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân)... cũng đang bung hàng ra bán, giá tuy gần 2.000USD/m2 nhưng là căn hộ chất lượng cao, chìa khoá trao tay với nhiều tiện ích đi kèm, tiến độ trả tiền hấp dẫn, từ 10-20% cho từng giai đoạn... Với nhiều lựa chọn như vậy, nhà đầu tư nên bình tĩnh để tìm cho mình một cơ hội đầu tư thích hợp, thay vì lao vào những dự án với các hợp đồng vay vốn không cam kết giá, tiến độ kéo dài mà rủi ro cuối cùng nhà đầu tư lĩnh trọn!
(Theo Lao Động)

Lường trước rủi ro khi đi vay tiền mua nhà
Từ đầu năm, các ngân hàng đã quay trở lại thị trường bất động sản, tiếp tục cấp tín dụng cho chủ đầu tư triển khai dự án, cũng như hỗ trợ khách hàng vay vốn mua căn hộ. Động thái này của ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều bên.

Giá căn hộ từ 600 triệu đồng. Ngân hàng hỗ trợ cho vay 70%" hoặc "Chỉ cần 200 triệu đồng, bạn có cơ hội sở hữu ngay một căn hộ. Ngân hàng hỗ trợ cho vay 60%"... Đó là những ưu đãi mà nhiều công ty kinh doanh bất động sản dành cho khách hàng.
Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các công ty bất động sản bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng quan trọng nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng nhà nước, buộc các ngân hàng thương mại không được "vung tay quá trán" trong tín dụng bất động sản.

Cho khách hàng vay để mua căn hộ là một nghiệp vụ có rất nhiều rủi ro. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, ngân hàng sẽ mất vốn hoặc gặp khó khăn khi thu hồi nợ. Thông thường, khách hàng mua căn hộ khi vay vốn thường thế chấp bằng chính căn hộ, trong khi đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Ông Phạm Văn Hải cho biết, việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ còn một cách duy nhất là "nắm" chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ.

Riêng khách hàng mua nhà dự án, trong vai trò là người đi vay, cũng đối mặt với nhiều áp lực.

Trong tháng 6/2009, một loạt khách hàng mua căn hộ của một dự án tại Q. Tân Bình đã lên tiến than phiền việc chủ đầu tư và ngân hàng không thực hiện đúng cam kết về cho vay.

Theo một số khách hàng, trong cam kết ban đầu, chủ đầu tư khẳng định khách hàng sẽ được vay 70% giá trị còn lại của căn hộ. Trước đó, khách hàng phải đóng đủ 30% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng chỉ được duyệt vay thấp hơn nhiều so với mức cam kết. Điều này khiến người mua rơi vào thế bị động, phải vay thêm bên ngoài với lãi suất cao để góp đủ số tiền.

Như trường hợp của chị Nguyễn Hoài Thư, 36 tuổi, nhà ở đường Lý Thái Tổ, Q.10, TP.HCM, là một điển hình. Tháng 6/2009, qua Công ty cổ phần Bất động sản Nam Việt, chị đăng ký mua căn hộ Tân Mai ở Q. Tân Bình, TP.HCM, do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư. Giá căn hộ hơn 884 triệu đồng, diện tích 67m2.

Theo lời nhân viên kinh doanh tư vấn, ngân hàng hỗ trợ cho chị Thư vay 70%, tức khoảng 620 triệu đồng và trả góp 20 năm với lãi suất 1,07%/tháng. Trong thời gian chờ ngân hàng xét duyệt cho vay, chị đã đặt cọc 50 triệu đồng, thanh toán theo tiến độ đợt một là 20% giá trị căn hộ.

Thế nhưng sau đó, ngân hàng chỉ duyệt cho chị vay hơn 400 triệu đồng, tức khoảng 50% giá trị căn hộ. Lý do là điều kiện thu nhập của chị chỉ được xét duyệt vay ở mức trên. Điều này khiến chị Thư phải đi vay thêm 200 triệu đồng từ người quen. Tuy nhiên, trường hợp của chị Thư vẫn chưa đến mức bi kịch vì các đợt thanh toán tiền mua căn hộ còn theo tiến độ. Với những khách hàng mua căn hộ đã hoàn tất, việc chạy tiền thanh toán cho chủ đầu tư còn khốc liệt hơn.

Lường trước các yếu tố rủi ro

Những khách hàng có mức thu nhập khoảng 10-15 triệu đồng/tháng phải trả khoảng hơn 6 triệu đồng tiền gốc và lãi, nếu mua căn hộ có giá khoảng 600-700 triệu đồng. Khi mua căn hộ từ 800 triệu đồng trở lên, họ phải trả nợ gốc và lãi trung bình khoảng 12-13 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, khách hàng vay với thời hạn kéo dài nên mức lãi suất còn điều chỉnh tăng, giảm tuỳ theo chính sách của mỗi ngân hàng. Như vậy, người vay luôn bị đặt vào tình thế bị động, vì khả năng lãi suất tăng theo thời gian là rất lớn. Có trường hợp ngân hàng không chịu tiếp tục giải ngân.

Kết cục, người mua buộc phải trả lại căn hộ, chấp nhận bị phạt một khoản tiền nếu ngân hàng không chịu giải ngân để thanh toán đúng tiến độ cho nhà đầu tư. Giấc mơ sở hữu căn hộ bằng hình thức trả góp xem như tiêu tan.

Đó là chưa kể một số dự án ban đầu được chủ đầu tư cam kết có ngân hàng tham gia hỗ trợ cho vay. Thế nhưng cuối cùng, khách hàng phải tự xoay xở. Nguyên nhân là chủ đầu tư chẳng tìm được đối tác hoặc có đối tác ngân hàng ,nhưng khách mua căn hộ không được duyệt cho vay.

Trong giao dịch tay ba này, khách hàng vay là đối tượng gồng gánh thanh toán tài chính nặng nề nhất. Do đó, bạn cần phải ước lượng kỹ khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định vay.

Lời khuyên

Trước khi quyết định ký hợp đồng mua căn hộ của một dự án nào đó, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, khả năng vay được vốn cũng như năng lực trả nợ của mình. Đó là cách bạn tránh trường hợp dự án kéo dài, chưa được vào ở căn hộ nhưng phải vừa trả lãi ngân hàng, vừa góp tiền theo tiến độ.

Ngoài ra, khách hàng cũng nên xem xét các điều kiện về lãi suất, biến động lãi suất để lường trước khoản tiền lớn, cũng như nợ gốc mà mình có thể thanh toán được suốt một thời gian dài. 


Theo Do Thi

0 nhận xét:

Đăng nhận xét