Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

VAY TIỀN MUA NHÀ (Phần tiếp theo)

Coi chừng mắc bẫy khi vay mua BĐS lãi suất thấp

Khi nói về chính sách kích cầu lãi suất cho vay bất động sản hiện nay, TS.Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đã bình luận: “Cần đưa thông điệp rõ cho người vay vốn bất động sản rằng ưu đãi là có thời hạn trong khi bản chất đầu tư dài hạn. Khi đầu tư, lãi suất ưu đãi chỉ một vài tháng nhưng một năm nữa, người vay sẽ có thể bị phát mại tài sản”.
Coi chừng bị "hố" khi mua căn hộ trả góp lãi suất 0%
Nhiều dự án đang rao bán căn hộ với chính sách trả góp lãi suất (LS) 0%. Thậm chí một số ngân hàng cũng đưa ra chính sách này để hút khách. Nhưng thực tế, việc trả góp LS 0% chỉ là một chiêu của chủ dự án.
Có nên vay tiền mua nhà?
Câu trả lời cho vấn đề vay tiền ngân hàng mua nhà được các chuyên gia kinh tế đưa ra khá thận trọng tại cuộc hội thảo “Tác động của khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS)” do Tạp chí BĐS Nhà đất VN tổ chức cuối tuần qua.
Cảnh giác với lãi suất vay mua nhà
Dù lãi suất tiền gửi chỉ còn 7%/năm nhưng không ít khách hàng đang phải trả lãi ngân hàng cho khoản vay mua nhà cao ngất trước đó.


Coi chừng mắc bẫy khi vay mua BĐS lãi suất thấp

Khi nói về chính sách kích cầu lãi suất cho vay bất động sản hiện nay, TS.Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đã bình luận: “Cần đưa thông điệp rõ cho người vay vốn bất động sản rằng ưu đãi là có thời hạn trong khi bản chất đầu tư dài hạn. Khi đầu tư, lãi suất ưu đãi chỉ một vài tháng nhưng một năm nữa, người vay sẽ có thể bị phát mại tài sản”.


Cần tính đến khả năng thả nổi lãi suất

Theo TS. Nguyễn Đình Ánh, trong bối cảnh hàng tồn kho của doanh nghiệp lớn, nợ xấu ngân hàng tăng cao, nhưng vì sao lãi suất huy động/cho vay cùng một mức và lãi suất cho vay bất động sản chỉ 0%. “Cần đưa thông điệp rõ ràng cho người tiếp cận vốn vay bất động sản rằng ưu đãi là có thời hạn trong khi bản chất đầu tư bất động sản là dài hạn. Khi quyết định đầu tư, lãi suất ưu đãi chỉ một vài tháng nhưng một năm nữa, người vay sẽ phải đối mặt với khả năng bị phát mãi tài sản”, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Với thực tế đó, theo phân tích của TS.Ánh, thì ngân hàng đang gài bẫy người tiêu dùng. Bất động sản chính là hàng tồn kho của ngân hàng, vì tài sản thế chấp của ngân hàng chủ yếu là bất động sản. Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 20/4, quy mô tồn kho của bất động sản khoảng 158.000 tỷ đồng, còn theo số liệu của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia là 350.000 tỷ đồng. Do đó, để lý vấn đề, các bộ ngành và các bên liên quan phải có giải pháp căn cơ, đồng bộ, không thể đẩy sang người tiêu dùng bằng giải pháp cho vay giá thấp để mua hàng tồn kho.

“Nhà điều hành cần phải chỉ cho người tiêu dùng về khả năng trả nợ của họ trong tương lai, vì cách làm này thực tế là chuyển gánh nặng trả nợ từ doanh nghiệp sang người tiêu dùng”, ông Ánh khuyến nghị.

Tại cuộc tọa đàm về chính sách tín dụng tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển do Học viện Ngân hàng tổ chức ngày 16/8, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, lấy lãi suất 15% làm mốc thì biên độ giữa lãi suất huy động và cho vay chênh lệch 6%. Trong 6% này, ngân hàng thương mại không “ăn cả” mà biên độ lợi nhuận thực chỉ ở mức 2,5% - 3% vì còn phải trích lập 3% dự trữ bắt buộc (cứ 100 đồng tiền gửi thì phải dự trữ 3 đồng không hưởng lãi), 10% dự phòng thanh khoản (100 đồng lấy ra phải giữ lại 10 đồng trong két)…

Theo tính toán này thì mức lợi nhuận trên chưa đủ để ngân hàng “sống khỏe” vì nợ xấu đã lên rất cao. Bởi lợi nhuận mỗi khoản cho vay là 2% nên khi phát sinh một món nợ mất vốn, ngân hang phải lấy lợi nhuận của 50 món nợ mới gánh cho nợ cũ mới đủ bù đắp 100%. Với trào lưu giảm lãi suất cho vay tối đa xuống 15%, nếu hạch toán sòng phẳng thì đến cuối năm nay sẽ có nhiều ngân hàng báo cáo tài chính lỗ.

Do đó, theo các chuyên gia kinh tế, NHNN cần tính đến khả năng thả nổi lãi suất vì chính sách đưa mặt bằng lãi suất cho vay về mức tối đa 15% không đủ cứu doanh nghiệp.


Tăng tín dụng hay tăng chất lượng tín dụng?

Theo TS.Vũ Đình Ánh, việc Ngân hàng Nhà nước tách bạch khoản vay cũ và mới là một cách ứng xử rất phù hợp của chính sách lãi suất, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng chi phí tài chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đang hoạt động tốt. Nhưng mục tiêu thực sự của việc giảm lãi suất là gì khi doanh nghiệp kinh doanh khó khăn, hàng tồn kho cao nên không phát sinh nhu cầu vốn?

Theo ông Ánh, thực tế quy mô tín dụng của Việt Nam đang rất cao, khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, tính đến 30/4/2012 là trên 100% GDP. Riêng năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 8 - 10%, tương đương 260.000 tỷ đồng. Đây là con số không hề nhỏ. Nhất là trong bối cảnh một số ngân hàng vừa được NHNN điều chỉnh tăng chỉ tiêu tín dụng lên 25 - 30% với mục tiêu cải thiện tăng trưởng tín dụng.

“Nhưng tăng tín dụng để làm gì? Vì sự thật đã xưa rồi cái thời cứ tăng trưởng tín dụng thì mới tăng trưởng GDP. Bây giờ câu chuyện là chất lượng tín dụng, vì vậy, việc tăng trưởng tín dụng nằm trong mục tiêu của từng ngân hàng”, ông Ánh thẳng thắn nói.

Cũng theo TS.Nguyễn Đình Ánh, vấn đề mấu chốt hiện nay là chỉ số hàng tồn kho cao, nhưng chưa có một con số thống kê cụ thể lượng tồn kho chiếm quy mô bao nhiêu so với nền kinh tế. Vậy nhưng, trong câu chuyện này, dường như NHNN đang đơn độc trong việc gỡ khó cho doanh nghiệp và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành khác. Bởi khi liệt kê những khó khăn, thị trường chỉ nói đến những khó khăn về vốn, nợ xấu, lãi suất. Cùng với nợ xấu đang tăng cao, hàng tồn kho lớn, tăng trưởng tín dụng thấp như thời giai qua là điều dễ hiểu. Do đó, các bộ ngành hiện nay cần đặt vấn đề giải quyết hàng tồn kho, chứ không chỉ đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng.
(Theo Dân trí)

Coi chừng bị "hố" khi mua căn hộ trả góp lãi suất 0%
Nhiều dự án đang rao bán căn hộ với chính sách trả góp lãi suất (LS) 0%. Thậm chí một số ngân hàng cũng đưa ra chính sách này để hút khách. Nhưng thực tế, việc trả góp LS 0% chỉ là một chiêu của chủ dự án.

Hiện, người có nhu cầu về nhà ở có thể dễ dàng tìm thấy những thông tin quảng cáo bán nhà trên internet với hình thức trả góp LS 0%. Chẳng hạn Công ty Câu lạc bộ bóng đá Becamex Bình Dương hiện đang rao bán căn hộ tại thị trấn Mỹ Phước 1 (Bình Dương) với giá 440 triệu đồng. Ngoài giá cả ở mức trung bình, điểm nhấn của dự án này, theo quảng cáo là khách hàng được hưởng LS 0% khi mua trả góp. Tuy nhiên, thời gian góp chỉ trong vòng 12 tháng. Thực tế, đây là hình thức mua nhà bình thường như từ trước tới nay, thanh toán theo tiến độ một năm.
Tương tự, Công ty Becamex TDC cũng rao bán nhà phố trả góp bốn năm không LS tại khu Mỹ Phước 2 (huyện Bến Cát, Bình Dương) với giá 780 triệu đồng/căn. Cũng như dự án trên nhưng khách hàng được kéo giãn tiến độ thanh toán lên bốn năm. Theo chủ dự án, khách chỉ cần đóng 195 triệu đồng là có thể nhận nhà, sau đó mỗi tháng thanh toán 10 - 12 triệu đồng. Như vậy, khách hàng không hề được ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn với LS 0%, mà chỉ là cách gọi của chủ dự án nhằm thu hút sự quan tâm của những người có nhu cầu.

Với những doanh nghiệp (DN) có tiềm lực về tài chính, người mua thực sự được hỗ trợ LS 0% như quảng cáo, tuy nhiên chỉ những người có vốn khá lớn mới hưởng được khoản ưu đãi này bởi sản phẩm cao cấp và số tiền đóng ban đầu khá cao. Chẳng hạn, dự án căn hộ cao cấp Hoàng Kim Thế Gia (Q.Bình Tân, Tp.HCM) do Công ty Hoàng Anh Sài Gòn phân phối. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Hoàng Anh Sài Gòn, khách hàng chỉ cần thanh toán 50% tổng giá trị căn hộ của dự án này là có thể vào ở, 50% còn lại chủ đầu tư cho thanh toán trong vòng một năm không LS. Hay dự án Quang Thái (Q.Tân Phú, Tp.HCM), DN này cũng áp dụng chính sách hỗ trợ LS 0% cho khách hàng trong vòng hai năm, sau khi đã thanh toán 50% giá trị căn hộ.

Hiện, không chỉ có chủ đầu tư dự án áp dụng chiêu LS 0% để câu khách mà ngân hàng cũng thực hiện. Mới đây, Ngân hàng Hong Leong Việt Nam tung ra chương trình khuyến mãi LS đối với khách hàng vay mua nhà với mức thấp (0,88%/năm). Tuy nhiên, khách hàng chỉ được hưởng LS ưu đãi trong vòng ba tháng đầu tiên. Ngân hàng HSBC Việt Nam cũng có chương trình tương tự với LS ưu đãi 9,99% một năm trong ba tháng đầu tiên. Nhiều ngân hàng khác cũng áp dụng hình thức này nhưng với thời hạn vay lên đến 20 năm, thì việc ưu đãi ba bốn tháng LS chẳng khác gì muối bỏ biển.

Theo các chuyên gia BĐS, LS vay mua nhà hiện đã giảm khá nhiều so với trước đây nhưng trong tình hình thị trường BĐS đang “bất động”, LS vẫn còn khá cao so với thu nhập của đại đa số người dân Việt Nam. Với thời hạn vay cả chục năm, người mua nhà không thể biết được LS sẽ ra sao, vì sau thời gian ưu đãi, khách hàng phải trả theo LS thị trường, mà xu hướng giảm xuống là rất khó. Chính vì vậy, việc ưu đãi vài tháng LS, xem ra quá ít ỏi, vì đầu tư BĐS là đầu tư lâu dài. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM kiến nghị, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tín dụng, hỗ trợ LS cho người mua nhà, nhất là những người mua căn nhà đầu tiên.
(Theo PNO)

Có nên vay tiền mua nhà?
Câu trả lời cho vấn đề vay tiền ngân hàng mua nhà được các chuyên gia kinh tế đưa ra khá thận trọng tại cuộc hội thảo “Tác động của khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS)” do Tạp chí BĐS Nhà đất VN tổ chức cuối tuần qua.
Theo phó GS-TS Trần Hoàng Ngân - Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế TP.HCM, những người có nhu cầu mua nhà có thể tiếp cận và mua những loại nhà có giá thấp hoặc trung bình (xấp xỉ 1 tỉ đồng/căn) nhưng dù là mua để đầu tư hay để ở thì cũng phải lựa chọn thời điểm vay với lãi suất 14%/năm là hợp lý. “Mức lãi suất 14%/năm là mức lãi suất có thể được hệ thống các ngân hàng thương mại lựa chọn để cho vay trong thời gian sắp tới. Tuy nhiên, mức lãi suất này có thể dành phần lớn cho vay đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh mới có thể đạt hiệu quả cao đối với nền kinh tế, còn nếu cho vay tiêu dùng chỉ nên dành một phần ít hơn”, ông Ngân nói.
Tình trạng ế hàng
Nhiều chuyên gia khác nhận định rằng, một trong những vấn đề bất cập hiện nay đối với các dự án BĐS đang triển khai thi công là giá một số loại vật liệu xây dựng tăng, đặc biệt giá thép tăng cao (khoảng 15%), dẫn đến giá thành căn hộ tăng lên, trong khi lãi suất vay ngân hàng đang ở mức cao, vì thế tình trạng ế hàng đối với các dự án căn hộ có giá bán từ 15 - 25 triệu đồng/m2 đã và đang xảy ra.
Một vấn đề nhiều chuyên gia quan tâm là làm sao để người có nhu cầu về nhà ở có cơ hội sở hữu một căn nhà trong bối cảnh lạm phát và lãi suất ngân hàng còn cao. Theo TS Trần Kim Chung, chỉ có thể đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội và hết sức ủng hộ các doanh nghiệp tham gia chương trình này để có nguồn quỹ nhà thực sự lớn.
TS Trần Kim Chung (thuộc Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho rằng: “Trong thời gian tới, nếu lãi suất ngân hàng giảm, tín hiệu sáng sủa sẽ diễn ra đối với một số loại hình BĐS và khiến cho các loại hình nhà ở này giao dịch sôi động như nhà ở có mức giá thấp, nhà tại các khu đô thị cũ, nhà ở xã hội, căn hộ tại các khu đô thị mới có vị trí tốt, căn hộ hoặc biệt thự nghỉ dưỡng...”.
Tuy nhiên, theo ông Chung, để thị trường BĐS phát triển tốt và tạo điều kiện cho người mua nhà, các chính sách của Nhà nước cần hướng tới ổn định kinh tế vĩ mô và chú trọng đến thị trường BĐS; thường xuyên kiểm soát mức tăng tín dụng của hệ thống ngân hàng đối với thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ việc hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp đầu tư vào BĐS... Những biện pháp này, theo ông Chung cần phải đi song song với các giải pháp như phải cho phép vận hành công cụ tín chỉ BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS, nới lỏng điều kiện và mở rộng phạm vi của các công ty tài chính được đầu tư vào thị trường BĐS...
Tăng giá do lãi suất cao
TS Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland cho rằng, lạm phát gia tăng trong thời gian qua và mức lãi suất cho vay tiêu dùng phổ biến đầu tháng 4 từ 18 - 20%/năm đã khiến cho sức mua nhà trên thị trường giảm mạnh. “Thực tế là trong môi trường lạm phát cao, các hình thức rủi ro trong giao kết kinh doanh đều tăng lên, tiến độ của các dự án bị đình trệ gây tâm lý e ngại cho người mua nhà. Với việc các chi phí đầu vào đồng loạt tăng cao, áp lực tăng giá BĐS là vấn đề khó tránh khỏi, và như thế lượng khách hàng tại các dự án sẽ giảm bớt”.
Ông Hoàng cũng cho rằng, để giải quyết các vấn đề vướng mắc có thể kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS, cần phải tiến hành ngay các biện pháp nhằm giúp cho người có nhu cầu mua được nhà ở. “Đó là các giải pháp như cải cách thủ tục hành chính, tăng tính thanh khoản cho thị trường bằng cách giải quyết nhanh các thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh thời gian cấp sổ hồng, sổ đỏ. Ngoài ra, cũng cần nghiên cứu khả năng giảm thuế cho các giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS như tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ bằng với mức thuế thu nhập khi chuyển nhượng vốn (bằng 0,2% giá trị giao dịch)...”.
Theo Thanh Niên


Cảnh giác với lãi suất vay mua nhà
Dù lãi suất tiền gửi chỉ còn 7%/năm nhưng không ít khách hàng đang phải trả lãi ngân hàng cho khoản vay mua nhà cao ngất trước đó.
Chị Nguyễn Thị Bảy - ngụ quận 12, Tp.HCM - cho biết cuối năm 2011, chị vay 240 triệu đồng từ một ngân hàng thương mại cổ phần để mua căn hộ chung cư với lãi suất trên 23%/năm. Đến nay, khoản vay được chị trả dần còn 180 triệu đồng và lãi suất phải trả lên đến 18,9%/năm.
Gồng mình trả lãi
Nhiều lần thắc mắc với ngân hàng về mức lãi suất quá cao này, chị Bảy được cán bộ tín dụng chi nhánh cho biết do chưa có quyết định điều chỉnh từ hội sở nên không thể hạ lãi suất cho khoản vay của chị. Trong khi đó, hợp đồng tín dụng ghi rõ lãi suất vay thả nổi theo thị trường. Nếu tính lãi suất tiền gửi theo năm hiện nay khoảng 8%-9%/năm, chênh lệch lãi ngân hàng được hưởng gần 10%/năm. “Mỗi tháng, tôi phải trả 2,7 triệu đồng tiền lãi, nghe có vẻ không nhiều nhưng nếu so với mức lãi suất tiền gửi quả là chóng mặt. Không có tiền tất toán trước hạn, khách hàng nắm dao đằng lưỡi nên đành chịu!” - chị Bảy bức xúc.
Tương tự, anh Nguyễn Duy Phong (nhà ở quận 9, Tp.HCM) cho biết 2 năm trước, anh cũng vay tiền từ một ngân hàng thương mại cổ phần mua căn hộ chung cư. Lãi suất lúc đó là 19%/năm, thay đổi theo thị trường. Gia đình anh phải gồng gánh khoản vay 650 triệu với mức lãi suất 23%/năm. “Nhiều tháng nay, lãi suất đầu vào hạ nhiều nhưng khoản vay của tôi còn 300 triệu đồng vẫn phải trả 17%/năm. Lãi suất tăng thì rất nhanh, 3 tháng điều chỉnh một lần hoặc tăng từng tháng theo thị trường nhưng khi hạ lại quá chậm” - anh Phong than.
Không chịu nổi mức lãi suất cao, cộng thêm vợ chồng anh phải chuyển công tác về tỉnh, anh Phong đành bán căn hộ để tất toán khoản vay ngân hàng với mức lãi suất phạt trả trước hạn là 3% trên dư nợ còn lại.
Nhiều khách hàng của các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang phải trả lãi suất cho khoản vay mua nhà ở mức 15%/năm dù lãi suất tiền gửi thấp hơn rất nhiều. Thông thường, theo hợp đồng tín dụng, mức lãi suất cho vay sẽ được các ngân hàng điều chỉnh theo quý hoặc 6 tháng một lần sao cho phù hợp với lãi suất thị trường. Cán bộ tín dụng của một số ngân hàng thừa nhận mức lãi suất cho vay mua nhà từ 11%-13%/năm chỉ áp dụng với khách hàng mới. Với khách hàng cũ, phải căn cứ vào hợp đồng tín dụng hoặc đến kỳ điều chỉnh. Thậm chí, nhiều khách hàng phản ánh chỉ đến khi thấy lãi suất vay quá cao so với mức bình quân trên thị trường, họ lên tiếng với ngân hàng hoặc làm… đơn cứu xét mới được xem xét giảm.
Nên xem kỹ hợp đồng tín dụng
Theo phân tích của các chuyên gia ngân hàng, khoản vay mua nhà thường có thời gian 10 năm hoặc lâu hơn. Khi đã ký hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp nằm trong tay ngân hàng, khách hàng thường chịu thiệt bởi lãi suất càng cao, ngân hàng càng lợi. TS Nguyễn Văn Thuận, Trưởng Khoa Tài chính Ngân hàng Trường ĐH Mở Tp.HCM, nhận xét: Các khoản vay tiêu dùng ngân hàng được quyền thỏa thuận lãi suất với khách hàng. Trong khi lãi suất đầu vào áp trần, còn đầu ra bỏ ngỏ khiến việc lãi suất thấp chỉ áp dụng cho khách hàng vay mới để thu hút là điều dễ hiểu. Thông thường, lãi suất chênh lệch bình quân giữa huy động - cho vay khoảng 3%-3,5% là ngân hàng đã có lợi , mức vay 17%/năm là quá cao so với mặt bằng hiện nay.
Một chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng nhận xét rằng nhiều gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp chỉ dành cho khách hàng mới, trong khi khách hàng cũ mới là đối tượng cần chăm sóc, đem lại nguồn lợi nhuận thường xuyên cho ngân hàng. Thậm chí, ngân hàng chỉ lo đi “dụ” khách hàng mới vay tiền, trong khi khách hàng cũ lại phải gồng mình trả lãi suất cao. Vì vậy, để tránh tình trạng bị bắt chẹt, khách hàng nên tìm hiểu kỹ hợp đồng tín dụng, đến kỳ điều chỉnh cần thông báo cho ngân hàng quyền lợi của mình thay vì è cổ ra trả lãi.
Khách hàng cần chủ động
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM, cho biết hiện nay mức lãi suất cho vay mua nhà phổ biến được các ngân hàng áp dụng từ 11%-13%/năm. Vay mua nhà thuộc khoản vay trung - dài hạn, ngân hàng được quyền thương lượng lãi suất với khách hàng. Do đó, với những khách hàng đang vay ngân hàng với lãi suất cao nên chủ động thỏa thuận với ngân hàng để được giảm lãi suất về mặt bằng chung của thị trường. Hiện khoản vay có mức lãi suất trên 15%/năm tại Tp.HCM chỉ chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng.
(Theo NLĐ) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét