Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Làm sổ đỏ khi mua nhà bằng giấy tay cần thủ tục gì?
Làm thế nào để bán nhà thừa kế khi đang ở nước ngoài ;
Mua đất chuyển nhượng giấy tay chưa tách thửa ;
Lao động tự do có được hỗ trợ vay mua nhà đất?
Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận?
Mua bán đất với người được ủy quyền sao cho an toàn?

Làm sổ đỏ khi mua nhà bằng giấy tay cần thủ tục gì?

Hỏi: Năm 2004, tôi đã mua ngôi nhà tại phường Hiệp Thành, quận 12, Tp.HCM bằng giấy viết tay, sinh sống ổn định cho đến nay nhưng chưa làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đứng tên tôi.

Ngôi nhà dài 14,2m, ngang 3,8m trên tổng diện tích đất là 54m2, diện tích xây dựng là 76.8m2. Bây giờ, tôi muốn làm sổ đỏ cho ngôi nhà này đứng tên tôi. Như vậy, tôi cần những điều kiện gì, thủ tục ra sao để chứng minh ngôi nhà tôi đang sinh sống là hợp pháp và đủ điều kiện để đươcấp sổ đỏ?
Rất mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Xin cảm ơn.
longka97@...
Trả lời:
Căn cứ vào Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai, nếu việc chuyển nhượng ngôi nhà của bạn diễn ra trước ngày 01/07/2004 thì bạn cần phải có những giấy tờ sau để được cấp sổ đỏ:
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sở hữu trước của ngôi nhà;
- Hợp đồng mua bán ngôi nhà có đầy đủ chữ ký của các bên;
- Xác nhận của UBND phường là không có tranh chấp sử dụng đất; sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc phù hợp với quy hoạch; chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Để được xác nhận đất phù hợp với quy hoạch hoặc không có tranh chấp như trên, bạn cần lập đơn yêu cầu xác nhận và các giấy tờ liên quan đến mảnh đất nêu trên nộp tại UBND phường Hiệp Thành để được xem xét, giải quyết.
Sau khi có đầy đủ các giầy tờ nêu trên, bạn có thể tiến hành đăng ký sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 12.
Luật sư Nguyễn Thị Huỳnh 
(Công ty Luật TNHH ATIM)
(Theo CafeLand) 

 

Làm thế nào để bán nhà thừa kế khi đang ở nước ngoài

Cha mẹ chúng tôi qua đời, để di chúc cho chúng tôi thừa kế 1 căn nhà ở quận 3, TpHCM. Nhưng tất cả anh chị em tôi đều đang sống ở nước ngoài. Vậy, muốn bán căn nhà đó, chúng tôi phải làm sao? lamnguyen…@gmail.com (Hoa Kỳ)

Trả lời:

Theo Khoản 1, Điều 65 Luật Công chứng, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch theo quy định của luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp BĐS, hợp đồng góp vốn bằng BĐS, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản là BĐS.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, với di chúc cha mẹ để lại, các anh chị có thể liên hệ với cơ quan đại diện Việt Nam tại nước ngoài để lập văn bản ủy quyền cho người trong nước làm thủ tục khai nhận di sản và sau đó làm thủ tục bán căn nhà. Trong trường hợp có thể về Việt Nam, các anh chị có thể liên hệ với các cơ quan công chứng để làm văn bản khai nhận di sản thừa kế, sau đó làm thủ tục bán nhà.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo LandToday) 
 

Mua đất chuyển nhượng giấy tay chưa tách thửa

Hỏi: Tôi đang dự định mua thửa đất nhưng được biết đất khu ấy chỉ có một sổ đỏ chung, giao dịch giấy tờ tay và không công chứng.

Vậy nếu mua một miếng đất trong một sổ đỏ chung, tôi phải chú ý và hoàn tất giấy tờ như thế nào để tránh những tranh chấp về sau?

Tân (tan@vegatec... )

Trả lời


Theo điểm a khoản 1 điều 106 của Luật đất đai, giao dịch về đất đai được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Theo đó, để giao dịch được pháp luật công nhận, bạn nên ký hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là người A).

Trường hợp thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng đã được người A chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác (tạm gọi là người B) thì người A cần hủy bỏ việc mua bán với người B trước, rồi mới chuyển nhượng cho bạn. Việc hủy bỏ giao dịch mua bán giữa người A và người B nên lập thành văn bản và được chứng nhận bởi công chứng viên hoặc thừa phát lại để có giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau.

Bạn cũng cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa trước khi nhận chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp bạn dự định nhận chuyển nhượng để xây nhà ở, bạn cần xem xét các nội dung sau:

- Thứ nhất, mục đích sử dụng của thửa đất đang thể hiện trong sổ đỏ có phải là đất ở hay không.

- Thứ hai, bạn nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để biết tại vị trí đất có được quy hoạch là đất ở hay không (riêng trường hợp đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ̉ lệ 1/500 có thể không được giải quyết tách thửa nếu không phù hợp quy hoạch chi tiết).

- Thứ ba, diện tích đất nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy định về điều kiện tách thửa hay không.

Theo Điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa tại huyện Bình Chánh là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất ở chưa có nhà hiện hữu; và đối với đất ở đã có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Trân trọng.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

 

Lao động tự do có được hỗ trợ vay mua nhà đất?

Hỏi: Vợ chồng tôi là lao động tự do, hiện sống cùng bố mẹ. Cả gia đình tôi có 10 người ở trong diện tích 42m2. Vậy, vợ chồng tôi có thuộc đối tượng được hỗ trợ vay vốn không?

Nếu vợ chồng tôi mua đất hoặc nhà của người dân thì có được hỗ trợ không?

Bà Cúc Phương (kucphuong@...)

Trả lời:

Người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, nếu là lao động tự do thuộc đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều 2 và đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 3 Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, thì được vay vốn hỗ trợ nhà ở.

Theo Nghị Quyết số 02/NQ-CP, cá nhân, hộ gia đình mua đất hoặc nhà của người dân thì không thuộc trường hợp được vay vốn hỗ trợ nhà ở tại Hà Nội.

(Theo Chinhphu) 
 

Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận?

Hỏi: Trước gia đình khó khăn, vì không có nhà ở nên tôi mới dành dụm được 100 triệu đồng mua một miếng đất khoảng 30m2 bằng giấy tay. Sau đó tôi xây dựng nhà cấp 4.

Tôi đã sinh sống ở ngôi nhà đó được 6 năm, nhưng giờ chủ đất tranh chấp muốn lấy lại. Xin hỏi trường hợp của tôi giải quyết cách nào là tốt nhất? Tôi có tham khảo các trang về nhà đất, thấy mua bán giấy tay nếu xảy ra tranh chấp thì phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, vậy tiền tôi xây dựng căn nhà phải tính sao? Tôi không rành về luật nên mong chuyên mục giúp tư vấn một cách thật chi tiết. Chân thành cảm ơn.

celano bin (bincelano@... )

Trả lời

1. Đất có GCN QSDĐ nhưng mua bán bằng giấy tay:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... khi đất đã được cấp GCN QSDĐ.

Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch, cụ thể như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Việc mua bán đất không được lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (còn gọi là mua bán đất bằng giấy tay), nếu có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Trên thực tế, khi giải quyết những tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức, các tòa thường buộc các bên trong giao dịch phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, quá thời hạn trên mà không thực hiện thì tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo hướng dẫn tại nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của hội đồng thẩm phán TAND tối cao: khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì toà án sẽ xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại.

Thiệt hại có thể bao gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

2. Mua bán đất giấy tay và đất chưa có GCN QSDĐ:

Đối với việc mua bán đất bằng giấy tay được thực hiện từ sau ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng (bên bán) không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tòa án sẽ xem xét công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay này.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án xem xét công nhận phần hợp đồng mua bán phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bạn giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch (Nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao).

Trân trọng.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh
(Theo Tuổi trẻ)

 

Mua bán đất với người được ủy quyền sao cho an toàn?

Hỏi: Tôi đang làm thủ tục để mua một mảnh đất ở Bình Dương của hai vợ chồng, nhưng do gia đình này hiện không còn ở Tp.HCM nên đã ủy quyền cho một người khác đứng ra đại diện giao dịch (tạm gọi là anh B).

Xin hỏi, nếu vợ anh B không có mặt ở Tp.HCM thì tôi có thể làm thủ tục mua bán với một mình anh B được không? Cám ơn.

(huynhtrunghieu116@... )

Trả lời

Căn cứ điều 589 Bộ Luật dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Căn cứ điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, việc ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Như vậy, chỉ những người được ủy quyền tại hợp đồng ủy quyền mới có được quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện những công việc theo đúng nội dung những gì đã được ủy quyền.

Theo thư trình bày, người có quyền sử dụng đất đã ủy quyền cho một người (tạm gọi là ông B) để thay mặt mình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định nêu trên, chỉ một mình ông B có quyền nhân danh bên đã ủy quyền cho mình để ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông/bà, vợ của ông B không phải là bên được ủy quyền, do đó người này không có quyền gì trong giao dịch nêu trên.

Một vấn đề quan trọng khác cần lưu ý khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản với bên được ủy quyền như sau:

Nếu trong hợp đồng ủy quyền giao cho ông B là bên được ủy quyền được quyền ký bán cho đích danh người mua, thì người được ủy quyển chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, ông B không có quyền chuyển nhượng cho người khác. Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh, thì ông B có quyền bán cho bất cứ ai.

Về việc thỏa thuận giá bán và phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B được quyền quyết định giá bán, thì ông/bà phải thỏa thuận với bên đã ủy quyền là người sử dụng và sở hữu bất động sản về giá bán. Đối với phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B nhận tiền, thì ông/bà nên thanh toán trực tiếp bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản cho bên đã ủy quyền.

Một vấn đề khác cũng cần lưu ý, hiện nay thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền thường bị tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế theo cách nêu trên, nếu như hai bên có bằng chứng chứng minh ngược lại.

Trân trọng.

Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)
(Theo TTO) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét