Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Làm sao để có sổ đỏ khi mua đất chỉ có giấy viết tay?
Làm sao để đòi lại được 33% tiền mua căn hộ?
Làm sao để hợp thức hóa nhà đất nằm trên 2 sổ

Làm sao để có sổ đỏ khi mua đất chỉ có giấy viết tay?

Hỏi: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của thôn từ năm 2000, chỉ có giấy viết tay và chữ ký của trưởng thôn. Hiện gia đình tôi đã xây nhà và ở đó được hơn 3 năm, không có tranh chấp gì.

Vậy tôi muốn hỏi, tôi có được cấp sổ đỏ không? Thủ tục như thế nào?

(Lê Thu Hà)

Trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993: Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2. Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng;

3. Đất đang có tranh chấp
Theo quy định tại Điều 707 Bộ Luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định như trên thì Hợp đồng mua bán đất của bạn với thôn là vô hiệu vì thôn chỉ được sử dụng đất chứ không được chuyển nhượng, không có Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Tại Điều7 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày19/10/2009Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 và 9 Điều 49 của Luật Đất đai”.

Tại Điều 49 Luật Đất đai 2003 quy định: Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

Quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
...
Về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 16 nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng:

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

c) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở;

d) Giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng;

đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

e) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

Như vậy, Hợp đồng mua bán đất của bạn là vô hiệu. Tuy nhiên bạn sử dụng đất ổn định từ năm 2000 đến nay và không có tranh chấp gì xảy ra thì cần xem xét vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Cơ quan Nhà nước phê duyệt tại khu vực đó có phù hợp không để xem xét về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Luật Đất đai 2003. Bạn nên liên hệ UBND nơi có đất để được giải đáp cụ thể về thủ tục.
Văn phòng luật sư Giải Phóng
(Theo Vietnamnet)

 

Làm sao để đòi lại được 33% tiền mua căn hộ?

Hỏi: Tôi có mua căn hộ chung cư ở Linh Đông (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) từ một chủ đầu tư vào tháng 8/2013. Lúc tôi mua công trình chưa hoàn thành phần móng, đến nay kiểm tra lại thì phần móng vẫn chưa xong, chỉ mới dìm cọc.

Tôi không rõ cụ thể thế nào là làm xong phần móng, nhưng đến nay tôi đã góp được hơn 33% giá trị căn hộ mà vẫn chưa thấy phần móng hoàn thành.
Xin hỏi, như vậy phía bán nhà có vi phạm quy định về điền kiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai không? Tôi có thể khởi kiện để đòi lại số tiền hơn 33% giá trị căn hộ mà mình đã đóng?
Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Nguyen Thanh
Trả lời
Về nguyên tắc theo quy định của Luật nhà ở thì điều kiện để nhà ở được phép mua bán, giao dịch là có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của nghị định số 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi huy động vốn theo hình thức này chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu trên được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp).
Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, đối chiếu với các quy định chúng tôi nêu trên, nếu trường hợp của bạn thể hiện chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng theo quy định thì việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với bạn là trái luật và từ đó bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư đã nhận tiền trả lại tiền cho bạn hoặc bạn có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết việc đòi lại tiền đã nộp.
Luật sư Lê Cao (www.fdvn.vn)
(Theo TTO) 
 

 

Làm sao để hợp thức hóa nhà đất nằm trên 2 sổ

Hỏi: Tôi có mua miếng đất để xây nhà. Sau này tôi mới biết hiện nhà tôi đang nằm trên 2 sổ đỏ (1 sổ 350m2 và 1 sổ 200m2). Trước đây 2 sổ đỏ thuộc cùng 1 chủ đất bán cho tôi.

Sau đó chủ đất đã bán 1 phần đất của sổ đỏ 350m2 cho 2 người khác và đã sang tên cho 2 người này nhưng  làm giấy tay cam kết về quyền sở hữu của mỗi bên trong sổ đỏ này như sau:

+ 2 người kia: 160m2

+ Tôi: 27,6m2 (3x9,2m)

+ Chủ đất: phần còn lại.

Phần đất của tôi bên sổ 200m2 là 23m2 (2,5x9,2m)

Hiện khu đất này là đất thổ cư nhưng nằm trong khu quy hoạch treo. Vậy khi Nhà nước cho hợp thức hóa nhà thì nhà của tôi có hợp thức hóa để cấp sổ hồng được không? Thủ tục thực hiện có khó khăn gì hay không?

Trả lời

Về việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất

Do thư trình bày không cho biết thời gian cụ thể của việc sang nhượng nhà đất, nên luật sư trình bày một số trường hợp mà pháp luật đã quy định để ông/bà tham khảo.

Theo thư trình bày thì thửa đất của ông/ bà đang sử dụng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do chủ cũ đứng tên. Do đó, căn cứ điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, thì đối với trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 1/7/2004, khi chuyển nhượng hai bên có lập văn bản sang nhượng có chữ ký của bên bán (không cần có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), ông/bà và chủ cũ không cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng.

Thay vào đó, ông/bà lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nếu ông /bà nhận chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004, hai bên buộc phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng lại tại phòng công chứng.

Khi ông/bà thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, thì chủ cũ phải nộp cho cơ quan có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ để nơi đây chỉnh lý giấy chứng nhận có phần đất mà chủ cũ đã bán cho ông/ bà.

Trong trường hợp chủ cũ không nộp, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ làm thủ tục thông báo cho chủ cũ biết về việc chỉnh lý giấy chứng nhận của chủ cũ theo quy định tại khoản 2, điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.

Về điều kiện quy hoạch liên quan đến việc công nhận chủ quyền nhà đất.

Khi xem xét cấp giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố liên quan đến thời điểm xây dựng nhà, xây dựng có giấy phép hay không, các loại giấy tờ hợp lệ liên quan đến việc tạo lập nhà, nhà xây dựng trước hay sau thời điểm công bố quy hoạch, căn nhà có phù hợp với quy hoạch hay không... để xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ông/bà.

Việc xem xét các yếu tố nêu trên sẽ được căn cứ trên các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc tạo lập nhà đất do ông bà cung cấp.
Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét