Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Giấy ủy quyền sử dụng đất có thể thay thế hợp đồng không?
Hỏi về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa ;
Hỏi về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
Hỏi về thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai ;
Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ đối với đất thừa kế ...

Giấy ủy quyền sử dụng đất có thể thay thế hợp đồng không?

Hỏi: Người chị bà con bên Mỹ ủy quyền cho tôi sử dụng một thửa đất tại Việt Nam do chị ấy đứng tên bằng "giấy ủy quyền" có công chứng và có công hàm của Đại sứ quán Việt Nam tại Sanfrancisco.

Nhưng khi làm thủ tục sang tên, cơ quan hành chính địa phương đòi phải làm hợp đồng ủy quyền thì mới tiến hành các thủ tục được. Xin hỏi, hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền có gì khác nhau? Có cách nào dùng giấy ủy quyền này hợp thức hóa giấy tờ không?
Hậu Nguyễn Trung (davidnguyen...@...)
Trả lời:
Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền về bản chất không khác nhau, đều chung một mục đích “ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền”.
Giấy ủy quyền chỉ do người ủy quyền lập và ký tên có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc không có xác nhận. Hợp đồng ủy quyền gồm 2 bên, bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền cùng ký tên xác nhận vào hợp đồng ủy quyền.
Như vậy, trong một số trường hợp người ủy quyền và người nhận ủy quyền không thể gặp nhau để lập hợp đồng ủy quyền thì chỉ cần người ủy quyền ký lập giấy ủy quyền và đủ (như trường hợp của bạn nêu).
Trong trường hợp này bạn có thể đem giấy ủy quyền đến phòng công chứng để làm thủ tục ký thụ ủy quyền. Sau khi hoàn tất thủ tục thụ ủy quyền (tại bất kỳ phòng công chứng nào), bạn có thể dùng giấy ủy quyền và giấy thụ ủy quyền giao dịch công việc theo nội dung thể hiện trong giấy ủy quyền.
Trân trọng.
Luật sư Lê Thị Hoài Giang
(Văn Phòng Luật sư Lê Nguyễn)

(Theo TTO) 
 

Hỏi về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa

Hỏi: Vợ chồng tôi có 2 căn nhà, một cái ở Cầu Giấy là nơi vợ chồng tôi đang ở, cái còn lại ở đường Láng. Cái còn lại ở mặt đường đường Láng, được xây 2 tầng mái bằng, 5m mặt đường và 14m chiều sâu.

Có sổ đỏ mang tên vợ chồng tôi, hiện giờ đang cho thuê làm hiệu thuốc. Vợ chồng tôi dự định tặng cho 2 đứa con gái căn nhà ở đường Láng vì hai đứa nó muốn ở gần nhau. Bổ dọc, mỗi đứa một nửa. Nhưng nghe nói là khi tặng cho nhà thì phải đáp ứng điều kiện về kích thước và diện tích đất thì mới tặng cho được.
Vậy xin hỏi, về kích thước và diện tích, căn nhà ở đường Láng có đủ điều kiện để chúng tôi tiến hành tặng cho con hay không?
(Nguyễn Văn Tùng, Đống Đa, Hà Nội)
Trả lời:
Nếu thửa đất (hay căn nhà) ở đường Láng không đáp ứng được quy định tại Khoản 1, 2, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội (sau đây gọi là Quyết định 22/2014/QĐ-UBND) thì ông bà không thể tiến hành thủ tục tặng cho như dự định bởi quy định Khoản 7, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định trường hợp không thể tiến hành tặng cho:
“7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại Khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại Khoản 4, 5 Điều này)” - Khoản 7, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND
Vì căn nhà ở đường Láng không thuộc khu dân cư nông thôn nên mặc nhiên đảm bảo điều kiện tại Khoản 2, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND.
Với điều kiện tại Khoản 1, Điều 5, Quyết định 22/2014/QĐ-UBND quy định:
“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại.”
Khi ông bà dự định thửa đất được bổ dọc, mỗi người một nửa, thửa đất sẽ được chia làm 2 thửa bằng nhau: đều rộng 2,5m và sâu 14m. Tính ra mỗi thửa đã tách sẽ có diện tích là 35m2.
Có thể thấy, tuy đáp ứng được điều kiện không nhỏ hơn 30m2 tại Điểm b, Khoản 1 vừa nêu nhưng thửa đất được hình thành từ việc tách thửa lại không đáp ứng được điều kiện chiều rộng mặt tiền từ 3 mét trở lên.
Như vậy, dự định tách thửa đất (hay căn nhà) ở đường Láng thành 2 thửa bằng nhau cho 2 người con, mỗi thửa rộng 2,5m và sâu 14m sẽ không thực hiện được.
Tuy nhiên, ông bà vẫn có thể thực hiện được việc tách thửa nếu thay đổi dự định ban đầu để đáp ứng điều kiện tại Khoản 1, Điều 5 nêu trên hoặc bổ sung các điều kiện để phù hợp với một trong số các trường hợp tại Khoản 4, Khoản 5, Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND.
Luật sư Hoàng Thu Hương
(Công ty Luật TNHH Đại Việt)

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội/Báo Xây dựng) 
 

Hỏi về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Gia đình em có quyết định giao đất từ năm 1989. Vừa qua đã làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng UBND xã chưa giải quyết cho gia đình. Cho em hỏi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?

Trả lời:
- Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất:
Những trường hợp được cấp GCNQSD đất: Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 sửa đổi 2009 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
Theo Điều 50 Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Như vậy, nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn có một trong các giấy tờ hoặc trường hợp như trên. Nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà nước, thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định. Gia đình bạn có quyền làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Trường hợp UBND xã từ chối xác nhận, gia đình bạn có quyền khiếu nại lên UBND cấp huyện để xử lý theo thẩm quyền, hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án. Theo Điều 136 Luật Đất đai đã được sửa đổi bổ sung năm 2009: 2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính;
b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính (Khoản 1 Điều 264 Luật Tố tụng Hành chính).
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo 
(Công ty luật TNHH Đức An)

(Theo LĐO) 

Hỏi về thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

Hỏi: Tôi đã mua căn hộ tại dự án nhà ở, hiện tôi muốn chuyển nhượng. Vậy khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, tôi cần giấy tờ gì thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông thường?

Rất mong nhận được tư vấn của luật sư. Xin cảm ơn!
thomou203@...
Trả lời:
Từ những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đã ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án phát triển nhà ở và nay muốn bán căn nhà này. Đối với trường hợp đó, nếu bạn chưa được nhận bàn giao căn hộ từ công ty phát triển nhà, bạn có thể bán căn hộ này bằng cách tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thủ tục nêu ở dưới. Nhưng lưu ý, nếu bạn đã được nhận bàn giao nhà từ công ty phát triển nhà, bạn chỉ có thể bán căn nhà đó sau khi bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).
Theo Khoản 1, Điều 20 tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 do Bộ Xây Dựng ban hành quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Thông Tư16/2010/TT-BXD), tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương theo các bước sau:
Bước 1: Bạn và bên nhận chuyển nhượng cần phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng và nhờ cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu trong phụ lục số 14 ban hành kèm Thông Tư 16/2010/TT-BXD. Bạn và bên nhận chuyển nhượng phải xuất trình hợp đồng đã ký với chủ đầu tư khi đề nghị công chứng,
Bước 2: Căn cứ văn bản chuyển nhượng, hợp đồng được lập theo quy định trên, bạn hoặc bên nhận chuyển nhượng nộp bản sao các giấy tờ dưới đây đến cơ quan thuế có thẩm quyền để làm thủ tục thuế thu nhập theo quy định của pháp luật:
i)  Văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
ii)  Biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;
iii) Hợp đồng ký với chủ đầu tư.
Trong trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập, phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế.
Bước 3: Sau khi đã thực hiện nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho công ty chủ đầu tư, công ty chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, hồ sơ này bao gồm:
i)  Bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
ii)  Bản sao hợp đồng đã ký với chủ đầu tư;
iii) Bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng.
Kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời, giao lại cho bên nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bạn và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục được thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được coi là bên mua nhà ở.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền 
(Công ty Luật TNHH ATIM)

(Theo CafeLand) 
 

Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ đối với đất thừa kế

Hỏi: Gia đình tôi được thừa kế mảnh đất từ ông nội nhưng không thể làm sổ bìa đỏ vì có 1 bác không ký vào giấy tờ để nhà tôi làm sổ đỏ.

Ông tôi để lại 2 bản di chúc: 1 bản viết tay và 1 bản đánh máy có người làm chứng và dấu của phường. Gia đình tôi làm như thế nào mới có thể làm sổ đỏ trên mảnh đất được thừa kế. Sổ đỏ của ông nội tôi vẫn còn.
Mong được giúp đỡ. Tôi xin cảm ơn.
email thk...@gmail.com
Trả lời:
- Để được cấp sổ đỏ đối với quyền sử dụng đất do thừa kế người thừa kế cần làm các thủ tục sau:
Thứ nhất, Gia đình cháu cần mang bản di chúc đến UBND phường để tiến hành thủ tục công bố di chúc và khai nhận di sản thừa kế theo quy định, UBND phường sẽ xem xét tính hợp lệ, hợp pháp của di chúc và xác định xem bác của cháu có quyền thừa kế đối với thửa đất đó không, sau đó UBND phường sẽ hướng dẫn, phân tích để gia đình cháu lập hồ sơ đăng ký và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại Điều 129 Luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất có nêu: Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Thứ ba, về thời gian giải quyết và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư Vi Văn Diện
(Giám đốc Công ty luật Thiên Minh, Đoàn luật sư TP Hà Nội)

(Theo Soha) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét