Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Bán nhà đồng sở hữu cần những thủ tục gì?
Bán nhà được tặng ;

Bán khi nhà đang cho thuê có được không?

Bị bạn lừa bán đất "giả", phải đòi thế nào?
Bất lợi khi mua đất giấy tay ...


Bán nhà đồng sở hữu cần những thủ tục gì?
Hỏi: Chúng tôi là những người đồng sở hữu nhà đất tại Tp.HCM, nay chúng tôi muốn bán nhà đất trên cho người khác...
Nhưng trong số anh chị em chúng tôi có một người em gái đã thành niên bị bệnh tâm thần không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, chúng tôi phải làm thủ tục gì để bán được nhà?

Trả lời:

Ngoài những giấy tờ khác theo quy định pháp luật, bên bán cần xuất trình các giấy tờ liên quan đến người thành niên bị mất năng lực hành vi dân sự như sau:

– Bản án có hiệu lực của toà án có thẩm quyền tuyên người bị tâm thần mất năng lực hành vi dân sự. – Nếu người bị mất năng lực hành vi dân sự đã có chồng thì chồng sẽ là người giám hộ đương nhiên. – Trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự chưa có chồng, con hoặc có mà chồng, con không đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ đương nhiên. Trong trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự không có người giám hộ đương nhiên thì uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người được giám hộ có trách nhiệm cử người giám hộ hoặc đề nghị một tổ chức đảm nhận việc giám hộ. Người giám hộ phải thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ. Việc bán tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ có trách nhiệm cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ. Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ, nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác, chú, cậu, cô, dì của người được giám hộ. Trong trường hợp không có người thân thích của người được giám hộ hoặc những người thân thích không cử được người giám sát việc giám hộ thì uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cú trú của người giám hộ cử người giám sát việc giám hộ (điều 22, 59, 62, 63 69 BLDS).

CCV Nguyễn Quốc Thịnh
(Theo SGTT)
 

Bán nhà được tặng

Hỏi: Trước đây, anh trai em có mua cho mẹ em một căn nhà, lúc đó em còn nhỏ. Rồi sau này em lớn lên cưới vợ và cuộc sống vợ chồng cũng rất khó khăn. Giờ đây, mẹ em đã mất và con em đang bệnh nặng, vợ chồng em muốn bán căn nhà đi để lấy tiền trị bệnh cho con, nhưng anh trai em nhất quyết không đồng ý.

Vì anh ấy bảo nhà anh ấy mua cho mẹ chứ không phải cho em. Sổ đỏ hiện nay đang đứng tên em ( trước khi mất mẹ đã chuyển nhượng căn nhà này cho em). Vậy xin hỏi, em có quyền tự quyết bán căn nhà đó đi hay không? Nếu anh trai em đòi lại nhà thì em có phải trả lại không?

Trả lời
Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ đỏ) của căn nhà đang được bạn đứng tên nên bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn có toàn quyền định đoạt (bán) căn nhà (Điều 197, Bộ luật Dân sự). Trong trường hợp, người anh trai của bạn ngăn cản không cho bạn bán căn nhà, và đòi  bạn  trả lại căn nhà thì anh trai bạn phải có nghĩa vụ chứng minh căn nhà là do chính anh trai bạn tạo lập hợp pháp, và việc bạn được xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là trái pháp luật. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, nếu các bên không giải quyết tranh chấp được thông qua hòa giải, thì một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Luật sư Nguyễn Văn Đàm
Công ty Luật TNHH Đất Luật

(Theo CafeLand)


Bán khi nhà đang cho thuê có được không?

Hỏi: Tôi có một căn nhà đã có sổ hồng, đang còn thời hạn hợp đồng cho thuê nhà để ở. Xin hỏi, nếu có người hỏi mua thì tôi có quyền bán nhà hay phải đợi đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà? (Phạm Văn Minh, Bửu Hòa, Biên Hòa, Đồng Nai)

Trả lời

Ông có quyền bán nhà đang cho thuê. Theo các Điều 97, 104 Luật Nhà ở, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà ở. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo Công lý)

Cần thông tin gì trước khi mua đất nền dự án?
Hỏi: Tôi đang dự định mua một nền đất dự án, thuộc dự án khu dân cư Bách Khoa, chợ Phú Lạc 2, của Công ty ĐV. Dự án nằm trên đường Đa Phước, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh - Tp.HCM.
Theo như lời chủ đầu tư, sau khi thanh toán xong 98%, chúng tôi có thể nhận nền và nhận giấy phép xây dựng, sau đó, khi đã xây nhà xong thì bên phía công ty sẽ lo thủ tục sổ hồng...

Tôi rất muốn kiểm tra pháp lý của dự án này nhưng không biết làm cách nào? Vì vậy, cho tôi hỏi có nên mua đất nền ở dự án này không và dự án thuộc khu vực này có khả năng ra sổ hồng được hay không?

Thanh Hiên Chu (thanhhien05@...)

Trả lời

 Thông thường, để kiểm tra tính pháp lý của đất dự án bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho bạn những loại hồ sơ, giấy tờ sau:

- Thứ nhất, văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;

- Thứ hai, hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù);

- Thứ ba, hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch;

- Thứ tư, văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;

- Thứ năm, chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của nhà đầu tư qua các dự án họ đã thực hiện (các dự án này có trôi chảy hay không).

Vì bạn không cung cấp đầy đủ hồ sơ của dự án này nên tôi không thể tư vấn cho bạn là nên mua hay không nên mua và khu đất này có khả năng ra sổ hồng hay không. Tuy nhiên, tốt nhất bạn nên đến phòng quản lý đô thị của quận, huyện nơi có khu đất dự án để nhờ tư vấn về tính chất pháp lý của dự án rồi hãy quyết định có nên mua hay không.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Bị bạn lừa bán đất "giả", phải đòi thế nào?
Đặt cọc tiền mua đất một thời gian không thấy có bìa đỏ để làm các thủ tục tiếp theo, lúc này tôi mới phát hiện lô đất đó của chủ khác...

Hỏi:Có một người bạn chơi thân với chồng tôi, biết vợ chồng tôi tin tưởng nên đã lừa bán một lô đất, lấy tiền đặt cọc là 450.000.000 đồng (bốn trăm năm mươi triệu đồng) và đã làm giấy nhận tiền đặt cọc mua bán lô đất.

Nhưng qua một thời gian không thấy có bìa đỏ để làm các thủ tục tiếp theo, lúc này tôi mới phát hiện lô đất đó của chủ khác. Vì cần tiền quá nên anh ấy đã nói với vợ chồng tôi là đất anh ấy chung một nửa. Khi tìm hiểu tới chủ đất thì mới biết là lô đất đó không liên quan gì đến anh ấy, giấy ủy quyền bán đất cũng không có. Tôi yêu cầu trả lại tiền nhưng anh ta không trả được số tiền đó cho tôi nên tôi bắt buộc viết giấy hẹn trả tiền. Nay giấy hẹn đã quá ngày nhưng số tiền chỉ trả gần một nửa và có khả năng không trả được nữa.

Vậy tôi xin hỏi: Nếu tôi làm đơn tố cáo thì trường hợp này có phải là "đã lợi dụng tín nhiệm để lừa đảo và chiếm đoạt tài sản không"? Nếu phải thì pháp luật có bảo vệ lấy lại được số tiền cho tôi không? và anh ấy có phải bị truy tố không? Xin luật sư giải thích hướng dẫn cụ thể cách làm như thế nào. (Bạn đọc đề nghị giấu tên).
Trả lời:

Theo nội dung bạn gửi, chúng tôi xin trao đổi một số vấn đề như sau:

Thứ nhất: Việc vợ chồng bạn đặt cọc mua bán đất mà không xem xét rõ nguồn gốc đất, cũng như không yêu cầu người bạn xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lỗi của vợ chồng bạn. Có lẽ đây sẽ là kinh nghiệm xương máu cho vợ chồng bạn khi quyết định mua bán những tài sản có giá trị lớn sau này.

Thứ hai: Việc người bạn kia bán mảnh đất không thuộc quyền sử dụng của mình cho vợ chồng bạn là hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 139 BLHS chứ không phải tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 140 BLHS như bạn hiểu. Bởi lẽ mục đích chiếm đoạt tài sản của người bạn kia xuất hiện trước khi vợ chồng bạn trao 450 triệu cho bạn. Hắn dùng thủ đoạn gian dối bằng việc làm cho vợ chồng bạn tin hắn là chủ sử dụng mảnh đất từ đó khiến vợ chồng bạn trao tiền cho hắn.

Theo quy định tại Điều 139 BLDS thì:

“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

1. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

Như vậy trong trường hợp này, nếu bạn làm đơn tố cáo với đầy đủ chứng cứ xác thực để cơ quan công an tiến hành điều tra thì người bạn kia có thể bị truy tố theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 139 BLDS với khung hình phạt từ bảy năm đến mười lăm năm.

Tuy nhiên như bạn trình bày rằng, người bạn kia cũng không còn khả năng trả nợ. Vậy dù bạn có làm đơn tố cáo khiến người kia phải đi tù thì vợ chồng bạn cũng không thể đòi lại được số tiền trên. Theo chúng tôi, trong trường hợp này bạn nên gặp và thương lượng để cho người bạn kia một cơ hội. Bạn có thể bắt người kia viết giấy vay nợ và cam kết về thời hạn trả. Sau đó bạn cho người bạn đó thời gian để kiếm tiền trả bạn.
LS Hoàng Tuấn Anh, VP luật Hoàng Kim
(Theo Vietnamnet)

Bất lợi khi mua đất giấy tay

Hỏi: Gia đình tôi có mua của bà B miếng đất 239m2 vào năm 1989 (lúc đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và để cho chú tôi sinh sống.

Đến khi xã có đợt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà B. lẳng lặng xin cấp giấy chứng nhận sang cả phần đất 239m2 mà bà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà tôi (giấy viết tay có chữ ký của bà nhưng không có xác nhận của địa phương) mà chú tôi đang sinh sống ở đó cũng không biết. Sau đó chú tôi đã dọn đi nơi khác và trả lại mảnh đất đó lại cho nhà tôi.

Sau nhiều lần đàm phán để tách sổ nhưng bà B. không đồng ý, năm 2012 nhà tôi quyết định xây ngôi nhà hai tầng trên mảnh đất đó nhưng vẫn chưa đập ngôi nhà chú tôi xây khi mua đất của bà. Hiện tại nhà đã xây xong nhưng khi đổ cổng thì con của bà B. gây khó dễ không cho nhà tôi đổ với nhiều lý do.

Khi biết tin nhà bà B. làm sổ đỏ, nhà tôi có ra xã đóng thuế mảnh đất 239m2. Như vậy gia đình tôi có khả năng mất mảnh đất đó không? Nếu có cơ hội lấy lại mảnh đất đó thì làm sao để gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chỉ có giấy viết tay của bà B. về việc chuyển nhượng?

nguyen tam (hamster04041992@...)

Trả lời

Với thông tin bạn nêu trong thư thì chúng tôi chỉ có thể tư vấn như sau:

Gia đình bạn phải có bằng chứng về việc sử dụng ổn định lâu dài trên phần đất đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ năm 1989.

Trường hợp hai bên không có phương án thương lượng thì gia đình bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân xã nơi có đất để yêu cầu tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà B..

Một số chứng cứ gia đình bạn cần chuẩn bị để nộp cho tòa án: bản hợp đồng mua bán tay (nếu có người làm chứng thì càng tốt), chứng cứ chứng minh bên bán đã nhận tiền chuyển nhượng; biên lai nộp tiền thuế hằng năm, kê khai đất năm 1999, tài liệu kê khai tại UBND phường, xã nơi có đất (ai là người kê khai).

Việc bà B. được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần đất đã chuyển nhượng cho gia đình bạn là một bất lợi đối với gia đình bạn. Tuy nhiên, nếu đất đã được cấp sổ đỏ cho bà B. nhưng gia đình bạn vẫn có thể xây dựng nhà kiên cố trên đất là một trong những vấn đề tòa án cần làm rõ để xem xét yêu cầu của gia đình bạn.

Trường hợp tòa án chấp nhận yêu cầu của gia đình bạn hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà B. thì gia đình bạn có thể liên hệ UBND quận (huyện) nơi có đất để xin cấp sổ đỏ đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng của bà B..


Luật sư Lê Thị Hoài Giang

0 nhận xét:

Đăng nhận xét