Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Những thủ tục cần làm khi mua nhà ;
Những thủ tục mua nhà không chính chủ ; 
Những quy định về đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ;
Tại sao mua nhà chung sổ đỏ không được đăng ký tạm trú? 
Quy định pháp luật về cấp sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà ở;
Phải làm gì khi mua đất nhưng bên bán không chịu tách sổ đỏ?

Những thủ tục cần làm khi mua nhà

Hỏi: Hiện tôi muốn mua nhà tại quận Cầu Giấy, diện tích mảnh đất đó là 65m2. Tôi phải tiến hành thủ tục gì để việc mua bán hợp pháp? (Hoangvanthai_1981@gmail.com).

Trả lời

Tại Khoản 1, Điều 3 Quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn ao trong khu dân cư, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định điều kiện để được phép tách thửa đất ở và sau khi tách thửa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

“a. Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.

 b. Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa”.

Đối chiếu quy định nêu trên thì diện tích đất mà bạn muốn mua đủ điều kiện để tách thửa. Để tiến hành thủ tục tách thửa, người bán đất phải có đơn yêu cầu tách thửa gửi tới Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy; gửi kèm theo đơn yêu cầu gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng minh nhân dân hộ khẩu; sau khi đo vẽ đủ điều kiện thì Ủy ban sẽ có công văn cho tách thửa;

Bạn liên hệ trực tiếp tới Phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội để làm thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng; Bản sao CMND bên bán và bên mua; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản vẽ xác định rõ vị trí lô đất bạn mua, phần còn lại của chủ sử dụng đất hiện tại trong thửa đất do Cơ quan; tổ chức có chức năng đo vẽ. Bạn phải mang tất cả những giấy tờ bản gốc nêu trên để phòng công chứng đối chiếu.

Sau khi tiến hành xong thủ tục công chứng bạn nộp hồ sơ tới Văn phòng đăng ký nhà và đất quận Cầu Giấy để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm: Bản sao có chứng thực CMND; hộ khẩu của bên bán và bên mua; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 02 Hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất.

Khi có thông báo thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ cán bộ thụ lý sẽ gọi bạn tới để lấy Thông báo nộp thuế thuế nhập cá nhận và lệ phí trước bạ. Bạn thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí trước bạ tại kho bạc, sau đó bạn mang biên lai nộp lại cán bộ thụ lý, sau một thời gian theo quy định của pháp luật bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư Vũ Thị Hiên
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI VIỆT
(Theo Dân trí)

 

Những thủ tục mua nhà không chính chủ

Hỏi: Tôi đang có nhu cầu mua một căn hộ, nhưng căn hộ đó không có chính chủ, mà chủ cũ của căn nhà lại ủy quyền cho em gái bán. Vậy, nếu mua tôi phải làm thủ tục gì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình? Tôi xin chân thành cảm ơn! (Lê Việt Bách, vietbach@gmail.com).

Trả lời

Theo dữ kiện anh cung cấp thì tình trạng pháp lý căn hộ tóm tắt lại là đã mua bán và được bàn giao, hiện đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Căn cứ vào pháp luật và thực tiễn áp dụng chúng tôi có đưa ra giải pháp như sau để bạn tham khảo:

Theo quy định tại Điểm 3, Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, có quy định: “... Trường hợp uỷ quyền quản lý, sử dụng, trông coi nhà ở và uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho nhà ở (hoặc uỷ quyền định đoạt nhà ở) thì bên uỷ quyền chỉ được lập văn bản uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được công chứng, chứng thực việc uỷ quyền này khi nhà ở đã được xây dựng xong (bên uỷ quyền đã có một trong các giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở; biên bản bàn giao nhà ở hoặc biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Do đó, căn cứ vào quy định của pháp luật thì căn hộ nêu trên chưa thể làm thủ tục công chứng mua bán căn hộ ngay thời điểm này được mà phải chờ đến khi được cấp Giấy chứng nhận. Hiện tại chỉ có thể làm ủy quyền có công chứng cho anh được quản lý và sử dụng, làm các giấy tờ cấp Giấy chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì anh được phép giao dịch tài sản đó.

Trên thực tế và kinh nghiệm bản thân của chúng tôi thì việc anh muốn giao dịch căn hộ ngay thời điểm này vẫn có phương án để giải quyết được.

Thứ nhất, để đảm bảo việc giao dịch của anh là có thật thì anh có thể trọn hình thức đặt cọc để mua căn hộ nêu trên, quy định của pháp luật việc đặt cọc không bắt buộc phải công chứng.

Thứ hai, ngoài hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tốt hơn cho anh thì kết hợp làm Hợp đồng ủy quyền để đảm bảo anh luôn theo sát tình trạng pháp lý căn hộ của mình. Ngoài ra trong hợp đồng ủy quyền anh có thể đưa vào nội dung được định đoạt căn hộ (như mua bán, tặng cho…) sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Điều đó có thể đảm bảo rằng sau này khi anh được cấp Giấy chứng nhận anh vẫn có thể thay mặt và nhân danh chủ ban đầu để bán cho người thứ ba nếu anh không muốn ở. Trước khi ký hợp đồng này anh nên yêu cầu chủ căn hộ và người chào bán ký hủy Hợp đồng ủy quyền cũ rồi ký mới cho mình để tránh rủi ro với người thứ ba.
Công chứng viên Nguyễn Thị Minh Lý
(Theo Dantri)

 

Những quy định về đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hỏi: Đề nghị cho biết về nghĩa vụ đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chế tài đối với việc doanh nghiệp có hành vi vi phạm? Hoàng Yến

Trả lời

Khoản 1, Điều 19, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 13/1/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo quy định trên.

Điều 11, Nghị định số 19/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/3/2012 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, ghi rõ: Không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo quy định; không thông báo cho người tiêu dùng về việc thay đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bị coi là vi phạm về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung và bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.

Ngoài ra, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc đăng ký, đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đối với hành vi vi phạm không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; buộc thông báo cho người tiêu dùng về việc thay đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đối với hành vi vi phạm không thông báo cho người tiêu dùng về việc thay đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.
Tiến sĩ, Luật sư Vũ Thái Hà
(Theo HNM)

Tại sao mua nhà chung sổ đỏ không được đăng ký tạm trú?

Hỏi: Tôi muốn hỏi tại sao mua nhà chung sổ đỏ không được đăng ký tạm trú. Cụ thể, tôi đã mua được căn nhà tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn.

Căn nhà này có giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chung, có công chứng vi bằng, có Giấy phép xây dựng, có bản vẽ thiết kế. Nhưng khi ra xã xin tạm trú thì công an xã tại đây không cấp và nói rằng chờ cấp trên xử lý 1 giấy phép xây dựng nhiều căn hộ xong mới cấp sổ tạm trú được.
Tuy nhiên, đã hơn 1 năm nay xã Tân Hiệp vẫn chưa có kết luạn gì cho các hộ dân chúng tôi tại đây... Mong Luật sư tư vấn giúp chúng tôi để sớm có cuộc sống ổn định hơn.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!
dinhdoan74@...
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 5 Nghị định số 107/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú, được sửa đổi tại Nghị định số 56/2010/NĐ-CP ngày 24/5/2010, Khoản 1 Điều 6 Thông tư 52/2010/TT-BCA ngày 30/11/2010 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 56/2010/NĐ-CP ngày 24/5/2010 về cư trú thì hồ sơ đăng ký tạm trú phải có các giấy tờ chứng minh chổ ở được pháp luật công nhận.
Cụ thể, thứ nhất, nếu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của công dân thì phải có một trong các loại giấy tờ như:
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);
- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;
- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);
- Giấy tờ về mua, bán, ... nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
- Giấy tờ có xác nhận của UBND cấp xã về đất ở, nhà ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

Thứ hai, nếu nhà ở là được cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ thì phải có giấy tờ: Hợp đồng cho thuê, cho ở nhờ, cho mượn nhà ở, nhà khác của cơ quan, tổ chức hoặc của cá nhân (trường hợp hợp đồng cho thuê, cho ở nhờ, cho mượn nhà ở, nhà khác của cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã) ghi rõ diện tích cho thuê, cho ở nhờ, cho mượn.
Tuy nhiên, nếu không có các loại giấy tờ nêu trên thì công dân có văn bản cam kết về việc có chỗ ở thuộc quyền sử dụng của mình và không có tranh chấp về quyền sử dụng đó.
Theo Khoản 4, Điều 30, Luật Cư trú năm 2006: “Trưởng Công an xã, phường, thị trấn trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ theo quy định phải cấp sổ tạm trú”.
Từ những quy định trên và thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn mua một căn nhà thuộc cả dãy nhà được xây theo sổ đỏ và Giấy phép xây dựng chung chung, việc mua bán bằng giấy tay, hiện chưa tách số riêng cho từng căn và hiện những giấy tờ này đang đứng tên chủ trước đây. Như vậy, nếu bạn chỉ xuất trình các giấy tờ này để xin tạm trú thì chưa đủ tài liệu để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp hoặc quyền sở hữu nhà ở của bạn đâu. Trong khi đó, pháp luật quy định người xin đăng ký tạm trú vẫn có quyền được tạm trú nếu chỉ cần có văn bản xác nhận của UBND xã về nhà ở, đất ở không tranh chấp hoặc có văn bản tự cam kết về việc có chỗ ở và không có tranh chấp với ai. Vì thế, bạn căn cứ trường hợp cụ thể của mình để bổ sung thêm giấy tờ và đề nghị Trưởng Công an xã đăng ký tạm trú theo quy định của pháp luật.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền
(Công ty Luật ATIM LAW FIRM)
(Theo CafeLand) 

 

Quy định pháp luật về cấp sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà ở

Hỏi: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) tại khu đô thị; chung cư mini được quy định như thế nào? - Nguyễn Thị Dung (Quận Hà Đông)

Trả lời: 
- Vấn đề bạn đọc hỏi được quy định tại Điều 24, quy định “Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở...”, ban hành kèm theo Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24-4-2013 của UBND TP Hà Nội, nội dung như sau: 
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại khu đô thị mới, khu nhà ở.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở và xử lý các nội dung liên quan đến dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố được thực hiện theo quy định này và theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên
và Môi trường tại văn bản số 2470/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 17/7/2012 và chỉ đạo của UBND thành phố tại văn bản số 5925/UBND-TNMT ngày 1/8/2012.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư dự án, UBND các quận, huyện, thị xã, văn phòng đăng ký đất đai thành phố thực hiện.
2. Cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini
a) Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).
b) Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.

c) Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
Luật sư Trần Anh Dũng - Công ty Luật Đại Phúc
(Theo HNM) 

 

Phải làm gì khi mua đất nhưng bên bán không chịu tách sổ đỏ?

Hỏi: Tôi đã mua 44m2, (1/2 mảnh đất diện tích 88m2), hợp đồng mua bán hợp lệ, đã thanh toán đầy đủ nhưng bên bán không chịu làm thủ tục tách sổ đỏ như đã thỏa thuận.

Sổ đỏ của mảnh 88m2 đứng tên chính chủ của bên bán. Theo tôi được biết thì nguyên nhân là bên bán sau khi bán cho tôi đã đem sổ đỏ đi vay tiền ngân hàng.

Tôi được biết theo điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, bất chấp chủ cũ có hợp tác (cho mượn sổ đỏ để tách sổ) hay không thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền dử dụng đất. Vậy tôi phải làm thế nào, thủ tục ra sao, thời gian bao lâu để được tách và cấp giấy chứng nhận sử dụng mảnh đất đã mua? (thanlong81@g...)

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như sau: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Trong trường hợp của bạn, đã có hợp đồng mua bán nhưng chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, như vậy quyền sử dụng đất của bạn vẫn chưa trọn vẹn.

Đối với hành vi của bên bán đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng về việc thực hiện chuyển quyền sở hữu, bạn có thể khởi kiện ra tòa án, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Trong trường hợp này, ngân hàng là bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ việc trên, bên bán có thể thỏa thuận giải chấp với ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tiếp tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

Về thời gian, thủ tục tách thửa bạn liên hệ bạn liên hệ UBND quận, huyện nơi có đất để hỏi thủ tục cụ thể.

(Theo Vietnamnet)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét