Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Mua đất chưa có sổ đỏ, có được phép tách thửa?
Mua cả nhà đất khi phần nhà chưa được công nhận
Mua nhà giấy tay có được bồi thường?
Mua đất công ty phân lô có cần công chứng?

Mua đất chưa có sổ đỏ, có được phép tách thửa?

Hỏi: Tôi muốn mua 1 mảnh đất khoảng 40m2, nhưng hiện tại mảnh đất này chưa có sổ đỏ chỉ có Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính xã đo đạc.

Người bán nói đây là đất thổ cư do Ông bà để lại nếu mua thì họ sẽ yêu cầu xã tách thửa và cấp sổ đỏ cho. Vậy xin cho hỏi Luật sư việc cấp sổ đỏ như vậy có hợp pháp và có thể cấp được không? Xin chân thành cám ơn!

Trả lời

Chúng tôi xin phúc đáp như sau:

Theo quy định Điều 19 của Nghị định số 84/2007NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:

“Điều 19. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là hộ gia đình, cá nhân;

b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (gọi chung là cơ quan Tài nguyên và Môi trường) có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp.

Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp không được ủy quyền;

đ) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc;

e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

3. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì căn cứ quyết định thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện việc tách thửa theo quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 2 Điều này.”

Như vậy, nếu việc tách thửa đáp ứng được các bước và hồ sơ như trên sẽ được coi là hợp pháp và khi đó bạn có quyền mua bán thửa đất đó khi đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên đặt vào trường hợp của bạn cũng cần chú ý thêm về diện tích tối thiểu của thửa đất vì thửa đất mà bạn có ý định mua là 40m2 nên có trường hợp sẽ có địa phương sẽ không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu.

Thân ái!

 

Mua cả nhà đất khi phần nhà chưa được công nhận

Hỏi: Tôi ở Đà Nẵng và đang muốn mua một ngôi nhà để ở tại đây. Ngôi nhà tôi định mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được UBND quận Sơn Trà (TP Đà Nẵng) cấp ngày 17/5/2010.

Tuy nhiên, trong giấy chứng nhận này chỉ ghi phần thửa đất số..., tờ bản đồ..., diện tích... liên quan tới phần đất, còn phần nhà ở ghi chưa chứng nhận quyền sở hữu. Vậy nếu mua căn nhà này phải làm hợp đồng chuyển nhượng ra sao để khi sang tên giấy chứng nhận phải có đầy đủ phần đất và phần nhà?

Mong sớm nhận được sự tư vấn. Xin cảm ơn!

Trần Văn Dũng (Sơn Trà, Đà Nẵng)

Trả lời

Theo thư của ông, tôi hiểu nhà đất mà ông định mua đã có giấy tờ hợp lệ về đất ở, phần nhà ở chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận (ghi nhận trên giấy chứng nhận).

Theo pháp luật về nhà ở và dân sự thì việc mua bán nhà ở chưa có giấy chứng nhận sẽ bị vô hiệu. Hay nói cách khác là pháp luật không cho phép việc mua bán như vậy.

Để việc mua bán được hợp pháp và tránh những rủi ro cho ông, người bán nên tiến hành các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (ghi hiện trạng nhà ở lên giấy chứng nhận hiện có). Sau đó mới làm thủ tục mua bán.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)
(Theo TTO) 
 

Mua nhà giấy tay có được bồi thường?

Hỏi: Tôi có mua lại một phần đất trong một lô đất lớn của một người, nhưng hợp đồng chỉ trên giấy tay (bản in) có chữ ký của hai bên và lăn tay. Phần đất này đã được xây nhà kiên cố.

Nếu sau này người đó chết thì tài sản thừa kế của con cái người đó có mảnh đất của tôi không? Nếu có quy hoạch, tôi có được bồi thường đúng theo mảnh đất đã mua hay không?

(Bùi Tấn Tài)

Trả lời

1. Về việc xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 634 Bộ luật dân sự, di sản của người chết để lại là tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Căn cứ phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đối với đất do người chết để lại được xem là di sản thừa kế, nếu như người đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay có những loại giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của pháp luật về đất đai, hay người chết đã sử dụng đất một cách hợp pháp.

Trong trường hợp trước khi chết, người sử dụng đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, thì việc xác định di sản là quyền sử dụng đất do người chủ trước đây qua đời để lại đòi hỏi phải xác định nhiều yếu tố bao gồm: thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý hay bị vô hiệu, người chủ cũ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, căn nhà trên đất do ai tạo lập…

Khi có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định những nội dung chủ yếu nêu trên để xác định di sản mà người chủ trước để lại có bao gồm phần đất đã bán cho ông hay không.

Theo thư trình bày, nếu ông vẫn tiếp tục duy trì tính chất pháp lý bấp bênh của việc sang nhượng quyền sử dụng đất, thì sau khi người chủ cũ qua đời, các thừa kế của người này có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng hay không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông, khi đó hai bên sẽ xảy ra tranh chấp về phần đất mà trước đây cha của họ đã bán cho ông.

Do đó, theo quan điểm của luật sư, để tránh trường hợp rắc rối, rủi ro về pháp lý sau khi người chủ cũ qua đời, ông nên hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến việc sang nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chính mình, thực hiện việc này được xem là “phòng bệnh hơn chữa bệnh”. Có hai trường hợp sau:

i) Nếu ông nhận sang nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2004

Căn cứ khoản 1, Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2004, mà chưa được cấp giấy chứng nhận, nhưng người mua có giấy tờ về việc sang nhượng, có chữ ký của bên bán và bên mua (Giấy sang nhượng này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền), thì người nhận chuyển nhượng không phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, mà người mua có quyền nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tên của người mua.

ii) Nếu ông nhận sang nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1-7-2004

Đối với trường hợp này, ông phải liên hệ với người bán để hai bên lập lại thủ tục mua bán tại Phòng công chứng có thẩm quyền, theo đó, hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng nhận, sau đó các bên hoàn tất nghĩa vụ liện quan đến thuế và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

2. Về việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch

i) Điều kiện để được đền bù về đất

Căn cứ khoản 1, 2 ,3 Điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hợp đồng chuyển nhượng đất của ông không thuộc những điều kiện về các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất để được đền bù về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ khoản 4,6,7 Điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, có một số trường hợp người sử dụng đất sẽ được đền bù về đất nếu thuộc vào một trong những trường hợp sau:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ, kèm theo là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp;

+ Người sử dụng đất đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15-1-1993, nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp;

+ Người sử dụng đất được sử dụng đất theo quyết bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

ii) Điều kiện để được đền bù về nhà

Căn cứ Điều 18, Điều 20 Nghị định 179/2004/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư số 14/2004/TT- BTNMT, về nguyên tắc, nhà được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường về đất, thì được bồ thường, ngoài ra còn có một số trường hợp khác được bồi thường như sau:

+ Nhà không được phép xây dựng trên đất, tùy theo tính chất hợp pháp của nhà , đất, thì được bồi thường, hỗ trợ như sau:

- Nhà xây dựng trên đất và đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, được bồi thường theo quy định tại Điều 19 Nghị định 179/2004/NĐ-CP.

- Nhà xây dựng trên đất và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, nhưng tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường theo quy định tại Điều 19 Nghị định 179/2004/NĐ-CP.

- Nhà được xây dựng trước ngày 1-7-2004 và khi xây dựng vi phạm quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và hay vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc hay vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, thì không được bồi thường, trong trường hợp cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.

- Nhà xây dựng trên đất và đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 8 Nghị định 179/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng, thì không được bồi thường, không được hỗ trợ.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn


Mua đất công ty phân lô có cần công chứng?

Hỏi: Tôi dự định mua 1 mảnh đất khoảng 55m2 trong tổng diện tích lớn 1.300m2 của công ty A để xây nhà ở (dự kiến năm sau xây).

Công ty A chia lô đất 1.300m2 thành 20 mảnh đất trong bản đồ phân lô họ vẽ tỉ lệ 1/200, mỗi mảnh diện tích đều lớn hơn 50m2 nhưng nhỏ hơn 80m2. Mảnh đất 55m2 tôi đề cập ở trên là 1 trong 20 mảnh này.

Hiện tại, theo thông tin từ công ty A thì họ đã bán được 16-17 mảnh đất, chỉ còn lại tầm 3-4 mảnh. Và theo tôi quan sát đã có 1 người mua tiến hành xây dựng nhà dưới sự xin phép xây dựng của công ty A.

Vậy xin hỏi hợp đồng mua bán giữa công ty A và 17 người vừa mua có được công chứng bởi phòng công chứng không?

Le Van Thai (thaile0110@...)

Trả lời
 Bạn đặt ra nhiều câu hỏi nhưng quy về một vấn đề đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa công ty A và người mua có phải làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực hay không.

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006) quy định hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn cũng như 17 người mua phải làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng mới có hiệu lực pháp lý.

Trân trọng,
 Luật sư Lê Thị Hoài Giang
(Theo TTO) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét