Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Đòi lại sổ đỏ khi đã cho mượn để thế chấp có được không?
Điều kiện miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất?
Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy tay ;
Giao đất đang có người sử dụng cho người khác được quy định thế nào?
Đúng sai chuyện hàng xóm chiếm hẻm và xin hợp thức hóa ;
Giao dịch mua bán đất có cần chính quyền ấp xác nhận?
Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ ...

Đòi lại sổ đỏ khi đã cho mượn để thế chấp có được không?

Hỏi: Làm thế nào để đòi lại sổ đỏ khi tôi cho anh tôi mượn để thế chấp ở ngân hàng nhưng đến thời gian trả nợ mà không có khả năng trả nợ.

Tôi có thể khởi kiện anh ta để lấy lại sổ đỏ được không? Và tôi phải làm như thế nào?
(nguyenthanhphong)
Trả lời có tính chất tham khảo:
Bạn thân mến, bạn cho anh bạn mượn sổ đỏ để thế chấp ở ngân hàng, điều đó cho thấy bạn biết rõ mục đích sử dụng sổ đỏ của anh bạn nhưng vẫn cho mượn, vì vậy ở đây loại trừ trường hợp anh bạn có dấu hiệu lừa đảo.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản như sau:
Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo quy định trên thì ngân hàng chỉ chấp chận cho anh bạn vay thế chấp khi bạn – tức là người đứng tên trên giấy tờ nhà đất đó đứng tên ký các hợp đồng, thỏa thuận với ngân hàng
Vì vậy, bây giờ bạn không thể khởi kiện anh bạn được mà chỉ có thể yêu cầu anh bạn dùng một tài sản thế chấp khác để đề nghị ngân hàng chấp nhận thay thế cho thế chấp sổ đỏ của bạn hoặc bạn phải đứng ra trả nợ cho ngân hàng, sau đó yêu cầu anh bạn trả nợ cho bạn theo hợp đồng vay dân sự giữa bạn và anh bạn.
(Theo Soha) 

 

Điều kiện miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất?

Ngoài việc thỏa mãn các điều kiện theo quy định còn phải thỏa mãn thêm điều kiện có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.


Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 29/8/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế TNCN.

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo quy định phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Ngoài ra, nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế TNCN theo hướng dẫn trên.
 

Phòng Thông tin phản ánh của tổ chức và công dân
(Theo Chinhphu.vn) 

 

Giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng giấy tay

Hỏi: Năm 1992, ông A có mua nửa công đất nền nhà của ông B, nửa phần còn lại ông B bán cho ông C. Trong lúc mua bán, có nhân chứng ở ấp, xã chứng.

Năm 1997 ông A hỏi ông B đưa sổ đỏ để tách ra, ông B nói đất chưa có sổ đỏ và bảo cứ ở đi khi nào có sổ đỏ sẽ đưa. Sau đó, khi ông A đi làm sổ đỏ thì ở xã cho biết miếng đất đã có sổ đỏ, do ông C đứng tên.

Ông A đã yêu cầu ông C đưa sổ đỏ để tách ra nhưng ông C không chịu. Ông đã làm tờ tường trình nhờ chính quyền giải quyết nhưng tới nay vẫn chưa nhận được lời giải thích nào từ chính quyền. Bây giờ ông A phải làm sao? Mong được luật sư tư vấn.

Nguyễn Thị Út (hellomylove953@...)

Giao đất đang có người sử dụng cho người khác được quy định thế nào?

Hỏi: Tôi muốn hỏi Luật Đất đai quy định như thế nào về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác?

(Nguyễn Đức Thiện, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội)
Trả lời:
Căn cứ Điều 53, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác như sau: Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
Như vậy, việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi theo quy định của Luật phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật.
Luật sư Ngô Thị Lựu
(Công ty Luật TNHH Đại Việt)
(Theo Báo Xây dựng) 
 

Đúng sai chuyện hàng xóm chiếm hẻm và xin hợp thức hóa

Hỏi: Nhà tôi ở cuối hẻm (22). Hiện nay có hộ dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng một phần đất phía trước nhà tôi. Do đây là khu tập thể (đã được hóa giá cho cán bộ) nên có phần đất chung giữa các hộ đối diện là 4m.

Nay hộ mới đến xin được cấp đất như hình trên và lấn ra phần tim hẻm, chỉ chừa lại 2m cho hộ nhà tôi ở cuối hẻm như vậy có đúng không? Nếu tôi muốn kiện thì phải làm những gì?

Phuongnam Phan (namphph@... )

Trả lời

Về nguyên tắc thì đất thuộc hẻm sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho bất cứ hộ nào. Trường hợp của bạn, nếu UBND cấp huyện tiến hành cấp giấy chứng nhận cho phần đất đối diện nhà bạn, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình thì bạn có thể nộp đơn khiếu nại lần đầu đến chủ tịch UBND cấp huyện trong vòng 90 ngày để được giải quyết.

Theo Khoản 2 điều 264 Luật tố tụng hành chính và Điều 27, 28 Luật khiếu nại, chủ tịch UBND cấp huyện phải thụ lý khiếu nại trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn khiếu nại.

Trường hợp quá thời hạn nói trên mà khiếu nại chưa được giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng, bạn có thể làm đơn khiếu nại lần hai đến chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết.

- Trường hợp bạn khiếu nại lần hai đến chủ tịch UBND cấp tỉnh, thời hạn giải quyết khiếu nại là 60 ngày kể từ ngày thụ lý đơn khiếu nại lần hai (Điều 37 Luật khiếu nại).

Thời hiệu để khiếu nại lần hai là 90 ngày kể từ ngày nhận được trả lời của chủ tịch UBND huyện, hoặc kể từ ngày kết thúc thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu.

- Trường hợp bạn đã khởi kiện sơ thẩm tại tòa án nhân dân cấp huyện nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết của tòa, bạn có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm tại tòa án nhân dân cấp tỉnh trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (Điều 176 Luật tố tụng hành chính).

Thời hiệu đối với trường hợp khởi kiện tại tòa án là 1 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điểm a khoản 2 Điều 104 Luật tố tụng hành chính).

Thân ái chào bạn.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

 Giao dịch mua bán đất có cần chính quyền ấp xác nhận?

Hỏi: Tháng 3/2011, tôi có sang một phần đất. Khi đi làm sổ đỏ (cấp giấy lần đầu), hồ sơ đã được hội đồng xét duyệt cấp đất của thị trấn xác nhận đất có nguồn gốc sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.

Đất sang nhượng năm 2011, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện cấp giấy đỏ. Tuy nhiên, khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ xong, chuyển qua phòng tài nguyên - môi trường thì họ đòi trên giấy tay sang nhượng phải có xác nhận của chính quyền ấp.

Xin hỏi chính quyền ấp có thẩm quyền xác nhận trong giao dịch mua bán đất đai? Nếu có, xin cho biết quy định được thể hiện tại văn bản nào? ngoc hien huyen (ngochientanan@...)

Trả lời

Nếu thửa đất đã được UBND thị trấn xác nhận là đất có nguồn gốc sử dụng ổn định trước 15/10/1993, hiện không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ… nhưng phòng tài nguyên - môi trường cấp huyện nơi có đất vẫn yêu cầu giấy tay sang nhượng đất phải có xác nhận của “chính quyền ấp” là trái với quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Các quy định của pháp luật hiện hành về công chứng, chứng thực cũng không có quy định hợp đồng, giao dịch về bất động sản phải được “chính quyền ấp” xác nhận như bạn đã thắc mắc.

Theo quy định tại thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT của liên tịch Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên - môi trường về việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì hợp đồng, giao dịch về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, tùy thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh từng địa phương mà UBND cấp xã có thể sẽ không còn thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng văn bản về bất động sản của hộ gia đình, cá nhân nữa.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo TTO)

 

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ

Ông Nguyễn Minh Trường (truong.sjc@...) đề nghị hướng dẫn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Năm 2011 ông Trường có mua 1 mảnh đất, tình trạng mảnh đất ban đầu có đặc điểm như sau:

Mảnh đất được ông A và ông B mua chung với tổng diện tích là 208m2 (8m x 26m) trong đó diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng là 132m2, còn lại là diện tích lưu không (lưu không là mặt tiền, do trước đây mặt tiền là mương nước do người dân lấp đi). Toàn bộ diện tích này đều đứng tên ông A là người nộp thuế (kể cả phần lưu không). Sau đó, mảnh đất được tách làm đôi, diện tích mỗi mảnh là 66m2, mỗi mảnh đứng tên 1 người nhưng phần lưu không vẫn là ông A đứng tên.
Năm 2011, ông Trường mua lại mảnh đất của ông B (gồm tiền đất được cấp Giấy chứng nhận và tiền san lấp phần lưu không). Nhưng đến nay, sau nhiều lần yêu cầu sang tên phần lưu không để ông thực hiện nghĩa vụ thuế nhưng ông B đều từ chối và yêu cầu ông phải thương lượng với ông A.

Ông Trường hỏi, theo quy định thì ông có được sử dụng phần lưu không phía trước thửa đất ông đã mua không? Sau này diện tích lưu không này có được hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Giả sử nếu ông thương lượng nhưng không có kết quả thì ông phải làm gì?

Trả lời:

Theo các vấn đề ông Trường trình bày thì chỉ cần tập trung xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện giữa ông Trường và ông B. Theo hợp đồng, ông Trường đã trả tiền cho ông B để nhận 66m2 đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B và cả phần đất lưu không phía trước thửa đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất.


Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm về đất lưu không. Có thể hiểu đất lưu không là phần đất để trống có không gian thông thoáng, thường là hành lang hệ thống thủy lợi (đê điều, sông ngòi, kênh, mương), hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, hoặc dùng làm ngõ chung, lối đi chung…Có thể phần đất đó nằm trong quy hoạch sử dụng đất, hoặc chưa nằm trong quy hoạch mà Nhà nước chưa sử dụng đến.

Việc san lấp mương dẫn nước và chuyển nhượng phần đất là mương dẫn nước đã bị lấp để trống là hành vi lấn chiếm đất, chuyển nhượng đất trái pháp luật. Diện tích để trống phía trước thửa đất 66m2 mà ông Trường mua là đất Nhà nước chưa sử dụng. Diện tích để trống này trong hồ sơ địa chính không mang tên ông B, nên ông B không có quyền chuyển nhượng nó thu lợi.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trường và ông B bị vô hiệu một phần do ông B đã chuyển nhượng cả phần diện tích đất lấn chiếm chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Ông Trường có thể yêu cầu ông B hoàn trả tiền mua phần đất lấn chiếm đó.

Do ông Trường không thực hiện giao dịch chuyển nhượng nào với ông A, đất bỏ trống phía trước diện tích 66m2 ông Trường đã mua của ông B chưa ai được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, do đó  không có căn cứ để ông Trường thương lượng, hòa giải với ông A.

Đối tượng mà ông Trường thương lượng, hòa giải là ông B. Ông Trường cần làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai. Nếu hòa giải không thành, ông Trường có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết, tuyên vô hiệu một phần hợp đồng đã ký với ông B.

Khi Nhà nước chưa sử dụng phần đất bỏ trống trước mặt tiền nhà ông Trường đã mua, ông có thể tạm thời sử dụng làm lối đi, hoặc trồng rau, hoặc dành để không gian thông thoáng.

Điều kiện hợp thức hóa phần đất bỏ trống phía trước thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Trường cần tham khảo quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và quy định về thu tiền sử dụng đất tại khoản 4, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung khoản 5 vào Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
Ls.Lê Văn Đài- VPLS Khánh Hưng
(Theo Chinhphu.vn)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét