Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Làm thế nào để có thể mua đất đúng giá?
Khi ông bà bán nhà, con cháu có phải ký tên?
Khi mua phải nhà có giấy tờ giả thì giải quyết thế nào?
Làm sao để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở?
Không được thế chấp nhà khi đang trả nợ?

Làm thế nào để có thể mua đất đúng giá?

Hỏi: Hiện tôi đang có ý định chuyển về quê vợ tại Hà Tĩnh để sinh sống và muốn mua đất làm nhà ở đây. Tôi có thể tham khảo bảng giá đất ở đâu nếu muốn mua đất của người dân trong làng thuộc vùng nông thôn?

Tôi được biết cứ đến xem đất, họ sẽ đưa ra giá, nếu mình thấy ưng thì trả giá rồi mua. Tuy nhiên, tôi không biết, thực tế giá người bán đưa ra dựa trên căn cứ nào. Vì thế, tôi vẫn lo mình mua đất đắt không đúng giá.
nguyenhung_dt@...
Trả lời:
Hiện nay, ở nước ta, trong lĩnh vực đất đai vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Đối với giá đất do Nhà nước quy định
Khoản 1, 2 Điều 114, Luật Đất đai 2013 đã quy định:
“1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Như vậy, giá đất hiện nay do Nhà nước quy định được thực hiện theo nội dung Quyết định về ban hành Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp cụ thể nêu tại Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 nêu trên.
Đối với giá đất thị trường
Giá đất thị trường là giá đất được áp dụng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện giữa người nhận chuyển quyền sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất.
Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định: “3. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”
Vì thế, giá đất thị trường có thể hiểu là mức giá phổ biến trong giao dịch của những thửa đất có cùng mục đích sử dụng, trong một khoảng thời gian, tại một khu vực và không có quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật của nhà nước.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo giá chuyển nhượng đất thực tế tại địa phương.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

(Theo CafeLand) 
 

Khi ông bà bán nhà, con cháu có phải ký tên?

Hỏi: Tôi muốn biết con cháu có phải ký tên khi ông bà bán nhà không? Cụ thể, hiện căn nhà tôi đang ở là do ông nội đứng tên và ông đã 90 tuổi.

Tôi được biết người trên 68 tuổi muốn bán nhà phải có con cái ký tên. Trong trường hợp bên mua giao dịch riêng với ông nội tôi, thì tôi có bị ảnh hưởng gì không ?
Trân trọng cảm ơn Luật sư!
shin.lau93@...
Trả lời:
Điều 92, Luật Nhà ở 2005 quy định bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện hợp pháp. Vì thế, bạn cần xác định như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng của ông nội thì ông bạn có quyền thực hiện giao dịch bán nhà mà không cần con cháu ký tên. Ngoại trừ, ông nội bạn bị tâm thần hoặc các bệnh khác không có khả năng nhận thức, làm chủ hành vì thì theo yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa cụ liên quan, Tòa án sẽ tuyên bố ông bạn mất năng lực hành vi dân sự dựa trên cơ sở của kết luận giám định. Lúc này, việc ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ do người đại diện theo pháp luật của ông bạn thực hiện (quy định cụ thể tại Điều 22, 62 Bộ Luật Dân sự năm 2005).
Trường hợp thứ hai, nếu ông nội bạn là người đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sở hữu nhà ở thì khi ký hợp đồng bán nhải có chữ ký con cháu và người sở hữu chung khác nữa.
Trường hợp thứ ba, nếu quyền sở hữu thuộc về vợ chồng ông bà bạn mà bà bạn đã mất, chưa phân chia quyền sở hữu nhà thì nay ông bạn muốn bán nhà cũng sẽ phải có chữ ký của con cái và những người thừa kế di sản của bà nội bạn.
 

Trương Thị Hồng Châu
(Chuyên viên tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand) 

 

Khi mua phải nhà có giấy tờ giả thì giải quyết thế nào?

Hỏi: Hiện tại, tôi đã mua một mảnh đất và xây nhà (không có giấy phép), thời điểm xây chủ đất bao xây dựng.

Gia đình tôi vào ở ngôi nhà này được 6 tháng. Khi mua, chúng tôi có giấy tờ hợp pháp. Bây giờ, UBND phường ra quyết định cưỡng chế do giấy tờ của tôi là giấy tờ giả.
Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giải quyết. Trân trọng cảm ơn!
mattroihong_xht@...
Trả lời:
Thông tin bạn đưa ra có nhiều điều không rõ ràng như mua bán có giấy tờ hợp pháp nhưng hợp đồng đó có được công chứng, đăng bộ không? Đặc biệt, UBND phường ra quyết định cưỡng chế vì giấy tờ của bạn là giấy tờ giả hay vì hành vi xây dựng không có giấy phép? Do đó, tôi không thể trả lời một cách chi tiết, cụ thể được.
Giả thiết việc cưỡng chế là do giấy tờ bạn dùng là giấy tờ giả thì đầu tiên, bạn cần phải khiếu nại quyết định này bởi được ban hành không đúng thẩm quyền theo quy định trong Điều 31, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Theo đó, UBND cấp huyện trở lên mới có thẩm quyền thu hồi giấy tờ giả và bạn trình bày cụ thể đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận giấy tờ nhà đất từ người sử dụng đất trước đó nhưng không biết về việc giấy tờ đó là giấy tờ giả. Đồng thời, yêu cầu UBND phường thu hồi quyết định vì ban hành quyết định không đúng thẩm quyền.
Giả thiết việc cưỡng chế do hành vi xây dựng không có giấy phép, theo Khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng, đã hoàn thiện đưa vào sử dụng thì vẫn được cho phép tồn tại sau khi nộp đủ tiền phạt và số lợi bất hợp pháp (40% giá trị phần xây dựng không phép) nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng; không có tranh chấp; xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; không gây ảnh hưởng các công trình lân cận. Vì thế, nếu bạn thuộc trường hợp này thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND phường xin phép được tồn tại công trình nhằm giải quyết vấn đề giấy tờ giả của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bạn cần lưu ý, việc sử dụng giấy tờ giả cũng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, vì thế, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn phải khởi kiện yêu cầu người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn hoàn lại số tiền đã thanh toán và bồi thường những thiệt hại mà bạn đã chịu vì hành vi sử dụng giấy tờ giả của người đó gây nên như tiền nộp phạt vi phạm hành chính (nếu có), giá trị xây dựng...
Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà
(Công ty luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand) 
 

Làm sao để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở?

Hỏi: Tôi đang định mua mảnh đất diện tích 97.3m2 tại một con hẻm trên đường Bình Giã, TP Vũng Tàu. Đất hiện tại là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, hạn sử dụng đến tháng 7/2027, quyền sử dụng đất chính chủ - người đứng bán.

Xin hỏi, trường hợp này tôi có thể chuyển sang đất thổ cư được không? Phí chuyển đổi bao nhiêu trên 1m2 đất? Nếu chuyển được sang đất thổ cư thì có thể chuyển toàn bộ diện tích 97,3m2 đó được không? Cảm ơn.
Nguyễn Duy Đại (nddai90@...)
Trả lời:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép. Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo đó phải thỏa mãn điều kiện quy định tại điều 52 Luật Đất đai năm 2013: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Theo quy định này, ông liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên - môi trường TP Vũng Tàu để biết rõ ràng rằng tại vị trí đất mà ông định chuyển mục đích sử dụng đã có “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” hay chưa.
Về tiền sử dụng đất phải nộp khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo nguyên tắc: “Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất”. (Điểm a khoản 1 điều 109 Luật Đất đai năm 2013)
Về giá đất các loại ông tham khảo quyết định về giá các loại đất do UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu ban hành.
Thân ái chào ông.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(www.shlaw.vn)

(Theo Tuổi trẻ) 
 

Không được thế chấp nhà khi đang trả nợ?

Một vụ tranh chấp rắc rối liên quan đến Thông tư 14/2010. Cấp sơ thẩm dựa vào thông tư này tuyên hợp đồng thế chấp khi chủ tài sản đang có nghĩa vụ trả nợ là vô hiệu, cấp phúc thẩm lại dựa vào tính hợp pháp của hợp đồng để công nhận.

Tháng 5/2012, TAND thị xã Dĩ An (Bình Dương) đã ra ba quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Theo đó, vợ chồng ông TQT có nghĩa vụ trả cho ba chủ nợ tổng cộng hơn 25,6 tỉ đồng. Nếu vợ chồng ông T. không có khả năng trả nợ thì Công ty Cổ phần TT có trách nhiệm trả nợ thay. Sau đó vì vợ chồng ông T. không trả nợ, Công ty TT cũng không trả nợ thay nên ba chủ nợ đã yêu cầu Chi cục Thi hành án (THA) dân sự thị xã Dĩ An tổ chức THA.
Sơ thẩm: Viện dẫn Thông tư 14
Tháng 7/2013, Chi cục THA thị xã Dĩ An ra quyết định kê biên ba căn nhà tại quận Tân Phú, quận 6, quận 8 (Tp.HCM) của vợ chồng ông T. Trong quá trình kê biên, định giá để phát mại, chi cục phát hiện vợ chồng ông T. đã thế chấp nhà đất cho một ngân hàng để bảo lãnh cho hai công ty vay tổng cộng 37,5 tỉ đồng.

Cho rằng các hợp đồng thế chấp mà vợ chồng ông T. đã ký với ngân hàng là giả tạo nhằm né tránh nghĩa vụ trả nợ, ba chủ nợ của vợ chồng ông T. đã đồng khởi kiện yêu cầu TAND quận 6 (Tp.HCM, nơi vợ chồng ông T. đang sống) tuyên các hợp đồng thế chấp này vô hiệu.
Trình bày với tòa, vợ chồng ông T. cho rằng tại thời điểm công chứng các hợp đồng thế chấp, văn phòng công chứng đã kiểm tra trên mạng ngăn chặn của Sở Tư pháp Tp.HCM và không phát hiện biện pháp ngăn chặn nào. Các hợp đồng thế chấp đều được công chứng hợp pháp, được thực hiện trước khi có quyết định cưỡng chế kê biên của Chi cục THA thị xã Dĩ An...
Xử sơ thẩm hồi đầu năm nay, TAND quận 6 nhận định ba quyết định công nhận thỏa thuận trả nợ của vợ chồng ông T. của TAND thị xã Dĩ An đã có hiệu lực pháp luật. Chi cục THA thị xã Dĩ An đã kê biên một số tài sản của vợ chồng ông T., đã thông báo bán đấu giá đến lần thứ sáu nhưng vẫn không có người mua. Trong khi đó, vợ chồng ông T. vẫn còn ba căn nhà có giá trị lớn. Vợ chồng ông T. biết ba căn nhà sẽ bị kê biên để THA nhưng vẫn cố tình thế chấp cho ngân hàng để bảo lãnh cho hai công ty vay tín dụng mà không có một điều kiện quyền lợi nào là không chính đáng, không hợp lý.
Theo TAND quận 6, tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao quy định: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA”. Do vậy việc Chi cục THA thị xã Dĩ An kê biên tiếp ba căn nhà này là có căn cứ. Từ đó, tòa đã tuyên các hợp đồng thế chấp đều vô hiệu theo Điều 129 BLDS năm 2005 (giao dịch vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba).
Phúc thẩm: Hợp đồng thế chấp hợp pháp
Vợ chồng ông T. và các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm phía ngân hàng, hai công ty được bảo lãnh vay tiền đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên phúc thẩm ngày 30/.6 vừa qua của TAND Tp.HCM, đại diện VKS TP đã đồng tình với quan điểm của cấp sơ thẩm và đề nghị tòa giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, TAND TP lại có nhận định khác khi cho rằng các hợp đồng thế chấp đều hợp pháp. Theo tòa, vợ chồng ông T. đã lần lượt thế chấp cả ba căn nhà này cho ngân hàng từ các năm 2009, 2010. Từ tháng 3 đến tháng 5/2013, ba căn nhà lần lượt được giải chấp, sau đó lần lượt được vợ chồng ông T. đem thế chấp bảo lãnh cho hai công ty vay tín dụng. Việc công chứng, đăng ký thế chấp tài sản đều được thực hiện đúng quy định. Việc cưỡng chế kê biên để THA ba căn nhà này là không có căn cứ nên TAND TP đã sửa án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu của phía nguyên đơn.
Cần áp dụng thống nhất
Trước đây,  từng có nhiều bài phản ánh sự bất hợp lý trong quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010. Rất nhiều trường hợp người mua tài sản (chủ yếu là nhà đất) hợp pháp, ngay tình (có công chứng, đúng thủ tục) bỗng dưng một ngày bị cơ quan THA kê biên để đảm bảo nghĩa vụ THA của chủ cũ. Điều đáng nói là nếu có khiếu nại thì người mua tài sản hợp pháp, ngay tình thường bị cơ quan chức năng liên quan viện dẫn Thông tư 14 để bác bỏ.
Trong vụ kiện trên, tòa sơ thẩm đã viện dẫn Thông tư 14, kết luận các hợp đồng thế chấp vô hiệu vì giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người khác. Cơ quan THA có căn cứ khi kê biên ba căn nhà được giải chấp, thế chấp lại sau khi có quyết định công nhận thỏa thuận của tòa.
Tuy nhiên, tòa phúc thẩm lại không hề dựa vào Thông tư 14 mà chỉ căn cứ vào tính hợp pháp của các hợp đồng thế chấp để công nhận chúng. Dù cách giải quyết này không phổ biến nhưng đảm bảo được quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người thứ ba ngay tình.
Trao đổi với chúng tôi, một số thẩm phán cho biết vẫn có những trường hợp nếu họ có cơ sở xác định người thứ ba mua tài sản là thật, không phải bắt tay với chủ tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì họ cũng linh động xét xử như tòa phúc thẩm trong vụ kiện trên.
Thiết nghĩ thực tiễn đã xuất hiện hai quan điểm xét xử khác nhau nên TAND Tối cao cần có tổng kết, hướng dẫn để việc áp dụng pháp luật được thống nhất, đảm bảo sự công bằng.
Giải quyết từ gốc
Quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010 nhằm bảo vệ người được THA trước thực trạng người phải THA tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, quy định này lại bỏ qua quyền lợi chính đáng của người thứ ba mua tài sản hợp pháp, ngay tình.
Rắc rối sẽ không xảy ra nếu ngay từ đầu nguyên đơn (người được THA sau này) yêu cầu tòa kê biên tài sản của bị đơn (người phải THA sau này). Một khi tài sản đã bị kê biên thì bị đơn (người phải THA sau này) sẽ không thể chuyển nhượng, thế chấp… tài sản đó một cách hợp pháp cho người khác. Tuy nhiên, trong rất nhiều vụ kiện, nguyên đơn không yêu cầu kê biên. Có thể lúc đó họ không biết bị đơn có những tài sản cụ thể gì, cũng có thể do họ không đủ tiền đóng tạm ứng phí bảo đảm bởi mức phí này mỗi tòa quyết một kiểu, có tòa 5%-10%, có tòa lên đến 100% giá trị tài sản được yêu cầu kê biên.
Để tháo gỡ, tôi nghĩ TAND Tối cao cần có hướng dẫn thống nhất mức tạm ứng phí bảo đảm khi đương sự yêu cầu kê biên, tốt nhất là ở một mức tương đối hợp lý như 5%-10% giá trị tài sản. Một khi các đương sự vận dụng rộng rãi quyền yêu cầu kê biên, một khi tài sản đảm bảo THA được kê biên thì hiện tượng tẩu tán tài sản sẽ được hạn chế, không làm liên lụy đến người thứ ba.
Luật sư Đặng trường Thanh, Đoàn Luật sư Tp.HCM
(Theo PLTP) 

 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét