Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Có nên mua đất của phụ nữ có chồng vừa mất?
Có phải trả chênh lệch giá đất khi mua bằng giấy tay?
Có tách được sổ hộ khẩu khỏi nhà chồng khi ly hôn?
Có thể bán một nửa căn nhà?
Có thể giao dịch mua bán với người được uỷ quyền
Có phải xin phép chính quyền khi sửa lại nhà không?
Điều kiện để chủ đầu tư dự án căn hộ huy động vốn bằng HĐ góp vốn?

Có nên mua đất của phụ nữ có chồng vừa mất?

Hỏi: Tôi có đặt cọc mua miếng đất khi mà chồng cô ấy chết được 5 tháng. Cô ấy còn một mẹ chồng và 2 con nhỏ dưới 10 tuổi. Tôi có nên mua miếng đất đó hay không?

Vậy cô ấy phải làm sao để bán miếng đất đó cho tôi, thời gian có lâu không? Tài sản đó cô ấy đang cầm cố ngân hàng. Tôi có nên mua miếng đất đó hay không? Nếu không mua tôi bị mất tiền cọc. Xin tư vấn giúp tôi. (Câu hỏi của bạn đọc Le Thi Phuong).
Trả lời:

Thông tin bạn cung cấp hết sức sơ sài, vì thế chúng tôi phải đưa một số tình tiết giả định vào để tư vấn. Chúng tôi tạm gọi người bán miếng đất cho bạn là A để tiện trình bày nội dung tư vấn.

Thứ nhất: Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng mảnh đất của A.

Giả sử miếng đất đó là tài sản chung của vợ chồng A. Như vậy nếu chồng A chết không để lại di chúc thì phần tài sản đó sẽ được chia theo pháp luật. Theo quy định của pháp luật về thừa kế thì A, mẹ chồng A, các con A là người được hưởng phần di sản của chồng A để lại. Vì thế A sẽ không có quyền chuyển nhượng toàn bộ phần diện tích đất đó cho bạn.

Để chuyển nhượng, A sẽ phải làm thủ tục khai nhận di sản, quyền sử dụng mảnh đất sẽ được chia cho A, mẹ chồng A, 2 con của A ( 2 con dưới 10 tuổi nên A có thể là đại diện). Sau đó, A và mẹ chồng phải cùng đồng ý bán mảnh đất đó cho bạn.

Thứ hai: Việc chuyển nhượng miếng đất đang được dùng để thế chấp ngân hàng (chứ không gọi là cầm cố như bạn trình bày)

Theo quy định tại Điều 348 BLDS về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản (Bên thế chấp tài sản trong trường hợp này là A), thì một trong số các nghĩa vụ mà A phải thực hiện là: “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp”

Như vậy, việc A chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đang thế chấp cho ngân hàng) cho bạn là vi phạm pháp luật. Nếu bạn biết rõ tài sản đang bị thế chấp mà vẫn mua, thì khi ngân hàng phát hiện và khởi kiện A ra tòa án thì quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo.

Vì những lý do trên, theo chúng tôi bạn nên ngừng ngay việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất với A để tránh phát sinh tranh chấp dẫn đến thiệt hại sau này.

Thứ ba: Về việc đặt cọc

Nếu khi đặt cọc bạn không biết (do A cố tình dấu diếm) thì bạn có thể yêu cầu A hoàn trả lại tiền đặt cọc. Vì giao dịch giữa bạn và A vô hiệu do lừa dối và vi phạm pháp luật. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Ls Hoàng Tuấn Anh, VP luật Hoàng Kim
(Theo Vietnamnet)

 

Có phải trả chênh lệch giá đất khi mua bằng giấy tay?

Hỏi: Năm 2000, tôi có bán một phần đất cho bà A, sau đó bà A đã sang lại cho người khác. Lúc đó, đất chưa có giấy tờ hợp lệ nên việc mua bán chỉ bằng giấy tay.

Nay, tôi đã được cấp “sổ đỏ” toàn bộ đất (trong đó có cả phần đất đã bán cho bà A). Thấy vậy, bà A và người mua đất sau cùng yêu cầu tôi phải làm thủ tục tách thửa, sang tên đất cho họ. Xin hỏi, tôi có thể buộc họ phải trả thêm khoản tiền chênh lệch tính theo giá đất hiện nay hay không? (Đào Trọng Hai- Phường Tự An, Tp. Buôn Mê Thuột, Đăk Lăk)

Trả lời

Ông có thể thương lượng với bà A (và người mua đất sau cùng) về cách thức xử lý cụ thể. Nếu không thể thỏa thuận được về phương thức thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể khởi kiện, yêu cầu TAND cấp huyện (nơi có đất) xem xét, giải quyết việc tranh chấp.

Theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện luật định (như: đất chưa có “sổ đỏ”; hợp đổng chuyển nhượng không có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền) nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp “sổ đỏ” mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo Công Lý)

 

Có tách được sổ hộ khẩu khỏi nhà chồng khi ly hôn?

Hỏi: Tôi đã ly hôn hiện tại đang thuê nhà để ở. Hiện tôi muốn tách khẩu nhưng gia đình chồng cũ không chịu và gây nhiều khó khăn trong việc tách khẩu.

Tôi phải làm như thế nào để được tách khẩu và gia đình chồng cũ của tôi có vi phạm luật không nếu không cho tôi tách khẩu?
Mai Thị Hoa (Nga Sơn, Thanh Hóa)

Trả lời

Vấn đề bạn hỏi được quy định khá rõ ràng trong Luật Cư trú 2005. Cụ thể, Điều 27 Luật Cư trú quy định vấn đề tách sổ hộ khẩu như sau:
“1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:
a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;
b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại Khoản 3, Điều 25 và Khoản 2, Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.
2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều này...”.
Thông thường, sau bản án ly hôn thì quan hệ hôn nhân mặc nhiên chấm dứt, đường ai nấy đi, nhà ai nấy ở. Tuy nhiên trên thực tế, mọi chuyện không phải bao giờ cũng suôn sẻ như vậy. Một trong những rắc rối dễ thấy là vấn đề cắt chuyển hộ khẩu của người không còn quyền lưu trú trong căn nhà của người đã từng là vợ hoặc chồng mình.
Đối với trường hợp của bạn, do trước đây bạn nhập hộ khẩu vào nhà chồng, nên thuộc trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 25 Luật Cư trú. Vì vậy, để thực hiện được việc tách sổ hộ khẩu cần phải có “sự đồng ý của chủ hộ”.
Tuy nhiên, bạn có thể đăng ký thường trú tại nơi cư trú mới, khi đó không cần sự đồng ý của gia đình chồng, bạn vẫn thực hiện được thủ tục này. Trong trường hợp này, bạn cần phải có chỗ ở hợp pháp mới. Chỗ ở hợp pháp bao gồm:
+ Nhà ở thuộc sở hữu của mình.
+ Nhà ở được quyền sử dụng hợp pháp: Có quyết định phân nhà, có hợp đồng thuê.
+ Được chủ hộ gia đình đồng ý cho ở nhà hợp pháp của chủ hộ. Nhà ở phải đảm bảo vệ sinh, môi trường và đủ diện tích ở tối thiểu theo quy định. Không trong diện tranh chấp, vùng quy hoạch phải dời chuyển.
Nhà ở hợp pháp nói trên phải có đầy đủ giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trình tự thủ tục đăng ký thường trú bạn có thể tham khảo nội dung tại Điều 21 Luật Cư trú.
 Luật sư Nguyễn Phú Thắng
(Đoàn Luật sư TP Hà Nội)
(Theo Gia đình) 

Có thể bán một nửa căn nhà?

Hỏi: Vợ chồng tôi có một căn nhà ngang 6m dài 18m ở thị xã Thủ Dầu Một. Nay chúng tôi cần tiền để lấy vốn làm ăn nên có ý định bán một nửa căn nhà cho người hàng xóm.

Vậy chúng tôi có được bán không và thủ tục như thế nào? Tôi nghe nói chiều ngang căn nhà sau khi tách ra còn 3m thì không được, điều đó có đúng không?

Mộng Trâm, Thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương

Trả lời:
 Để bán một phần căn nhà trên, trước tiên nhà của bạn phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Nếu đảm bảo được những điều kiện trên, vợ chồng bạn cùng người mua ký hợp đồng mua bán một phần căn nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của phòng Công chứng hoặc chứng thực của UBND thị xã Thủ Dầu Một. Bạn và người mua có thể thoả thuận về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để tách riêng một phần căn nhà khi bán cho người khác thì ngoài những điều kiện nêu trên, phần diện tích đất mà căn nhà toạ lạc còn phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của tỉnh Bình Dương. Căn nhà của bạn có diện tích 108m2 và chiều rộng mặt tiền 6m, nếu tách đôi thì mỗi bên chỉ còn 54m2 và chiều rộng 3m sẽ không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quyết định số 49/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Theo điều 3 của quyết định này, diện tích đất ở tối thiểu trên địa bàn các thị trấn thuộc thị xã Thủ Dầu Một là 80m2, thửa đất sau khi được tách phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên.

Như vậy, nếu bạn muốn bán một phần căn nhà trên cho người khác thì chỉ có thể để họ đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận vì không thể tách riêng được.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bạn và người mua phải chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán nhà có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Thủ Dầu Một để được giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành.

LS Nguyễn Văn Hậu
(Theo SGTT) 
 

Có thể giao dịch mua bán với người được uỷ quyền

Hỏi: Tôi đang hỏi mua một căn nhà ở quận Tân Bình, chủ nhà là Việt kiều bảo tôi nên trao đổi và nếu cần thì ký hợp đồng đặt cọc mua bán giao nhận tiền đặt cọc với người bạn đang ở Việt Nam.

Tôi có nên giao dịch với người bạn của chủ nhà hay không?
Phạm Văn Duyên (quận 12, Tp.HCM)
Trả lời:
Theo luật sư Phạm Tấn Thuấn (văn phòng luật sư Quốc Tuấn, đoàn Luật sư Tp.HCM): Điều 143, 145 bộ luật Dân sự cho phép các cá nhân được uỷ quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện.
Nếu không được chủ sở hữu nhà uỷ quyền hợp lệ, người bạn đó không có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với bạn. Ngược lại, nếu được chủ sở hữu nhà uỷ quyền hợp lệ, người bạn đó có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.
(Theo SGTT) 
 

Có phải xin phép chính quyền khi sửa lại nhà không?

Hỏi: Hiện nay, tôi muốn sửa nhà nhưng đang băn khoăn không biết có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền tại địa phương không.

Nhà tôi đang 1 trệt, 1 lầu. Tôi đang chuẩn bị lên kế hoạch tu sửa lại nhà đón tết vì bây giờ là những tháng cuối năm. Chúng tôi định sửa lại một số chi tiết, cơi nới thêm lan can cho rộng thoáng hơn.
Tôi không biết có cần phải viết đơn lên quận hay phường để xin phép không? Cần viết đơn trong những trường hợp nào?
Mong luật sư tư vấn giúp.
thanhdang87@...
Trả lời:
Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 62, Luật Xây Dựng năm 2003, trường hợp các công trình cải tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong mà không làm thay đổi an toàn, kiến trúc và kết cấu chịu lực của công trình thì không cần phải xin Giấy phép xây dựng. Theo đó, gia đình bạn cải tạo nhà nếu như không làm ảnh hưởng tới an toàn, kiến trúc và kết cấu chịu lực của công trình thì không phải xin Giấy phép xây dựng.
Trường hợp gia đình bạn cải tạo lại nhà mà thay đổi tới an toàn, kiến trúc và kết cấu chịu lực của công trình thì phải xin Giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin Giấy phép xây dựng gồm: “Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng công trình, bản vẽ thiết kế xây dựng công trình, giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, lệ phí là 100.000 đồng (Theo Quyết định số 18/2011/NĐ-CP).
Trân trọng.
Công ty Luật Thiên Thanh
(Theo CafeLand) 
 

Điều kiện để chủ đầu tư dự án căn hộ huy động vốn bằng HĐ góp vốn?

Hỏi: Tôi đang có ý định đầu tư mua một số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư có đề nghị tôi góp vốn vào dự án thông qua hình thức ký kết các hợp đồng góp vốn để sau đó được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận ban đầu.

Vậy tôi xin hỏi theo quy định của pháp luật hiện nay, điều kiện để chủ đầu tư được huy động vốn theo hình thức này như thế nào? - Nguyễn Nam Giang (quận Ba Đình, Hà Nội)
Trả lời:
Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Về vấn đề phân chia sản phẩm là căn hộ chung cư thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận.
Luật sư Trịnh Thúy Huyền
(Theo Baoxaydung) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét