Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Thắc mắc về điều kiện vay mua nhà ở ; 
Thủ tục bán nhà thuộc sở hữu nhà nước ; 
Thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ khi không có hộ khẩu thường trú ; 
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; 
Thủ tục chuyển quyền sở hữu đất cho con ;
Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong gia đình ...

Thắc mắc về điều kiện vay mua nhà ở

Hỏi: Mức thu nhập bao nhiêu một tháng là đối tượng thu nhập thấp? Tôi làm trong khu Công nghệ cao quận 9, TP. Hồ Chí Minh, thì có thuộc đối tượng được vay không?

Bà Lê Thị Thanh Hà (thanhha_le@...)

Trả lời:

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, tất cả các đối tượng nếu có khó khăn về nhà ở đều được thụ hưởng từ chương trình này nếu đủ điều kiện.

Những đối tượng được vay vốn, được thuê mua nhà ở xã hội đã có tiêu chuẩn, điều kiện được quy định rõ ràng trong Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ.

Tuy nhiên, phải phân biệt rõ ràng, hiện nay đang có 2 đối tượng khác nhau: đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay từ nguồn hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đồng.

Trước hết, về nhóm đối tượng được vay mua nhà ở xã hội, hầu hết là người dân sống ở khu vực đô thị và thuộc 8 nhóm đối tượng như: giáo viên, công nhân viên chức hưởng lương ngân sách, cán bộ chiến sỹ thuộc các lực lượng vũ trang, những người làm công ăn lương thuộc mọi thành phần kinh tế… Nhưng đối tượng này phải đủ 2 điều kiện: (1) khó khăn về nhà ở và (2) có thu nhập thấp. Có những người khó khăn về nhà nhưng làm công ty liên doanh với thu nhập hoàn toàn có thể để dành để mua nhà thì không thuộc đối tượng Nhà nước phải lo.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là những người được mua nhà ở xã hội như trên có được vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng hay không? Đây mới đủ điều kiện cần. Nghĩa là có hợp đồng được mua nhà thu nhập thấp, mà để có hợp đồng tức là đã được soát xét là đúng đối tượng, được bình bầu, được bốc thăm, được công bố trên website 45 ngày để loại trừ các trường hợp kiện tụng, sai đối tượng… Nhưng có hợp đồng mua nhà thì không có nghĩa đến ngân hàng sẽ đương nhiên được vay tiền mà còn phải đáp ứng điều nữa là có khả năng trả được nợ, tức là phải chứng minh được với ngân hàng khả năng trả nợ trong thời hạn cho vay là 10 năm hoặc 15 năm.

(Theo Chinhphu) 
 

Thủ tục bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Hỏi: Gần 20 năm nay, tôi được thuê nhà nhà nước để sinh sống. Theo Nghị định 60/CP trước đây, gia đình chúng tôi thuộc diện được mua nhà nhà nước nhưng sau khi đề xuất, chờ mãi vẫn chưa được duyệt. Xin hỏi, việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện với những thủ tục nào?

Chu Thị Hồng Vân (quận 3, Tp.HCM)

Luật sư tư vấn

Nghị định 34 ngày 22/4/2013 của Chính phủ (thay thế Nghị định 61/CP năm 1994, có hiệu lực từ 6/6/2013) có quy định về chủ trương bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Nghị định 34 quy định, người mua nhà ở cũ không buộc phải có hộ khẩu thường trú và người đang thuê nhà thường trú thì bất cứ ở nơi đâu cũng được xét mua nhà ở cũ.
Theo Nghị định 61, Nhà nước trước đây bán nhà bắt buộc người mua phải có hộ khẩu tại tỉnh hoặc thành phố nơi có ngôi nhà được mua. Nghị định 34 cũng không hạn chế số lượng nhà mỗi người được mua trong chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. Nhà nước vẫn bán theo cơ chế mua nhà thuộc sở hữu nhà nước đúng quy định cho dù 1 người đang được thuê nhiều nhà và có nhu cầu mua hết. Nhưng với trường hợp này, người mua nhiều nhà chỉ được hưởng chính sách miễn giảm tiền mua nhà cho 1 lần mua hoặc 1 căn nhà.
Nghị định 34 quy định, giá bán nhà ở cũ được xác định theo thời điểm nhà ở được bố trí sử dụng. Người đang thuê nhà sẽ được bán giá bằng 40% giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm bán nếu được bố trí sử dụng nhà từ ngày 27/11/1992 đến trước ngày 5/7/1994 (ngày ban hành Nghị định 61). Người đang thuê nhà được bán với giá bằng 100% giá đất Nhà nước quy định tại thời điểm bán nếu bố trí sử dụng từ ngày 5/7/1994 đến trước ngày 19/1/2007. Sẽ không giải quyết cho những trường hợp được bố trí sử dụng từ ngày 19/1/2007 trở về sau.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo SG ĐTTC) 
 

Thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ khi không có hộ khẩu thường trú

Hỏi: Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất của vợ chồng anh bạn tôi. Tuy nhiên hiện mảnh đất đó tọa lạc tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng trong khi cả bốn người chúng tôi đều thường trú tại Nam Định...

Vậy việc thực hiện chuyển nhượng marnh đất nói trên có được thực hiện ở Nghệ An không? Có cần thiết bắt buộc cả bốn người phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng này không? Thủ tục sang tên thực hiện ở đâu và như thể nào?

(Trần Anh Nam, Nam Định) 

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003 thì việc chuyện nhượng quyền sử dụng đất mà bạn nêu phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời về thẩm quyền công chứng, theo khoản 1 Điều 37 Luật Công chứng 2006 thì do đất chuyển nhượng hiện đang tọa lạc tại quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại thành phố Đà Nẵng.
Liên quan đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, vì quyền sử dụng đất nói trên thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng người bạn chuyển nhượng cho hai vợ chồng của bạn nên khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý, định đoạt của cả bốn người. Tuy nhiên, nếu thấy việc đi từ Nam Định vào Đà Nẵng cả bốn người là lãng phí công sức và tiền bạc thì hai người vợ có thể lập văn bản ủy quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cho người bạn của bạn và bạn. Khi có văn bản ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng, bạn và người bạn của bạn thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một tổ chức hành nghề công chứng tại TP Đà Nẵng.

Về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, theo quy định về việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại UBND quận, huyện thuộc TP Đà Nẵng ban hành theo Quyết định số 08/2011/QĐ-UBND ngày 21/02/2011 của UBND TP Đà Nẵng thì bạn (hoặc người được bạn ủy quyền) nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả thuộc văn phòng UBND quận Liên Chiểu. Thành phần hồ sơ bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các văn bản ủy quyền (nếu có), hộ khẩu của vợ chồng bạn. Trường hợp bạn ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ thì người nộp hồ sơ phải nộp kèm theo giấy ủy quyền được công chứng hợp pháp. Kèm theo các giấy tờ nói trên là: Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu). Nếu bạn yêu cầu đổi mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì kê khai thêm vào phiếu yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp kèm hồ sơ.

Sau không quá 10 ngày kể từ khi nộp hồ sơ, bạn sẽ nhận được Thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên cho hai vợ chồng bạn.
Ls Phạm Phùng Trọng Nghĩa
(Theo Vietq)

 

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi: Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất của vợ chồng anh bạn tôi. Tuy nhiên hiện mảnh đất đó tọa lạc tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng trong khi cả bốn người chúng tôi đều thường trú tại Nam Định...

Vậy việc thực hiện chuyển nhượng mãnh đất nói trên có được thực hiện ở Nghệ An không? Có cần thiết bắt buộc cả bốn người phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng này không? Thủ tục sang tên thực hiện ở đâu và như thể nào?

(Trần Anh Nam, Nam Định) 

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003 thì việc chuyện nhượng quyền sử dụng đất mà bạn nêu phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời về thẩm quyền công chứng, theo khoản 1 Điều 37 Luật Công chứng 2006 thì do đất chuyển nhượng hiện đang tọa lạc tại quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại thành phố Đà Nẵng.
Liên quan đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, vì quyền sử dụng đất nói trên thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng người bạn chuyển nhượng cho hai vợ chồng của bạn nên khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý, định đoạt của cả bốn người. Tuy nhiên, nếu thấy việc đi từ Nam Định vào Đà Nẵng cả bốn người là lãng phí công sức và tiền bạc thì hai người vợ có thể lập văn bản ủy quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cho người bạn của bạn và bạn. Khi có văn bản ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng, bạn và người bạn của bạn thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một tổ chức hành nghề công chứng tại TP Đà Nẵng.

Về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, theo quy định về việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại UBND quận, huyện thuộc TP Đà Nẵng ban hành theo Quyết định số 08/2011/QĐ-UBND ngày 21/02/2011 của UBND TP Đà Nẵng thì bạn (hoặc người được bạn ủy quyền) nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả thuộc văn phòng UBND quận Liên Chiểu. Thành phần hồ sơ bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các văn bản ủy quyền (nếu có), hộ khẩu của vợ chồng bạn. Trường hợp bạn ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ thì người nộp hồ sơ phải nộp kèm theo giấy ủy quyền được công chứng hợp pháp. Kèm theo các giấy tờ nói trên là: Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu). Nếu bạn yêu cầu đổi mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì kê khai thêm vào phiếu yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp kèm hồ sơ.

Sau không quá 10 ngày kể từ khi nộp hồ sơ, bạn sẽ nhận được Thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ). Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên cho hai vợ chồng bạn.
LS Phạm Phùng Trọng Nghĩa
(Theo VietQ)

 

Thủ tục chuyển quyền sở hữu đất cho con

Hỏi: Tôi có một miếng đất 241m2 ở quận Tân Bình, đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (đã là đất thổ cư).

Đây là bất động sản duy nhất của gia đình và tôi muốn tách ra thành 3 miếng nhỏ để cho 3 con trai (đều trên 20 tuổi, không có bất kỳ bất động sản nào khác và chưa lập gia đình). Xin hỏi bây giờ tôi phải làm thủ tục tách ra sao? Có phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức không?

Huy Cuong Nguyen, (huycuong@...)

Trả lời


Về việc tách thửa và tiền sử dụng đất quá hạn mức:

Theo thư trình bày, hiện nay ông đang lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận chủ quyền) cho căn nhà mà ông đang ở và ông muốn thực hiện việc tách thửa và chuyển quyền sở hữu cho ba người con, mỗi người một căn.

Căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở, điều kiện khi tách thửa và chuyển quyền sở hữu cho ba người con là ông phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà.

Vì vậy, ông không thể tiến hành thủ tục tách thửa khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Sau khi ông được cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà và đất, lúc đó ông sẽ thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho ba người con theo quy định của pháp luật.

Về tiền sử dụng đất vượt hạn mức đất ở, căn cứ khoản 1, Điều 2 Quyết định số 28/2012/QĐ- UBND ngày 6-7-2012 của UBND Tp.HCM, đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức đất được giao, khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì toàn bộ diện tích đất vượt hạn mức sẽ được tính bằng cách lấy giá đất do UBND thành phố công bố hằng năm nhân với hệ số hai.

Ví dụ:

- Giá đất tại khu vực có căn nhà có giá trị 3.000.000 đồng/m2

- Hệ số điều chỉnh giá đất là 2 lần giá đất nêu trên

- Vậy giá đất mà ông phải đóng sau khi nhân với hệ số điều chỉnh là 3.000.000đồng/m2 × 2 = 6.000.000đồng/m2.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, để ông có thể tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển quyền sở hữu nhà cho ba người con, ông phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho căn nhà và được cấp giấy chứng nhận, đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên, ông có thể tiến hành việc tách thửa theo quy định sau:

Căn cứ điểm h, khoản 1, Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, với khu vực quận Tân Bình, đối với đất chưa có nhà ở thì diện tích đất tối thiểu của mỗi thửa đất (gồm diện tích của thửa đất mới hình thành và diện tích của thửa đất còn lại) là 50m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Đối với đất có nhà ở thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 45m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m, tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m; đối với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m thì diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 30m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m.

Đồng thời việc tách thửa phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Thân ái!
LS Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

 

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong gia đình

Hỏi: Gia đình tôi muốn chuyển tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng một lô đất cho 2 người con, một người 21 tuổi và một người 8 tuổi...

Vậy, bà chúng tôi có thể chuyển tên được không và thủ tục như thế nào?

Bà Phùng Thị Tuyết Trinh (TP.Hà Nội)

Trả lời:

Tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển  đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất  khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử  dụng đất không bị kê biên để bảo  đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp bà Phùng Thị Tuyết Trinh muốn chuyển quyền sử dụng một lô đất ở cho 2 người con, một người con 21 tuổi và một người con 8 tuổi.

Nếu bà Trinh có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai, thì bà có quyền tặng cho, hoặc chuyển nhượng, hoặc để thừa kế quyền sử dụng đất cho các con của bà, bằng hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bằng di chúc.

Trường hợp người con đã thành niên:

Đối với người con 21 tuổi, là người đã thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có đủ điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng tặng cho, hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là người được tặng cho, hoặc với tư cách người được chuyển nhượng. Bà và người con đã thành niên của bà cần đến tổ chức công chứng (phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng) nơi có đất để xác lập hợp đồng và yêu cầu công chứng hợp đồng đó.

Để được tách thửa, xác lập và công chứng hợp đồng, đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất thì diện tích được tách thửa để chuyển quyền và diện tích đất còn lại sau khi tách thửa phải đủ kích thước và diện tích tối thiểu theo quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Sau khi hợp đồng đã được công chứng, người con được chuyển quyền sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nơi có đất: bản sao giấy CMND, bản sao sổ hộ khẩu của bà Trinh và của người con được chuyển quyền; 2 bản chính hợp đồng; bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đăng ký biến động, sang tên chủ sử dụng đất.

Người con đã thành niên của bà Trinh sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người con đó, với diện tích được bà Trinh tặng cho hoặc chuyển nhượng theo hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sang tên chủ sử dụng đất,

Trường hợp người con chưa thành niên:

Đối với người con 8 tuổi, là người chưa thành niên, theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Bộ Luật Dân sự năm 2005 (BLDS) thì người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo khoản 1, Điều 141 BLDS thì cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên nên có thể thực hiện các giao dịch dân sự thay con. Nhưng tại khoản 5, Điều 144 BLDS  có quy định: Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vì lẽ đó, bà Trinh không thể vừa là người tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời là đại diện cho người con 8 tuổi được tặng cho quyền sử dụng đất, để xác lập và thực hiện hợp đồng. Trường hợp này, theo nguyên tắc công chứng viên sẽ từ chối việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà Trinh cho người con 8 tuổi.

Bà Trinh có thể lập di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất cho người con chưa thành niên này hoặc đợi đến  khi người con đó đủ 18 tuổi, thì bà và người con đó xác lập hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng để chuyển quyền sử dụng đất, sang tên chủ sử dụng đất cho người con này.
Ls Trần Văn Toàn- VPLS Khánh Hưng
 
(Theo Chinhphu.vn)
  

0 nhận xét:

Đăng nhận xét