Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Nhà chưa tách giấy chủ quyền, có nên mua?
Nhà ở có “giấy trắng” thì có được giao dịch?
Những bước phải trải qua khi mua nhà ...

Nhà chưa tách giấy chủ quyền, có nên mua?

Hỏi: - Tôi dự định mua một căn nhà ở phường 10, quận Gò Vấp, Tp.HCM. Chủ nhà có một thửa đất diện tích 80m2, chia làm đôi và xây dựng 2 căn nhà, mỗi căn 1 trệt 1 lầu, có giấy phép xây dựng hợp pháp, giấy chủ quyền sử dụng chung.

Xin hỏi, nếu mua tôi có thể làm giấy chủ quyền riêng được không? Theo yêu cầu của chủ nhà, tôi phải đưa 90% tiền giá trị căn nhà khi ra công chứng. Như vậy, khi ra công chứng, tôi chưa có giấy tờ nhà đứng tên mình trong khi đã đưa tiền hết 90% cho chủ nhà. Tôi có nên mua nhà này với yêu cầu của người bán như trên?
Nguyễn Thị Liên (phường 3, quận Gò Vấp, Tp.HCM)
Trả lời
Thông tin bà cung cấp chưa được rõ ràng, chúng tôi không biết câu “có giấy phép xây dựng hợp pháp” bà viết có nghĩa là có 2 giấy phép xây dựng cho 2 căn nhà hay 1 giấy phép chung cho cả 2 căn. Căn cứ quy định pháp luật về xây dựng, nếu chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho tổng diện tích 80m2 chỉ được cấp 1 giấy phép xây dựng chung cho tổng diện tích đất này và tùy theo bản vẽ xin phép có thể xây dựng 2 căn liền kề chung vách.
Nếu thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND quận Gò Vấp và việc xây dựng nhà hoàn toàn đúng giấy phép xây dựng đã được cấp, việc tách thửa xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích nhà đất bà nhận chuyển nhượng có thể thực hiện được.
Trong tình trạng hồ sơ nhà đất chưa hoàn thiện, để hạn chế rủi ro, bà nên thỏa thuận với bên bán về tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn. Trường hợp người bán không chấp thuận, bà nên cân nhắc giữa lợi ích đạt được (như giá cả rẻ hơn giá thị trường) và rủi ro có thể xảy ra để quyết định có nên mua căn nhà trên hay không.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo SG ĐTTC) 
 

Nhà ở có “giấy trắng” thì có được giao dịch?

Các tổ chức công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã từ chối xác nhận giao dịch đối với nhà, đất có các loại giấy tờ hợp lệ (“giấy trắng”) nhưng không hợp pháp từ ngày 1/7. Ông Phạm Ngọc Liên, giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM sẽ giải thích cho bạn đọc những thắc mắc xoay quanh vấn đề này.

Có một thực tế là tại Tp.HCM hiện nay việc cấp đổi giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân chưa thực hiện hết 100%, nên còn khá nhiều “giấy trắng” đang tồn tại.
Nhu cầu sử dụng “giấy trắng” giao dịch của người dân là có thực nên Sở Tư pháp TP đang phối hợp với các sở liên quan nghiên cứu để tham mưu cho UBND TP hoặc đề xuất cấp thẩm quyền có hướng tháo gỡ
Ông Từ Dương Tuấn
- Theo nghị định 84 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp lệ được cấp theo những quy định trước Luật đất đai năm 1993 (“giấy trắng”) chỉ được giao dịch đến ngày 31/12/2007.
Từ ngày 1/1/2008, các giao dịch như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho về QSDĐ phải có giấy chủ quyền hợp pháp. Sau đó, Bộ Tài nguyên - môi trường cho phép giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” đến ngày 31/12/2010.
Theo Luật đất đai 2013 và nghị định 43 hướng dẫn, các cơ quan chức năng chỉ chấp nhận giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” từ ngày 31/12/2007 trở về trước.
Trường hợp đất có “giấy trắng” mà được chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến ngày 30/6/2014 nhưng người nhận chuyển nhượng chưa đăng ký để được cấp giấy chủ quyền thì sẽ không được cấp giấy chủ quyền nữa.

Nhà có giấy trắng sẽ không được giao dịch
* Nếu “giấy trắng” không chính chủ mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 1/1/2008 thì làm thế nào, thưa ông?
- Trong trường hợp này, người tặng cho, chuyển nhượng phải làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho. Hiện tại, nếu người dân đăng ký giao dịch bằng “giấy trắng” thì các văn phòng đăng ký QSDĐ có thể từ chối đăng ký phần QSDĐ.
* Đối với nhà ở có “giấy trắng” thì có còn được giao dịch?
- Hiện các quy định của pháp luật về nhà ở chưa phủ nhận hiệu lực của “giấy trắng” cho nhà ở nên phần nhà ở trên “giấy trắng” vẫn còn hiệu lực giao dịch. Do đó, Sở Tư pháp TP đề nghị cho “giấy trắng” có công nhận cả hai quyền (QSDĐ và quyền sở hữu nhà) được tiếp tục giao dịch đối với quyền sở hữu nhà.
Theo tôi, UBND TP nên có hướng dẫn cụ thể để các tổ chức công chứng và các cơ quan có liên quan vận dụng đúng và có lợi cho người dân.
Về phần “giấy trắng” cấp cho nhà hiện nay vẫn còn hiệu lực pháp lý và còn được giao dịch, ông Từ Dương Tuấn, trưởng phòng bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp Tp.HCM, cho biết thêm:
- Theo quy định tại khoản 2, điều 97, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đến nay, nghị định 43 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã thống nhất việc cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà, đất.
Do đó, kể từ ngày 1/7/2014, các loại giấy không phải là các giấy nêu trên (“giấy trắng”) không còn được văn phòng đăng ký QSDĐ chấp nhận cho đăng ký trong các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ và nhà ở.
Riêng việc thế chấp nhà và đất có “giấy trắng” của cá nhân vẫn được tiếp tục thực hiện theo nghị định số 83 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường ngày 18/11/2011.
Còn đối với “giấy trắng” của tổ chức thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư trên nên phải làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất trước khi thế chấp.
* Đây có phải là quy định mới của Luật đất đai 2013?
- Thật ra, quy định nhà, đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được giao dịch đã có từ Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nếu thực hiện đúng như pháp luật quy định, từ ngày 1/1/2008, “giấy trắng” đã không còn hiệu lực giao dịch. Nhưng sau đó, các văn bản hướng dẫn đã cho phép kéo dài thời hạn giao dịch của “giấy trắng” đến hạn cuối cùng là ngày 31/12/2010.
Việc quy định “giấy trắng” hết thời hạn giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) không phải là Nhà nước hạn chế hay tước quyền sở hữu nhà, QSDĐ của người dân.
Thực tế người dân vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà và sử dụng đất, nhưng nếu người dân muốn định đoạt các tài sản trên thì phải có những giấy tờ hợp pháp theo quy định của luật và nội dung này đã được pháp luật quy định, công bố rộng rãi từ rất lâu.

Các loại “giấy trắng” về nhà đất không còn được giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) kể từ ngày 1/7/2014 cần phải đổi sang giấy hợp pháp.

Tp.HCM có khoảng 20 loại “giấy trắng”

Đó là các loại giấy như bản án của tòa án, bằng khoán điền thổ, tờ đoạn mãi, giấy chứng nhận chủ quyền nhà, giấy giao đất, quyết định giao đất, giấy phép hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép mua bán nhà, đất, giấy phép xây dựng, quyết định về hợp thức hóa nhà, đất tự xây dựng, quyết định chứng nhận QSDĐ...
Tùy từng thời kỳ, các loại giấy trên do nhiều cơ quan cấp như UBND cấp quận, huyện, UBND TP, ban quản lý ruộng đất, sở địa chính nhà, đất, tòa án có thẩm quyền, các cơ quan chức năng của chính quyền trước năm 1975.

 

(Theo TTO) 
 

Những bước phải trải qua khi mua nhà

Hỏi: Tôi đang dự định mua căn nhà ở đường Kha Vạn Cân, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, Tp.HCM. Nhà diện tích 4x9m, có sổ đỏ chung với chủ đất, người ta nói ở khoảng một thời gian thì tách sổ đỏ riêng.

Nhưng theo thông tin tôi tìm hiểu được trên mạng thì diện tích nhà tôi muốn mua không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy nếu tôi mua căn nhà này thì có bị trục trặc gì sau này? Mong giải đáp về những thủ tục cần thiết khi mua 1 căn nhà.  Trần Mai Phương (redcoral_qn@...)

Trả lời

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại quận Thủ Đức, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:

- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Theo đó, với diện tích 4x9m, căn nhà bạn định mua có diện tích không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa.

Căn cứ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007, tổ chức công chứng, UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất và cơ quan có thẩm quyền không được cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu.

Như vậy, nếu bạn mua căn này thì việc tiến hành thủ tục tách thửa sẽ hết sức khó khăn, thậm chí không được phép thực hiện do không phù hợp quy định pháp luật. Việc mua bán cũng sẽ chỉ bằng giấy tay, không được sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho diện tích đất và căn nhà định mua. Diện tích nhà đất này vẫn thể hiện chung trên giấy chứng nhận của chủ đất, nên có thể bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phụ thuộc vào thiện chí của người nắm quyền sử dụng đất.

2. Những thủ tục cần thiết khi mua một căn nhà

2.1. Cần kiểm tra điều kiện giao dịch

Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở:

- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện (i) có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với bên bán: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng lực hành vi dân sự.

Đồng thời cần lưu ý về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định địa phương.

2.2. Cần lưu ý nội dung của hợp đồng mua bán nhà

Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Giá và phương thức thanh toán;

d) Thời gian giao nhận nhà ở;

đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

e) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

i) Chữ ký của các bên

Trên cơ sở đó, bạn có thể lưu ý một số nội dung cần thiết sau:

- Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phần bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc của các đồng sở hữu. Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung mà chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp của những chủ sở hữu chung còn lại cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên mua nhà.

- Trong phần mô tả nhà nên nêu rõ tình trạng pháp lý của căn nhà như có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng đất hay không? Nhà có đang thế chấp hay không? Cách giải quyết (nếu có) và cam kết chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý đối với nhà của bên bán…

- Hình thức và phương thức thanh toán cần được quy định cụ thể là thanh toán bằng đồng Việt Nam hay bằng vàng (có sự quy đổi theo hiện giá); tiến độ thanh toán là bao nhiêu đợt với số tiền và thời gian của từng đợt; việc giải quyết số tiền đặt cọc (nếu có)…

- Cần có cam kết của bên bán về quyền sở hữu của bên bán đối với căn nhà mua bán.

- Nếu không có thỏa thuận về nghĩa vụ thuế thì theo nguyên tắc luật định, bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể do hai bên thỏa thuận soạn sẵn, hoặc liên hệ phòng công chứng để nhờ công chứng viên soạn giúp hợp đồng.

2.3. Về thủ tục mua bán nhà

Căn cứ Điều 93 Luật Nhà ở, thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Giấy tờ pháp lý cần có bao gồm:

- Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Trường hợp bán một phần nhà, đất thì cần có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng ngôi nhà có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, hoặc có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

- Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên bán, bên mua.

Trường hợp bên bán là vợ chồng thì cần chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn. Nếu chỉ có một người đứng ra giao dịch thì cần chuẩn bị thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân), hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất mua bán là tài sản riêng.

- Văn bản ủy quyền (nếu có).

Khi nộp hồ sơ tại công chứng sẽ cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai do phòng công chứng cấp.

Trình tự mua bán được tiến hành qua các bước sau:

- Bước 1: các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc UBND xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng.

Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu.

- Bước 2: sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Bước 3: căn cứ vào hồ sơ, cơ quan nhận hồ sơ sẽ liên hệ với các cơ quan hữu quan để kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Bước 4: sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan nhận hồ sơ sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Bước 5: sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan đã nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Bạn cần lưu ý trình tự, thủ tục trên chỉ mang tính chất hướng dẫn chung. Tùy từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quy định cụ thể hơn cho phù hợp với tình hình quản lý tại địa phương.
TS luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét