Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Có được cấp sổ đỏ cho đất dưới 30m2 ?
Có được chuyển nhượng đất khi đang chấp hành hình phạt tù ?
Có được mua lại căn hộ đã bàn giao chưa có sổ hồng ?
Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng ?
Có được hứa mua, hứa bán khi nhận chuyển nhượng đất đai không ?
Có được mua nhà của người đã mất?


Có được cấp sổ đỏ cho đất dưới 30m2?
Tôi được người quen giới thiệu mua mảnh đất diện tích 27m2 và chưa có sổ đỏ. Tôi rất thích mảnh đất này vì vị trí đẹp và giá cả hợp lý. Tuy nhiên tôi vẫn lo ngại về vấn đề sổ đỏ. Người bán cam đoan, theo quy định mới từ 1/7 thửa đất này sẽ được cấp sổ đỏ.
Vậy người bán nói vậy có đúng không? Xin luật sư cho biết, thửa đất tôi mua có được cấp sổ đỏ theo quy định mới không? Để được cấp sổ đỏ thì cần những điều kiện gì?
Phạm Thị Hằng (Thanh Trì, Hà Nội)

Trả lời:
Điều 29, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cụ thể như sau:
- Một là, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành (tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 - thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND TP Hà Nội ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành).
- Hai là, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Về điều kiện cấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, trường hợp bạn hỏi nếu phù hợp với các quy định nêu trên, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật gia Bùi Minh Hằng
Công ty Luật Intercode
(Theo Báo Pháp luật & Xã hội/Giadinh)
 
Có được chuyển nhượng đất khi đang chấp hành hình phạt tù?
Hỏi: Tôi muốn bán miếng đất 500m2 tại huyện Bình Chánh đứng tên vợ chồng tôi để có tiền chữa bệnh cho đứa con trai, nhưng hiện chồng tôi đang chấp hành án phạt tù.
Xin cho biết tôi phải làm những thủ tục gì để có thể bán phần đất một cách hợp pháp?
Nguyễn Hồng Minh (quận 9)

Trả lời:
Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp chị cần phải có giấy ủy quyền của chồng chị, đồng ý ủy quyền cho chị thay mặt và nhân danh chồng chị toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất (cần nêu rõ số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày cấp, cơ quan cấp, diện tích thửa đất, địa chỉ nơi có thửa đất…).
Nội dung giấy ủy quyền rất quan trọng, vì vậy, chị cần dự thảo giấy ủy quyền thật rõ ràng và đầy đủ. Chồng của chị đang chấp hành hình phạt tù, vì vậy chị cần đến Phòng công chứng của tỉnh nơi có trại giam mà chồng chị đang chấp hành hình phạt tù để yêu cầu Phòng công chứng phân công công chứng viên đến trại giam thực hiện thủ tục công chứng giấy ủy quyền.
Sau khi có giấy ủy quyền hợp pháp của chồng chị, việc chuyển nhượng sử dụng đất phải thực hiện đúng thủ tục.
 LS.Trương Thị Hòa
(Đoàn Luật sư Tp.HCM)
(Theo Báo Pháp luật & Xã hội)
 

Có được mua lại căn hộ đã bàn giao chưa có sổ hồng?

Hỏi: Tôi đã đọc Thông tư 16 và tham khảo một số bài báo, nhưng vẫn còn băn khoăn vì người bán nhà cho tôi đã được chủ đầu tư bàn giao nhà, nhưng căn hộ đó chưa được cấp sổ đỏ. Vậy để đảm bảo an toàn về sau đối với người mua là tôi, các thủ tục cần phải thực hiện khi giao dịch mua bán là gì?

Phải làm thủ tục thế nào để đảm bảo khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ đã giao dịch nhưng người bán không xuất hiện hoặc không hợp tác thì tôi vẫn hoàn tất được thủ tục sang tên trên sổ đỏ của mình? Có phải sổ đỏ đó vẫn được cấp cho chủ cũ (người bán nhà cho tôi)? Doan Manh Hung (hungdm@... )

Trả lời

Theo quy định tại Khoản 1 điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp bạn nêu, bên bán đã được chủ đầu tư bàn giao nhà tức quyền sở hữu nhà đã được chuyển sang cho bên bán.

Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng từ bên bán sang cho bạn không phải là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, mà phải là một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng theo quy định.

Tuy nhiên, trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở. Đây thật sự cũng là một bất cập trong quy định của pháp luật về nhà ở (người mua nhà đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà nhưng lại không thể giao dịch vì chưa được cấp giấy chứng nhận).

Do đó, trong trường hợp của bạn, có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, các bên mới chính thức ký kết hợp đồng mua bán có công chứng theo quy định.

Trường hợp bên nào vi phạm cam kết thì phải đền cọc.

2. Phương án thứ hai: Bên bán sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Khi đó, quyền sở hữu nhà ở xem như chưa được chuyển giao cho bên bán, và bên bán có thể chuyển nhượng cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Bạn có thể xem nội dung tư vấn chi tiết trong bài tư vấn Mua lại căn hộ chung cư đang xây? Đăng trên báo Tuổi Trẻ ngày 27/3/2012.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

 

Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng?

Hỏi: Tôi có cho chị T vay tiền nhưng đến thời hạn trả chị T nói không có tiền trả và có sang tên cho cho tôi và bốn người khác giấy tờ mua bán đã có công chứng.

Chị T có cam kết sẽ tách sổ cho từng người nếu không sẽ hoàn lại tiền, nhưng tôi có đến Phòng Tài nguyên môi trường và UBND nơi đó hỏi thì được trả lời là đất đó đang nằm trong quy hoạch không thể tách được. Tôi có gặp chị T để đòi lại tiền và không lấy đất nữa thì chị T nói là mọi việc coi như đã xong không còn liên quan gì. Vậy tôi có khởi kiện được chị T được không? (Vu Van Dan, vudan68@...)

Trả lời

Về việc hủy hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng chứng nhận:

Theo thư trình bày, việc mua bán nhà giữa chị T và ông/bà cùng bốn người khác xuất phát từ việc mượn tiền, nhưng đến hạn chị T không có tiền để trả nợ, do đó đã bán căn nhà của mình cho năm người để cấn trừ vào khoản nợ nêu trên. Như vậy, sau khi hai bên ký kết Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận, thì kể từ thời điểm này quyền sở hữu căn nhà thuộc về bên mua (Căn cứ khoản 5, Điều 93 Luật nhà ở) và chị T không còn nợ ông/bà nữa.

Nếu trước khi ký kết hợp đồng mua bán chị T cam kết tách thửa cho năm người, thì cam kết này phải tuân theo quy định tại khoản 1, Điều 17 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, theo đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất. Đồng thời, cơ quan công chứng không được làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán có tách thửa, mà thửa đất không đủ điều kiện được phép tách thửa.

Như vậy, việc tách thửa của ông/bà cũng như cam kết của chị T về tách thửa cho bên mua phải tuân theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được phép tách thửa.

Theo thư trình bày, tuy có cam kết của chị T về tách thửa cho những người mua nhà, nhưng khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng thì hợp đồng đã thể hiện việc năm người đã đồng ý mua chung căn nhà nêu trên theo hình thức sở hữu chung. Đồng thời, theo hợp đồng mua bán nêu trên, không có điều khoản nào liên quan đến việc tách thửa. Do đó, cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào nội dung của hợp đồng mua bán đã được công chứng chứng nhận để cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho năm người.

Sau khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà thì cam kết của chị T trước đây không còn ý nghĩa đối với các bên do Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác và thỏa thuận này phải được công chứng chứng thực. (Căn cứ Điều 6 Luật công chứng)

Trường hợp sau khi ký kết hợp đồng mua bán, chị T cam kết sẽ tách thửa cho từng người, thì cam kết này phải được thể hiện bằng văn bản có chữ ký của bên bán, theo đó các bên phải lập thủ tục hủy hợp đồng để ký hợp đồng mua bán có tách thửa, với điều kiện các bên mua bán nhà phải cùng đồng ý ký tên, cơ quan công chứng sẽ xem xét điều kiện về tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về điều kiện tách thửa, nếu thỏa thuận về tách thửa không đủ điều kiện, thì cơ quan công chứng sẽ từ chối công chứng.

Do hợp đồng mua bán nhà đã được các bên ký kết và các bên không có thỏa thuận khác bằng văn bản tương tự, nên không có căn cứ để khởi kiện chị T để hủy hợp đồng mua bán nhà chỉ vì lý do không tách thửa được.

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN

 Có được hứa mua, hứa bán khi nhận chuyển nhượng đất đai không?

Hỏi: Ông A. là chủ sở hửu của một lô đất có diện tích hơn 1.000m2, đã chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng vẫn còn “nợ thuế sử dụng đất và phí trước bạ”. Sau đó ông A. nhờ công ty X. đứng ra phân lô bán nền.

Tôi là một trong nhiều khách hàng của công ty X. có mua một lô đất 68m2 nằm trong thửa đất của ông A. đứng tên ở quận 9, Tp.HCM. Do đất đang nợ tiền sử dụng đất nên không thể thực hiện sang nhượng nên hình thức giao dịch là tôi và ông A. đã cùng nhau lên phòng công chứng số 3 (Thủ Đức) để thực hiện hợp đồng đặt cọc "hứa mua và hứa bán". Khi nào nhà nước ra quyết định về biểu thuế đất cho đất vượt hạn mức thì hai bên sẽ tiến hành giao dịch chuyển nhượng tại cơ quan chức năng.

Xin hỏi hình thức này có được pháp luật chấp nhận và có an toàn cho khách hàng như tôi không?

Hiện tại Tp.HCM đã có quyết định về biểu thuế mới cho đất vượt hạn mực chưa, tôi nghe phong phanh trên báo chí là UBND Tp.HCM kiến nghị lấy hệ số K=2 để áp dụng, thông tin này có tin cậy?

Mong nhận được sự hồi âm của tòa soạn. Chân thành cảm ơn. Vu Thanh Huy

Trả lời

Hứa mua, hứa bán là một loại hình giao dịch pháp luật không cấm. Việc bạn thực hiện một giao dịch trên cơ sở hợp đồng hứa mua, hứa bán có an toàn hay không còn tùy thuộc vào mức độ tin cậy của giao dịch và uy tín của người hứa.

Trong trường hợp, giữa hai bên có thỏa thuận một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện lời hứa và bên hứa vi phạm cam kết thì bên hứa sẽ phải hoàn trả lại cho bên kia khoản tiền đặt cọc, đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương với khoản tiền đặt cọc (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Trường hợp ngược lại, nếu bên nhận hứa vi phạm cam kết thì bên nhận hứa sẽ mất khoản tiền đặt cọc cho bên hứa (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Bên cạnh đó, bạn cần lưu ý, theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại tại khu vực quận 9, sau khi trừ lộ giới phải có  diện tích tối thiểu như sau: 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đối với đất ở chưa có nhà ở hiện hữu; và 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m, đối với đất ở có nhà hiện hữu.

Theo Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND do Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Hữu Tín ký và có hiệu lực từ ngày 16/7, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tính theo hệ số K và tùy theo từng khu vực, hệ số này dao động từ 2 đến 4,5.

Bạn có thể tìm đọc quyết định này để được biết cụ thể hơn.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo TTO)

 Có được mua nhà của người đã mất?

Hỏi: Chúng tôi định mua căn nhà nhưng hiện nay người mẹ đứng tên sở hữu căn nhà đã mất, chỉ còn những người con, họ muốn bán căn nhà để phân chia tài sản.

Hiện nay họ không muốn sang tên cho bất kỳ ai trong số anh em họ mà họ muốn khi giao dịch thì sang tên ngay cho ai mua căn nhà đó. Như thế có được không?

Nếu không làm được theo cách trên thì khi giao dịch và sang tên mua bán, chúng tôi cần phải làm những thủ tục gì? Những mức thuế nào sẽ phải thực hiện khi sang tên? nghuu38@...

Trả lời

Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Căn cứ Điều 676 Bộ luật dân sự, trong trường hợp theo thư trình bày, hàng thừa kế thứ nhất của người mẹ bao gồm những người như sau: chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người này phải còn sống tính đến thời điểm mở di sản thừa kế, thời điểm mở di sản thừa kế là thời điểm người mẹ qua đời.

Căn cứ Điều 50 Luật công chứng, những người cùng hưởng di sản theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

Vì vậy, trong trường hợp trên, những đồng thừa kế có quyền lập văn bản khai nhận di sản và lập thủ tục công nhận chủ quyền cho những người này đối với tài sản do người chết để lại. Sau khi các đồng thừa kế được cấp giấy chứng nhận thì các đồng thừa kế có quyền cùng nhau bán căn nhà mà họ được thừa kế cho người mua bằng một hợp đồng mua bán do phòng công chứng chứng nhận.

Khi lập thủ tục mua bán, người mua phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% trên tổng giá trị tài sản mua bán. Đối với bên bán, nếu họ chỉ có một căn nhà duy nhất thì họ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, nếu người nào có hai căn nhà hay có đất ở khác thì người này phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 25% trên thu nhập chịu thuế, nếu không xác định được giá vốn và chi phí liên quan thì thuế suất là 2% trên giá bán (căn cứ điều 6 thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính).

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét