Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng?
Để bên bán làm sổ đỏ khi mua nhà có được không?
Điều kiện để một dự án chung cư được mở bán là gì?
Điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ;
Giấy mua đất viết tay và nguy cơ... mất trắng ;
Đối tượng tạm trú có được vay gói hỗ trợ mua nhà ở?

Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng?

Hỏi: Tôi có miếng đất tại phường An Phú, Q.2, Tp.HCM. Nhà và đất đã có sổ. Nhưng khi chuyển nhượng, sau khi công chứng và đóng thuế, tôi nộp hồ sơ lên UBND quận 2 thì bị trả lại, lý do là đất nằm trong quy hoạch nhà ga trung tâm không cho chuyển nhượng (có văn bản).

Cha tôi có một thửa đất cũng tại địa chỉ trên. Muốn tặng cho tôi thì cũng được Phòng tiếp dân UBND Q.2 trả lời tương tự. Mặc dù cả 2 trường hợp trên đều chưa có quyết định thu hồi đất.

Theo Luật đất đai 2003, nếu đất trong quy hoạch chưa có quyết định thu hồi thì mọi giao dịch vẫn diễn ra bình thường. Còn khi có quyết định thu hồi thì vẫn được quyền chuyển nhượng? Vậy tôi xin hỏi cách giải quyết của UBND Q.2 như vậy có đúng chưa? Nếu không đúng tôi có thể khiếu nại ở đâu?

Tong Nghia (tong_nghia@...)

Trả lời
 Vấn đề bạn nêu, mặc dù là 2 trường hợp cụ thể nhưng cùng một vấn đề bạn yêu cầu giải đáp, đó là đất trong khu quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì có được sang tên cho người khác.

Khoản 2, Điều 29 Luật đất đai năm 2003 quy định: "Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật”.

Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.

Theo khoản 1, Điều 106, Luật đất đai 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện việc chuyển nhượng đất khi có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Chiếu theo quy định nêu trên thì việc UBND quận 2 không chấp nhận hồ sơ chuyển nhượng của bạn là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Bạn có thể khiếu nại quyết định (hành vi hành chính) hoặc khởi kiện ra TAND quận 2 theo vụ kiện hành chính nếu còn thời hiệu khởi kiện.


Luật sư Lê Thị Hoài Giang
(Theo TTO) 
 

Để bên bán làm sổ đỏ khi mua nhà có được không?

Hỏi: Tôi lần đầu tiên mua đất. Sau khi ưng ý miếng đất, bên bán và bên mua sẽ ra văn phòng công chứng để lập Hồ sơ công chứng mua bán.

Giả sử tôi thỏa thuận là bên bán sẽ có trách nhiệm đi sang tên sổ đỏ cho tôi sau khi công chứng và tôi giữ lại 50% số tiền đợi đến khi nhận sổ đỏ sẽ giao nốt ( có hợp lí không?).
Ở đây tôi muốn hỏi khi bên bán vẫn cầm sổ đỏ của mình để họ đi làm thủ tục sang tên thì họ có thể lừa đảo bằng cách tiếp tục mua bán với một người khác không? Xin hãy cho tôi biết quy trình thế nào để chặt chẽ nhất?
Tôi xin cảm ơn.
cuongadvance@...
Trả lời:
Về mặt pháp lý, khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của (Văn) Phòng công chứng thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý để ràng buộc hai bên thực hiện. Anh có thể thỏa thuận nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho anh và anh giữ lại 50% giá trị hợp đồng sẽ thanh toán sau khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy Chứng Nhận) đã cập nhật nội dung chuyển nhượng cho anh. Khi có xảy ra tranh chấp, anh hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết căn cứ trên hợp đồng đã ký có xác nhận của (Văn) Phòng công chứng.
Trường hợp anh không tin tưởng bên chuyển nhượng thì có thể tự mình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hợp đồng đã được công chứng và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Trường hợp người chuyển nhượng không giao Giấy Chứng Nhận bản gốc cho anh thì anh vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
Liên quan đến lo ngại của anh, hiện nay, tại các (Văn) Phòng công chứng thực hiện quản lý giao dịch bằng phần mềm điện tử có thể kiểm tra được các giao dịch đã thực hiện trên địa bàn, do đó anh có thể kiểm tra các giao dịch đã thực hiện đối với thửa đất anh dự định mua. Tuy nhiên việc kiểm tra này cũng còn hạn chế do phần miềm chỉ mới được đưa vào sử dụng chưa hoàn thiện nên không đảm bảo về kết quả. Ngoài ra, khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (Văn) Phỏng công chứng sẽ đóng mộc “Đã Chuyển Nhượng” vào tờ khai lệ phí trước bạ của bên chuyển nhượng, do đó, khi người này muốn chuyển nhượng tiếp như trên sẽ bị (Văn) Phỏng công chứng phát hiện.
Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật
(Theo CafeLand) 

Điều kiện để một dự án chung cư được mở bán là gì?

Hỏi: Chào luật sư, tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi những câu hỏi sau: Phải đáp ứng những yêu cầu nào theo quy định của pháp luật thì một dự án chung cư được mở bán?

Khái niệm "rao bán" và "mở bán" về mặt pháp lý khác nhau như thế nào?
Cảm ơn luật sư tư vấn.
namtranbc@...
Trả lời:
Chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư từ các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Việc huy động vốn này thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ vào quy định tại Đểm đ, Khoản 1, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ - CP hướng dẫn thực hiện Luật nhà ở.
Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 9 để được huy động vốn theo phương thức này, cụ thể như sau:
“Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Hiện nay, khái niệm “rao bán” và “mở bán” không được quy định cụ thể trong luật. Thực tế, có thể hiểu “mở bán” là lần đầu tiên thực hiện giao dịch mua bán, còn “rao bán” là những giao dịch mua bán được thực hiện sau khi đã mở bán.
Trân trọng.
Công ty Luật Thiên Thanh
(Theo CafeLand) 
 

Điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Hỏi: Hiện nay tôi đang sinh sống tại khu nhà trọ tư nhân, rất mong muốn được mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Vậy xin cho biết đối tượng nào được xét duyệt hoặc tôi phải làm gì để được mua hoặc thuê nhà ở xã hội?

Phùng Nam Khánh (quận Nam Từ Liêm)

Trả lời: 

Theo hướng dẫn tại Điều 12, Thông tư 08/2014/TT/BXD, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm: 
1/ Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, bao gồm: 
a) Người có công với cách mạng quy định tại các điểm dưới đây, Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 34/2013/NĐ/CP ngày 22/4/2013 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
- Người hoạt động cách mạng trước ngày 1/1/1945;
- Người hoạt động cách mạng từ ngày 1/1/1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945;
- Thân nhân liệt sĩ;
- Bà mẹ Việt Nam Anh hùng;
- Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân;
- Anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến;
- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh;
- Bệnh binh;
- Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học;
- Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt, tù đày;
- Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế;
- Người có công giúp đỡ cách mạng;
b) Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biên chế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này;
c) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;
d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;
đ) Người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định.
e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa tại khu vực đô thị;
g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;
h) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
i) Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại điểm b và điểm c khoản này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (là các đối tượng không thuộc diện quy định tại các điểm a, d và điểm g khoản này), hoặc là người đang nghỉ chế độ có hưởng lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối tượng không thuộc diện quy định tại các điểm a, đ, e và h khoản này) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp là hộ gia đình thì mức thu nhập chịu thuế được tính cho tất cả các thành viên trong hộ gia đình và cách tính thuế thu nhập này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
k) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập (đối tượng quy định tại điểm này chỉ được phép thuê nhà ở xã hội).
2/ Trường hợp hộ gia đình đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần một thành viên trong gia đình đó thuộc một trong các đối tượng quy định tại khoản 1 điều này là thuộc diện được xét mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng.
(Theo Hà Nội Mới Online) 
 

Giấy mua đất viết tay và nguy cơ... mất trắng

Hỏi: Tôi có mua mảnh đất năm 2009 bằng giấy viết tay, trong giấy này có ghi số thửa, chữ kí người bán, chữ kí người mua, một người làm chứng và không có công chứng.

Tổng giá trị mảnh đất là 150 triệu. Theo hợp đồng ghi tay này tôi đã trả 120 triệu và sẽ trả số tiền 30 triệu sau khi nhận được giấy tờ chuyển nhượng, sổ đỏ. Nhưng đến nay bên bán không giao bất cứ một giấy tờ nào và tôi không còn liên lạc được với bên bán đã 1 năm nay.

Xin hỏi tôi có thể thưa kiện để đòi lại số tiền đã đưa khi chưa tìm được bên bán? Cảm ơn quý báo!  (Bạn đọc Quynh Hanh).
Trả lời:

Qua nội dung bạn gửi, chúng tôi xin trao đổi một số ý kiến như sau:

Theo quy định tại Điều 689 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chiếu theo nội dung của điều luật trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và người bán là không đúng quy định pháp luât. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng trên và hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Việc mua bán những tài sản có giá trị cao như trong trường hợp này, bạn cần tìm hiểu và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Tranh chấp xảy ra, trước hết do lỗi của bạn, việc không xác định được địa chỉ của người bán sẽ rất khó để tiến hành khởi kiện. Bạn cần liên hệ với luật sư để được tư vấn cụ thể trong trường hợp này.
LSHoàng Tuấn Anh, VP luật Hoàng Kim
(Theo Vietnamnet)

 

Đối tượng tạm trú có được vay gói hỗ trợ mua nhà ở?

Hỏi: Vợ chồng tôi có 1 con và đang sống trong phòng trọ khoảng 10m2. Thu nhập 2 vợ chồng dưới 10 triệu đồng/tháng. Hiện vợ chồng làm việc ở TP. Đà Nẵng nhưng hộ khẩu ở tỉnh Quảng Nam...

Xin hỏi chúng tôi cần làm những thủ tục gì để được hỗ trợ vay tiền mua nhà ở từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng?

Phan Minh Tuấn (tuanpm9@...)

Trả lời:

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giải đáp trường hợp ông Tuấn như sau:

Theo quy định tại Thông tư số
 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng, đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở; đối với trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên.

Về thủ tục vay vốn, đề nghị ông liên hệ với chi nhánh của
 5 ngân hàng được giao thực hiện cho vay hỗ trợ về nhà ở theo quy định để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục vay vốn
(Theo Chinhphu) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét