Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Đất chưa có sổ đỏ có được bán không?
Công dân có được đề nghị cấp đổi sổ đỏ khi số liệu ghi sai?
Đất diện tích 60m2, chung sổ đỏ tại Bình Dương có được tách thửa?
Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ hay không?
Đất không phù hợp quy hoạch có được cấp chứng nhận quyền SDĐ?
Đất ngoài quy hoạch, giá rẻ: Có nên mua?
Đất sử dụng ổn định là như thế nào?

Đất chưa có sổ đỏ có được bán không?

Hỏi: Năm 2008, tôi có mua giấy tay 112m2 đất trong thửa đất của ông Trần.T.K đã có sổ đỏ. Xin hỏi, nay tôi muốn bán đất đó hoặc xin giấy phép xây dựng nhà ở thì phải làm sao?

Châu Thị Kiều Loan (Đường số 11, KP4, phường Linh Xuân, quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện đất có sổ đỏ, không có tranh chấp… Như vậy, theo quy định pháp luật, nếu muốn bán mảnh đất trên thì trước tiên bà phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.

Về việc cấp giấy phép xây dựng, theo Quyết định số 04 ngày 07/1/2006 của UBND Tp. Hồ Chí Minh, người nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng phải nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (trừ nhà ở riêng lẻ nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định sử dụng trước ngày 15/10/1993, phù hợp với quy hoạch xây dựng là đất ở…). Như vậy, khi chưa có sổ đỏ, bà chưa thể xin giấy phép xây dựng nhà ở trên mảnh đất nói trên.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
(Theo Công lý)

 

Công dân có được đề nghị cấp đổi sổ đỏ khi số liệu ghi sai?

Hỏi: Khi phát hiện diện tích đo đạc thực tế khác với số liệu ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công dân có quyền đề nghị cấp đổi bản khác không?

Xin trân trọng cảm ơn!
Đào Thị Kim Thanh, 26 Láng Hạ, Hà Nội.
Trả lời:
Việc đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận này phải tuân theo trình tự thủ tục được quy định tại Điều 23, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:
Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại Điểm 2, Khoản 3, Điều 4 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản; cấp đổi Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng hoặc do đo đạc lại được thực hiện như sau:
a) Người có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận đã cấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp đổi.
Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn hay không còn phụ thuộc vào quá trình xem xét, kiểm tra hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp hồ sơ của bạn thỏa mãn các điều kiện để được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết quả của quá trình thẩm tra thể hiện diện tích tăng thêm đó không do lấn chiếm mà có, thuộc ranh giới thửa đất trong giấy chứng nhận, thuộc sở hữu hợp pháp của gia đình bạn thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ xem xét để cấp đổi và trao giấy chứng nhận mới cho bạn.
Luật sư Mai Thị Thảo
Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, Hà Nội

(Theo Xây dựng) 
 

Đất diện tích 60m2, chung sổ đỏ tại Bình Dương có được tách thửa?

Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà cấp 4 có diện tích 5x12m, sổ chung ở khu phố Bình Chuẩn, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Căn nhà này có nguồn gốc như sau: năm 2012, chủ đất chia nhiều nền đất nhỏ từ lô đất 1.000m2 để bán cho người dân. Trong đó, ông B đã mua nền đất 60m2 này để làm nhà cấp 4 bằng giấy viết tay.
Hiện nay, ông B muốn bán lại căn nhà cấp 4 đó, tôi mua lại phải làm thủ tục như thế nào cho đúng pháp lý nhằm tránh tranh chấp sau này với chủ đất chung và ông B?
Khi chung sổ với nhiều căn nhà khác với diện tích nhỏ hơn 60m2, căn nhà này có thể tách sổ không?
Mong sớm nhận được hồi âm, cảm ơn luật sư!
tranquocbinh87@...
Trả lời:
Dựa vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, hiện tại, thửa đất có sổ chung đã được chuyển mục đích sang đất ở hoặc đang là đất nông nghiệp nhưng không bảo đảm điều kiện chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Do đó, chủ đất chỉ có thể chuyển nhượng bằng giấy viết tay.
Vì vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu anh nhận chuyển nhượng phần diện tích đó sẽ gặp nhiều rủi ro. Trước khi nhận chuyển nhượng, để hạn chế rủi ro thì bên cạnh việc kiểm tra kỹ thông tin pháp lý khu đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương (như khu đất có thuộc diện giải tỏa, đất có đang tranh chấp hay thế chấp, được quy hoạch làm nhà ở, đặc biệt anh cần thỏa thuận với chủ đất và ông B để yêu cầu họ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp mục đích sử dụng là đất nông nghiệp) thành đất ở và thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng đất.
Anh có thể yêu cầu thanh lý giấy tay đã ký giữa chủ đất và ông B sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên để ký hợp đồng trực tiếp với chủ đất, đồng thời thực hiện công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với việc tách thửa, Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 do UBND tỉnh Bình Dương ban hành về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa tại địa bàn tỉnh Bình Dương quy định, tại các phường, diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa là 60m2 nên phần diện tích đất mà anh đã nhận chuyển nhượng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được phép tách thửa.
Nhưng theo Khoản 2, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi một số điều của Luật Đất đai, cơ quan có thẩm quyền sẽ không tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) và không cho phép thực hiện những quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp sổ đỏ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo đúng quy định của UBND cấp tỉnh. Vì thế, tất cả các thửa đất muốn tách thửa thì phải có diện tích từ 60m2 trở lên.
Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà 
(Công ty luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand) 
 

Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ hay không?

Hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất, nhưng không có giấy tờ gì. Gia đình tôi đã làm nhà và sinh sống ổn định ở đó từ năm 2003 đến nay. Nay tôi muốn đề nghị được cấp sổ đổ có được không?

Trả lời:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), hay còn gọi là sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2003. Theo đó tại Khoản 2, Điều 101, quy định việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cụ thể hóa điều luật, này khoản 2, Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất. Tùy theo nguồn gốc, mục đích sử dụng và diện tích đất, Nhà nước quy định cụ thể việc công nhận là đất ở hay đất nông nghiệp...
Luật sư Nguyễn Anh Tuấn, Công ty Luật Hồng Bách và Cộng sự
(Theo DanViet) 

 

Đất không phù hợp quy hoạch có được cấp chứng nhận quyền SDĐ?

Hỏi: Hiện nay tôi có một mảnh đất đã sử dụng trước khi có quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt, nhưng không phù hợp với quy hoạch. Tôi đang băn khoăn về điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất này...

Theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số  84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ: "Hộ  gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Vậy, đối với trường hợp người sử dụng đất quy định tại điều này đã sử dụng đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt, nhưng không phù hợp với quy hoạch thì có được cấp giấy chứng nhận không?
Thanh Tùng (trantung.0507.1404@...)
Trả lời:
Về vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời như sau:
Khoản 2, Điều 15, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ được hiểu như sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai và không phù hợp với quy hoạch thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, không phân biệt sử dụng đất trước hay sau khi quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, công bố.
Do vậy, trường hợp ông Tùng hỏi như trên sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(Theo Chinhphu) 

 

Đất ngoài quy hoạch, giá rẻ: Có nên mua?

Hỏi: Hai vợ chồng tôi vì không có điều kiện nên được người quen giới thiệu bán cho mảnh đất nằm trong diện quy hoạch của nhà nước với giá rất rẻ.

Tôi cũng muốn mua mảnh đất đó nhưng vì biết trong diện quy hoạch nên chưa dám quyết. Xin luật sư cho tôi biết nếu tôi mua mảnh đất đó, khi giải tỏa tôi có được đền bù diện tích san lấp mặt bằng và diện tích xây dựng không? (Nguyễn Quang).
Trả lời:

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Với quy định như trên, nhiều địa phương đã nghiêm cấm hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch.

Do đó, việc bạn thực hiện công chứng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất thuộc diện quy hoạch nêu trên sẽ vô cùng khó khăn.

Trong trường hợp bạn mua được mảnh đất đó, bạn cũng không được tự ý xây dựng (như tiến hành xây dựng nhà ở) hoặc thực hiện hoạt động đầu tư bất động sản trên mảnh đất đó. Trường hợp khu đất đó giải tỏa bạn sẽ được đền bù theo quy định của pháp luật. Cụ thể là: Khi thu hồi đất, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất (Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT).
LS Đào Thanh Huyền
(Theo Vietnamnet)

  Đất sử dụng ổn định là như thế nào?

Hỏi: Năm 1992, ông Nguyễn Văn Bình (Long An) được mua hóa giá 1 căn nhà thuộc khu Cơ khí - Máy kéo đã giải thể của huyện (mới tính giá trị nhà chưa tính giá trị sử dụng đất) và sử dụng 168 m2 đất xung quanh.

Đồng thời ông đã xây dựng thêm trên khu đất 148m2 nhà và công trình phụ. Gia đình ông Bình ở ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp.
Hiện nay, khu vực gia đình ông Bình đang ở nằm trong quy hoạch Khu dân cư vượt lũ. Ông Bình hỏi, diện tích đất của gia đình ông có được coi là đất sử dụng ổn định không? Khi thu hồi thì gia đình có được đền bù không?
Ông Bình là con liệt sĩ, vậy gia đình có thuộc đối tượng được ưu tiên tái định cư tại chỗ không?
Trả lời:
Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định, do vậy nếu đất của gia đình ông Bình sử dụng phù hợp với các căn cứ nêu tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì đất đó được xác định là đất sử dụng ổn định.
Trường hợp diện tích đất của gia đình ông Bình đủ điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Gia đình ông Bình sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013.
Bộ Tài nguyên và Môi trường
(Theo Chính phủ) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét