Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Mua đất giấy tay, thiệt thòi ai gánh?
Mua đất nền tái định cư cần những thủ tục gì?
Mua nhà chưa có sổ đỏ ở khu Thanh Đa có nguy hiểm?
Mua nhà cần chuẩn bị giấy tờ và làm thủ tục gì?
Nếu nhà nằm trong dự án quy hoạch có được bán không?

Mua đất giấy tay, thiệt thòi ai gánh?

Hỏi: Năm 2010, em có mua 1 mảnh đất 100m2. Hai bên thỏa thuận mua bán theo hợp đồng viết tay, không công chứng. Trong hợp đồng thỏa thuận mua bán giữa 2 bên và có 2 người làm chứng đã ký xác nhận.

Trong bản hợp đồng với nội dung như sau: Sau khi thỏa thuận mua bán và ký vào hợp đồng thì bên mua sẽ thanh toán tiền cho bên bán 60% số tiền mảnh đất. Số tiền này đã thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng. Sau thời gian 3 tháng, bên bán sẽ hoàn thành thủ tục tách thửa làm sổ đỏ khi đó bên mua sẽ thanh toán 30% giá trị mảnh đất nữa.

Sau khi bên bán hoàn tất thủ tục bàn giao sổ đỏ thì bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Tuy nhiên, từ đó tới nay đã 1 năm, quá thời hạn quy định trong hợp đồng mà bên bán cố tình không thực hiện theo hợp đồng. Xin hỏi trong trường hợp này hợp đồng mua bán này có hợp pháp hay không? Nếu bên mua khởi kiện ra tòa thì kết quả thế nào?
Trả lời:

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 2 Nghị định sô 17/2006 ngày 27/1/2006) có quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Như vậy, việc bạn mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu vì giao dịch đó đã không tuân thủ quy định về hình thức (theo Điều 127, Khoản 2 Điều 122, Khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự 2005).

Trong trường hợp anh khởi kiện ra tòa án và tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. (theo Điều 137 Bộ Luật Dân Sự 2005). Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Phần bồi thường này được hiểu là: theo diễn giải trên của anh, chúng tôi hiểu là anh đã thanh toán 90%/giá trị mua. Trường hợp này Bên bán có lỗi. Áp dụng Đ.137 BLDS, điểm c, khoản 2.3 mục II Nghị quyết 02/2004 ngày 10/8/2004 giải quyết hậu quả của HĐ chuyển nhượng đất vô hiệu qua việc xác định lỗi, xác định thiệt hại. Do bên bán có lỗi nên bên bán phải bồi thường thiệt hại cho anh gồm “khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử”.

Căn cứ pháp lý:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
LS Nguyễn Thành Công- Cty Luật TNHH Đông Phương Luật
(Theo Vietnamnet)

 

Mua đất nền tái định cư cần những thủ tục gì?

Hỏi: Tôi muốn được tư vấn thủ tục mua bán đất nền tái định cư như thế nào để có lợi và đảm bảo tính pháp lý đến khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Cụ thể, hiện tôi muốn mua 1 mảnh đất tái định cư chưa có sổ đỏ. Trước đó, tôi đã được công ty môi giới bất động sản (BĐS) giới thiệu mảnh đất này. Mới đây, tôi cũng đã đến tận đó thì thấy đã có quy hoạch đường sá, điện, nhà xây dựng rồi.
Cho tôi hỏi, tôi có được công chứng hợp đồng mua bán được không và tôi nên giữ lại bao nhiêu % giá trị hợp đồng này?
mungdang.vn@...
Trả lời:
Quy định tại Luật Đất đai 2013, Điều 188 về điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất không có tranh chấp và đất còn thời hạn sử dụng.
Luật Đất đai 2013, Khoản 3.a, Điều 167 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này.
Căn cứ vào quy định trên, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng khác khi đã được sổ đỏ. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng cũng không thể thực hiện được khi không có sổ đỏ. Pháp luật sẽ không công nhận các trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo 
(Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
(Theo CafeLand) 
 

Mua nhà chưa có sổ đỏ ở khu Thanh Đa có nguy hiểm?

Hỏi: Tôi muốn mua lại một căn nhà diện tích 85,3m2 trong khu bờ sông Thanh Đa (Bình Thạnh, Tp.HCM). Được biết, căn nhà do dân tạm chiếm từ trước năm 1993, chưa có sổ đỏ nhưng có biên bản của UBND phường chứng nhận việc sử dụng đất của chủ nhà; bản đo vẽ diện tích đất của một công ty nhà đất, hóa đơn đóng thuế đất.

Tôi bối rối không rõ chính sách ở địa phương bao giờ mới cho làm giấy chứng nhận sở hữu nhà và liệu sau khi giao dịch xong, với các giấy tờ đó mình được quyền lợi gì. Giờ để xác minh khả năng sở hữu của mình khi quyết định giao dịch với chủ hiện tại của ngôi nhà đó tôi cần đến đâu và cần những giấy tờ gì?

Mong được chỉ dẫn. Cảm ơn.

(mehoangid@...)

Trả lời

Căn cứ Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành, bên bán phải có giấy chứng nhận chủ quyền nhà - đất và hợp đồng mua bán phải được chứng thực tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Theo thư trình bày, thì căn nhà mà ông/bà dự định mua không có giấy chủ quyền nhà - đất, do đó, hai bên không thể tiến hành việc mua bán theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, được biết từ nhiều năm nay, một phần khu vực dân cư thuộc bán đảo Thanh Đa nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị sinh thái, do đó, các căn nhà tại khu vực này không được giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Vì vậy, các căn nhà thuộc khu vực này không đủ điều kiện pháp lý để tiến hành việc mua bán nhà - đất.

Hiện nay, UBND Tp.HCM chưa có chủ trương thay đổi quy hoạch và giải quyết cho những người dân đang sử dụng nhà tại khu vực này được cấp giấy chứng nhận chủ quyền.

Đối với việc mua bán nhà - đất tại khu vực nêu trên tại thời điểm hiện nay, do luật pháp không công nhận việc mua bán, do đó, nếu ông/bà vẫn tiến hành mua bán sẽ gánh chịu hậu quả nhiều rủi ro từ việc mua bán nhà không đúng pháp luật, cũng như rủi ro khi xảy ra tranh chấp với phía người bán do hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.

Trong trường hợp, muốn biết chi tiết hơn về quy hoạch của căn nhà, ông/bà hay chủ nhà có thể làm đơn đề nghị Phòng Tài nguyên - môi trường quận Bình Thạnh cung cấp thông tin về quy hoạch của căn nhà.

Do căn nhà thuộc khu vực không giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền, do đó, ông/bà không thể đến bất cứ cơ quan nào để xác định quyền sở hữu của mình khi mua căn nhà trên tại thời điểm hiện nay.

Trân trọng.

Luật sư Phạm Đình Sơn (Công Ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)
(Theo TTO) 
 

Mua nhà cần chuẩn bị giấy tờ và làm thủ tục gì?

Hỏi: Tôi muốn mua một căn nhà có sổ hồng đàng hoàng. Nhưng do trình độ và hiểu biết hạn chế, tôi không biết cần phải làm thủ tục giấy tờ mua bán như thế nào cho đúng pháp luật và không bị bên bán lừa gạt.

Mong được luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
phuongthithao18@...
Trả lời:

Điều kiện về chuyển quyền sở hữu nhà

Khoản 1, Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể:
Khoản 1, Điều 91 quy định:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
- Điều 92 quy định:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.”

Hình thức Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà

Theo Điều 93, Luật Nhà ở Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều 93: Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Với các quy định nêu trên, bạn căn cứ  thực hiện để giao dịch được phù hợp quy định pháp luật.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
(Theo CafeLand) 

 

Nếu nhà nằm trong dự án quy hoạch có được bán không?

Hỏi: Tôi có một căn nhà mặt tiền đối diện bờ sông DT: 82m2. Nhà chưa có sổ hồng và giấy chủ quyền nhà, bị đưa vào dự án quy hoạch cắt vào từ bờ sông khoản 4-8m từ năm 2000 đến nay, nhưng chưa có quyết định nào chính thức từ cơ quan nhà nước.

Hiện nay tôi muốn bán thì có được không? nếu được thì cần phải làm những thủ tục gì? Hiện tôi đã có những giấy tờ sau:

- Chủ quyền đất.
- Giấy phép xấy dựng.
- Giấy đóng thuế trước bạ đất & Giấy cấp số nhà.

Trả lời

Theo nội dung thư bạn gửi và căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin phúc đáp đến bạn như sau:

Theo quy định của Điều 106 Luật Đất Đai 2003 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”

Như vậy, khi chưa có quyết định chính thức về việc thu hồi đất mà bạn đáp ứng được các điều kiện trên của Điều luật thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn muốn chuyển nhượng căn nhà và thửa đất đó thì bạn cần phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, bước tiếp theo sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất đó.

Thứ nhất: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 123 Luật Đất Đai 2003). “1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Thứ hai: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 127 Luật Đất Đai 2003).

“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”
Công ty luật hợp danh Thiên Thanh
(Theo Landtoday)


0 nhận xét:

Đăng nhận xét