Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Trình tự làm hồ sơ sang tên sổ đỏ khi bán nhà ;
Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng ;
Thủ tục mua nhà giấy tay trước khi người bán có giấy chứng nhận ;
Thủ tục mua nhà thu nhập thấp ...

Trình tự làm hồ sơ sang tên sổ đỏ khi bán nhà

Hỏi: Hiện nay, tôi muốn bán một ngôi nhà cho người mua. Tôi muốn biết quy trình làm hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khách hàng như thế nào, thời gian bao lâu?

Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi.
vanminh389519@...
Trả lời:
Pháp luật hiện hành quy định, trường hợp anh, chị muốn bán nhà cho người mua thì phải thực hiện các bước như sau:
Thứ nhất, hai bên ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt, hợp đồng này phải được chứng thực hoặc công chứng.
Thứ 2, bên bán phải nộp hồ sơ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; còn bên mua nộp hồ sơ kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế huyện, quận nơi căn nhà tọa lạc.
Theo đó, cơ quan thuế sẽ thông báo số thuế phải nộp cho cá nhân căn cứ vào mẫu quy định (tại Khoản 3, Điều 16, Thông tư 156/2013/TT-BTC);
Ngoài ra, Chi cục Thuế sẽ ra thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất trong thời hạn 3 (ba) ngày làm việc tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (căn cứ vào quy định tại điểm e, g Khoản 1, Điều 19, Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/3013/NĐ-CP). Về thời hạn nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ.
Anh, chị cần lưu ý, trường hợp anh, chị thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN theo quy định thì anh, chị phải nộp hồ sơ miễn thuế TNCN theo quy định tại Điều 16, Thông tư 156/2013/TT-BTC.
Thứ 3, sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và thuế TNCN, bên mua sẽ nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, UBND huyện, quận nơi có căn nhà.
Thời hạn cấp sổ đỏ là không quá 30 ngày (căn cứ vào Điều 61, Khoản 2.a Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trương Thị Hồng Châu
(Chuyên viên tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH Đất Luật)
(Theo CafeLand) 

 

Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?

Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

bao bao (ngtbaovl@... )

Trả lời



1. Về việc xác định giá của bất động sản:

Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).

Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.

Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán

- Mô tả đặc điểm của nhà ở

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán

- Cam kết của các bên mua và bán

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:

Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng!


Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

(Theo TTO) 
 

Thủ tục mua nhà giấy tay trước khi người bán có giấy chứng nhận

Hỏi: Năm 1997, mẹ tôi mua nhà của một cán bộ quân đội. Ngôi nhà do bên quân đội cấp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mẹ tôi và ông ấy chỉ làm giấy tay và hẹn khi có giấy chứng nhận ông ấy sẽ làm thủ tục sang tên cho mẹ tôi. Mẹ tôi đã trả hết tiền theo thỏa thuận trên giấy mua bán.

Năm 1999, mẹ tôi có làm giấy kê khai, sau đó gọi ông ấy làm thủ tục sang tên (lúc này ông ấy đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng ông ta không chịu sang tên và đòi thêm tiền.
Hiện tại chúng tôi chỉ có tờ kê khai năm 1999. Từ năm 1997 đến nay gia đình tôi ở tại căn nhà này (có KT3), giấy mua bán tay thì đã nộp cho cơ quan Nhà nước khi làm tờ khai năm 1999. Bây giờ mẹ tôi phải làm sao để làm giấy chứng nhận cho căn nhà? Nếu được thủ tục như thế nào?
Mong chuyên mục Tư vấn nhà đất và luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn.
Tuan Quoc Doan (dqtuan@... )
Trả lời
Theo quy định của Luật Dân sự, hình thức của việc mua bán nhà ở phải lập bằng văn bản và được công chứng chứng nhận. Do vậy, trường hợp mua bán giấy tay của gia đình bạn về nguyên tắc là vô hiệu.
Tuy nhiên, nếu tranh chấp được tòa án giải quyết thì tòa án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán (giấy tay). Nếu trong thời hạn này, một trong các bên hoặc cả hai bên không đến công chứng hợp đồng mua bán thì tòa án sẽ tuyên việc mua bán là vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là gia đình bạn trả nhà cho người bán, và người bán trả lại tiền cho gia đình bạn. Trường hợp có thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.
Bên có lỗi có thể là bên không đến công chứng trong thời hạn 30 ngày nêu trên. Mức thiệt hại được xác định theo hướng tòa án sẽ định giá căn nhà hiện tại theo giá thị trường trừ đi giá trị mà các bên đã mua bán đã ghi nhận.
Trân trọng.
Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)
(Theo TTO) 
 

Thủ tục mua nhà không đủ chuẩn tách thửa

Hỏi: Tôi muốn mua một căn nhà trong một mảnh đất có 5 căn nhà (chung một sổ đỏ), nhưng vì không đủ diện tích để tách thửa (40m2) nên tôi đang phân vân không biết phải làm sao.

Xin hỏi, nếu mua căn nhà đó tôi cần những thủ tục gì? Sau khi mua tôi có thể đem căn nhà đó thế chấp hoặc bán lại được không?

Anh Thu (thuanh2806@... )

Trả lời

 Theo quy định, trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp… nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

(i) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định;

(ii) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, để có thể thực hiện thủ tục mua bán căn nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định như bạn mong muốn, điều kiện tiên quyết là căn nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định (gọi chung là giấy chủ quyền).

Ngoài ra, việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Nếu việc mua bán nhà của bạn đáp ứng yêu cầu trên, bạn sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu bằng việc cấp giấy chủ quyền, khi đó bạn được thực hiện các quyền của một chủ sở hữu như bán, tặng cho, thế chấp... đối với căn nhà.

Nếu căn nhà bạn định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, bạn không thể thực hiện việc mua bán theo thủ tục nêu trên. Với việc mua bán bằng “giấy tay”, quyền lợi của bạn đối với căn nhà sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Trân trọng.


Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh (Trung tâm tư vấn pháp luật số 1)

(Theo TTO) 
 

Thủ tục mua nhà thu nhập thấp

Hỏi: Vợ chồng tôi đều là công nhân lao động, tôi muốn mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thì tôi cần phải có những giấy tờ văn bản gì? Biểu mẫu có thể lấy ở đâu? Trân trọng cám ơn! (phankimtuyen@...)

Trả lời

Theo quy định tại Thông tư số 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 16/11/2009 hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp thì một trong các đối tượng được mua nhà ở có thu nhập thấp là: Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sử dụng/người; Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án; Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở thì được mua nhà ở thu nhập thấp.

Bạn có thể nộp Hồ sơ đăng ký mua nhà ở thu nhập thấp cho chủ đầu tư dự án. Hồ sơ gồm có:

Đơn đăng ký mua nhà ở;
Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở;
Giấy xác nhận về đối tượng và mức thu nhập;

Bạn có thể sử dụng các mẫu giấy tờ nêu trên tại các phụ lục được ban hành kèm theo Thông tư 36 hoặc liên hệ với Sở Xây dựng nơi bạn cư trú để được cung cấp các mẫu giấy tờ nên trên
Luật sư Lê Văn Huyên
Công ty Luật TNHH Đất Luật

(Theo CafeLand)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét