Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Nếu mua đất của vợ, thì có hỏi ý kiến chồng cũ?
Nếu mua nhà ở huyện Dĩ An thì có được tách sổ?

Nếu mua đất của vợ, thì có hỏi ý kiến chồng cũ?

Hỏi: Năm 1999 chúng tôi mua đất giấy tay của cô em gái của em rể. Trước đó 1 năm, cô này đã ly dị người chồng cũ vốn cùng được xã cấp mảnh đất này theo diện kinh tế mới tại xã Lê Minh Xuân, H.Bình Chánh, Tp.HCM.

Căn cứ theo biên bản chia đất có cán bộ địa chính xã tham gia đo, cắm cọc chúng tôi mua phần của cô được chia và xác định ranh giới. (Biên bản chia đất do đại diện UBND xã lập nhưng ngày đó chỉ được xác nhận chữ ký của cô vợ và người cha là đúng - thay vì xác nhận đúng sự việc).

Trong hơn 10 năm qua cả 2 bên đều xác định ranh giới và phía người chồng cũ của cô này đã xây tường hoặc nhà dọc theo ranh đất được chia. Vừa qua chúng tôi có đơn đề nghị cấp quyền sử dụng đất ở và tài sản trên đất, mặc dù được xã chứng nhận mọi giấy tờ cần thiết, niêm yết công khai... nhưng UBND huyện vẫn yêu cầu chúng tôi phải lấy ý kiến người chồng cũ về vị trí khu đất của chúng tôi trước khi xem xét cấp giấy.

Hiện nay dù biết phía người chồng cũ đã lâu nhưng chúng tôi không cải thiện được quan hệ do có thể anh này cho rằng chúng tôi thân thiết với phía nhà người vợ cũ. Trong quá khứ anh này từng gây khó dễ cho chúng tôi nhiều như việc kéo đường điện hay nước đi ngang qua dù là phía ngoài đường công cộng... Do vậy việc chúng tôi lấy được ý kiến của anh này dường như rất khó, thậm chí có thể còn gây cản trở.

Ngay cả trong huyện có người tư vấn nên làm bản tường trình hoàn cảnh và cam kết về vị trí, ranh đất nhưng khi nộp cán bộ thụ lý cũng không tiếp nhận.

Vậy xin quý báo tư vấn giúp về trường hợp của chúng tôi như đã nêu. Ngô Quỳnh Trâm, (telecomnet53b3@...)

Trả lời

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nhận chuyển nhượng trước 1/7/2004:

Căn cứ khoản 1, Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận, khi chuyển nhượng các bên đã lập giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền), thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.

Theo thư trình bày, được biết biên bản chia đất giữa hai vợ chồng của người sử dụng đất trước đây có chữ ký của người chồng và người vợ, biên bản phân chia này do UBND xã lập. Do đó, căn cứ khoản 1, Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nêu trên, việc phân chia đất giữa hai vợ chồng của người sử dụng đất trước đây được xem là đã hoàn tất.

Vì vậy, khi người vợ chuyển nhượng phần đất trên cho bà, không cần có ý kiến người chồng nữa. Mặt khác, căn cứ khoản 1 Điều 135 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất không phải nộp giấy tờ nêu ý kiến của người chồng đã ly hôn.

Hiện nay, được biết hồ sơ cấp giấy chứng nhận của bà đã hoàn tất thủ tục niêm yết công khai tại địa phương và UBND xã đã xác nhận thửa đất cùng với nhà hiện nay không có tranh chấp.

Vì vậy, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất có trách nhiệm thụ lý hồ sơ trình cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà căn cứ theo Điều 135 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP, mà không cần phải có ý kiến của người chồng đã ly hôn của người sử dụng đất trước đó.

Theo thư trình bày, hiện nay cán bộ thụ lý không tiếp nhận giấy tường trình, cam kết của bà.

Do đó, bà có thể làm đơn trình bày rõ về nguồn gốc và yếu tố pháp lý của thửa đất. Nếu cán bộ thụ lý không nhận trực tiếp đơn của bà, thì bà có thể nộp đơn tại văn phòng tiếp nhận đơn. Nếu nơi đây cũng không nhận hồ sơ, bà có thể gửi bản tường trình và văn bản yêu cầu giải quyết hồ sơ cho cán bộ thụ lý và các lãnh đạo trực tiếp giải quyết việc cấp giấy chứng nhận bằng đường bưu điện, theo phương thức gửi đảm bảo, có hồi báo để yêu cầu giải quyết trường hợp cấp giấy chứng nhận nêu trên.
Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

Nếu mua nhà ở huyện Dĩ An thì có được tách sổ?

Hỏi: Hiện tại tôi có nhu cầu mua nhà ở Dĩ An, Bình Dương để ở. Tôi có đi xem một số căn nhà mới xây chào bán ở khu vực Dĩ An, nhưng giấy tờ không rõ ràng.

Có chỗ chủ nhà cho tôi xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ, giấy phép xây dựng (diện tích 55m2) nhưng sổ hồng thì đang chờ cấp. Có chỗ chủ nhà xây nguyên dãy (4 căn liền nhau, mỗi căn 40 m2, chung một sổ hồng), chủ nhà nói nếu tôi đồng ý mua thì sẽ làm sổ hồng cho tôi (họ nói vì nếu tách sổ trước họ phải chịu phí nên đợi có người mua sẽ làm sổ riêng theo hình thức cho nhận) 2 - 3 tháng sẽ có sổ.

Hình thức tách sổ kiểu cho nhận phải thỏa mãn điều kiện gì, thời gian bao lâu, phí là bao nhiêu? Ở Dĩ An - Bình Dương và Tp.HCM, diện tích đất bao nhiêu thì được tách sổ? Thủ tục như thế nào và thời gian bao lâu sẽ có sổ? Nếu mua nhà sổ chung thì có được pháp luật công nhận không? Nếu được cần thủ tục như thế nào? Đối với một căn nhà, ngoài sổ hồng ra thì còn giấy tờ gì khác có thể thay thế không? nguyen hoang vu (hoangvunl1988@...)

Trả lời

1. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

a. Tại Dĩ An, Bình Dương:

Điều 3 Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 12/9/2011 của UBND tỉnh Bình Dương (về việc quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương) quy định: Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa đối với khu vực các thị xã là 60m2 tại các phường và 100m2 tại các xã. Thửa đất sau khi tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên.

Thửa đất được hình thành do người sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng kể từ ngày Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định, thì không được cấp giấy chứng nhận, không được thực hiện các quyền giao dịch đối với thửa đất đó.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền quyền sử dụng đất lần đầu (tính từ ngày Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành) giữa các chủ thể là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi, con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì không áp dụng giới hạn diện tích tối thiểu được tách thửa nêu trên.

Tuy nhiên, thửa đất tặng, cho lần đầu phải có diện tích tối thiểu là 40m2 và chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 3m đối với các phường; diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4m đối với các thị trấn; hoặc diện tích tối thiểu là 60m2 và chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4m đối với các xã.

b. Tại Tp.HCM

Sẽ có sự khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa và về các trường hợp không áp dụng giới hạn diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa bàn Tp.HCM so với tại tỉnh Bình Dương.

Để biết cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại TP.HCM, bạn vui lòng xem Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
Ví dụ:
Khu vực
Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2)
Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình
50m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m
45m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.
Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa
80m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
50m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
 
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa
120m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m
80m2và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
 

2. Thủ tục liên quan:

Do nhu cầu mua nhà ở của bạn tại Bình Dương nên chúng tôi sẽ căn cứ vào quy định chung của pháp luật và quy định cụ thể của UBND tỉnh Bình Dương để trả lời câu hỏi của bạn.

a. Điều kiện chuyển quyền và tách thửa:

Đối với giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở có thể phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 91 Luật nhà ở và Điều 106 Luật đất đai, nhà ở và đất ở đưa vào giao dịch phải đáp ứng các điều kiện: (i) có giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng đối với nhà ở, đất ở; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu/sử dụng; và (iii) không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu việc chuyển quyền dẫn đến phải tách thửa thì cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của từng địa phương. Ngoài ra, các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Đối với nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu được xem là hợp pháp hiện nay có thể gồm:

(i) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là sổ hồng, được cấp theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994);

(ii) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (được cấp theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005);

(iii) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (được cấp theo Luật nhà ở, cũng có màu hồng); hoặc

(iv) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (màu hồng cánh sen, được cấp theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, là loại giấy chứng nhận được cấp hiện nay thống nhất cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất).

Dựa vào quy định pháp luật và đối chiếu với các trường hợp bạn đã trình bày:

- Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng, nhưng nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện có giấy chứng nhận để được phép giao dịch và chứng nhận sở hữu đối với nhà.

Do đó, nếu bạn muốn mua căn nhà này một cách hợp pháp thì phải đợi khi chủ nhà đã hoàn thành thủ tục hoàn công và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rồi mới thực hiện thủ tục mua bán căn nhà.

Trường hợp muốn mua căn nhà này trước khi chủ nhà làm xong các thủ tục nêu trên và ràng buộc trách nhiệm của chủ nhà, bạn có thể ký hợp đồng hứa mua hứa bán (hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) với chủ nhà. Trong hợp đồng này bạn có thể thỏa thuận giá cả, việc thanh toán theo tiến độ, trách nhiệm của hai bên trong từng giai đoạn tiến hành thủ tục và ràng buộc thực hiện nghĩa vụ mua bán bằng biện pháp đặt cọc và phạt cọc khi vi phạm hợp đồng. Hợp đồng này phải được chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND thị xã (nếu ở đô thị).

Sau khi chủ nhà đã có giấy chứng nhận, bạn có thể thực hiện thủ tục mua bán theo luật định trên cơ sở hợp đồng hứa mua hứa bán đã ký kết.

- Trường hợp chủ nhà xây nguyên dãy nhà gồm nhiều căn liền nhau, mỗi căn 40m2 và chung giấy chứng nhận tại Dĩ An, Bình Dương và bạn mua một trong các căn nhà này, thì theo quy định tại Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND, diện tích đất mà bạn mua sẽ không đủ chuẩn tối thiểu để được phép tách thửa.

Tuy nhiên, nếu việc tách thửa là do tặng, cho lần đầu quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền giữa những người thân trong gia đình theo quy định như đã nêu trên (xem lại Mục 1), thì thửa đất tặng, cho lần đầu được phép có diện tích tối thiểu là 40m2 và chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 3m đối với các phường. Có lẽ chủ nhà dựa vào quy định này nên mới đề xuất việc mua bán theo hình thức cho - nhận.

Nghĩa là, chủ nhà trước hết sẽ tặng, cho quyền sử dụng đất và căn nhà (40m2) cho một trong những người thân thuộc diện theo quy định và tiến hành thủ tục tách thửa. Sau khi tách thửa và được cấp giấy chứng nhận, người được tặng, cho này sẽ trực tiếp thực hiện giao dịch với bạn.

Đây cũng là một lựa chọn, nhưng thủ tục sẽ kéo dài vì phải thực hiện chuyển quyền hai lần. Bạn không trực tiếp giao dịch với chủ nhà mà giao dịch với người sẽ được chủ nhà tặng, cho. Vì vậy, để an toàn và mua nhà một cách hợp pháp, bạn cần chờ chủ nhà hoàn thành xong thủ tục tặng cho, tách thửa và người được tặng, cho đã có giấy chứng nhận rồi mới thực hiện việc mua bán nhà với người được tặng, cho.

Tương tự như trên, khi hợp đồng tặng, cho được ký kết và chứng nhận hoặc chứng thực bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, bạn có thể ký hợp đồng hứa mua hứa bán (hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) với người được tặng, cho với những thỏa thuận ràng buộc đã nêu.

b. Thủ tục

Căn cứ quy định tại Điều 5 Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 12/9/2011, trường hợp tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất thì được thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa với thủ tục chuyển quyền.

Theo quy định tại Điều 30 Quyết định 01/2010/QĐ-UBND ngày 4/1/2010 của UBND tỉnh Bình Dương (ban hành quy định về một số vấn đề liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương), bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho chuẩn bị hồ sơ gồm:

(i) hợp đồng chuyển nhượng, hoặc hợp đồng/văn bản cam kết tặng cho đã được công chứng hoặc chứng nhận hợp pháp;

(ii) giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, có thể cần thêm các giấy tờ liên quan việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước và giấy tờ nhân thân của hai bên giao dịch theo quy định cụ thể tại địa phương.

Căn cứ vào Điều 7 và Điều 8 Quyết định 01/2010/QĐ-UBND, đối với hộ gia đình, cá nhân, việc nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận được thực hiện:

(i) nếu ở phường: nộp và nhận tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thị xã;

(ii) nếu ở xã, thị trấn: nộp và nhận tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND các huyện hoặc UBND xã, thị trấn.

Thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho) là không quá 20 ngày làm việc, không kể thời gian ba ngày kiểm tra hồ sơ khi tiếp nhận để xác định hồ sơ hợp lệ và mười lăm ngày công bố công khai kết quả kiểm tra của UBND cấp xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian trích đo địa chính thửa đất.

3. Việc đứng tên chung giấy chứng nhận

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Điều 3 Quyết định 01/2010/QĐ-UBND, một thửa đất có thể có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở cùng đứng tên trên giấy chứng nhận.

Trong trường hợp bạn nêu, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh, đổi tên trên giấy chứng nhận đã được cấp. Bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 36 Quyết định 01/2010/QĐ-UBND để biết thêm về thủ tục.

Tuy nhiên, cần lưu ý trong trường hợp này, dù đứng tên chung trong giấy chứng nhận nhưng bạn vẫn không thể thực hiện thủ tục tách thửa do không đáp ứng đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Hơn nữa, việc đứng tên chung cần có sự đồng ý của người bán và phụ thuộc rất nhiều vào việc tiến hành thủ tục đăng ký điều chỉnh của người bán. Việc khai thác, sử dụng đất sau này trong nhiều trường hợp sẽ gặp khó khăn, hạn chế vì chắc chắn người bán sẽ là người giữ giấy chứng nhận, nên bạn cần cân nhắc.
TS luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét