Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Thủ tục tách thửa đất chỉ có 30% đất thổ cư trong dự án ;
Hỏi về thủ tục sang tên sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tay?
Thủ tục xin giấy phép xây dựng cho dự án ;
Thủ tục tách thửa đất mua giấy tay khi đất bị "đổi" chủ ...

Thủ tục tách thửa đất chỉ có 30% đất thổ cư trong dự án

Hỏi: Tôi đang đặt cọc mua miếng đất diện tích 69m2 nằm trong khu dân cư hiện hữu ở Bình Chuẩn, Thuận An (Bình Dương). Đất dự án, mặt đường 5m, sử dụng sổ đỏ chung.

Khi mua người bán được ủy quyền của chủ sổ đỏ cho biết nền đất chỉ có 30% đất thổ cư.
Xin hỏi, trong trường hợp này đất có đủ diện tích để tách sổ đỏ và được phép xây dựng nhà ở? Giấy tờ được công chứng, sổ đỏ cũng được công chứng chung như vậy chủ sỏ đỏ có được phép dùng mảnh đất đã bán đi thế chấp hoặc vay ngân hàng? Giấy tờ công chứng của tôi khi đó có hợp lệ?
Mong được tư vấn. Cám ơn.
Anh Hua (nhuanh_qy84@... )
Trả lời
Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất có ý định nhận chuyển nhượng nền đất có diện 69m2, trong đó chỉ bao gồm 30% đất thổ cư (tương đương 20,7m2). Nền đất này nằm trong một thửa đất lớn hơn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây họi là "giấy chứng nhận").
Bên cạnh đó, bạn cũng không nêu rõ tổng diện tích khu đất, phần diện tích đất ở và diện tích đất nông nghiệp là bao nhiêu, nên không thể xác định được tổng diện tích khu đất có thể đủ điều kiện để được tách thửa hay không.
Tuy nhiên, nếu nền đất trên chỉ có 20,7m2 đất ở và 39,3m2 đất nông nghiệp thì bất chấp tổng diện tích khu đất là bao nhiêu, bạn cũng sẽ không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 27-9-2013 của UBND tỉnh Bình Dương để được phép tách thửa đất.
Cụ thể:
1. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực thị xã, thành phố được quy định như sau:
Đơn vị hành chính
Đất ở (m2)
Đất nông nghiệp (m2)
Tại các phường
60
300
Tại các xã
100
400
2. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực các huyện được quy định như sau:
Đơn vị hành chính
Đất ở (m2)
Đất nông nghiệp (m2)
Tại các thị trấn
80
500
Tại các xã
100
1.000
Ngoài điều điều kiện về việc các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi được tách thửa phải có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định nêu trên, còn phải thỏa mãn một số điều kiện khác theo quyết định 28/2013/QĐ-UBND (bạn có thể tìm đọc quyết định này để được biết cụ thể hơn).
Trường hợp bạn và bên chuyển nhượng (người có quyền sử dụng khu đất) đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất (diện tích 69m2 nêu trên) và cũng đã được cấp giấy chứng để chứng nhận quyền sử dụng của khu đất đất thuộc quyền sở hữu chung của hai bên (trong đó xác định bạn được quyền sử dụng 69m2 và bên chuyển nhượng được quyền sử dụng toàn bộ diện tích còn lại) thì một trong hai người sẽ không thể tự mình đem quyền sử dụng khu đất để chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp… theo quy định của pháp luật mà không có sự đồng ý của người kia.
Ngoài ra, cần lưu ý, việc xác định giấy tờ công chứng của bạn có hợp lệ hay không sẽ tùy thuộc vào quá trình tiến hành thủ tục công chứng có đúng quy định của pháp luật hay không và quan trọng nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và chủ đất có thể làm cơ sở để tiến hành các bước tiếp theo (theo quy định của pháp luật) để từ đó bạn và chủ đất được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận để chứng nhận quyền sử dụng đất chung đối với khu đất.
Lưu ý:
Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận để chứng nhận quyền sử dụng chung của khu đất, bạn và chủ đất phải tiến hành xin cấp giấy phép trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, phần diện tích được phép xây dựng nhà ở phải là đất có mục đích để ở và phải tuân thủ đúng quy định về diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng.
Bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể hơn.
Luật sư Nguyên Văn Hậu
(Theo TTO) 
 

Hỏi về thủ tục sang tên sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tay?

Hỏi: Tháng 9/2013 tôi có mua một thửa đất thuộc diện "đất hàng năm khác" với diện tích là 4x20m tại khu vực đường Võ Tiên Sư, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, Tp.HCM bằng giấy tay. Tôi muốn sang tên sổ đỏ cho dự án này thì cần làm thủ tục gì?

Tháng 3/2014, tôi và một số người cùng mua khác và chủ đất có lên công chứng tư làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất, có bản vẽ cụ thể của từng miếng đất, nhưng trong ủy quyền sử dụng chỉ có thời hạn tám năm (sổ đỏ của chủ đất khoảng 11.000m2, trong đó có nhiều thửa khác nhau như thổ cư, nông nghiệp, hàng năm khác,...)
Hiện tôi muốn làm thủ tục sang tên và lên thổ cư miếng đất này thì phải làm những thủ tục gì?
Trả lời:

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên sổ đỏ

Căn cứ Luật đất đai năm 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông/bà, bên bán phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở tại UBND quận Thủ Đức, đóng tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông/bà tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Về việc xin giấy phép xây dựng

Căn cứ điều 89 Luật xây dựng năm 2014 có hiệu lực ngày 1/1/2015, thì không có chuyện kể từ năm 2015, chủ đầu tư xây tự do xây dựng không phải xin phép xây dựng, thủ tục chỉ cần làm đơn nộp tại phường để giải quyết như thư trình bày.
Theo quy định nêu trên, chỉ có một số trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể tại điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, I, k khoản 2 điều 89 Luật xây dựng mới được miễn giấy phép xây dựng và khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi và lưu hồ sơ.
Cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương không đương nhiên được hiểu là UBND phường mà cần chờ nghị định của Chính phủ quy định chi tiết vần đề trên.
Luật sư Phạm Đình Sơn, Công ty luật TNHH Phạm Đình & cộng sự
(Theo TTO) 
 

Thủ tục xin giấy phép xây dựng cho dự án

Hiện nay, nhiều tổ chức, cá nhân muốn xây dựng công trình nhưng chưa biết xin phép như thế nào. Đế giải quyết vấn đề này, Sở Xây dựng Tp.HCM đã hướng dẫn trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng dự án.

Để được cấp phép xây dựng cho dự án cần qua các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ Sở Xây dựng Tp.HCM (số 60 Trương Định, phường 7, quận 3, Tp.HCM). Thời gian nhận hồ sơ: từ thứ Hai đến thứ Năm (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30, buổi chiều từ 13 giờ 00 đến 16 giờ 30); thứ Sáu (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30); thứ Bảy (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30).
Khi nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, Sở Xây dựng kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định:
- Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì viết biên nhận, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
- Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Thụ lý, giải quyết hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng (thời hạn giải quyết tối đa 20 ngày làm việc). Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định thì phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư biết để thực hiện.
Bước 4: Nhận kết quả (Giấy phép xây dựng hoặc văn bản hướng dẫn) tại bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng Tp.HCM (số 60 Trương Định, phường 7, quận 3, Tp.HCM). Thời gian trả kết quả: từ thứ Hai đến thứ Năm (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30, buổi chiều từ 13 giờ 00 đến 16 giờ 30); thứ Sáu (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30); thứ Bảy (buổi sáng từ 7 giờ 30 đến 11 giờ 30).
Thành phần số lượng hồ sơ    
Hồ sơ để nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 12;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo khoản b – mục 1 – phần II tài liệu này);
3. Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
4. Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
a)  Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn của dự án, tỷ lệ 1/100 - 1/500;
b)  Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
c)   Bản vẽ các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của từng công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;
d)   Bản vẽ mặt bằng móng từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng từng công trình tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỷ lệ 1/50 - 1/200.
5. Các tài liệu khác của hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng: (Theo khoản d – mục 1 – phần II  tài liệu này).
Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)
Thời hạn giải quyết: 20 ngày làm việc (kể từ ngày Sở Xây dựng nhận đủ hồ sơ hợp lệ).
Đối tượng thực hiện: Cá nhân và tổ chức
Cơ quan thực hiện:   
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân thành phố
b) Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được ủy quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): Sở Xây dựng
c) Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Sở Xây dựng.
d) Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân 24 quận – huyện, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, Ban Tôn giáo dân tộc thành phố, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Bưu chính Viễn thông.
Kết quả: Giấy phép
Phí, lệ phí: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng:100.000 đồng/giấy phép.
Tên mẫu đơn: Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng.
Yêu cầu điều kiện   
1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố;
2. Bảo đảm quy định về độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý theo quy định tại Nghị định số 20/2009/NĐ-CP ngày 23 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ;
3. Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; độ cao tĩnh không; thiết kế đô thị (tại những khu vực đã có thiết kế đô thị); yêu cầu về phạm vi an toàn đối với công trình xung quanh; hành lang bảo vệ các công trình giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật; hành lang bảo vệ sông, kênh, rạch, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật;
4. Các công trình xây dựng trong khu bảo tồn di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường;
5. Công trình sửa chữa, cải tạo không làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
6. Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hóa chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh;
7. Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy nen ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; cốt xây dựng mặt đường phải tuân thủ theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị;
8. Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.
9. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình (không sử dụng vốn ngân sách nhà nước), việc lấy ý kiến về thiết kế cơ sở do người quyết định đầu tư quyết định khi thấy cần thiết.
(Theo CafeLand) 

 

Thủ tục tách thửa đất mua giấy tay khi đất bị "đổi" chủ

Hỏi: Năm 2011 tôi có mua một căn nhà diện tích 64m2 tại Cần Thơ của bà A. Trên sổ đỏ ghi đất trồng cây lâu năm, trong hợp đồng ghi rõ người bán sẽ làm thủ tục lên thổ cư và tách phần đất - nhà ra khỏi phần đất gần 200m2 của bà trong 3 tháng.

Tuy nhiên, sau đó bà A chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông B rồi dời nhà đi. Nay tôi muốn tách phần đất 64m2 của mình ra khỏi phần đất của ông B thì có được không? Tôi phải làm những giấy tờ gì và lệ phí là bao nhiêu?

Xin cảm ơn. La La (lala7291@...)

Trả lời

Nếu ông B đã nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất 200m2 của bà A, đồng thời đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất này thì việc tách thửa phần đất và nhà có diện tích 64m2 ra khỏi phần diện tích đất 200m2 nêu trên trước tiên bắt buộc phải được sự đồng ý, chấp thuận của ông B.

Việc chấp thuận này phải được thực hiện trên cơ sở hai bên xác lập hợp đồng mua bán hoặc tặng cho phần nhà và đất có diện tích 64m2 mà bạn đã mua của bà A (bằng giấy tay). Hợp đồng mua bán hoặc tặng cho này phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Về phí công chứng hợp đồng và lệ phí tách thửa, bạn có thể liên hệ phòng công chứng bất kỳ trên địa bàn TP Cần Thơ và UBND cấp huyện nơi có đất để được giải đáp cụ thể.

Ngoài ra, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

1. Trường hợp được ông B đồng ý cho bạn tách thửa thì với diện tích của toàn bộ thửa đất là 200m2, mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì bạn sẽ không thể tiến hành thủ tục tách thửa đất thành hai thửa đất như trên do không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quyết định 49/2009/QĐ-UBND ngày 7-9-2009 của UBND TP Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

2. Do giao dịch mua bán của bạn với bà A được xác lập bằng giấy tay, không tuân thủ về mặt hình thức nên không được pháp luật thừa nhận và sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét