Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Có được mua bán nhà xây trên đất lấn chiếm?
Có được nhờ người khác mua nhà đứng tên mình không?
Có thể tự đi làm sổ đỏ khi đã có hợp đồng mua đất công chứng?
Có được điều chỉnh sổ đỏ khi diện tích đất thực tế chênh?
Có được viết giấy chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng mua bán BĐS?
Có được xóa quy hoạch sử dụng đất 10 năm không thực hiện?

Có được mua bán nhà xây trên đất lấn chiếm?

Hỏi: Trong trường hợp nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm sân tập thể và xây cao 4 đến 5 tầng thành dãy kiên cố thì có thể giao dịch mua bán được không?

Có được cấp sổ đỏ không? Nếu Nhà nước thu hồi đất thì có được đền bù không?
(Người đứng ra xây nhà đã đóng thuế đất từ năm 1991 đến nay).
ngocthuy_3970@...
Trả lời:
Để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, Ông/Bà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Và khi Nhà nước thu hồi đất, Ông/Bà chỉ được bồi thường về đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp (Điều 42, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, Điều 75, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013).
Theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ: Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất sử dụng trước ngày 15/10/ 1993 có được do lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng. Do đó, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người xây ngôi nhà trên đất lấn chiếm sân tập thể như Ông/Bà đã nêu.
Tuy nhiên, theo quy định mới của Chính phủ (Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ), kể từ ngày 01/7/2014, nếu Ông/Bà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp; và việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh
(Công ty Luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand) 
 

Có được nhờ người khác mua nhà đứng tên mình không?

Hỏi: Tôi là kỹ sư dầu khí. Đặc thù công việc buộc tôi phải thường xuyên xa nhà do làm việc chủ yếu ở giàn khoan. Hiện nay tôi muốn mua một căn nhà...

Tôi có thể chuyển tiền cho bố tôi để nhờ ông ấy đứng ra mua giúp nhà cho mình. Nhưng người đứng tên chủ quyền và sở hữu ngôi nhà đó là tôi thì có được không? Nếu được thì thủ tục hợp thức hóa như thế nào?
Xin chân thành cảm ơn luật sư đã giành thời gian tư vấn giúp tôi.
minhtran6186@...
Trả lời:
Để thực hiện việc mua bán nhà và đăng ký quyền sở hữu căn nhà theo yêu cầu của anh/chị có hai phương án như sau:
Phương án thứ nhất, anh/chị có thể đến phòng công chứng để chứng giấy ủy quyền với nội dung ủy quyền cho bố của anh/chị đại diện anh/chị ký kết hợp đồng mua bán căn nhà, đồng thời thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ tài chính có liên quan để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở (Giấy Chứng Nhận). Khi đó, bố của anh/chị có thể thực hiện thủ tục mua bán và đăng ký quyền sở hữu nhà ở thay cho anh/chị, và anh/chị vẫn là người đứng tên trên Giấy Chứng Nhận.
Phương án thứ hai, bố của anh/chị trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán căn nhà và đăng ký quyền sở hữu căn nhà. Sau đó, khi có điều kiện trở về thì anh/chị và bố của anh/chị ký hợp đồng tặng cho nhà và anh/chị thực hiện thủ tục để sang tên Giấy Chứng Nhận cho anh/chị.
Tùy theo điều kiện thực tế, anh/chị có thể áp dụng một trong hai phương án trên, tuy nhiên chúng tôi cho rằng việc thực hiện theo ủy quyền thực hiện giao dịch sẽ đơn giản hơn về thủ tục, tiết kiệm chi phí, cũng như sẽ hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh.
Ls Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật
(Theo Cafeland)

 

Có thể tự đi làm sổ đỏ khi đã có hợp đồng mua đất công chứng?

Hỏi: Tôi chuẩn bị mua, và công chứng một lô đất. Cho tôi hỏi là sau khi công chứng rồi tôi có thể tự mình đi làm sổ hồng không hay phải cần đến bên bán?

Nếu tôi có thể tự mình đi làm sổ hồng thì phải làm theo điều luật nào hay nghị định nào?
khangtruongreal@...
Trả lời:
Về mặt pháp lý, khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Văn Phòng công chứng thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý để ràng buộc hai bên thực hiện. Anh có thể thỏa thuận nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho anh khi nhận được GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đã cập nhật nội dung chuyển nhượng cho anh.
Trường hợp anh có thể tự mình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sau khi hợp đồng đã được công chứng và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Trường hợp người chuyển nhượng không giao Giấy Chứng Nhận bản gốc cho anh thì anh vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp GCN hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại k1 và k5 Điều 50 của Luật Đất đai để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:
a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng nhận trả);
Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN quyết định huỷ GCN đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp GCN; nếu bên chuyển quyền nộp GCN thì chỉnh lý hoặc cấp mới GCN theo hướng dẫn của BTNMT;
 Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

(Theo CafeLand) 
 

Có được điều chỉnh sổ đỏ khi diện tích đất thực tế chênh?

Hỏi: Năm 2005, tôi được cấp sổ đỏ với diện tích 920m2. Nhưng qua đo đạc của cán bộ địa chính xã thì diện tích đất thực tế của tôi nhiều hơn 30m2 so với sổ đỏ.

Hiện, tôi đang sử dụng ổn định phần đất chênh lệch trên, được UBND xã xác nhận và không bị tranh chấp. Xin hỏi, tôi muốn điều chỉnh sổ đỏ cho đúng với thực tế  có được hay không?
Trần Hoàng Thao (Bàu Bàng, Bình Dương)
Trả lời:
Liên quan đến sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu ranh thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm được cấp sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì sổ đỏ được cấp theo đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ.

Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có sổ đỏ và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định pháp luật về đất đai. Do đó, ông cần liên hệ với UBND cấp huyện để được xem xét, công nhận toàn bộ diện tích đất.

Luật gia NGUYỄN VĂN KHÔI
(Theo ĐTTC) 

 

Có được viết giấy chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng mua bán BĐS?

Hỏi: Trước thời điểm ký kết hợp đồng mua bán bất động sản (BĐS), bên bán có được phép viết giấy chuyển nhượng và sang tên tài sản cho bên mua không?

Pháp luật quy định cụ thể về vấn đề trên như thế nào?
Chân thành cảm ơn luật sư!
thanhlyly@...
Trả lời:
Điều 188, Luật Đất Đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định trên. Qua thông tin bạn cung cấp thì quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng của bên bán, đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng thực, công chứng theo Điều 167, Luật Đất Đai 2013. Bên cạnh đó, Điều 699, Bộ luật Dân sự 2005 quy định, bên bán có nghĩa vụ phải giao đất và giao các giấy tờ liên quan cho bên mua.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo 
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

(Theo CafeLand) 
 

Có được xóa quy hoạch sử dụng đất 10 năm không thực hiện?

Hỏi: Gia đình tôi đang có khu đất ở khu phố 3, phường Thanh Xuân, quận 12, một phần thuộc diện tích quy hoạch đường Hà Huy Giáp song hành, một phần thuộc đường lộ giới 10m và cách đường Hà Huy Giáp khoảng 70m.

Tôi muốn hỏi luật sư, liệu quy hoạch đó có bị xóa bỏ không? Bởi vì hơn 10 năm rồi mà không thấy Nhà nước thực hiện quy hoạch. Tôi được đền bù như thế nào nếu giải tỏa?
Trân trọng cảm ơn!
hongphongtc@...
Trả lời:
Theo Khoản 3, Điều 49, Luật Đất Đai năm 2013, nếu kế hoạch sử dụng dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải phải chuyển mục đích sử dụng hoặc thu hồi đất để thực hiện dự án mà sau ba năm chưa có quyết định được phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thu hồi đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh này.
Đối với, trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không thông báo hoặc không điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất sẽ có các quyền lợi theo quy định tại Khoản 2, Điều 49, Luật Đất Đai năm 2013.
Trong trường hợp của gia đình anh, muốn biết quy hoạch nêu trên đã được hủy bỏ hoặc điều chỉnh hay chưa thì gia đình anh có thể liên hệ Phòng cung cấp thông tin quy hoạch của quận 12 để được cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch sử dụng đất ở địa phương hiện tại. Nếu Nhà nước thu hồi đất,  trong trường hợp việc sử dụng đất đáp ứng điều kiện bồi thường theo đúng quy định của pháp luật, gia đình anh sẽ được cơ quan nhà nước đền bù theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 do Chính phủ ban hành quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà 
(Công ty luật TNHH Đất Luật)

(Theo CafeLand) 
  

0 nhận xét:

Đăng nhận xét