Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Muốn làm nhà trên đất trồng cây lâu năm phải cần những thủ tục gì?
Muốn bán nhà khi đang cho thuê phải làm thế nào?
Muốn xin hủy cấp sổ đỏ có được không?
Nếu bán tài sản riêng có cần chữ ký của chồng không?
Nếu mua bán đất phường xác nhận có hợp pháp?

Muốn làm nhà trên đất trồng cây lâu năm phải cần những thủ tục gì?

Hỏi: Bạn tôi muốn bán 1 miếng đất khoảng 350m2 đất trồng cây lâu năm ở xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, Tp.HCM. Xung quanh miếng đất liền kề có mấy căn nhà đã xây 4 năm trước. Bạn tôi đã sang giấy tờ đất lại cho tôi và tôi dự định xây một căn cấp 4 khoảng 100m2.

Xin hỏi, trong trường hợp này tôi có thể xin chuyển mảnh đất này làm đất ở được không? Thủ tục như thế nào? Phí và thuế đất là bao nhiêu? Các thủ tục liên quan ra sao? Mong được tư vấn.
Cảm ơn.
(kevinly007@... )
Trả lời:
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 24-10-2004 của Chính phủ, trường hợp người sử dụng đất không phải là đất ở nhưng muốn sử dụng với mục đích làm nhà ở thì phải lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất cần tiến hành một số việc sau:
1. Xác định thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất có được quy hoạch làm nhà ở hay không.
Để làm được việc này, ông/bà cần phải có bản vẽ sơ đồ vị trí của thửa đất hay thông tin về thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có các thông tin trên, ông/bà đến Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Bình Chánh để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, ông/bà không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.
Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, ông/bà cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà cần thực hiện một số bước sau:
Tiến hành đăng ký với một công ty có chức năng đo đạc đất để lập bản vẽ hiện trạng vị trí của thửa đất mà ông/bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất.
Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Bình Chánh, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản vẽ
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của ông/bà theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của ông/bà đến Chi cục Thuế huyện Bình Chánh để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán.
Sau khi hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, ông/bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất với mục đích sử dụng là đất ở.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, một trong những điều kiện để được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp thành đất ở là phải phù hợp với quy hoạch. Do đó, thông tin cho rằng có một số tiền nào đó sẽ giải quyết được vấn đề trên là không có cơ sở.
Trong trường hợp không biết thủ tục và không thể tự mình tiến hành các thủ tục nêu trên, ông/bà có thể ký hợp đồng với tổ chức có chức năng thực hiện dịch vụ pháp lý để thay mặt mình tiến hành thủ tục nêu trên, lúc đó thù lao của bên thực hiện dịch vụ sẽ do hai bên thỏa thuận.
Trân trọng,
(Theo TTO) 
 

Muốn bán nhà khi đang cho thuê phải làm thế nào?

Hỏi: Gia đình tôi ký hợp đồng (có công chứng) cho vợ chồng người bạn thuê nhà trong thời hạn 3 năm. Do chồng chuyển công tác nên vợ chồng tôi có ý định bán căn nhà này.

Tôi muốn biết bà có được phép bán nhà trong thời gian cho thuê không?
Hoàng Kim Chung (Hà Nội)
 
Trả lời:
Theo khoản 2 Điều 493 và khoản 4 Điều 494 Bộ Luật Dân sự thì bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê và có quyền lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Khoản 1 Điều 499 Bộ Luật Dân sự và khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở quy định, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

Mua bán nhà ở đang cho thuê

Điều 97 Luật Nhà ở quy định, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung.

Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Theo khoản 2 Điều 104 Luật Nhà ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trường hợp bà Hoàng Kim Chung đã ký hợp đồng (có công chứng) cho vợ chồng người bạn thuê nhà trong thời hạn 3 năm. Theo các quy định nêu trên thì bà Chung có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê 3 năm. Hợp đồng này chỉ chấm dứt khi hết hạn.

Là chủ sở hữu nhà, bà Chung có quyền bán, chuyển nhượng cho người khác kể cả trong trường hợp nhà đang cho thuê. Tuy nhiên, trong thời hạn 3 năm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực, để tránh mắc lỗi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cho thuê nhà, bà Chung cần thực hiện như sau:

- Khi bán nhà, bà Chung phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho bên thuê nhà biết, ưu tiên cho bên thuê mua nhà. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì bà Chung được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

- Hoặc bà Chung thương lượng, thỏa thuận với người thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc chuyển đổi họ sang thuê nhà khác của bà Chung sở hữu (nếu có) trước khi bán nhà.

- Hoặc có cam kết 3 bên giữa bà Chung, người mua nhà và người đang thuê nhà, theo đó người mua nhà của bà Chung cam kết kế thừa nghĩa vụ hợp đồng của bên cho thuê nhà, tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở với người đang thuê nhà cho đến khi hết thời hạn của hợp đồng.

Luật sư Lê Văn Đài- VPLS Khánh Hưng
(Theo Chinhphu.vn)

 

Muốn xin hủy cấp sổ đỏ có được không?

Hỏi: Nhà tôi được cấp sổ đỏ năm 2006 với diện tích 300m2 nhưng chưa đóng thuế chuyển quyền mục đích sử dụng đất. Nếu đóng thuế với giá 400.000/m2 thì mất khoảng 120 triệu. Trong khi đó, giá trị mảnh đất đó không lớn (chỉ khoảng 400 triệu).

Tôi xin hỏi có cách nào xin hủy sổ đỏ đã cấp không? Gia đình tôi chỉ muốn chuyển khoảng 80m2 lên đất thổ cư thôi chứ không chuyển hoàn toàn diện tích mảnh đất đó thành đất thổ cư.
piggydinh@...
Trả lời:
Việc hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy Chứng Nhận) theo quy định của pháp luật chỉ thực hiện trong các trường hợp Giấy Chứng Nhận bị mất, hư hỏng không còn sử dụng được hoặc thông tin trên Giấy Chứng Nhận sai sót. Trường hợp gia đình anh/chị đã được cấp Giấy Chứng Nhận ghi nợ tiền sử dụng đất thì gia đình anh/chị phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó theo thời hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định mà không thể hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Luật sư Lê Văn Huyên ( Công ty Luật TNHH Đất Luật)
(Theo CafeLand) 
 

 Nếu bán tài sản riêng có cần chữ ký của chồng không?

Hỏi: Nhà đất này tôi được bố mẹ tặng cho sau khi cưới, có hợp đồng cho tặng, sổ đỏ đứng tên tôi. Hiện tôi muốn bán căn nhà này, nhưng chồng tôi lại đi công tác. Vậy, tôi có được bán nhà khi không có chữ ký của chồng không? (Nguyễn Thanh Hương; Email: huongtn81@yahoo.com).

Trả lời

Tại Khoản 1 Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 (LHNGD) quy định: “ Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân”.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì nhà đất mà bạn được bố mẹ bạn tặng cho là tài sản riêng của bạn. Tại Khoản 1 Điều 33 LHNGĐ quy định: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”.

Theo quy định nêu trên thì nhà đất này là tài sản riêng của bạn, do vậy bạn có quyền định đoạt bán nhà đất này và không cần chữ ký của chồng bạn.

Như vậy, để tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại phòng công chứng bạn phải xuất trình những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; hợp đồng tặng cho có công chứng từ bố mẹ sang cho bạn; trường hợp nếu trên sổ có thể hiện nguồn gốc thể hiện việc bạn được tặng cho thì không cần phải xuất trình hợp đồng tặng cho có công chứng; CMND; hộ khẩu của bạn.
Luật sư Vũ Thị Hiên
(Theo Dân trí)

 

Nếu mua bán đất phường xác nhận có hợp pháp?

Hỏi: Gia đình tôi có mua một lô đất, diện tích 500 m2 trong khuôn viên 1.600 m2 tại làng đại học Thủ Đức. Khi mua bán, ba tôi và chủ hộ đã ký hợp đồng có công chứng của UBND phường. Gia đình tôi đã làm thủ tục tách thửa nhưng bị từ chối, với lý do quy hoạch không cho tách thửa.

Hiện nay lô đất của gia đình tôi vẫn chung tên sở hữu với bên bán, khi đóng thuế thổ trạch, tiền điện vẫn sử dụng tên bên bán. Do giá đất lên cao so với thời điểm mua nên bên bán muốn đòi lại đất và trả lại tiền. Chúng tôi không đồng ý trả lại đất.

Vậy cho tôi hỏi: Nếu hợp đồng mua bán có công chứng phường thì đã hợp pháp chưa? Có cách nào để chúng tôi có thể đứng tên đóng thuế thổ trạch, xin giấy phép xây dựng mà không cần nhờ bên bán đứng ra xin phép? Nếu bên bán muốn bán toàn bộ lô đất 1.600m2 cho bên thứ ba nhưng chưa có sự đồng ý của chúng tôi thì có hợp pháp không? Khoa (phxkhoa@...)

Trả lời

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành văn bản và theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (đã được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006), hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Theo đó, với sự chứng thực của UBND phường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đáp ứng yêu cầu về hình thức và thủ tục.

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 692 Bộ luật dân sự 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do gia đình bạn chưa được đăng ký, cấp giấy chứng nhận nên quyền sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng chưa thật sự thuộc về gia đình bạn một cách hợp pháp, mà vẫn còn do bên chuyển nhượng đứng tên. Và theo đó, việc đóng thuế sử dụng đất, xin phép xây dựng với cơ quan có thẩm quyền cũng phải do bên chuyển nhượng thực hiện.

Nếu gia đình bạn muốn là người trực tiếp đứng tên trên giấy tờ và thực hiện các nghĩa vụ, thủ tục với cơ quan có thẩm quyền đối với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, nhưng không thể thực hiện việc tách thửa để có chủ quyền đối với phần diện tích đất này, thì có thể đề nghị bên chuyển nhượng cùng liên hệ cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh đổi giấy chứng nhận để cùng đứng tên chủ quyền với bên chuyển nhượng với tư cách là người đồng quyền sử dụng diện tích đất 1.600m2, trong đó phần đất thuộc quyền của gia đình bạn là 500m2 đất đã nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, thủ tục này đòi hỏi sự hợp tác thiện chí từ bên chuyển nhượng.

Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng đã chuyển quyền 500m2 cho gia đình bạn thông qua hợp đồng có chứng thực của UBND phường thì không thể chuyển nhượng toàn bộ diện tích 1.600m2. Tuy nhiên, do giấy chứng nhận chỉ do bên chuyển nhượng đứng tên nên việc chuyển nhượng không cần có sự đồng ý của gia đình bạn.

Cơ quan có thẩm quyền, có thể do sơ suất, thiếu sự kiểm tra cẩn trọng, xác nhận việc chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo luật định. Để bảo vệ quyền lợi của mình, gia đình bạn cần theo dõi, ngăn chặn kịp thời việc chuyển nhượng này (nếu có) bằng cách gửi đơn tranh chấp với bên đã chuyển nhượng cho mình.

Bạn không cung cấp rõ thông tin về thời điểm nhận chuyển nhượng và mục đích sử dụng của diện tích đất nhận chuyển nhượng nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn một cách chung nhất. Tuy nhiên, gia đình bạn cũng cần lưu ý nên liên hệ lại cơ quan có thẩm quyền để tìm hiểu chính xác lý do không được phép tách thửa sau khi nhận chuyển nhượng dù hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND phường xác nhận.

- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do sự thiếu thiện chí của bên chuyển nhượng (như không cung cấp giấy chứng nhận bản chính để làm thủ tục…) thì gia đình bạn có thể áp dụng điều 11 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 để yêu cầu được cấp giấy chứng nhận.

- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do diện tích đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi thì cần xem xét lại, bởi trong trường hợp này UBND phường không thể xác nhận cho phép thực hiện việc chuyển nhượng.

- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do không đáp ứng yêu cầu về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì gia đình bạn cần đối chiếu quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM với thời điểm nhận chuyển nhượng và mục đích sử dụng của diện tích đất nhận chuyển nhượng của gia đình mình, để xác định sự hạn chế này có phù hợp hay không. Nếu không, gia đình bạn có thể thực hiện quyền khiếu nại với cơ quan cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi của mình.

Ví dụ, theo quyết định này, tại Thủ Đức, diện tích đất tối thiểu sau khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và tách thửa là:

- Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

- Đất có nhà hiện hữu: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Đối với đất nông nghiệp, tùy trường hợp có thể diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 1.000m2.

Tuy nhiên, cần lưu ý quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7/3/2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25/2/2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7/3/2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét