Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà ;
Quy định về quyền của người sử dụng đất ; 
Quyền được mua nhà theo nghị định 61 ; 
Quyền mua bán đất được tặng, cho?



Quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà

Hỏi: Tôi mua nhà biệt thự trong dự án khu đô thị mới của 1 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hợp đồng mua nhà bao gồm cả giá trị đất và phần thô ngôi nhà. Xin hỏi hợp đồng này có bắt buộc phải công chứng không?

Ông Phan Đăng Dũng (Hà Nội, email: phandung@...)

Trả lời:

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Các bên cũng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần.

Các thỏa thuận trong hợp đồng phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định cụ thể tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản.

Về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng, khoản 1, khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.

Căn cứ các quy định trên, Hợp đồng mua bán nhà biệt thự trong dự án khu đô thị mới của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng nhưng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

(Theo Chinhphu.vn) 
 

Quy định về quyền của người sử dụng đất

Hỏi: Bà nội ông có 1 mảnh đất. Trước đây bà nội tôi ở với bố mẹ tôi nên ủy quyền và đưa sổ đỏ cho bố mẹ tôi. Sau đó bà đến ở với bác tôi và lại cho người cháu con bác tôi. Nay bà nội tôi đã qua đời, sổ đỏ gia đình tôi vẫn giữ, nhưng bác tôi kiện đòi lại sổ đỏ. Vậy bố mẹ tôi có quyền lợi gì không?

Trả lời:
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo pháp luật về công chứng, việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền; việc cho tặng quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng cho tặng. Khi công chứng các hợp đồng liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền hoặc việc cho tặng cho các bên tham gia.
Hợp đồng ủy quyền
Theo Điều 581, Điều 582 và Điều 589 Bộ Luật Dân sự (BLDS), hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền.
Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.
Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng uỷ quyền hết hạn
- Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành
- Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
- Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Điều 722 và Điều 275 BLDS, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Từ thông tin ông Trần Văn Nam cung cấp nhận thấy, việc bà nội của ông Nam ủy quyền cho bố mẹ ông Nam thay mặt bà thực hiện quyền sử dụng đất đã chấm dứt hiệu lực kể từ khi bà chết; hoặc trước đó việc ủy quyền đã chấm dứt hiệu lực do hợp đồng ủy quyền hết hạn, hoặc do bà nội của ông đã đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Đối với việc bà nội ông Nam tặng cho người cháu con bác quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về dân sự và đất đai thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Thông tin ông Nam cung cấp cho thấy, bố mẹ ông đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nên loại trừ khả năng bà nội ông Nam đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng cho người cháu con bác; loại trừ khả năng người cháu con bác đã thực hiện việc đăng ký biến động, chuyển quyền sử dụng đất từ bà nội sang người cháu đó.
Như vậy, từ thời điểm bà nội của ông Nam chết, quyền sử dụng đất của bà trở thành tài sản thừa kế. Trường hợp bà nội ông Nam khi chết để lại di chúc hợp pháp thì thực hiện theo di chúc. Trường hợp bà nội ông Nam khi chết không để lại di chúc, căn cứ điểm a, khoản 1, khoản 2 Điều 676 BLDS những người ở hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của bà nội ông Nam là người được hưởng thừa kế và họ được hưởng phần di sản bằng nhau.
Các thừa kế có thể đến tổ chức công chứng nơi có đất lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp không thỏa thuận được, các thừa kế có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo pháp luật.
Luật sư Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội
(Theo Chính phủ) 

 

Quyền được mua nhà theo nghị định 61

Hỏi: Gia đình tôi có tám người, gồm bố mẹ và sáu người con. Năm 1989 cơ quan bố tôi cấp cho ông căn nhà thuộc sở hữu nhà nước để ở. Năm 1997 bố tôi qua đời, không để lại di chúc. Mẹ tôi và một người con trai vẫn tiếp tục ở trong căn nhà tới nay.

Hiện hộ khẩu nhà tôi gồm mẹ tôi (chủ hộ), một người con trai và hai người con gái (có tên trong hộ khẩu, nhưng thực tế hai người này đã tạm trú dài hạn tại Tp.HCM từ năm 1996 và đã đi nước ngoài sinh sống).

Năm 2010 Nhà nước cho làm thủ tục thanh lý nhà theo nghị định 61/CP. Cơ quan nơi bố tôi làm việc có quyết định gửi công ty kinh doanh nhà của thành phố chỉ định người đứng tên mua nhà là mẹ tôi. Nhưng 4 người con của mẹ tôi (không có tên trong hộ khẩu) có đơn gửi UBND phường và tất cả các cơ quan có thẩm quyền về việc bán nhà, xin được đứng tên cùng mua căn nhà. Theo họ, mẹ tôi và họ cùng là hàng thừa kế thứ nhất.

Do có đơn của những người này nên việc thực hiện mua nhà của mẹ tôi bị ách tắc, UBND phường nơi mẹ tôi cư ngụ  không ký xác nhận bất cứ giấy tờ nào liên quan tới việc mua nhà cho bà. Tuy nhiên khi bà yêu cầu được xem đơn của 4 người con thì UBND phường không đồng ý.

Trong khi đang làm thủ tục mẹ tôi có di chúc cho người con trai (có tên trong hộ khẩu) căn nhà và nhường quyền được mua nhà cho người con này. Ngày 6-1-2012 mẹ tôi qua đời. Hiện nay người con trai được mẹ tôi di chúc đang sống trong căn nhà này và tiếp tục trả tiền thuê đất.

Xin hỏi, việc UBND phường không ký xác nhận tất cả giấy tờ liên quan đến việc mua nhà của mẹ tôi như vậy có đúng pháp luật không? Hiện ai sẽ được đứng tên mua nhà theo đúng quy định? Người được đứng tên mua nhà cần phải có những thủ tục gì? Gửi cơ quan thẩm quyền nào giải quyết?

Mong được giải đáp. Xin cảm ơn.

Hue Nguyen (huenguyen1251@... )

Trả lời
 Trước tiên, bạn cần lưu ý vấn đề sau, Nghị định 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở quy định về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở và mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Ngoài ra, cũng theo Nghị định 61/CP, bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa tiến hành việc ký hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê là bố hoặc mẹ bạn, cũng chưa có bất kỳ một văn bản nào thể hiện căn nhà trên thuộc sở hữu nhà nước. Vì thế, việc cơ quan bố bạn làm văn bản gửi Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để chỉ định người mua nhà phải là mẹ bạn cũng chỉ mang tính chất làm cơ sở để chứng minh nguồn gốc tạo lập của căn nhà.

Do đó, để có cơ sở và hướng giải quyết tiếp theo, bạn nên liên hệ Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để xác thực và làm rõ xem căn nhà hiện tại có phải thuộc sở hữu nhà nước hay không. Trường hợp căn nhà thuộc sở hữu nhà nước thì Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM mới là cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xác định ai sẽ là đối tượng đủ điều kiện để được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Liên quan đến việc từ chối ký các loại văn bản giấy tờ của UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc khi gia đình bạn tiến hành thủ tục mua nhà (nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước) hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước): nếu có cơ sở cho rằng căn nhà nêu trên đang trong tình trạng tranh chấp thì UBND phường có quyền từ chối ký vào các văn bản liên quan khi gia đình bạn tiến hành thủ tục.

Tuy nhiên, trong trường hợp UBND phường lấy lý do có đơn của 4 người con kia của mẹ bạn thì mẹ bạn có quyền yêu cầu UBND phường xác thực các đơn này. Nếu UBND phường từ chối thì mẹ bạn có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND phường theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về khiếu nại để được giải quyết.

Ngoài việc liên hệ Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để được xác thực thông tin như đã nêu trên, bạn cũng có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có căn nhà tọa lạc để hỏi rõ hơn về tình trạng pháp lý hiện hữu của căn nhà, từ đó mới có thể xác định các bước tiếp theo trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà trên.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo TTO) 
 

Quyền mua bán đất được tặng, cho?

Hỏi: Sau khi chúng tôi kết hôn bố chồng tôi đã làm thủ tục cho chồng tôi đứng tên miếng đất (đã có sổ đỏ). Bây giờ chồng tôi bán miếng đất nhưng các anh chị chồng tôi không đồng ý và nói đây là đất tổ tiên cho để ở chứ không được bán. Họ nói vậy đúng hay không?

Trả lời:

Theo các thông tin bạn cung cấp thì bố chồng bạn đã tặng cho cho chồng bạn quyền sử dụng đất và đã hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tặng cho này được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2005 về hợp đồng tặng cho tài sản (từ Điều 465 đến Điều 470) và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (từ Điều 722 đến Điều 726).
Theo quy định tại Điều 470 của Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện theo đó:

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Vì bạn không trình bày rõ là việc bố chồng bạn tặng cho chồng bạn có kèm theo điều kiện không được bán hay không nên ở đây tôi phân tích cả hai trường hợp có và không có điều kiện này.

Trường hợp 1: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất không kèm theo điều kiện là không được bán. Trong trường hợp này, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Anh chị em của chồng bạn hoặc bất kỳ người nào khác đều không có quyền can thiệp vào việc chuyển nhượng của chồng bạn.

Trường hợp 2: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất có kèm theo điều kiện là không được bán. Vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng (khoản 1, điểm b Điều 129 Luật Đất đai 2003), điều kiện tặng cho là một nội dung của hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho cũng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp, điều kiện tặng cho này đã được ghi nhận vào hợp đồng tặng cho và đã được công chứng, chứng thực, chồng bạn có nghĩa vụ tuân thủ điều kiện này chỉ với bố chồng bạn mà không phải với anh chị em chồng bạn hay bất cứ người nào khác vì chỉ có bố chồng bạn là một bên của quan hệ hợp đồng tặng cho. Nếu chồng bạn vi phạm nghĩa vụ bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất), theo quy định tại khoản 3 Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005 đã nêu trên, chỉ có bố chồng bạn mới có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp bố chồng bạn không còn, nghĩa vụ thực hiện đúng điều kiện tặng cho cũng không còn, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Như vậy, trong mọi trường hợp, anh chị em chồng bạn không phải là người tặng cho và không có quyền hạn chế chồng bạn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ls Đào Thanh Huyền
(Theo Vietnamnet)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét