Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Mua đất có hạ tầng vướng mắc liệu có nên không?
Mua đất dự án có được quyền giữ sổ đỏ?
Mua đất gia tộc có gặp rủi ro?
Mua đất kê khai năm 1999 bằng giấy tay

Mua đất có hạ tầng vướng mắc liệu có nên không?

Hỏi: Tôi dự định mua một thửa đất có kích thước 5x20m. Thửa đất này phải đi qua một con đường 17m. Hiện con đường đã rải đá bi và chưa đổ thảm nhựa.

Giữa tuyến đường 17m này còn một thửa đất 4000m2. Hiện tại, công ty chưa thỏa thuận được giá đền bù với người dân. Nền đất mà tôi dự định mua nằm trong tuyến đường đó và đã cắm cọc phân lô.
Tôi muốn hỏi mua nền đất này có ổn về thủ tục giấy tờ và xây dựng không? Ngoài ra việc người mua nền đất trong dự án này phải chịu 10% thuế VAT là sao?
Tôi xin cảm ơn.
trung_thanh758@...
Trả lời:
Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.” Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định, phân lô, bán nền trái phép,  thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh cũng bán.
Trong trường hợp này, bạn nên tự kiểm tra và rà soát việc mua nền đất trên bằng cách sau:
- Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó, bạn có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, bạn không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lãnh đủ rủi ro về sau.
- Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là Chủ Đầu Tư. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của CĐT thì bạn phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.
- Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Bạn  phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng.
 Công ty Luật ANT Lawyers
(Theo CafeLand) 

 

Mua đất dự án có được quyền giữ sổ đỏ?

Hỏi: Tôi có ý định mua một miếng đất thuộc dự án phát triển nhà ở huyện Bình Chánh, Tp.HCM.

Theo tìm hiểu, đối với đất dự án, ngoài việc ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư thì thông thường chủ đầu tư sẽ cho người mua giữ sổ đỏ (mặc dù sổ đỏ đứng tên chủ đầu tư) và sau khi xây nhà xong thì họ sẽ chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho người ký hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên, đối với dự án đất nền tôi đang giao dịch (đã đặt cọc) thì phía chủ đầu tư nói rằng không cho tôi giữ sổ đỏ mà chỉ cho xem bản gốc và giữ bản photo thôi, chỉ khi nào tôi hoàn thành việc xây nhà thì công ty sẽ làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho tôi.

Xin tư vấn giúp tôi là trong trường hợp này tôi có nên mua miếng đất đó không? Những rủi ro nào có thể xảy ra do tôi không giữ sổ đỏ và phải vài năm nữa tôi mới có tiền xây nhà.

Le Dao Vu (le_daovu@...)

Trả lời


Về việc góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

Căn cứ điểm c, khoản 1, điều 9 nghị định 71/2010 NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ, ông/bà và chủ đầu tư dự án nhà ở có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau đây:

i/ Ký kết hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư xây dựng nhà ở và ông/bà sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở với số lượng là một căn nhà, trên cơ sở tỉ lệ vốn góp. Số lượng nhà ở mà chủ đầu tư dự án được phép phân chia các hợp đồng loại này tối đa không quá 20% số lượng nhà ở mỗi dự án.

Đồng thời, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về số lượng, địa chỉ, loại nhà ở được phân chia, kèm theo thông báo này là danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được chia nhà ở để Sở Xây dựng xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.

ii/  Ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó ông/bà ứng trước cho chủ đầu tư nhà ở một số tiền theo quy định tại hợp đồng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư nhà ở chỉ được ký kết hợp đồng loại này khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng biết trước ít nhất là 15 ngày, tính đến ngày các bên ký kết hợp đồng, để Sở Xây dựng theo dõi, kiểm tra, trong trường hợp phát hiện chủ đầu tư huy động vốn không đúng quy định thì Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ các hợp đồng đã ký và thực hiện lại theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 4, điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư nhà ở phải sử dụng vốn đúng mục đích, không được sử dụng vào mục đích khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và những điều kiện quy định tại điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Căn cứ vào các quy định như trên thì trước khi ông/bà tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư xây dựng nhà ở, ông/ bà cần xác định và kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án và chủ đầu tư xây dựng nhà ở có đủ điều kiện ký hợp đồng góp vốn hay hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai như đã nêu trên hay không.

Đây là bước khởi đầu quan trọng nhất trước khi hai bên ký kết hợp đồng, bước kiểm tra này nhằm tránh tình trạng mua bán hay góp vốn vào dự án không có thực.

Theo thư trình bày, ông/bà cho biết đã đặt cọc cho chủ đầu tư và ông/bà muốn sau khi ký hợp đồng góp vốn sẽ là bên giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên chủ đầu tư. Giải pháp này không đúng với bản chất của giao dịch mà hai bên đang tiến hành.

Bởi lẽ, thực chất giao dịch mà hai bên đang tiến hành là giao dịch góp vốn và sản phẩm mà hai bên phân chia là nhà ở hay là giao dịch mua bán mà đối tượng mua bán là nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức người mua ứng tiền trước.

Do đó, cả hai trường hợp nêu trên, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn thành xây dựng nhà ở và sau đó sẽ chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người góp vốn hay người mua nhà và người góp vốn hay người mua nhà có nghĩa vụ góp vốn hay ứng tiền trước theo đúng quy định của hợp đồng, đồng thời chủ đầu tư nhà ở giao bản chính giấy tờ nhà cho người mua.

Vì vậy, thỏa thuận chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người góp vốn hay người mua nhà giữ không đem lại an toàn hơn hay lợi ích hơn, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là tên của chủ đầu tư.

Việc giữ giấy này hoàn toàn khác với việc giữ bản chính giấy tờ nhà đối với giao dịch thế chấp, nó không đem lại cho người cầm giữ quyền gì, khi bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Hiện nay, rủi ro mà người góp vốn hay người mua nhà thường gặp là chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Việc chậm trễ nhiều trường hợp không hoàn toàn do lỗi của chủ đầu tư mà do nhiều yếu tố khách quan khác nhau mà khi hai bên tiến hành giao dịch không lường trước được.

Không có giải pháp nào thật sự đem lại nhiều hiệu quả để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng tiến độ bàn giao nhà. Để hạn chế thiệt hại từ việc chủ đầu tư bàn giao nhà trễ hạn, thường hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán nhà quy định điều khoản phạt do chậm bàn giao nhà. Nhưng đây chỉ là giải pháp hạn chế thiệt hại chứ không phải là giải pháp hạn chế hoàn toàn rủi ro mà người góp vốn hay ngưới mua nhà thường gặp.

Về câu hỏi ông bà có nên mua đất hay không, do luật sư không có hồ sơ cụ thể liên quan đến dự án nên không thể đưa ra ý kiến tư vấn về pháp lý nên hay không nên tham gia giao dịch.

Trân trọng.
Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

 

Mua đất gia tộc có gặp rủi ro?

Hỏi: Tôi có mua mảnh đất 40m2 tại P.15, Q.Tân Bình năm 2001 giấy tờ tay, sau đó tôi đã xây nhà không phép để ở. Đất này trước đây là đất nông nghiệp nhưng do tốc độ đô thị hóa cao nên vùng này đã hình thành khu dân cư đông đúc.

Tôi đã có các giấy tờ sau: bản vẽ hiện trạng thổ cư vẽ 14-3-2011; thông báo tạm cấp số nhà tên tôi từ năm 2002; quyết định cho phép tồn tại căn nhà trên của quận cấp; xác minh của phường 15 về: vị trí khu đất (không nằm trong quy hoạch), nguồn gốc quá trình sử dụng đất (hiện nay không tranh chấp), tờ xác định thời điểm đất ở ổn định liên tục của P.15; các biên lai đóng thuế sử dụng đất từ năm 2002 tới nay.

Tôi cũng đã gửi bộ hồ sơ trên đến UBND Q.Tân Bình và nhận được sự trả lời của phòng tài nguyên môi trường như sau:

Do nguồn gốc đất của ông sử dụng là đất của gia tộc do bà Hiến chỉ là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận cấp năm 2002 nên việc bà Hiến tự ý chuyển nhượng cho ông giấy tay ngày 25-10-2002 khi chưa có ý kiến của các người trong gia tộc là không phù hợp, vì vậy không thể giải quyết cấp giấy chứng nhận cho ông.

Cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể được cấp giấy chứng nhận hay không và nếu không thì hướng giải quyết sẽ như thế nào? Bạn đọc, (OTCsteel@...)

Trả lời

Theo quy định tại điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004, đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc nhóm người sử dụng đất, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý thống nhất ký tên của tất cả những người đồng quyền sử dụng hoặc có văn bản ủy quyền phù hợp quy định pháp luật.

Trong trường hợp của bạn, diện tích nhận chuyển nhượng là một phần trong diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận và người bán chỉ là đại diện đứng tên trên giấy. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán và bạn mà không có sự đồng ý ký tên của các thành viên trong gia tộc sẽ bị xem là vô hiệu.

Do đó, việc UBND quận Tân Bình từ chối cấp giấy chứng nhận là đúng quy định pháp luật.

Bạn chỉ có thể được cấp giấy chứng nhận khi có chữ ký của những thân nhân trong gia tộc người bán. Hoặc do người bán đã chết, bạn có thể tìm hiểu người bán để lại tài sản thừa kế và việc phân chia thừa kế như thế nào, trong đó có phân chia và tách phần quyền sử dụng đất của người bán ra khỏi diện tích đất của gia tộc hay không.

Nếu có, bạn có thể liên hệ lại với UBND quận Tân Bình để hỏi thủ tục và hướng giải quyết cho mình.

Tuy nhiên, cần lưu ý trường hợp này đòi hỏi trong giấy tờ nhận chuyển nhượng của bạn với người bán có xác định rõ ranh giới, vị trí đất chuyển nhượng và ranh giới, vị trí này phù hợp với phần diện tích đất của người bán đã được tách ra từ đất gia tộc.

Đồng thời do bạn chỉ mua bán bằng giấy tay nên vẫn phải đòi hỏi có chữ ký đồng ý và không tranh chấp của những người thừa kế của người bán.

Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể hướng dẫn giải quyết cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp đã thực hiện giao dịch tương tự như trường hợp của bạn.

Do đó, nếu không xin được chữ ký của những người liên quan người bán như đã nêu trên, bạn chỉ có thể tiếp tục sử dụng đất và chờ hướng dẫn mới từ phía cơ quan có thẩm quyền.
Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

 

Mua đất kê khai năm 1999 bằng giấy tay

Hỏi: Tôi muốn mua miếng đất diện tích 5mx20m ở P.15, Q.Gò Vấp (TP.HCM) nhưng khi hỏi giấy tờ mới biết chỉ có giấy viết tay vì đất kê khai năm 1999. Nếu tôi mua miếng đất đó thì sau này có thể tách sổ đỏ riêng?

Khi mua cần phải có những thủ tục gì để tránh rủi ro sau này cho người mua? Mong được tư vấn.

hien nguyen (hiensmx@... )

Trả lời
 Theo quy định, điều kiện tiên quyết để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giấy chủ quyền). Đồng thời việc chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Theo thư bạn nêu, người chủ đất định bán thửa đất cho bạn chỉ có “giấy tay” mua bán đất với người chủ trước. Trong trường hợp này, người chủ đất chưa đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thửa đất theo quy định.

Do vậy, bạn cần phải cân nhắc khi quyết định nhận chuyển nhượng thửa đất này bởi quyền lợi của bạn sẽ không được pháp luật bảo hộ khi không tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất như đã nêu trên.

Để đảm bảo quyền lợi cho mình, bạn nên yêu cầu chủ đất hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ quyền trước khi chuyển nhượng cho bạn.

Trân trọng.


Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh (Trung tâm tư vấn pháp luật số 1)
(Theo TTO) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét