Thứ Năm, 29 tháng 1, 2015

Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Thủ tục tách thửa đất mua giấy tay khi đất bị "đổi" chủ ;
Xin xác nhận đất thuộc quy hoạch đến cơ quan nào?
Trình tự thủ tục mua bán nhà ở ;
Tư vấn thủ tục xác nhận phân chia sản phẩm là nhà ở...

Thủ tục tách thửa đất mua giấy tay khi đất bị "đổi" chủ

Hỏi: Năm 2011 tôi có mua một căn nhà diện tích 64m2 tại Cần Thơ của bà A. Trên sổ đỏ ghi đất trồng cây lâu năm, trong hợp đồng ghi rõ người bán sẽ làm thủ tục lên thổ cư và tách phần đất - nhà ra khỏi phần đất gần 200m2 của bà trong 3 tháng.

Tuy nhiên, sau đó bà A chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông B rồi dời nhà đi. Nay tôi muốn tách phần đất 64m2 của mình ra khỏi phần đất của ông B thì có được không? Tôi phải làm những giấy tờ gì và lệ phí là bao nhiêu?

Xin cảm ơn. La La (lala7291@...)

Trả lời

Nếu ông B đã nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất 200m2 của bà A, đồng thời đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất này thì việc tách thửa phần đất và nhà có diện tích 64m2 ra khỏi phần diện tích đất 200m2 nêu trên trước tiên bắt buộc phải được sự đồng ý, chấp thuận của ông B.

Việc chấp thuận này phải được thực hiện trên cơ sở hai bên xác lập hợp đồng mua bán hoặc tặng cho phần nhà và đất có diện tích 64m2 mà bạn đã mua của bà A (bằng giấy tay). Hợp đồng mua bán hoặc tặng cho này phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Về phí công chứng hợp đồng và lệ phí tách thửa, bạn có thể liên hệ phòng công chứng bất kỳ trên địa bàn TP Cần Thơ và UBND cấp huyện nơi có đất để được giải đáp cụ thể.

Ngoài ra, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

1. Trường hợp được ông B đồng ý cho bạn tách thửa thì với diện tích của toàn bộ thửa đất là 200m2, mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì bạn sẽ không thể tiến hành thủ tục tách thửa đất thành hai thửa đất như trên do không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quyết định 49/2009/QĐ-UBND ngày 7-9-2009 của UBND TP Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

2. Do giao dịch mua bán của bạn với bà A được xác lập bằng giấy tay, không tuân thủ về mặt hình thức nên không được pháp luật thừa nhận và sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo TTO)

 

Xin xác nhận đất thuộc quy hoạch đến cơ quan nào?

Hỏi: Tôi có một mảnh đất cần xin xác nhận có thuộc quy hoạch hay không, tuy nhiên đang có nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều cá nhân không chấp nhận xác nhận do UBND cấp xã cấp.

Kính mong luật sư giải đáp giúp tôi thắc mắc này.
vuduy.hvtc@...
Trả lời:
Liên quan đến vấn đề nêu trên, ông, bà phân biệt hai trường hợp sau đây:
Trường hợp đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch thì cơ quan quản lý đô thị các cấp cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt cho các tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu (Điều 5,5 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009). Tại Tp.HCM, theo Quyết định số 49/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Tp.HCM, người có nhu cầu cung cấp thông tin quy hoạch có thể liên hệ trực tiếp đến một trong các cơ quan sau:
- Sở Quy hoạch - Kiến trúc: nếu cần thông tin quy hoạch đối với các khu đất, lô đất thuộc các khu vực đã có đồ án quy hoạch đô thị, đồ án thiết kế đô thị riêng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND thành phố theo quy định (trừ nhà ở riêng lẻ và các khu vực được quy định dưới đây).
- Các Ban quản lý khu chức năng đô thị: nếu cần thông tin quy hoạch đối với các khu vực hoặc lô đất thuộc các khu vực đã có đồ án quy hoạch đô thị, đồ án thiết kế đô thị riêng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nằm trong phạm vi ranh giới, diện tích được giao quản lý.
- Phòng Quản lý đô thị các quận, huyện: nếu cần thông tin quy hoạch đối với nhà ở riêng lẻ (trừ nhà biệt thự) và các khu đất, lô đất thuộc các khu vực đã có đồ án quy hoạch đô thị, đồ án thiết kế đô thị riêng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND quận, huyện theo quy định.
Trường hợp đề nghị xác nhận về tình trạng sử dụng đất, nhà ở của mình phù hợp với quy hoạch thì thẩm quyền xác nhận thuộc UBND cấp xã. Điều này được quy định tại một số điều khoản trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai, và Khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:
“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
b)  Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ”.
Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh
(Công ty Luật TNHH Đất Luật)
(Theo CafeLand) 
 

Trình tự thủ tục mua bán nhà ở

Hỏi: Tôi mua miếng đất tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (Tp.HCM) năm 2004 (giấy sang nhượng viết tay) nhưng chưa chuyển tên sở hữu qua tên tôi. Năm 2005, tôi xây nhà ở (có giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ).

Đến năm 2006 có dự án quy hoạch bao gồm phần nhà đất của tôi. Nay tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng sang tên sở hữu từ chủ cũ qua cho tôi thì có được không? Mong được tư vấn. Cảm ơn.

 Minh Tiến Lê (leminhtien030283@... )

Trả lời


Theo thư của ông/bà, tôi hiểu nhà đất của ông/bà đã có giấy tờ hợp lệ do chủ cũ đứng tên, theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà đất này có thể được mua bán, chuyển nhượng nếu tại thời điểm hiện tại Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.

Theo quy định của Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở phải lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng chứng nhận (trừ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở bán sản phẩm của mình). Theo đó, nhà ở phải có giấy chứng nhận hợp lệ, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể lập hợp đồng mua bán nhà hoặc cung cấp các thông tin và nội dung cơ bản để công chứng viên dự thảo hợp đồng.

Văn bản hợp đồng này phải được công chứng chứng nhận mới có hiệu lực pháp luật, tất nhiên cơ quan công chứng sẽ thu phí chứng nhận hợp đồng.

Sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, một trong các bên hoặc các bên trong hợp đồng tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán nhà phải nộp (nếu có) hoặc bên nhận tặng cho nhà phải nộp (nếu có); khai lệ phí trước bạ (do bên mua nhà hoặc bên nhận tặng cho phải nộp).

Trong một vài trường hợp nếu căn nhà mua bán chưa nộp đủ thuế nhà đất hằng năm thì lúc này cơ quan thuế cũng đề nghị truy nộp (người bán nhà phải nộp).

Khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, bên mua nhà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình tại UBND huyện (quận) nơi có nhà, và bên mua nhà phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ở giai đoạn này cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ kiểm tra lại hồ sơ mua bán nhà, theo kinh nghiệm của tôi thì có thể có những rủi ro như:

(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu giả, trường hợp này về nguyên tắc thì cơ quan công chứng sẽ bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua nhà;

(ii) Hiện trạng nhà ở không đúng với giấy chứng nhận, trường hợp này có thể có những khó khăn cho bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;

(iii) Nhà ở bị ngăn chặn chuyển dịch, trường hợp này xảy thì hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.

Do vậy, khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua nhà phải hết sức thận trọng nhằm tránh rủi ro cho mình.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)
(Theo TTO) 
 

Tư vấn thủ tục xác nhận phân chia sản phẩm là nhà ở

Dưới đây là trình tự, thủ tục xác nhận phân chia sản phẩm là nhà ở đối với trường hợp huy động vốn mà có thoả thuận phân chia nhà ở theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Trình tự thực hiện:   
- Trước khi ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư ít nhất là 15 ngày, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết (trong văn bản nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động, tên địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở).
- Chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn.
- Chủ đầu tư có văn bản đề nghị xác nhận gửi kèm danh sách những người tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở đến Sở Xây dựng nơi có dự án.
- Sở Xây dựng căn cứ, đối chiếu quy định để đóng dấu xác nhận vào danh sách đối tượng được phân chia sản phẩm là nhà ở. Thời hạn để Sở Xây dựng xác nhận danh sách được phân chia nhà ở tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi tiếp nhận mà phát hiện danh sách do chủ đầu tư đề nghị xác nhận vượt quá số lượng 20% nhà ở theo quy định hoặc có tên cá nhân, hộ gia đình đã được xác nhận lần đầu thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư xác định lại danh sách được phân chia nhà ở; thời hạn chủ đầu tư xác định lại danh sách được phân chia nhà ở không tính vào thời hạn Sở Xây dựng xác nhận vào danh sách đối tượng được phân chia sản phẩm là nhà ở.
 
Cách thức thực hiện: 
Nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan hành chính.

Thành phần số lượng hồ sơ:   
a) Thành phần hồ sơ:
- Văn bản của chủ đầu tư đề nghị xác nhận danh sách đối tượng được phân chia sản phẩm là nhà ở;
- Danh sách cá nhân đã ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư có phân chia sản phẩm là nhà ở;
- Bản sao hồ sơ dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, trong đó thể hiện tổng số lượng nhà ở của dự án.
 b) Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết: 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư.
Đối tượng thực hiện: Tổ chức
Cơ quan thực hiện:  
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Sở Xây dựng
- Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Sở Xây dựng
Kết quả: Văn bản xác nhận (theo mẫu)
Phí, lệ phí: Không
Sở xây dựng Tp.HCM
(Theo CafeLand) 

 

Tư vấn trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà ở

Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà ở (quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ), cần qua các bước như sau:

Trình tự thực hiện
Bước 1: Chủ đầu tư lập hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án để trình cho Sở Xây dựng thẩm định và phê duyệt dự án (theo quy định tại Điểm 3 Phần II Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng)
Bước 2: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả hồ sơ - Sở Xây dựng (60 Trương Định, phường 7, quận 3). Thời gian nhận hồ sơ: sáng từ 7 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút; chiều 13 giờ đến 17 giờ từ thứ hai đến sáng thứ sáu hàng tuần.
Chuyên viên trực, tiếp nhận xem xét thành phần hồ sơ:
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ: Viết phiếu hướng dẫn bổ túc hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Tiếp nhận và cấp biên nhận cho chủ đầu tư và nhập dữ liệu vào mạng thông tin Sở, lập phiếu theo dõi hồ sơ, chuyển đến công đoạn sau.
Bước 3: Sở Xây dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố ra quyết định cho phép chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả hồ sơ - Sở Xây dựng (60 Trương Định, phường 7, quận 3). Thời gian trả hồ sơ: sáng từ 7 giờ 30 phút đến 11 giờ 30 phút; chiều 13 giờ đến 17 giờ từ thứ hai đến sáng thứ sáu hàng tuần.
Trường hợp trong quá trình thẩm định, Sở Xây dựng cần lấy ý kiến các đơn vị liên quan, Sở sẽ có công văn thông báo, đồng gửi cho chủ đầu tư để theo dõi. Thời gian thụ lý sẽ được tính từ đầu kể từ ngày có văn bản hồi đáp.
Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước.
Thành phần số lượng hồ sơ    
a) Thành phần hồ sơ, bao gồm:
 * Hồ sơ của Chủ đầu tư cũ:
+ Đơn xin chuyển nhượng dự án (theo mẫu).
+ Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền/ Quyết định phê duyệt dự án (bản sao).
+ Hợp đồng thuê đất/ quyết định giao đất/ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao).
+ Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng (bản chính).
  * Hồ sơ của Chủ đầu tư mới:
+ Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản (bản sao).
+ Cam kết của chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án (theo mẫu).
+ Văn bản xác nhận năng lực tài chính theo quy định tại Điểm 2 Phần I Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng (bản sao).
b) Số lượng hồ sơ : 02 bộ.
Thời hạn giải quyết: Thời hạn thẩm định hồ sơ là 30 ngày làm việc theo Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng. Sau khi hoàn thành việc thẩm định, Sở Xây dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố ra quyết định cho phép chuyển nhượng. Trong quá trình thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án, nếu có vấn đề chưa rõ về cơ sở thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án, Sở Xây dựng sẽ lấy ý kiến các đơn vị có liên quan hoặc mời Chủ đầu tư.
Đối tượng thực hiện: Tổ chức kinh doanh bất động sản có dự án phát triển nhà ở thương mại đã được phê duyệt, xin chuyển dự án.
Cơ quan thực hiện    
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân thành phố.
b) Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được ủy quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): không có
c) Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Sở Xây dựng.
d) Cơ quan phối hợp (nếu có):  các sở ngành, quận huyện có liên quan.
Kết quả: Quyết định hành chính        
Phí, lệ phí: Không có
Tên mẫu đơn: Đơn xin chuyển nhượng dự án (theo mẫu); Bản cam kết khi được nhận chuyển nhượng dự án (theo mẫu).
Sở xây dựng Tp.HCM
(Theo CafeLand) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét