Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Thu phí bảo trì chung cư - thống nhất bằng cách nào?

Cuộc khủng hoảng cho vay dưới tiêu chuẩn mà người vay không có khả năng trả nợ ở Mỹ đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Đó là tình trạng đau xót từng xảy ra ở nước Mỹ và cũng có thể là của Việt Nam trong tương lai!
Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ... 

Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

CafeLand - Cuộc khủng hoảng cho vay dưới tiêu chuẩn mà người vay không có khả năng trả nợ ở Mỹ đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Đó là tình trạng đau xót từng xảy ra ở nước Mỹ và cũng có thể là của Việt Nam trong tương lai!
Cuộc khủng hoảng này bắt đầu từ chương trình “NeighborWorks America”. Sau khi được bầu làm tổng thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440 tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%. 
Khi chương trình được công bố, các ngân hàng lần lượt bỏ qua các tiêu chí cho vay, dẫn đến tỷ lệ từ chối cho vay mua nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Tiếp theo, ngân hàng trung ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng hương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chí cho vay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không. 
Tiếp đến, uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của 5 Ngân hàng - Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với 1 tài sản.
Nhờ luật bị dỡ bỏ, các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuẩn và khuyến khích cả những người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004. Các tổ chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ. Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế. 
Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities – MBS”, một sản phẩm tài chính phát sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao loại sản phẩm phát sinh này. Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuẩn. 
Hệ quả là bắt đầu từ quý 4 năm 2005 đến quý 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm cho đến hiện nay. Giá cả không còn tăng lên, lượng nhà mới bán ra cũng giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.
Thị trường cho vay thế chấp bất động sản bắt đầu sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu (gấp đôi năm trước đó) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ hoặc cũng rất khó bán bất động sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới mức không đủ để thanh toán các khoản nợ vay.
Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm sau đó mất khả năng thanh toán. Với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái phiếu này không những bị lỗ nặng mà mất cả khả năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ. Vì vậy, trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị “nhiễm độc” chưa thể tính hết được.
Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default Swap – CDS" lên đến 35,000 tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội “International Swap and Derivatives Association”). Công nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình. Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho các khoản vay có thế chấp và tín chấp.
Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ sau đó phải bơm 100 tỷ USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, hàng loạt các công ty vẫn phải tuyên bố phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ.
Thông qua khủng hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam:
- Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ là việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phẩm nhằm kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễ dãi. Vì vậy, các ngân hàng cần tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định và quy chế cho vay, cần có quy chế rõ ràng cho việc cho vay vào thị trường bất động sản. Ngoài ra, đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
- Các Ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Việt Nam, cũng tương tự, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo lãi suất thị trường, nhưng các Ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, khi xuất hiện rủi ro lãi suất tăng, nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Do đó, ngân hàng nên tư vấn cho khách hàng những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường.
 - Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên chú trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thẩm định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo.
*Bài viết có tham khảo tài liệu của CNBC
Tâm An

 

Thu phí bảo trì chung cư - thống nhất bằng cách nào?

CafeLand - Mặc dù pháp luật đã có những quy định về việc thu phí bảo trì chung cưnhưng tại nhiều khu chung cư, chủ đầu tư đã tự ý đề ra những mức phí rất cao. Mức phí này một mặt không phù hợp với các quy định của pháp luật, mặt khác hoàn toàn không xứng đáng với chất lượng dịch vụ mà người dân được hưởng. Điều này gây bất bình của cư dân sống tại một số khu chung cư.
Ở nước ngoài, trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư là người phải bỏ tiền nhiều nhất để duy tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không duy tu đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa.
Theo quy định của Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng (chưa VAT). Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư, căn hộ). Phí bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...
Trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các chủ sở hữu - tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân. Phí bảo trì do chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư (sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư, căn hộ. Luật quy định đã rõ, nhưng không phải chung cư nào cũng thực hiện đúng luật trong việc quản lý và vận hành quỹ này dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân.
Vậy đâu là nguyên nhân? Ở nước ta tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một nhà chung cư có thể lên đến 80% - 90%, vì vậy sau khi bàn giao căn hộ cho các hộ dân, chủ đầu tư vẫn nắm quyền quản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý. Trường hợp chủ đầu tư giữ lại tầng hầm để kinh doanh chỗ đỗ xe ôtô thì về tổng thể chủ đầu tư có thể sở hữu diện tích sàn nhiều hơn một chủ sở hữu căn hộ, nhưng nếu tính chung cho cả tòa nhà thì chưa chắc đã như vậy. Trong khi đó, chủ sở hữu căn hộ - những người chủ thực sự chưa ý thức được quyền làm chủ của mình, trong đó có quyền quản lý tài sản. Nếu không tách bạch vai trò đầu tư và vai trò quản lý, đồng thời nâng cao quyền của chủ sở hữu căn hộ thì tình trạng tranh chấp sẽ tiếp tục xảy ra.
Mặt khác, luật Nhà ở nước ta quy định: Ban Quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu bầu ra và có trách nhiệm, quyền hạn rất lớn như thay mặt cư dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì, thu và quản lý kinh phí vận hành, được bàn giao và quản lý quỹ bảo trì... Tuy quyền hạn thì nhiều nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành bất động sản.
Khác với nước ta, ở nước ngoài, trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư là người phải bỏ tiền nhiều nhất để duy tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không duy tu đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa. Khi chung cư hết tuổi thọ, chủ đầu tư phá bỏ để xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ đầu tư phá sản giữa chừng thì giao quyền sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà và cơ quan này bỏ kinh phí ra duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư.
Tuy nhiên, chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc thu phí mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của Singapore, New Zealand, Hoa Kỳ....) là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty TNHH chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga). Nhờ có sự thống nhất này nên phí bảo trì chung cư và các loại phí dịch vụ khác đều thống nhất.
Nhìn chung có 3 loại hình quản lý nhà chung cư chính. Một là các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản chung. Hai là công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư. Cuối cùng là các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) và công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà.
Trong 3 mô hình nêu trên, mô hình thành lập Công ty TNHH của các chủ sở hữu chung cư là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong quản lý. Mô hình này thể hiện sự dân chủ, bình đẳng và gắn kết quyền lợi, trách nhiệm của các chủ sở hữu. Đồng thời, cho phép các cơ quan chức năng nhà nước và chính quyền địa phương thực hiện vai trò quản lý, điều phối, giám sát và tạo lập cơ sở pháp lý cho mọi hoạt động của các bên. Ngân sách hoạt động của Công ty TNHH lấy từ nguồn thu do các chủ sở hữu và sử dụng căn hộ đóng góp.
Doanh nghiệp đặc thù này có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với công ty quản lý vận hành nhà chung cư, các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, công khai và cân đối thu chi các khoản phí phải nộp để duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị …. Bằng việc áp dụng mô hình thành lập Công ty TNHH của các chủ sở hữu chung cư, nhà nước chuyển giao quyền quản lý chung cư cho các hộ dân là khẳng định quyền tự chủ của các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ, nhà nước không phải bù giá trực tiếp cho các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, như điện nước… mà tập trung hỗ trợ các gia đình chính sách và người thu nhập thấp.
*  Bài viết có tham khảo tài liệu của CNBC
Tâm An

0 nhận xét:

Đăng nhận xét