Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Cơ chế sở hữu đất đai còn mơ hồ - mông lung ;

Khó tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán chung cư ;

Cải tạo chung cư cũ: học gì từ kinh nghiệm của nước ngoài?



Cơ chế sở hữu đất đai còn mơ hồ - mông lung

CafeLand – Trong loạt bài này chúng tôi sẽ giới thiệu những khái niệm cơ bản nhất về thị trường bất động sản, kèm theo những câu chuyện thực tế và so sánh. Hy vọng là qua loạt bài này, chúng tôi sẽ cung cấp một cái nhìn đa chiều về đất đai và các quy định liên quan. Trong phần đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về vấn đề các quyền trong lĩnh vực BĐS. Đây là một vấn đề quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của tất cả chúng ta.

Khi nói đến quyền tài sản, chúng ta nói đến các quyền căn bản sau:
      -   Quyền sở hữu (hay quyền chiếm hữu).
      -   Quyền sử dụng.
      -   Quyền định đoạt: bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản.
Đối với BĐS là tài sản đặc biệt, các quyền trên tại Việt Nam được quy định rõ như sau:
      -   Quyền sở hữu: Nhà nước không công nhận quyền tư hữu đối với đất đai. Điều 17, 18 Hiến pháp quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Điều này được thể hiện rõ ràng hơn thông qua Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.
      -   Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng và quyền định đoạt của người dân đối với bất động sản. Quyền này được công nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng trước kia).
Nhà nước quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. Những quy định về vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai được quy định tại Điều 6 – 7 Luật Đất đai 2003. Nhà nước bảo đảm quyền lợi của người dân đối với tài sản là đất đai bằng cách: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của nhà nước cho người khác sử dụng và cam kết hỗ trợ người dân phát triển kinh tế thông qua những quyết định liên quan đến quản lý đất đai. Điều này được quy định rõ tại Điều 10 Luật Đất Đai 2003.
Những tranh cãi
Thu hồi đất là một vấn đề gây nhiều tranh cãi lâu nay, nhất là đối với đất nông nghiệp.
Khái niệm toàn dân sở hữu đất đai chỉ có ở nước ta và một số nước CNXH. Khái niệm này ở nước ta cũng chỉ xuất hiện từ sau Hiến pháp năm 1980. Trước đó, Hiến pháp năm 1959 vẫn quy định rõ tại Điều 14: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” – tức là vẫn công nhận quyền tư hữu.
Hiện nay, ở nước ta toàn bộ những giao dịch bất động sản đều là giao dịch quyền sử dụng dựa trên quyền định đoạt đối với tài sản là bất động sản chứ không phải là giao dịch quyền sở hữu như những tài sản khác. Và hoạt động giao dịch này cũng chỉ mới được công nhận từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai ra đời.
Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất liên quan đến các quyền đối với bất động sản là việc phân định rõ ràng “chủ sở hữu” và “người đại diện”.  Theo những quy định của nước ta, Nhà nước chỉ đóng vai trò “người đại diện” cho toàn dân để quản lý đất đai chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Như vậy, Nhà nước khi ban hành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hay khi thu hồi đất thì phải tham khảo ý kiến người dân (vì toàn dân mới là chủ sở hữu). Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là hiện tại chưa có một quy định nào chỉ ra rõ ràng nếu như số % người dân không đồng ý đến mức nào thì phải hủy bỏ không thông qua quyết định thu hồi, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trích Công văn số 86/BXD-KTQH về việc hướng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cư về quy hoạch đô thị:
"Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt      có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu đối với quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị ; đảm bảo tính khả thi, hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và cộng đồng."
Chính vì vậy, tại đợt đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai mới vừa rồi đã có nhiều ý kiến kiến nghị xung quanh vấn đề này nhưng đến nay, chủ trương vẫn là giữ nguyên sở hữu toàn dân. Lý giải về việc này, ông Nguyễn Mạnh Hiển (Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương) cho rằng “Quy định đất đai sở hữu toàn dân nhằm bảo đảm cho Nhà nước chủ động trong khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoài ra còn để phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, vấn đề này gặp sự phản đối của nhiều chuyên gia về luật lẫn người dân vì nó đẻ ra nhiều hệ lụy khác. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đã bị các cơ quan chức năng thu hồi đất một cách vô tội vạ, đền bù giá rẻ, gây thiệt hại cho người nông dân đang có đất. Một thực tế hiển nhiên là phần lớn quốc gia trên thế giới không cần “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vẫn có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và giàu có. Như vậy, lý luận như ông Hiển và nhiều người khác liệu có thuyết phục?
Nguyên Khôi

 Khó tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán chung cư

Bộ Xây dựng đã ban hành hợp đồng mẫu trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư để chủ đầu tư và người mua có cơ sở tuân thủ, góp phần tạo sự minh bạch trong các giao dịch mua bán nhà chung cư, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Tuy vậy, với Thông tư số 03/2014/TT-BXD được ban hành gần đây, việc quy định các bên tham gia giao dịch bắt buộc phải “tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” như ban hành lại đang gây ra nhiều khó khăn cho các bên.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Bộ Xây dựng bị luật sư nghi ngờ là hành chính hóa quan hệ dân sự?
Không theo mẫu: nên hiểu như thế nào?
Theo Thông tư 03, giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua phải được thực hiện đúng theo mẫu quy định (mẫu đính kèm theo thông tư này). Quan trọng hơn, nếu giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng “không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” thì hợp đồng đã ký giữa các bên sẽ “không được công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận” quyền sở hữu cho người mua.
Chính vì quy định không rõ ràng về “tuân thủ và theo đúng hợp đồng mẫu” là như thế nào, nên trong thực tế, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan thẩm quyền, chủ đầu tư bị yêu cầu phải sửa hợp đồng sao cho từng chữ; cấu trúc, thứ tự từng điều khoản cũng phải theo đúng hợp đồng mẫu đã ban hành. Và như vậy, dù về nội dung, hợp đồng của chủ đầu tư đã tuân thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng, nhưng vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì không đúng với từng chữ của hợp đồng mẫu hoặc thứ tự điều khoản có thay đổi.
Theo chúng tôi, việc diễn giải như trên là máy móc và bất hợp lý, gây nhiều phiền toái cho chủ đầu tư và người mua. Do đó, Bộ Xây dựng cần có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này. Nếu ý kiến của Bộ đúng như cách hiểu trong ví dụ trên đây, thì hệ lụy pháp lý như phân tích dưới đây.
Hành chính hóa quan hệ dân sự
Lẽ dĩ nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải tuân thủ các nguyên tắc, quy định pháp luật, nhưng không đồng nghĩa hay cần thiết là phải đúng từng câu, từng chữ, theo thứ tự trong hợp đồng mẫu.
Việc bắt buộc phải sử dụng đúng từng chữ của hợp đồng mẫu như trên rõ ràng đã đi ngược lại với nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận - nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch dân sự. Có thể nói, quy định bắt buộc sử dụng Hợp đồng mẫu đã “tước đoạt” quyền tự do thỏa thuận của các bên, gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của các bên.
Lấy ví dụ, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua có thể được giải quyết tại tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc tại trọng tài thương mại theo lựa chọn của các bên. Tuy nhiên, nếu áp dụng hợp đồng mẫu (Điều 18), các bên chỉ có thể lựa chọn tòa án làm cơ quan giải quyết tranh chấp.
Can thiệp quyền xét xử của tòa án
Theo Thông tư 03, hợp đồng đã ký giữa chủ đầu tư và người mua không đúng với quy định của hợp đồng mẫu sẽ không được công nhận (Điều 2.2). Như vậy, thỏa thuận của các bên (như giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại) mặc dù phù hợp với quy định của pháp luật (Luật Trọng tài thương mại), nhưng không tuân quy định của hợp đồng mẫu (giải quyết tranh chấp bằng tòa án) thì vẫn không có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, nếu hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, thì hợp đồng đó có sẽ có giá trị pháp lý. Vậy, phải chăng Thông tư 03 có hiệu lực cao hơn Bộ luật Dân sự? Thêm vào đó, quy định trên của Bộ Xây dựng đã phần nào can thiệp vào thẩm quyền xét xử của Tòa án.
Rõ ràng, yêu cầu “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà không có sự giải thích rõ ràng từ Bộ Xây dựng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều khó khăn, phiền toái cho các bên. Ngoài ra, nếu cách diễn giải như đã đề cập trên đây là đúng với ý kiến của Bộ Xây dựng, thì các quy định đó đang trái với các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự.
Do đó, để đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các bên, quy định của Thông tư 03 nên được hiểu là tuân thủ các quy tắc, nguyên tắc trong giao dịch mua  bán căn hộ chung cư, chứ không phải nhất thiết là tuân thủ theo đúng từng câu, từng chữ nêu trong hợp đồng mẫu.
(Báo Đầu tư)

 

Cải tạo chung cư cũ: học gì từ kinh nghiệm của nước ngoài?

CafeLand - Những năm qua, UBND Hà Nội cũng như TP. HCM đã đưa ra rất nhiều chính sách cải tạo chung cư cũ, nhưng theo nhiều chuyên gia, những chủ trương này phần lớn chỉ đang giải quyết phần ngọn trong khi phần gốc vẫn hỗn độn, rối bời.

Chính phủ đã có Nghị quyết 34, dự kiến tới năm 2015 sẽ giải quyết cơ bản vấn đề nhà chung cư cũ. Theo lộ trình đã đề ra, bắt đầu từ năm 2013 đến 2015, chỉ tính riêng TP. HCM sẽ tiến hành tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7 nghìn hộ dân đang sinh sống và sửa chữa ba lô chung cư với quy mô 10 nghìn m2 sàn. Đồng thời, sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô hơn 9 nghìn căn hộ. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện đã không đạt như mục tiêu đề ra vì phải đối mặt với quá nhiều khó khăn.
Điển hình như việc di dời chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP. HCM đã có chủ trương từ mười năm trước. Hiện vẫn còn khoảng 50 hộ dân trong tổng số 530 hộ chưa chịu di dời do những vướng mắc liên quan đến mức tiền hỗ trợ, bồi thường hoặc không đồng ý với nơi tái định cư...
Ở một số nước như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật bản, Nga cũng đã từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Hiện nay, những khu chung cư tái định cư ở đây rất đẹp, đồng bộ và quy mô, nó thành một khu đô thị chứ không riêng lẻ 1-2 toà nhà. Tại sao chúng ta không học hỏi kinh nghiệm của họ?
Nguyên tắc giải quyết nhà chung cư cũ của Trung Quốc là phải tôn trọng ý kiến người dân nhưng chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng và đúng mức chứ không để một vài cá nhân ảnh hưởng tới cả một chính sách lớn của đất nước. Theo đó, chính phủ nước này lập ra một Uỷ ban giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng, lúc đầu thì thoả thuận trong khung chính sách, sau đến một nấc không thoả thuận được nữa thì đưa ra ủy ban để xét, lúc đó không đàm phán nữa, người dân sẽ phải di dời theo quyết định của Ủy ban.
Còn ở Nhật, chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư ở nước này sẽ nhận được trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 - 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án từ theo từng loại dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại).
Nhà đầu tư cũng sẽ được vay để phát triển dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều (trong một số trường hợp là 0%) so với giá thị trường. Đối với người dân khu bị cải tạo thì không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong năm năm, thuế bất động sản cũng sẽ được khấu trừ 50%...
Ở Nhật, nhờ chính sách can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ, giờ đây các nhà chung cư cũ tại những quận thương mại trung tâm Tokyo đã trở thành những khu phố sầm uất, thu hút rất đông người nước ngoài đến sinh sống. Ảnh: Bloomberg.
Có thể thấy rất khó để có thể cải tạo những ngôi nhà cũ ở Nhật Bản bởi vì hầu hết những ngôi nhà cũ đều được xây dựng từ gỗ. Vì thế, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ thì công tác xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật Bản đã thành công.
Từ đó, có thể thấy, mấu chốt để thực hiện được việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là phải thực hiện có hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Muốn làm được điều đó, thì phải có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền thành phố. Tiềm lực kinh tế chưa đủ mạnh thì nên hỗ trợ theo từng khu chung cư cụ thể và tập trung hỗ trợ vào khâu khó khăn, phức tạp nhất là giải phóng mặt bằng.
Đi cùng với đó là nguồn vốn để hỗ trợ với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư tham gia. Và cũng cần tính đến khả năng chính quyền mua lại nhà của dân với một mức giá nào đó và hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Còn chung cư cũ trở thành nhà ở thương mại và cho các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu dự án, số tiền thu được nộp vào ngân sách bù vào số đã bỏ ra. Như thế, vừa xóa bỏ được những chung cư đã hết hạn sử dụng vừa giúp người dân có nơi ở ổn định và các doanh nghiệp có thể thu lợi từ cách làm này mà tích cực tham gia chương trình.
Ở Moscow, cộng hòa liên bang Nga, không khó để thấy những tòa nhà chung cư cũ được cải tạo mới một phần như thế này. Ảnh: Bloomberg.
Ở Moscow, cộng hòa liên bang Nga vấn đề cải tạo nhà cũ thậm chí còn nan giải hơn Trung Quốc và Nhật Bản vì trong tổng khối lượng nhà ở của thành phố Moscow, các seri nhà ở “không phá dỡ được” chiếm đến 13,6%. Nhà thuộc các seri này thường được xây dựng ở những khu vực hoạt động đầu tư lớn nhất trong thành phố. Chính phủ nước này đã thực hiện phương án không di dời mà chỉ cải tạo và hiện đại hóa những khu nhà chung cư trên 5 tầng theo hai hình thức: Cải tạo mà không làm tăng quỹ ở và cải tạo làm tăng quỹ ở.
Cải tạo mà giữ nguyên quỹ ở được tập trung trước hết vào việc sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi khu dân cư, tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của thành phố mà hiện đại hoá toàn bộ ngôi nhà, có liên quan đến cấp nhiệt, sưởi và trang trí hoàn thiện các mặt nhà, lắp đặt thang máy, cải thiện tiện nghi và cây xanh dối với địa bàn liền kề. Đặc biệt là có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư để thực hiện trong thời gian ngắn nhưng lại thường phát sinh những khối lượng mới.
Cải tạo có phát triển, làm tăng quỹ ở được thực hiện bằng cách xây cơi lên trên và xây tầng áp mái. Phương pháp này hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi làm tăng thêm được một vài tầng nữa mà không phải thêm chi phí để gia cố kết cấu. Có vốn đầu tư, sẽ tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hoá và xây thêm các lồng thang máy, ống xả rác, cải thiện tiện nghi của các khu vực bằng cách xây dựng các gara ôtô ngầm và nổi, các bến đỗ xe, tiến hành sửa chữa một phần mạng lưới kỹ thuật bên ngoài.

Tâm An (Bloomberg)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét