Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Giá nhà còn có thể xuống thấp hơn ;

Hà Nội: Thận trọng khi mua nhà "bán tháo", "cắt lỗ" ;

"Khổ" khi mua nhà đất là tài sản thi hành án ;

Kinh nghiệm dành cho người đang tìm mua nhà ;

Kinh nghiệm mua nhà Hà Nội ...



Giá nhà còn có thể xuống thấp hơn

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hiện tại là thời điểm mua nhà khá lý tưởng. Nhưng nếu phân tích kỹ, vẫn có thể thấy giá nhà đất vào cuối năm còn có thể xuống thấp hơn nữa, đặc biệt là tại Hà Nội.
Ông Vương Tuấn Long, Quản lý cấp cao mảng dịch vụ nhà ở Công tyTư vấn Bất động sản CBRE, cho rằng hiện nay là thời điểm có thể coi là lý tưởng cho việc mua nhà để ở, nhất là với những khách hàng lần đầu tiên đi tìm nhà như các cặp vợ chồng mới cưới, những gia đình có một hoặc hai con hay những gia đình đã tích lũy tiền mặt trong nhiều năm.
Lý do của nhận định này, theo ông Long, giá nhà đất hiện nay tại Hà Nội đã hợp lý hơn nhiều, giảm gần 20% so với khoảng thời gian cao điểm một năm trước đây, tập trung chủ yếu vào các căn hộ sẽ hoàn thiện trong khoảng 2-3 năm tới. Theo thống kê của CBRE, tại Hà Nội sẽ có khoảng 4.500 căn hộ được đưa vào thị trường từ nay tới 2011, ở các chung cư chất lượng cao do Vinaconex đầu tư tại Đông Nam Trần Duy Hưng, đường Nguyễn Thị Định hay những dự án lớn như Keangnam, Habico hay Hanoi City Complex... Đó là chưa kể đến nhiều dự án căn hộ bình dân khác và các khu chung cư đang cải tạo mới...
Với giá bán từ 10 triệu đến 18 triệu đồng một m2, diện tích vừa phải từ 60 m2 đến 100 m2 mà các chủ đầu tư đang tập trung xây dựng, nhiều gia đình tại Hà Nội và các vùng lân cận hoàn toàn có thể nghĩ đến một không gian sống phù hợp. Họ sẽ không còn phải mua những căn có giá trên trên 2.000 USD một m2, với diện tích rộng hơn 100 m2, mặt hàng phổ biến vài năm trước đây.
Theo đại diện của CBRE, một khi thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi thì sẽ phục hồi rất nhanh. Tại TP HCM, khi giá đã giảm tới mức hơn 50%, lượng giao dịch đã có dấu hiệu tăng lên. Không ngoại trừ, địa ốc Hà Nội cũng đi theo một xu hướng tương tự. Tâm lý bầy đàn sẽ xuất hiện, khiến các giao dịch dần phục hồi. Trong 6 tháng đầu năm, lượng mua bán tại các công ty địa ốc tại Hà Nội đều chỉ còn khoảng 50% so với thời gian trước. Có những công ty mỗi tháng chỉ có 1-2 giao dịch.
Tuy nhiên, ông Lê Văn Dũng, Giám đốc Kinh doanh Công ty TNHH Eden, cho rằng: "Hiện tại có thể chưa phải thời điểm tốt để mua nhà vì phần lớn các giao dịch bất động sản thời gian qua là đầu cơ. Tình hình tiền tệ, giao dịch khó khăn khiến các nhà đầu tư địa ốc lao đao, nhưng họ vẫn đủ sức bám trụ. Nhưng đến cuối năm, khi các hợp đồng tín dụng đến hạn trả nợ thì họ sẽ phải bán tháo".
Vì lý do đó, cuối năm nay, theo ông Dũng, giá bất động sản sẽ còn điều chỉnh xuống nữa và trở về dần với giá trị thật, nếu những chính sách về cho vay tín dụng vẫn chưa thay đổi theo chiều hướng mở rộng với các nhà đầu tư. Đến khi hàng loạt sản phẩm được tung ra thị trường thì giá sẽ giảm, cho dù sản phẩm tốt hay không, nếu tốt có thể chỉ giảm ít. Còn "tâm lý bầy đàn" có thể chỉ xuất hiện đối với các đối tượng đầu cơ.
Cùng chung nhận định, Phạm Huy Triều, Giám đốc Công ty Onenet và sàn giao dịch Nhadatviet, cho rằng với những bất động sản có thể sử dụng ngay thì nên đưa ra quyết định sớm, còn những sản phẩm trên giấy thì phải xem xét cẩn thận. Đây là thời điểm giá nhà đất đã xuống gần tới giá gốc và so với một số phương tiện thanh toán khác như vàng và USD thì đã thấp hơn khá nhiều. Tuy nhiên, rất có thể các bất động sản tại Hà Nội sẽ còn xuống nữa, đặc biệt với các dự án chưa thể giao nhà trong khoảng 3 năm tới vì hiện nay, nhiều người mua nhà để ở bắt đầu muốn thay đổi phương thức thanh toán hơi phức tạp trước đây".
Nắm bắt được thời điểm tốt, người mua nhà sẽ có lợi. Tuy nhiên, theo ông Marc Towsend, Tổng giám đốc CBRE, điều quan trọng nhất là khách hàng cần phải nghiên cứu thật kỹ về dự án khi quyết định móc hầu bao. Đó sẽ phải là những dự án có giấy phép, tiến độ rõ ràng, hoạt động tốt. Hiện nay, không thiếu những công trình bị ngưng trệ chỉ vì chủ đầu tư gặp khó khăn do chi phí xây dựng tăng cao.
Theo Đô Thị

 

Hà Nội: Thận trọng khi mua nhà "bán tháo", "cắt lỗ"

Hiện trên thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện tình trạng nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, bán tháo nhà đất và căn hộ. Tuy nhiên người mua rất cần thận trọng với chiêu thức này vì nhiều dự án chủ đầu tư cũng khó khăn, chậm tiến độ hay thậm chí còn ngưng triển khai.

Đa số dự án nằm dọc đại lộ Thăng Long đang ngừng thi công, còn nhà đầu tư thì tìm cách bán tháo. Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh-Splendora mặc dù là một trong số ít dự án hiện vẫn được chủ đầu tư tiếp tục thi công, nhưng trên thị trường thứ cấp các sản phẩm biệt thự, liền kề đang được chào bán với giá giảm mạnh, có người bán chỉ bằng giá gốc mà vẫn khó.
Dự án chung cư Dương Nội (quận Hà Đông) của Tập đoàn Nam Cường đang bị nhà đầu tư thứ phát bán phá giá giảm từ 20-50%.
Ông Phan Thanh Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, một bộ phận nhà đầu tư khó khăn về tài chính hoặc không có khả năng nộp tiền theo tiến độ buộc phải bán tháo, chấp nhận lỗ. Người mua cũng nên kiểm chứng rõ giá trị thật của sản phẩm cắt lỗ vì nhiều nơi cắt lỗ, bán tháo nằm ở dự án góp vốn trên giấy, hoặc có nhiều rủi ro về tiến độ dự án.
(Theo VTV)

 

 "Khổ" khi mua nhà đất là tài sản thi hành án

Nhiều người mua nhà đất qua đấu giá còn rơi vào tình trạng tiền đã trao nhưng "cháo chưa được múc", do khó khăn trong cưỡng chế.
Thực tế cho thấy, không ít người đã “ân hận” vì mua nhà qua đấu giá tài sản để thi hành án (THA). Cứ tưởng, mua nhà do cơ quan Nhà nước bán là chắc chắn, là “rẻ” so với thị trường, nhưng nhiều người không ngờ gặp quá nhiều rắc rối sau đó, mà một phần cũng do các qui định pháp luật.
Rắc rối mà người mua tài sản THA thường xuyên gặp phải là chủ sở hữu tài sản trước đó (người phải THA) thường không tự nguyện bàn giao, hoặc miễn cưỡng bàn giao nhà đất nhưng giữ lại giấy tờ chủ quyền. Luật Thi hành án dân sự đã qui định khi kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành viên yêu cầu người phải THA, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS. Tuy nhiên, trên thực tế, khá nhiều người phải THA không tự nguyện giao nộp lại, và cơ quan THA cũng không thể có biện pháp cưỡng chế, hay chế tài nào đối với họ.
Mặc dù theo các quy định của Luật THADS và Nghị định 17 về bán đấu giá tài sản, thì người mua đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất đã mua đấu giá. Thế nhưng, việc chủ cũ giữ lại giấy tờ nhà đất đã gây nhiều khó khăn cho họ khi muốn cho thuê, chuyển nhượng… mà chủ cũ đưa ra giấy tờ chủ quyền  và gửi đơn đến UBND cấp xã, huyện, tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu dừng giao dịch vì nhà đất đang có tranh chấp. Một công chứng viên cho hay, khi gặp những trường hợp đề nghị công chứng hợp đồng mua bán, cho thuê, ủy quyền… mà có đơn cho rằng nhà đất đang có tranh chấp thì trong không ít trường hợp, họ phải từ chối khách hàng vì “ngại” rắc rối.
Nhiều người mua nhà đất qua đấu giá còn rơi vào tình trạng tiền đã trao nhưng “cháo chưa được múc”, do khó khăn trong cưỡng chế. Việc cưỡng chế THA không chỉ cần đồng thuận, ủng hộ của chính quyền và các cơ quan liên quan, mà còn phụ thuộc vào “mức độ” chống đối của người phải thi hành án. Thực tế nhiều vụ cưỡng chế bàn giao nhà đất cho người mua kéo dài nhiều năm trời vì cứ khi cơ quan THA “rậm rịch” cưỡng chế là người phải THA chuẩn bị điều kiện để tự thiêu, đốt nhà… Theo Nghị định 58/2009/NĐ-CP thì tài sản đã được giao trên thực tế cho người được nhận tài sản và người đó đã ký nhận vào biên bản giao, nhận tài sản nhưng sau đó bị đương sự chiếm lại thì cơ quan THADS “vô can”, không có trách nhiệm giao lại tài sản cho người được nhận tài sản.
Lúc này, người đã nhận tài sản chỉ có quyền yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết và đây là khó khăn không nhỏ của nhiều người mua nhà đất qua đấu giá. Không may gặp phải đương sự thuộc dạng “Chí Phèo”, sau khi bị cưỡng chế bàn giao lại lựa thời điểm thích hợp, thuê dân “anh chị” áp đảo chiếm lại. Lúc này, người phải THA vừa có trong tay giấy tờ chủ quyền, vừa quản lý nhà đất trên thực tế nên việc “lừa đảo” bán lại cho người khác rất dễ xảy ra. Trong khi đó, việc yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết vừa tốn thời gian, và chưa có qui định cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết như thế nào.
Một khó khăn nữa là nhà đất đã mua đấu giá gặp phải quyết định kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm. Theo luật, thời hạn kháng nghị giám đốc thẩm là  3 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Trong khi đó,  sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan THA sẽ tiến hành các thủ tục kê biên nhà đất để THA và tổ chức bán đấu giá. Bất cập ở chỗ sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu giá, thậm chí người mua đã được sang tên chính chủ nhưng tài sản chưa được bàn giao trên thực tế thì lúc này có quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Thành thử, tài sản mua đấu giá sẽ không được bàn giao mà “ách” lại để chờ tố tụng…
Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua tài sản THA, cũng như để việc bán tài sản THA thuận lợi hơn, luật sư Trương Văn Hải (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, trong trường hợp người phải THA không bàn giao lại giấy tờ chủ quyền thì UBND cấp huyện khi cấp giấy tờ sở hữu cho người mua cần ra quyết định, thông báo hủy bỏ giá trị pháp lý của giấy tờ chủ quyền cũ đã cấp.
Đồng thời, UBND các cấp và các tổ chức hành nghề công chứng cũng không nên “băn khoăn”, từ chối yêu cầu giao dịch, sang tên với các trường hợp mua nhà đất qua đấu giá bởi người mua đấu giá được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của họ đối với tài sản đã mua. Bên cạnh đó, việc kháng nghị giám đốc thẩm cần được những người có thẩm quyền thực hiện “sớm”, tránh tình trạng khi THA đã xong, hoặc bán đấu giá tài sản xong thì mới phát hiện bản án, quyết định của Tòa là “vi phạm pháp luật”…
(Theo Báo Pháp luật & Xã hội) 

 

Kinh nghiệm dành cho người đang tìm mua nhà

Trong hoàn cảnh thị trường địa ốc đang đóng băng, giá sụt giảm mạnh, nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở tại Hà Nội sẽ có cơ hội mua được một căn nhà hợp lý nếu biết cách tìm kiếm.

Sau khi tích góp được 400 triệu đồng, anh Minh Anh, 27 tuổi, trú tại ngõ 444/45 Đội Cấn, làm việc ở một công ty truyền thông bắt đầu chiến dịch tìm nhà. 

Qua bạn bè, người quen giới thiệu, rồi đọc báo rao vặt, lên mạng tìm kiếm, cuối cùng vợ chồng anh cũng tìm được một căn nhà phù hợp trên phố Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, diện tích 22m2, 5 tầng khung bê tông với giá 630 triệu. “Với giá đó, mình cố gắng tích cóp khoảng 2 năm là trả được hết nợ”, anh Minh anh nói. 

Theo những người có kinh nghiệm, để mua được nhà nhanh, giá cả hợp lý cần “căng hết ăng-ten”, sử dụng các mối quan hệ để có nhiều thông tin tốt. 

Cũng nhờ bạn bè giới thiệu mà anh Nguyễn Văn Kiên, giảng viên đại học, trú tại xóm 6A, Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội đã tìm được căn nhà của người đang cần bán gấp. Kiên cho biết: Căn nhà 3 tầng diện tích mặt bằng 30 m2, mặt ngõ ô tô vào được giá 800 triệu đồng, bớt đúng 20 triệu, với điều kiện phải trả tiền một lần, giao nhà ngay. “Chủ nhà đang nợ ngân hàng hơn 700 triệu đến kỳ trả nên mới có giá ấy. Nếu cách đây một năm, nhà này phải có giá không dưới 1 tỷ”, anh Kiên kể.

Lời khuyên 
- Chọn ngôi nhà, căn hộ phù hợp khả năng tài chính, chỉ nên vay tối đa 30% giá trị căn nhà mua. 
- Không nên chỉ quan tâm đến "sổ đỏ" mà cần xem cả giấy phép xây dựng, bản vẽ ... Thực tế có nhiều người mua nhà "méo mặt" vì bị chính quyền hỏi tới, đòi phạt vì xây dựng không phép. 
- Nếu mua "nhà 61" chưa hóa giá cần phải xem hóa đơn tiền nhà nếu không muốn phải trả hàng trăm triệu tiền thuê mà chủ trước còn nợ.

Chuyện thu xếp tiền cho việc mua nhà của những người thu nhập thấp, thậm chí trung bình cũng là điều cần phải bàn tới. 

Chị Minh Phương A5, ngõ 252 Hoàng Quốc Việt, một nhân viên kế toán vừa mua căn nhà giá 750 triệu đồng chia sẻ: “Rất khó để chờ đủ tiền mới mua nhà, vì khi bạn chuẩn bị đủ tiền giá nhà có khi đã lên gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi. Do vậy nếu có 70% giá trị căn nhà định mua nên xúc tiến việc mua nhà, số còn lại đi vay”. 

Từ kinh  nghiệm của mình, chị Phương cho rằng, ngoài bố mẹ hoặc anh chị em ruột thịt, nên vay bạn bè theo cách mỗi người một ít. Chị Phương chia sẻ: “Mỗi người 20-30 triệu thì mười người cũng được 200-300 triệu đồng, coi như là một cách hùn hạp bạn bè giúp đỡ nhau”; kế đến mới là vay ngân hàng. Nhưng do lãi suất cho vay tiêu dùng nói chung và vay mua nhà nói riêng thường cao nên theo chị Phương, với những gia đình có tổng thu nhập trung bình ở mức 15-17 triệu đồng /tháng cần khống chế khoản vay này ở mức từ 100-200 triệu đồng. “Mỗi tháng trả lãi tiền vay khoảng 3 triệu đồng là mức an toàn, bạn vẫn cần phải có tích lũy đề phòng rủi ro, ốm đau,...”, chị Phương lưu ý.
Anh Lê Hùng, phụ trách văn phòng tư vấn nhà đất An Cư (Định Công, Hoàng Mai) cho biết: “Các cặp vợ chồng trẻ, hoặc người có thu nhập trung bình nên chấp nhận mua nhà ở khu vực xa trung tâm như Vĩnh Tuy, Pháp Vân, Việt Hưng... cốt có chỗ ở, sau đó khi khá giả, trả hết nợ lại đổi nhà về gần khu trung tâm. Bởi nếu chọn chỗ gần, chỗ đẹp, nhà quá đắt sẽ phải cố, vay mượn nhiều, tạo áp lực quá lớn thì sẽ rất khó thoải mái để hưởng thụ cuộc sống trong ngôi nhà mới của mình”.
Theo Thanh Niên Online

 

Kinh nghiệm mua nhà Hà Nội

Tôi từng sống và làm việc ở Hà Nội 10 năm nay, đã từng đi mua nhà ròng rã hàng năm trời. Nay xin được chia sẻ kinh nghiệm với anh chị em bà con, đang và sẽ mua nhà ở các Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn nói chung.

Phần lớn chúng ta huy động được hoặc có trong tay khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, nhu cầu thật của chúng ta là:

1. Nhà gần trung tâm để tiện đi làm, con cái đi học (quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Cầu Giấy, Hoàng Mai).

2. Nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ.

3. Nhà ngõ rộng, ít nhất là xe máy tránh nhau, gần đường to, để xe taxi có thể đỗ gần nhà, phòng khi khẩn cấp.

4. Chung cư cũ, hoặc nhà nhỏ trong ngõ đã lên 3, 4 tầng.

5. Diện tích nhỏ hơn 30 m2 tương ứng với giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Dĩ nhiên là với các yêu cầu trên, rất khó để tìm được sản phẩm theo yêu cầu nếu tìm trên báo, mạng, quảng cáo. Nhưng nếu chịu khó chắt lọc thông tin, tìm hiểu thêm thực tế, qua truyền miệng, bạn bè, người thân... thì tôi khẳng định là đầy rẫy các căn nhà như trên.
Tuy nhiên, mọi người cẩn thận nhé, nếu tìm được nhà ưng ý, thì xin lưu ý mấy điều sau:

Chắt lọc thông tin

Chắt lọc thông tin đầu vào, đễ đỡ mất công đi xem nhà. Ví dụ một căn nhà theo quảng cáo trên báo Mua Bán như sau: "Bán nhà khu Bạch Mai (gần Bách Khoa), DT 20 m2, 2 tầng, sổ đỏ, khu an ninh tốt, tiện đi lại, giá 300 triệu, có TL. LH: chú X, 656******, 0165********".

Các bạn có tin được không? Khẳng định là không, vì đây là cò, và họ sẽ dẫn bạn đi lòng vòng, giới thiệu một tá các căn nhà mà bạn chắc chắn sẽ khônng ưng ý, và dĩ nhiên là thu tiền phí của bạn trước đó rồi. Hoặc có nhà đúng như vậy, nhưng: sắp bị giải tỏa, chủ nhà tranh chấp với con cái. Hoặc chủ nhà cấu kết với hội cò, ban đầu đồng ý, rồi sau đó lại thôi không bán nữa, làm bạn mất tiền oan cho cò.

Chắt lọc theo cách nào?

a. Nhà có địa chỉ rõ ràng, cụ thể thì chính chủ cao hơn là môi giới vì môi giới thường không ai đăng địa chỉ cụ thể cả.

b. Giá bán có sổ đỏ loại nhà này ít nhất là 40 triệu đồng/m2. Chưa hoặc không sổ (nhưng có thuế đất trước năm 93, do diện tích bé nên không làm được sổ) giá khoảng trên 30 triệu đồng/m2.

c. Nhà đăng bán, có địa chỉ rõ ràng, bạn có thể xem qua nhà trước, rồi nếu ưng hãy gặp chủ nhà sau.

Tìm hiểu pháp lý

Để biết nhà không nằm diện quy hoạch, xin bỏ ra chút chi phí để lên công an phường, địa chính phường để tìm hiểu qui hoạch, hoặc lân la hỏi chính những người dân quanh khu đó. Lưu ý, xin đừng nêu đích danh căn nhà cần mua, đề phòng chủ nhà móc nối với người khác để thông tin thiếu chính xác, liên minh lừa đảo người mua nhà.

Xem sổ đỏ, nếu nhà hai tầng nhưng trong sổ đỏ chỉ nêu đất, thì có nghĩa nhà xây không phép, nếu sau này Nhà nước có thu hồi thì chỉ được tính giá trị đất để đền bù, bạn hãy lập luận để đòi giảm giá.

Nếu diện tích thực là 30 m2 nhưng trong sổ đỏ chỉ 27 m2 thì chứng tỏ họ lấn chiếm 3 m2, vậy bạn hãy thương lượng chỉ tính tiền mua phần có trong sổ đỏ thôi.

Đòi được gặp chính chủ mang tên sổ đỏ căn nhà, để thuận tiện cho việc sang tên đổi chủ sau này.

Nếu bạn mua nhà cấp 4, diện tích nhỏ hơn 30 m2, thì xin hãy yêu cầu chủ nhà xin giấy phép xây dựng cho căn nhà, thường thì chủ nhà phải mất một khoản kha khá để làm việc trên. Sau khi hoàn thành bạn mới nên đặt cọc tiền mua.

Chọn nhà, đất và trả giá

a. Ngõ trước nhà ít nhất 2 m, để xe máy có thể tránh nhau.

b. Cách đường lớn không quá 50 m, thuận tiện cho việc khẩn cấp cần taxi.

c. Gần nhà trẻ, chợ, bệnh viện, điểm đón xe bus.

d. Mặt tiền ít nhất 3,5 m, thuận tiện cho bố trí đồ đạc.

e. Đã xây sẵn 3 - 4 tầng. Không nên mua nhà xây mới mà chưa ở vì đây là nhà xây để bán, xây lừa, có nhiều nhà còn không chịu đổ móng.

f. Nhiều nhà chỉ 17 m2, nhưng tầng 2 - 3 - 4 họ đua ban công ra ngõ được tới 22 m2, quá tuyệt phải không nào?

g. Nhà trong ngõ thông nhau, tránh nhà trong ngõ cụt. Tránh nhà có đường đi đâm thẳng vào nhà.

h. Sau khi tìm hiểu giá xung quanh khu vực đó, bạn nên trả giá giảm đi 30% tới 20% so với giá chủ nhà đưa ra, sau đó thương lượng thêm. 

Trên đây là một chút kinh nghiệm của tôi, qua gần hai năm tìm mua nhà, xin chia sẻ với các bạn. Nên nhớ rằng, thời điểm của nhà đất đang thoái trào, người mua chúng ta giờ mới thực sự là Thượng đế.

(Theo Vneconomy)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét