Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Bán nhà giá gốc: Chỉ là chiêu câu khách

“Bán nhà chỉ tay”, cẩn thận tiền mất tật mang

6 điều bạn nên biết khi chọn chủ thầu (cai xây dựng)

10 lưu ý khi mua căn hộ ở Tp.HCM


Bán nhà giá gốc: Chỉ là chiêu câu khách

Đánh vào tâm lý muốn mua được nhà giá gốc của người dân, nhiều chủ đầu tư và người bán tuyên bố “bán nhà giá gốc đến tận tay khách hàng, không qua môi giới”, “cần bán suất nội bộ với giá gốc”...

Thế nhưng, thực chất, giá gốc đã được chủ đầu tư ký kết hợp tác đầu tư với các khách hàng lớn (mua cả sàn). Do vậy, khi đến tay người có nhu cầu thật sự thì giá nhà đã bị đội lên đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ.

Sập bẫy
Muốn có giá gốc, người mua phải tham gia góp vốn ngay từ quá trình xây dựng.
Một người mua căn hộ ở một dự án toạ lạc tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TP.HCM, ông Thái Quang nói: tháng 8 vừa qua ông đã “vỡ cơn mộng mua được nhà giá gốc”. Khi chủ đầu tư thông báo “nếu không nhanh tay mua thì giá bán đợt sau chắc chắn sẽ cao hơn đợt trước từ 15 – 20%”, ông đến ngay nhưng đã hết hàng. Đang tiếc ngẩn người vì chậm chân, thì có tin một sàn giao dịch bán nhà tại dự án này với giá gốc do chủ đầu tư đưa ra. Tưởng gặp vận may, ông Quang liền mua ngay với giá 12,5 triệu đồng/m2 mà không lưỡng lự. Tuy nhiên, sau đó khi tìm hiểu kỹ, ông Quang mới ấm ức khi biết mình đã sập bẫy. “Thực chất giá bán trên đã bao gồm cả khoản phần trăm rất lớn mà chủ đầu tư “chia” cho nhà môi giới”, ông Quang nói.

Chiêu “bán nhà giá gốc” còn được nhiều “chợ” địa ốc online áp dụng để dụ khách hàng. Trên một diễn đàn về nhà đất, ông Thanh, nhân viên của sàn giao dịch bất động sản Bến Thành đang rao bán giá gốc căn hộ thuộc một dự án The Harmona Apartment trên đường Trương Công Định, quận Tân Bình với giá từ 18,3 – 20,5 triệu đồng/m2 (tuỳ căn hộ). Theo ông Thanh, hiện công ty ông chỉ còn sáu căn hộ tại dự án này, nếu không nhanh tay sẽ không còn vì chủ đầu tư không bán lẻ. Khi được hỏi “anh bán nhà giá gốc vậy sao có lợi?” Thanh thú nhận rằng mức giá trên đã có “phần” của mình.

Do phải qua các khâu trung gian như vậy nên việc mua được nhà giá gốc dường như chỉ là giấc mơ. Nói cách khác, nếu không phải là người thân, nhà môi giới hoặc tay trong của chủ đầu tư thì rất khó tiếp cận nhà giá gốc, nếu không muốn nói là không tưởng. Chính vì thế, khách hàng phải bỏ ra một khoản tiền chênh lệch từ 50 – 70 triệu đồng, thậm chí vài trăm triệu đồng/căn so với giá gốc. Giá gốc căn hộ tại một chung cư thuộc khu Bàu Cát trước đây chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, nay đang được rao bán 15 – 17 triệu đồng/m2.

Chỉ là chiêu câu khách
Để giấc mơ mua được “nhà giá gốc, đúng giá trị thực” trở thành hiện thực, nhiều ý kiến cho rằng cách tốt nhất là tăng nguồn cung, giảm các thủ tục phiền hà về xây dựng, minh bạch thông tin về quy hoạch và dự án.

Theo tính toán của giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, hiện với một dự án căn hộ trung bình, tổng giá thành 1m2 xây dựng khoảng 6 – 7 triệu đồng. Như vậy, chủ đầu tư bán ra mức giá từ 10 – 12 triệu đồng/m2 đã thắng đậm. Trên thực tế, ngoài phần lợi nhuận của mình, chủ đầu tư thường bán ra thị trường với giá cao hơn từ 1 – 2 triệu đồng/m2 để khuyến khích được các nhà đầu tư thứ cấp đua nhau “lướt sóng” căn hộ tại dự án. Thông thường, chủ đầu tư sẽ dành một khoản tiền từ 10 – 20% trong giá thành của căn hộ để chiết khấu cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, tại nhiều dự án do giá gốc đã được chủ đầu tư dùng để góp vốn đối với các nhà đầu tư lớn. Như vậy, giá bán đến tay người có nhu cầu, mặc dù là giá gốc của chủ đầu tư đưa ra, song thực chất đó là giá mà rất nhiều người đã “ăn” phần trong đó.

Ở dự án căn hộ khác tại quận Tân Phú, trong ngày khởi công dự án chủ đầu tư tuyên bố dự án hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình, nên dự kiến giá đưa ra khoảng 12 – 13 triệu đồng/m2. Song, theo thông tin chúng tôi có được, hiện nay dù chưa làm xong móng nhưng chủ đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư (bán sỉ) với giá 12,5 triệu đồng/m­2. Những nhà đầu tư lớn sau khi đã mua sỉ căn hộ tại đây sẽ quay lại ký gửi tại công ty. Vì lẽ đó, khi khách hàng đến mua căn hộ giá gốc đều phải trả thêm một khoản tiền chênh lệch, có thể lên đến cả trăm triệu đồng.
Theo SGTT

“Bán nhà chỉ tay”, cẩn thận tiền mất tật mang

Thông qua các tin rao trên mạng, không ít người đã tin, lật đật tìm đến các khu nhà “mục sở thị” để đưa ra quyết định “tậu” cho mình một nơi an cư để lạc nghiệp. Song, họ đâu biết rằng, những thông tin ấy chỉ là thông tin “ma” của dân “cò” chung cư đồn thổi hòng trục lợi bất chính bằng “chiêu” bán nhà kiểu chỉ tay!

Khoảng thời gian nửa cuối tháng 6-2014, cứ cách một hai ngày lại có một người dân lân la đến các khu chung cư 12 tầng của TP Đà Nẵng mới xây dựng bên hông chợ Nại Hiên Đông, Q. Sơn Trà “đề xuất” bảo vệ khu nhà cho vào xem căn hộ các tầng xem cách bài trí cũng như chất lượng xây dựng thế nào. Mỗi lần đến xem, họ đều trình bày chung nội dung, đại khái như: Có người chủ bán căn hộ tầng 3, tầng 4, tầng 5 ở khu này với giá 200 triệu đồng, nên họ chỉ tới xem. Nếu đồng ý thì đặt cọc trước ít tiền sẽ bàn giao nhà trong thời gian ngắn nhất, sau đó lấy hết tiền còn lại. Cũng có người rao trên mạng cá nhân với nội dung tương tự. Dù đã được bảo vệ giải thích rằng, đây là khu chung cư của Nhà nước để bố trí cho diện giải tỏa và cán bộ công chức, không ai mua bán gì cả, nhưng nhiều người vẫn cố năn nỉ xin vào xem.
Anh Trần T., bảo vệ khu nhà 12T3 Nại Hiên Đông cho biết, ít nhất trong 10 ngày qua đã có 3-4 trường hợp như vậy đến xin anh vào xem nhà nhưng anh không đồng ý, vì Cty quản lý nhà đã phổ biến rất kỹ nội quy. Tuy nhiên nhiều người vẫn cho rằng đúng là có người bán khu này, họ có giấy tờ nhà hẳn hoi(!?). Thậm chí có trường hợp “ù lì”, cứ lèo nhèo hoài khiến người của hộ đã được bố trí vào ở tại khu này phải “nổi giận”. Không giải thích nổi, cuối cùng anh T. đành phải nói rằng: “Anh, chị muốn xem gì thì cứ lên xin ý kiến Ban Giám đốc Cty quản lý nhà. Nếu lãnh đạo đồng ý, có chỉ đạo cho chúng tôi thì chúng tôi cho vào xem, bằng không tuyệt đối không được”, mọi người mới chịu ra về.
Như lời anh T. và những bảo vệ khu nhà khác thì theo trình bày của người đến xin xem căn hộ xuất phát từ việc họ nghe một số người ngoài xã hội ra giá mỗi căn hộ 200 triệu đồng, nếu đồng ý mua phải đặt cọc 50-70 triệu đồng rồi sẽ làm thủ tục sang nhượng trong thời gian 15 - 30 ngày. Chính vì đang có nhu cầu nhà ở, trong khi đó có được khu nhà mới xây dựng với “giá rẻ bất ngờ” nên nhiều người đã tin, cứ kéo đến năn nỉ bảo vệ cho xem nhà trước khi “xuống tiền”.
Trao đổi với P.V Báo Công an TP Đà Nẵng ngày 30-6, ông Nguyễn Bá Bình - Giám đốc Cty quản lý nhà chung cư TP Đà Nẵng khẳng định: Cách đây khoảng nửa năm, khi những khu nhà 12 tầng này chưa hoàn thành, đơn vị cũng đã có nghe thông tin có nhiều đối tượng “cò” nhà đất “chỉ trỏ” cho người đang có nhu cầu về nhà ở sẽ bán căn hộ tầng này, tầng kia với giá trên dưới 200 triệu đồng. Chưa hết, “cò” còn đăng thông tin rao bán cả trên mạng khiến không ít người tin là thật, thậm chí có người đã đặt cọc cho “cò” đôi ba chục triệu. Trước thông tin trên, Cty đã phối hợp chặt chẽ với các cơ quan báo chí phản ánh về tình trạng “cò” chung cư lộng hành và sự việc có lắng xuống. Tuy nhiên, những ngày gần đây tại các khu nhà này, “cò” chung cư lại xuất hiện trở lại, giở “chiêu” hòng lừa đảo người dân nhẹ dạ cả tin.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, cũng với những “chiêu” lừa tương tự, cuối năm 2013 và những tháng đầu năm 2014, không ít trường hợp có nhu cầu về nhà ở đã bị “cò” chung cư giăng “bẫy” lừa thành công, trục lợi số tiền lên đến hàng trăm triệu đồng. Thời gian ấy, lực lượng CA cũng đã vào cuộc, bắt giữ nhiều “cò” có máu mặt đưa ra xử lý trước pháp luật, nhưng người dân vẫn thiếu cảnh giác. Ông Bình khẳng định, tất cả các khu nhà 12 tầng mới xây dựng xong, TP chưa có chủ trương cũng như quyết định bán nên việc các đối tượng “cò” rao bán kiểu chỉ tay với giá 200 triệu đồng và đòi nhận cọc từ người dân có nhu cầu theo phản ánh của bảo vệ tòa nhà hoàn toàn là “tin vịt” hòng trục lợi bất chính.
Ông Bình khuyến cáo và đề nghị người dân hết sức cảnh giác, không nên để đối tượng “cò” đưa vào bẫy lừa. Cũng trong chiều 30-6, lãnh đạo Cty đã chỉ đạo cán bộ đơn vị thường xuyên kiểm tra, nắm tình hình tại các khu nhà này, đồng thời yêu cầu nhân viên bảo vệ, các nhà trưởng mỗi tòa nhà tuyệt đối không cho bất kỳ trường hợp nào vào xem nhà khi được họ đặt vấn đề theo hình thức mua bán nói trên, ngoại trừ những hộ nào có quyết định được TP bố trí chung cư và Cty cho tổ chức bốc thăm, bố trí phòng ở theo quy định, nhằm tránh những hệ lụy đáng tiếc xảy ra.
(Theo CA Đà Nẵng) 
 

6 điều bạn nên biết khi chọn chủ thầu (cai xây dựng)

Có nhiều điều còn hay hơn cả ngắm nhìn ngôi nhà trong mơ của bạn được xây lên từ mặt đất. Những mẹo sau đây sẽ giúp bạn tránh được những chi phí không cần thiết và để ngôi nhà được xây theo đúng tiến trình.

1. Không phải tất cả các ngôi nhà được xây lên như nhau
Đừng để cho các chủ thầu làm bạn hoa mắt với bảng giá rẻ nhất mà họ đưa ra cho bạn. Khi đi tham khảo chủ đầu, hãy chắc chắn rằng bạn có thể tự so sánh và chọn được nhà thầu hợp lí.

2. Fix giá thầu
 Hãy cảnh giác với những hợp đồng với một danh sách dài bản kê giá cả. Để tránh bị hách giá cao, hãy yêu cầu đưa ra một mức giá chuẩn xác.
Hãy đảm bảo bạn có đủ thông tin cần thiết cho mỗi chi phí.

3. Chương trình khuyến mãi của nhà thầu
 Bạn nên để ý tới các chương trình khuyến mãi từ nhà thầu với các mức giảm giá lớn và các bonus đi kèm.

Tuy nhiên, nếu các chương trình khuyến mãi quá ảo  thì tốt nhất bạn nên bỏ đi và tìm khuyến mãi nào có vẻ thực tế hơn.

4. Nhà trưng bày/ Nhà mẫu
Đừng để bị phân tán bởi các nhà trưng bày lỗng lẫy. Bạn cần nhớ rằng , một vài chủ thầu sẽ không thể xây được nhiều kiểu đẹp, ấn tượng giống như họ trưng bay đâu.

5.Hiệu suất năng lượng

Một ngôi nhà mới xây xong nên đáp ứng được hoặc vượt qua cả các xếp hạng hiệu suất năng lượng tối thiếu 6 sao.

Phải cẩn trọng với các nhà thầu bắt bạn phải bỏ ra thêm chi phí chỉ để đáp ứng được những tiêu chuẩn tối thiểu.

6. Sân sau

Một số nhà thầu khi xây nhà không tính toán đến khu đất dùng làm sân, họ sẽ khiến cho khu đất trở thành không thể sử dụng được bởi các nguyên vật liệu thừa để bừa bãi khi xây nhà xong.

Một nhà thầu tốt sẽ xem xét cẩn thận các nhu cầu của bạn- một sân sau đẹp, thoáng đãng là vô cùng quan trọng đối với cuộc sống.
Thu Nga

 


10 lưu ý khi mua căn hộ ở Tp.HCM

Những lời khuyên sau được đúc kết khi theo chân một người bạn là Việt kiều Mỹ tìm mua căn hộ tại Tp.HCM.
Qua nhiều ngày thị sát một số dự án ở các phân khúc khác nhau, sau đó trao đổi với đội ngũ môi giới và cả chủ đầu tư, tôi đúc rút ra 10 điều cần lưu ý dưới đây và sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần.
1. Giá
Các môi giới bất động sản luôn có rất nhiều cách để bắt đầu giới thiệu về dự án đang chào cho khách hàng, nhưng câu hỏi đầu tiên mà họ thường đặt ra là: Bạn muốn mua căn hộ giá bao nhiêu? Đây là yếu tố đầu tiên bạn cần xác định rõ.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua sự chênh lệch giá giữa các phân khúc căn hộ tại Tp.HCM. Theo báo cáo của CBRE, mức giá trung bình phân khúc cao cấp tại thành phố này là 1.700 USD một m2, trung cấp là 900 USD và bình dân là 700 USD. Vì vậy không nên nhìn vào các quảng cáo giảm giá để trông đợi việc mua một căn hộ với giá hời. Giảm giá bán có thể đồng nghĩa với việc thay đổi sản phẩm bàn giao và điều khoản thanh toán…
2. Thanh toán
Kỳ hạn thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư tận dụng như một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Tỷ lệ thanh toán phổ biến gần đây để được giao nhà ở Tp.HCM hiện là 50% giá trị, phần còn lại được thanh toán trong thời gian từ 6 tháng đến 2 năm, với 0% lãi suất. Đặc biệt một số dự án chỉ cần thanh toán 30% hoặc chiết khấu 18% khi thanh toán ngay 98% giá trị…
Là một người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ những điều kiện này. Một căn hộ được thanh toán sau nhưng giá hiện tại cao hơn hoặc dự án vẫn nằm trên giấy là điều cần xem xét rất kỹ lưỡng.
3. Vị trí
Vị trí rõ ràng luôn là yếu tố quan tâm hàng đầu của bất kỳ chủ đầu tư nào khi có ý định triển khai một dự án bất động sản. Tuy nhiên tại Tp.HCM, khi mà nhiều khu đất vàng hầu hết đã có chủ thì buộc một số doanh nghiệp phải lựa chọn các khu ngoại vi. Lúc này các công trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trở thành một trong các yếu tố quyết định thành công của dự án.
4. Năng lực, uy tín của chủ đầu tư
Trong khoảng hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện hàng nghìn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hầu hết đó không phải là các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và thực tế cũng chưa có những đánh giá hoặc xếp hạng độc lập về các đơn vị này. Trong khi đó, việc đánh giá được toàn diện năng lực chủ đầu tư là điều rất khó khăn đối với người mua căn hộ. Do đó, người mua nên dựa vào các dự án đã hoàn thành của các đơn vị này để đưa ra quyết định.
5. Tiến độ xây dựng
Yếu tố này liên hệ khá mật thiết với năng lực của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà đa số chủ đầu tư thiếu vốn và lệ thuộc vốn vay ngân hàng, tiêu chí này vô cùng quan trọng.
Điều gì xảy ra khi dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ? Câu trả lời đã xuất hiện nhiều trên thị trường khi gần đây một loạt các vụ kiện cáo diễn ra. Rủi ro bị đẩy về phía người mua vì có nguy cơ mất trắng, trong khi khoản tiền đầu tư có thể đang phải chịu lãi ngân hàng.   
6. Rủi ro pháp lý
Vấn đề pháp lý nổi cộm nhất ở Việt Nam trong những năm qua là tình trạng "bán nhà trên giấy" hoặc . Theo quy định các dự án chỉ được bán khi đã có thiết kế kỹ được phê duyệt và thi công xong phần móng, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn bán nhà hình thành trong tương lai dưới các huy động vốn, góp vốn của khách hàng …Và sau khi thị trường đóng băng kéo dài, chủ đầu tư nhiều dự án đã "bặt tăm" cùng với số tiền huy động từ khách hàng. Để tránh những rủi ro pháp lý, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký vào hợp đồng giao dịch.
7. Khả năng cho thuê
Cũng giống như đầu tư cổ phiếu, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá, nhà đầu tư còn mong muốn mức cổ tức cao. Không giống như những năm trước khi thị trường mang nhiều yếu tố đầu cơ kiếm lời từ giá trao tay, hiện tại, người mua sẽ quan tâm đến khả năng cho thuê bên cạnh khả năng bán khi giá tăng. Điểm này có lẽ là một cân nhắc quan trọng trong bối cảnh hiện nay khi mà tiềm năng tăng giá còn yếu. Ở Việt Nam hiện tại, lợi tức cho thuê căn hộ dịch vụ dao động vào khoảng 5% tại Tp.HCM tính theo ngoại tệ USD.
8. Môi trường sống
Không phải ngẫu nhiên mà người nước ngoài khi đến Tp.HCM làm việc thường lựa chọn một số khu ngoại vi như quận 7, quận 2... là nơi ở, dù khoảng cách đến trung tâm không gần. Lý do là ngoài một nơi trú ngụ, họ rất cần một môi trường sống lý tưởng phù hợp với nhu cầu sống, làm việc và giải trí của cả gia đình. Đó là không gian được thiết kế với nhiều mảng xanh, mật độ xây dựng thấp và trang bị đầy đủ về nhu cầu dịch vụ và tiện ích sống.
9. Cộng đồng
Ở Mỹ, giới bất động sản có câu: “Hãy cho tôi biết hàng xóm của anh là ai, tôi sẽ cho anh biết giá căn hộ của anh!”. Hay nói cách khác, giá của căn hộ sẽ phụ thuộc vào cộng đồng cư dân của khu căn hộ đó và những nỗ lực xây dựng cộng đồng của đơn vị quản lý và chủ đầu tư.
Ví dụ tại Mỹ, khu Trump Place của tỷ phú Donald Trump nằm bên sông Hudson River trong thành phố New York chỉ được giá khi chính Donald Trump đến ở và chính ông đã xây dựng các dịch vụ tiện ích kèm theo để lôi cuốn giới doanh nhân nhà giàu đến ở cùng.
Đối với  những dự án cao cấp, cư dân là doanh nhân hay người nổi tiếng thì họ đặc biệt quan tâm đến môi trường sống, yếu tố tác động và quyết định giá của sản phẩm nhà ở.
10. Dịch vụ cá nhân
Đó là những dịch vụ như đặt vé máy bay, thuê xe, du thuyền, chơi golf…đầu tư, giải trí, du học…. Điều đó có nghĩa là bạn không cần phải vào đến trung tâm thành phố để tận hưởng những tiện nghi cao cấp và độc đáo.
Tuấn Nguyễn (Chuyên viên phân tích StoxPlus)
(Theo Vnexpress) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét