Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

5 tiêu chí khi lựa chọn mua chung cư ;

Bí mật trò gian lận thuế của chủ đầu tư ;

Bí quyết chọn chung cư để ở ;

Bí quyết lựa chọn nhà vườn ...



5 tiêu chí khi lựa chọn mua chung cư

Hiện nay, với hàng loạt dự án bất động sản được chào bán, việc lựa chọn một sản phẩm phù hợp với người mua không phải là điều dễ dàng. Nếu người mua không tìm hiểu kỹ trước khi quyết định thì họ có thể gặp phải những rủi ro không lường trước được.

Tiêu chí đầu tiên – What? (mua cái gì) - người mua cần phải lựa chọn cho mình một loại hình bất động sản phù hợp. Chọn căn hộ hay nhà phố? Để trả lời câu hỏi này, mỗi người tùy theo hoàn cảnh và sở thích của bản thân để có sự lựa chọn cho riêng mình. Với xu thế hiện nay không chỉ ở Việt Nam mà còn ở các nước tiên tiến, căn hộ chung cư là một giải pháp tốt cho tổ ấm mỗi gia đình. Điều này lý giải bởi, căn hộ chung cư bao gồm một mặt bằng sẽ giúp cho các thành viên trong gia đình quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau hơn. Bên cạnh đó, các dịch vụ tiện ích chất lượng, môi trường sống trong các khu chung cư ngày càng tốt hơn cũng như có nhiều không gian cho cây xanh và khu vui chơi…

“Where” - ở đâu là tiêu chí thứ 2 mỗi gia đình cân nhắc. Hơn nữa, yếu tố này liên quan mật thiết với yếu tố “How” – giá trị là bao nhiêu. Thường căn hộ hay nhà chung cư ở khu vực càng trung tâm thì giá thành càng cao. Người mua cần tính toán đến vấn đề khoảng cách từ dự án đó đến trung tâm là bao xa, sử dụng được những phương tiện giao thông nào. Ngoài ra, khoảng cách dự án so với các công trình công công xung quanh như: trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm văn hóa, siêu thị …cơ cấu kinh tế, mật độ dân số và môi trường khu vực đó và cơ sở hạ tầng cũng cần chú ý tới. Liên quan tới yếu tố giá thì việc tiến độ thanh toán cũng sẽ là một yếu tố cân nhắc quan trọng.

“When” – mua khi nào – cũng là một vấn đề đặt ra và người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu như khi mua các nhà riêng biệt thì có thể cân nhắc vào thời điểm mua sắm phù hợp với tình hình tài chính và thường thì cao điểm hay rơi vào khoảng thời gian cuối năm; tuy nhiên nếu lựa chọn loại hình mua căn hộ chung cư thì không hẳn người mua là người quyết định thời điểm mà thời điểm mua tốt nhất chính là khi chủ đầu tư công bố chào bán dự án. Nhanh chân đăng ký, người mua có thể đăng ký mua ở giá gốc và không mất quá nhiều chi phí trung gian.

Khi người tiêu dùng đã trở nên thông minh hơn, họ sẽ luôn cân nhắc thêm một yếu tố cũng rất quan trọng, đó chính là “Who” – Ai là chủ đầu tư. Để lựa chọn chủ đầu tư, người mua cần lưu ý đến các điểm sau: Các công trình chủ đầu tư đó đã thực hiện. Điều này sẽ giúp cho người mua tại dự án sắp tới có được những đánh giá nhìn nhận cụ thể qua dự án đã đi vào hoạt động. Điều thứ hai của việc lựa chọn chủ đầu tư là thương hiệu. Qua tiến độ và chất lượng dự án đã thực hiện sẽ thể hiện thương hiệu của chủ đầu tư. Yếu tố quy mô số vốn điều lệ của chủ đầu tư cũng có vai trò quan trọng đến tiến độ thực hiện dự án. Cuối cùng, bạn cần quan tâm lĩnh vực hoạt động chính của công ty đó là gì? Một chủ đầu tư chuyên về lĩnh vực bất động sản sẽ có nhiều kinh nghiệm hoạt động hơn bất kỳ một công ty khác.
(Theo Báo Xây dựng)

 

 

Bí mật trò gian lận thuế của chủ đầu tư

Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng mua bán (HĐMB) ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng.
Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư (CĐT) mà khách hàng cần phải xem lại để tránh bị mắc bẫy.
Thực tế, đa phần khách hàng đã quen thuộc với cách tính thuế GTGT 10% với nhiều mặt hàng khác nhau. Do vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán BĐS, họ mặc nhiên chấp nhận thuế GTGT 10% mà CĐT đưa ra. Để che giấu khoản thu thuế GTGT bất hợp pháp, nhiều CĐT cố tình “ngâm” hóa đơn tài chính không giao cho khách hàng.
Mới đây, ở Tp.HCM, một vụ việc liên quan đến gian lận tính thuế GTGT đã bị vỡ lở. Khách hàng đã thanh toán 95% theo tổng giá trị hợp đồng với số tiền 528.771.672 đồng. Tuy nhiên, hóa đơn GTGT nhận được ghi tổng cộng tiền thanh toán chỉ 516.986.789 đồng.
Cụ thể, theo thông tin ghi trên hóa đơn, doanh thu nhượng bán căn hộ là 480.701.520 đồng, bao gồm: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng và 362.852.693 đồng. Trong đó, thuế GTGT được tính là 10% x 362.852.693 = 36.285.269 đồng (95% giá trị HĐ). Số tiền 11.784.883 đồng bỗng dưng biến mất! Nguyên nhân là, trong hợp đồng, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng đã được tính thuế 10% GTGT. Theo quy định, thì khi xuất hóa đơn không được tính thuế GTGT cho phần này nữa.
Ngày 18/4/2013, trong văn bản trả lời người dân liên quan đến vụ việc “thu thừa” tiền thuế tại dự án này, Chi cục thuế Quận 3 cho rằng: Việc xuất hóa đơn tách ra doanh thu chịu thuế GTGT, Doanh thu không chịu thuế GTGT (chuyển quyền sử dụng đất) của CĐT là đúng căn cứ pháp luật. Việc công ty này thu thừa tiền thuế GTGT của người mua và có làm cam kết đối với khách hàng sẽ hoàn trả số tiền thừa là cam kết dân sự, cơ quan thuế không có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp CĐT không thực hiện theo cam kết, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật. Hiện vụ việc đang được luật sư tư vấn trước khi khiếu tố.
Trao đổi với VietNamNet, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân - Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế Tài chính Tp.HCM – cho biết, các xác định thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay được hướng dẫn chi tiết trong Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 và Thông tư số 65/2013/TT-BTC ngày 17/05/2013. Nhưng, thực tế vẫn có không ít CĐT cố tình làm trái còn khách hàng bị “móc túi” mà không hề hay biết.
Để rõ hơn về vấn đề này, người dân có thể tự tìm hiểu thêm các Nghị định, Thông tư hướng dẫn.
Ngoài ra, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng dẫn tình huống để khách hàng có thể hình dung rõ hơn cách tính thuế GTGT như sau:
Ví dụ: Trường hợp công ty kinh doanh bất động sản C bán một căn biệt thự, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 8 tỷ đồng, trong đó giá bán nhà là 5 tỷ đồng, giá đất là 3 tỷ đồng. Công ty C thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án. Khách mua phải trả tiền làm 3 lần, lần thứ nhất là 30% hợp đồng (2,4 tỷ đồng), lần thứ hai là 50% hợp đồng (4 tỷ đồng), lần thứ ba thanh toán số còn lại là 1,6 tỷ đồng thì giá tính thuế GTGT như thế nào?
Trả lời: Cách tính thuế GTGT lần thứ nhất:     (5 tỷ * 30%) * 10% = 150 triệu đồng
Cách tính thuế GTGT lần thứ hai:                  (5 tỷ * 50%) * 10% = 250 triệu đồng
Cách tính thuế GTGT lần thứ ba:                   (5 tỷ * 20%) * 10% = 100 triệu đồng
Như vậy tổng số thuế GTGT khách hàng phải thanh toán là 10% x 5 tỷ = 500 triệu chứ không phải 10% x 8 tỷ = 800 triệu. Một con số chênh lệch không hề nhỏ! Với dự án quy mô khoảng 200 căn biệt thự thì số tiền CĐT có thể gian lận của khách hàng số tiền lên đến 60 tỷ đồng.
Qua đây, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng khuyến cáo, người dân đã mua bất động sản ở các dự án nên xem lại cách tính thuế GTGT trong hợp đồng. Nếu thấy vấn đề nghi vấn, có thể tham vấn luật sư để được chỉ dẫn thực hiện đúng quy định, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
(Theo Vietnamnet) 

Bí quyết chọn chung cư để ở

ThS.KTS Trần Thái Nguyên, công ty SYNTAX: “Tôi muốn chia sẻ với bạn đọc vừa với tư cách một người tham gia thiết kế chung cư vừa với tư cách một người chọn chung cư làm nơi trú ngụ”.

Chung cư, một loại hình bất động sản đặc thù, chứa đựng rất nhiều giá trị khác nhau và không dễ nhìn nhận đúng. Tôi tạm phân loại các giá trị này thành hai nhóm: giá trị cốt lõi và các giá trị “gia tăng”.

Nếu hiểu giá trị cốt lõi của một chung cư là vị trí công trình, chất lượng thiết kế, chất lượng xây dựng và giá trị vật liệu hoàn thiện, thì các giá trị “gia tăng” liên quan nhiều đến các tiện ích, không gian cảnh quan, hoàn cảnh cộng đồng của khu vực.


Vị trí và chất lượng thiết kế

Khi nói đến bất động sản, người ta thường nhắc đến vị trí của dự án và so sánh nó với một trung tâm hoặc một điểm mốc quan trọng nào đó. Tại Tp.HCM, mọi người thường được nghe nhiều nhất là dự án cách trung tâm thành phố bao nhiêu kilômét, cách sân bay bao nhiêu phút. Tuy nhiên đấy chỉ là những thông số tham khảo, mà tôi cho rằng không có giá trị mấy khi bạn mua nhà để ở.

Theo tôi khi nói về vị trí, điều quan trọng bậc nhất không phải là dự án nằm ở quận nào, cách xa trung tâm thành phố bao nhiêu, mà nó phải nằm gần những gì bạn cần. Nói chung về những thứ này, tôi cho rằng đa số cần phải gần siêu thị hoặc chợ. Tiếp đến là phải gần trường học. Và đặc biệt, nó phải gần chỗ bạn làm việc, lý tưởng là trong phạm vi tối đa 25 phút giao thông.

Trong điều kiện khí hậu của Tp.HCM, chúng ta cần ưu tiên chọn những không gian ở có điều kiện thông gió tự nhiên. Những không gian như phòng khách, phòng ăn và phòng ngủ phải tiếp xúc và thông thoáng trực tiếp với bề mặt ngoài. Những không gian khác như bếp và phòng vệ sinh có thể tiếp xúc gián tiếp với bên ngoài thông qua sân phơi thoáng. Đặc biệt chúng ta nên tránh những trường hợp các không gian ở thông thoáng qua hành lang chung của tầng.

Riêng về phần chiếu sáng tự nhiên, nếu được, ta nên tránh những căn hộ bị ảnh hưởng trực tiếp của mặt trời từ hướng đông và tây.

Tiện ích

Tiện ích là một trong những giá trị gia tăng quan trọng. Tuỳ theo cấp độ của khu chung cư (cao cấp, trung bình – khá...) mà tiện ích sẽ nhiều hay ít. Ngoài những tiện ích bắt buộc theo luật định như phòng sinh hoạt cộng đồng, số lượng chỗ đậu xe hai và bốn bánh tối thiểu, hệ thống điện dự phòng tối thiểu v.v. Tiện ích còn có thể kể đến như số lượng chỗ đậu xe bốn bánh, cửa hàng tiện ích, hồ bơi, phòng tập thể dục, nhà trẻ, trạm ATM v.v.

Tuy nhiên có một điểm chúng ta cũng cần lưu ý. Khi số lượng tiện ích càng nhiều thì sự riêng tư và tính riêng biệt trong khu chung cư sẽ giảm. Các dịch vụ tiện ích không chỉ phục vụ cư dân trong chung cư mà còn cả cư dân bên ngoài chung cư. Điều đó sẽ phá vỡ tính chất không gian chung và riêng trong chung cư. Do đó, tôi nghĩ số lượng tiện ích nhiều quá cũng không hay.


Không gian cảnh quan

Khi mua căn hộ chung cư, chúng ta không chỉ mua phần căn hộ mà còn mua cả một không gian cảnh quan, mua những trải nghiệm của một lối sống và mua những mối quan hệ cộng đồng. Không gian cảnh quan là một giá trị gia tăng mà khi ở nhà phố, thậm chí biệt thự, chúng ta không thể nào có được.

Không gian cảnh quan là một định nghĩa rộng. Nó không chỉ là không gian cây xanh. Nó bao gồm cả những bề mặt vật liệu của sân, những tiện ích kèm vào chẳng hạn như hồ bơi, sân thể thao. Nói chung, đó chính là không gian còn lại giữa các phần công trình.

Việc thiết kế không gian này đẹp hay xấu là nhờ vào tài năng của kiến trúc sư cảnh quan. Mức độ đầu tư của không gian cảnh quan còn tuỳ thuộc vào cấp độ của khu chung cư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các chung cư cấp thấp thì cảnh quan xấu và ngược lại.

Việc có thể nhìn thấy được sự hấp dẫn của không gian này trước khi khu chung cư hình thành là một điều mơ hồ vì nhiều lý do. Khi mua căn hộ, chúng ta có thể phần nào cảm nhận không gian cảnh quan qua không gian nhà mẫu hoặc một phần nào qua tài liệu bán hàng từ chủ đầu tư, nhưng cũng cần phải cẩn trọng vì những gì thể hiện trong đó không phải luôn luôn đúng trong thực tế sau này.

Khi mua căn hộ chung cư, không chỉ mua căn hộ mà cần xem xét cả không gian cảnh quan và nhiều thứ khác.


Cộng đồng

Dân gian có câu “Bán anh em xa mua láng giềng gần”. Cộng đồng sẽ là một trong những giá trị sẽ ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống của chúng ta sau này trong khu chung cư. Có lẽ đây là một trong những giá trị mà chúng ta gần như không thể nào chọn lựa trước được. Chúng ta chỉ có thể, phần nào, suy đoán được thành phần dân cư sẽ sinh sống tại đây qua tính chất phân cấp của chung cư. Từ sự suy đoán về thành phần dân cư, chúng ta có thể chút ít hình dung được cộng đồng tương lai và về lối sống của của họ.


Kinh nghiệm và uy tín

Một trong những giá trị quan trọng không kém khi chọn lựa mua căn hộ để ở là kinh nghiệm và uy tín của các đơn vị liên quan đến dự án. Cụ thể là kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư, của đơn vị tư vấn thiết kế, của đơn vị thi công, của đơn vị quản lý dự án v.v. Kinh nghiệm và uy tín không đi đôi với tính chất thương hiệu trong nước hay ngoài nước. Theo kinh nghiệm của tôi, các công ty uy tín trong nước, từ chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và công ty thi công thực hiện rất tốt và am hiểu rõ thị hiếu của dân ta.

Và tôi cũng cho rằng, kinh nghiệm và uy tín của chủ đầu tư cũng sẽ có ảnh hưởng tích cực đến việc vận hành công trình sau này. Phí dịch vụ và phí vận hành hàng tháng cũng sẽ hợp lý. Những tranh chấp không đáng có giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ ít. Cuộc sống khi đó sẽ thanh thản và nhẹ nhàng.
(Theo SGTT)

 

Bí quyết lựa chọn nhà vườn

Nhà vườn đòi hỏi có diện tích lớn tạo được không gian cho cây xanh, và vườn được bố trí theo phong cách sinh hoạt của gia đình.

Ngôi nhà cần được thiết kế phù hợp ăn khớp với cảnh quan thiên nhiên để tạo ra một không gian kiến trúc hài hòa. Hiện nay nhà vườn thường nằm trong một hệ thống khu dịch vụ thương mại kèm theo một tổng thể chung có dịch vụ bảo vệ, chăm sóc, bảo dưỡng.
Lựa chọn nhà vườn cần lưu ý, ưu tiên những khu đã có sự hình thành tương đối do thiên nhiên ban tặng, như cây xanh, mặt nước, địa hình. Đặc biệt nhà vườn thích hợp với ngoại thành rời xa cuộc sống ồn ào náo nhiệt. Những khu vực có núi non luôn được ưu ái lựa lựa chọn.

Đặc biệt, sự kết hợp chặt chẽ từ kiến trúc sư, ý tưởng của người sử dụng luôn được đánh giá cao, nhằm tạo ra một tác phẩm hoàn thiện, không còn là sự chắp vá, lộn xộn của tổng thể khu nhà. Nhà vườn thường có diện tích đất rộng hơn rất nhiều so với nhà phố, từ vài trăm m2 đến vài nghìn thậm chí vài chục nghìn m2. Mỗi khu nhà vườn có những đặc tính rất riêng biệt khác nhau về địa lý như hướng đất, hình dáng, kích thước, thế đất...
Người Việt còn có quan niệm duy tâm về tuổi tác nên khi thiết kế phải biết kết hợp hài hòa tất cả các yếu tố trên để âm dương đều tốt. Để có được điều này, gia chủ nên liên hệ với kiến trúc sư và các thày địa lý (phong thủy) bởi phong thủy là việc nghiên cứu vận dụng những yếu tố tự nhiên như khí trời đất. Khi con người hài hòa với tự nhiên sẽ luôn có cảm giác thoải mái, thư thái.

Việc bố trí không gian hợp lý trong khu vườn đóng vai trò then chốt quyết định đến kiến trúc và sinh hoạt của khu vườn. Mỗi khu vườn có một hình dáng, thế đất và tài nguyên trên đất khác nhau (cây xanh, nguồn nước...). Để lựa chọn vị trí đặt nhà và bố cục khu vườn hợp lý cần có những hiểu biết nhất định về phong thủy và kiến trúc cảnh quan để bố trí cho hài hòa.

Với những khu đất dốc, để có tầm nhìn thoáng, người thiết kế nên đặt vị trí nhà ở trên thế đất cao nhìn xuống phía dưới để bao quát khu đất. Lưng nhà dựa vào thế đất cao tạo cảm giác yên tâm. Mặt nhà quay về thế đất thấp tạo ra cảm giác khoáng đạt, phóng tầm mắt tận hưởng cảnh đẹp thiên nhiên. Không nên đặt nhà ở chính giữa khu đất, nên đặt lùi về phía sau để không gian trước nhà tiện bố cục sân vườn thoáng với thảm cỏ, cây tán cao, cây thân gầy. Phía sau trồng các cây ăn quả hoặc cây lá thấp, cây rau…
Ngoài ra còn các yếu tố khác ảnh hưởng như hướng khu đất, hướng cổng vào và vị trí hồ (ao) để đặt nhà. Theo phong thủy, nên quay hướng nhà ra phía có nước để có cảm giác mát mẻ thoáng đãng. Nếu hướng đất không thuận lợi (chính bắc, chính tây) hoặc hướng cổng ngược với hướng nhà thì gia chủ phải tìm cách xoay chuyển hướng để phù hợp trong từng hoàn cảnh. 

Khi mọi điều kiện về phong thủy đều bất lợi, không thể tạo được sự hài hòa trong bố cục không gian vườn, giải pháp bố trí nội thất theo phong thủy là biện pháp duy nhất để cải thiện tình hình. Kiến trúc sư khuyên không nên can thiệp sâu vào địa hình tự nhiên sẵn có vì dễ mất vẻ đẹp tư nhiên và gây ra những nguy hiểm như sạt lở, sói mòn, lún… Trong thiết kế, gia chủ cần nghiên cứu kỹ lưỡng thời tiết, khí hậu của khu vực, nguyên vật liệu sẵn có.
Theo Vnexpress

0 nhận xét:

Đăng nhận xét