Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị "đánh tháo" ;

Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS “hot” ;

Khách hàng cần "soi" kỹ hợp đồng khi mua chung cư ...



Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị "đánh tháo"

Thực trạng bên mua bị bên bán "đánh tháo" khi gần đến thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà đất đã tồn tại từ rất lâu. Nguyên nhân một phần do người mua chưa nắm được các quy trình pháp lý, hoặc thiếu kinh nghiệm thực tế trên thị trường, khiến người mua trở thành nạn nhân từ lúc nào không hay.
Cuối năm thường là thời điểm giao dịch mua bán nhà đất tăng lên đáng kể. Nhiều người đã tìm được căn hộ chung cư hay mảnh đất thổ cư ưng ý đang sẵn sàng "xuống tiền" để kịp thời sửa sang đón Tết. Khoảng thời gian này ngắn nên cũng tiềm ẩn nguy cơ bên bán "đánh tháo".

Từ lầm tưởng về lý thuyết

Sơ lược một giao dịch mua bán nhà đất thường gồm các bước như sau: tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính; tiến hành đặt cọc (tùy thuộc vào giá trị của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà tiền đặt cọc có thể khoảng 100 - 300 triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng); thanh toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng Nhà nước.
Với những người ít kinh nghiệp, chưa từng "va vấp" trong chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, nhất là tại Hà Nội, nơi thị trường BĐS sôi động nhất cả nước thì quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí đến cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã rất "ưng ý". Một phần nguyên nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.
Chuyện của gia đình ông Quang, người đang đau đầu nhiều tháng nay vì việc giao dịch nhà đất là một ví dụ. Gom được gần 2 tỷ đồng, gồm tiền tích góp để dành và vay mượn người thân, ông Quang quyết định "xuống tiền" mua mảnh đất 45m2 tại quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên quận" này rẻ hơn nơi khác.
Sau khi thống nhất tất cả các vấn đề về giá cả, phương án sang tên với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin. Sau đó, hai bên tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa bàn.
Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành các bước tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi bên bán cho biết đã bán xong mảnh đất từ vài tuần trước. Quá bức xúc trước việc bị "đánh tháo", ông Quang định tố cáo bên bán ra cơ quan chức năng. Tuy nhiên, sau đó ông Quang được bên môi giới cho biết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể bị phá vỡ, ông được bên bán trả lại khoản tiền 50 triệu đặt cọc.
Hiện nay, không ít người mua nhầm lẫn giữa hai khái niệm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán với sự tham gia của công chứng. Đặt cọc mua nhà được coi là một khoản đảm bảo cho hai bên sẽ tiến hành giao dịch với nhau, thường chỉ với vài chục triệu (hoặc có thể nhiều hơn tùy vào giá trị của nhà đất hoặc hai bên thỏa thuận), được coi là "giấy tờ viết tay" dù có bên thứ ba làm chứng.
Nếu hai bên ký kết tại bộ phận công chứng thì không được gọi là hợp đồng đặt cọc nữa. Khi đó sẽ được hiểu là hợp đồng mua bán, theo đó bên bán BĐS chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ với bộ giấy tờ nhà đất để làm thủ tục, bên mua sẽ giữ lại một phần thanh toán và chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ/sổ hồng mới. Đây là một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến nhiều người phải long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực hiện việc chuyển sở hữu sang tên sổ đỏ/sổ hồng.

Tới những phát sinh trong thực tế giao dịch nhà đất

Ngoài câu chuyện "quên" nội dung phạt trong trường hợp hủy đặc cọc trong giao dịch mua bán nhà đất, câu chuyện hậu thanh toán vẫn phải "dài cổ" chờ sổ đỏ vẫn là một bài học còn nguyên giá trị.
Chúng ta đưa ra một tình huống điển hình như sau: Đến ngày hẹn trong hợp đồng đặt cọc viết tay, hai bên mua bán gặp nhau tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán, có sự làm chứng là công chứng viên. Sau khi thanh toán, theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ giấy tờ để làm thủ tục sang tên.
Trường hợp này thường phát sinh rủi ro trên thực tế là bên bán đã nhận đủ tiền nhưng do nhiều lý do cá nhân (sức khỏe, phải di chuyển gấp,..) nên chưa thể làm thủ tục sang tên cho bên mua. Ngoài ra, nhiều người bán còn chủ động "gây khó dễ" cho bên mua khi làm thủ tục sang tên bằng mọi cách.
Điển hình là tình huống bên bán là một hộ gia đình có đông con, các thành viên đều đủ năng lực hành vi dân sự. Lúc này, người mua chỉ còn cách chấp nhận chi thêm tiền để gom đầy đủ chữ ký của các cá nhân trong gia đình.
Câu chuyện của bà Hòa khi mua đất ở Phùng Khoang là một ví dụ điển hình. Sau khi chi gần 2,5 tỷ đồng để mua 40m2 mặt ngõ thì bên bán gây khó trong quá trình làm sổ. "Sau khi mất cả năm điều đình xin xỏ, chi thêm 90 triệu đồng để huy động chữ ký của các thành viên trong gia đình mọi chuyện mới xong", bà Hoa nhớ lại.
Đó là bài học "xương máu" nhiều người cần phải tiếp thu. Kinh nghiệm rút ra là, ngay khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua thành toán tiền cho bên bán xong thì phải giữ luôn hồ sơ, sổ đỏ để thực hiện thủ tục sang tên. Trong trường hợp bên bán chịu phí sang tên thì thời điểm giao tiền sẽ bớt đi phần tương ứng. Tiếp theo, người mua có thể tới phòng Tài nguyên & Môi trường quận/huyện để làm sổ hoặc thuê dịch vụ trọn gói làm sổ.
(Theo Tạp chí tài chính Online) 

 

Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS “hot”

Khi thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khởi sắc thì những khu đô thị nằm dọc các trục đường lớn có tốc độ tăng giá nhanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay người dân và nhà đầu tư phải hết sức thận trọng, nhất là khi mua qua trung gian.

Những dự án có cơ hội “hốt bạc”
Hiện tại, các trục đường giao thông lớn đang được đầu tư xây dựng như Láng Hòa Lạc 160m, Lê Trọng Tấn kéo dài 42m, Lê Văn Lương kéo dài 40m, Hoàng Quốc Việt kéo dài 40m… đã kéo theo các dự án liên quan lần lượt lên ngôi.
Chung cư Usilk-city nằm trong chuỗi các khu đô thị lên giá nhờ mở đường.
Theo quy hoạch, từ vành đai 3, tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài chạy qua: Khu đô thị (KĐT) mới Phùng khoang, KĐT mới Trung Văn, Khu Làng Việt Kiều Châu Âu, KĐT Galaxy 1 và 2, KĐT Dương Nội (173ha), KĐT Văn Khê (21,9ha), KĐT mới An Hưng (31ha)…
Chạy dọc Lê Trọng Tấn kéo dài từ Láng Hòa Lạc sang Quốc Lộ 32 thì phải kể đến những dự án như Bắc An Khánh, KĐT Vân Canh 64ha, KĐT mới Kim Chung - Di Trạch 170,3ha…
Qua khảo sát giá chào bán BĐS tại những khu vực này có thể thấy, so với giá cam kết của chủ đầu tư khi khách hàng góp vốn đầu tư ban đầu vào dự án tăng khoảng 30 - 60% tùy từng dự án và có nơi tăng lên gấp đôi.
Cụ thể như khu Dương Nội giá 11 triệu/m2 (giá công ty), hiện đang giao dịch trên thị trường 18 triệu/m2 (tăng hơn 60%), biệt thự A Dương Nội từ 21 triệu/m2 giá chào bán trên thị trường 27 - 28 triệu/m2 (tăng 30%).
Tại khu Văn Khê, cuối năm ngoái, có giá chào bán là 16 triệu/m2 đến nay trên thị trường giá lên tới khoảng 30 triệu/m2 (tăng gần gấp đôi). Trong đó, dự án chung cư cao cấp Usilk-city (Văn khê) với lợi thế nằm sát đường Lê Văn Lương kéo dài, thông qua nhiều tuyến đường mới hiện đại như đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, đường Lê Văn Lương, tuyến đường sắt trên cao chạy dọc quốc lộ 6… đã có giá tăng ngay từ trong hợp đồng góp vốn.
Ngoài ra, một số dự án nằm trên trục đường Hoàng Quốc Việt kéo dài hoặc xung quanh khu vực thuộc xã Minh Khai, Từ Liêm cũng có giá tăng đến gần gấp đôi, giá chào bán khoảng từ 18 - 19 triệu đồng/m2…
Thận trọng khi mua giá chênh lệch!
Trong khi khoảng cách giữa nguồn cung và cầu còn rất lớn, thị trường BĐS lại không minh bạch thì việc người dân phải mua qua trung gian với giá chênh lệch cao là điều khó tránh khỏi, nhất là đối với những dự án “hot”.
Theo khảo sát của phóng viên, mặc dù giá mua chênh lệch qua khâu trung gian đang ngày càng thu hẹp nhưng vẫn rất cao (khoảng từ vài chục % đến 100%, thậm chí còn cao hơn). Đáng chú ý là việc mua bán này nhiều khi chỉ nằm trên giấy vì dự án đó chưa khởi công hay mới chỉ bắt đầu. Do vậy, yếu tố rủi ro là không nhỏ.
Thực tế thì mới đây, đã có một công ty tại Hà Nội chưa được giao đất nhưng đã huy động vay vốn của người dân lên tới hàng trăm tỷ đồng, trong đó có nhiều người phải mua giá chênh lệch cao hơn gấp đôi giá trong hợp đồng.
Hiện vụ việc đang được cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc để làm rõ có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật hay không?. Đây là bài học cho những người đã và đang có nhu cầu mua nhà hay đầu tư BĐS, nhất là những dự án mới nằm trên giấy.
Xét về bối cảnh chung, cùng với nền kinh tế đang có những dấu hiệu hồi phục, thị trường chứng khoán sau một thời gian dài lao dốc cũng đang khởi sắc đã tác động mạnh tới thị trường BĐS. Giá trị BĐS đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt là đối với các dự án phát triển khu đô thị phía Tây do quy hoạch chung phát triển của Thành phố Hà Nội tập trung về hướng này.
Một số chuyên gia nhận định, khi giao thông, đường xá của Hà Nội còn quá chật chội như hiện nay, nhu cầu tìm đến những nơi ở rộng rãi, đường thông hè thoáng của người dân ngày càng lớn cũng là nguyên nhân tác động đến giá đất và điều này càng thể hiện rõ khi có sự tham gia của giới đầu cơ.
Theo Dan Tri

 

Khách hàng cần "soi" kỹ hợp đồng khi mua chung cư

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư rất "khéo léo" trong việc làm sao để đưa ra mức giá bán chung cư khiến cho khách hàng tưởng mình được "hời".

Nhà rẻ mà không rẻ
Để kéo giá căn hộ về mức thấp nhất nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của khách hàng, nhiều chủ đầu tư cắt giảm hết các khoản thuế, phí, nội thất...Nhiều khách hang tưởng mua rẻ nhưng lại hóa đắt vì khi cộng hết các khoản này, giá bán lại cao hơn rất nhiều. 
Trên thị trường bất động sản, những lời quảng cáo “giá rẻ nhất thị trường” đang khiến không ít người mua nhà vui mừng. Thế nhưng, đến khi quyết định mua thì không ít người lại ngỡ ngàng khi phát hiện ra cái “bẫy” trong bản hợp đồng. Bởi, tưởng là rẻ nhưng thực chất mới chỉ là mức giá chưa tính thuế, phí và thậm chí căn hộ chẳng hề có nội thất. Nghĩa là nếu không thận trọng, người mua nhà chẳng những không mua được giá rẻ mà có thể còn phải gánh mức giá đắt hơn mặt bằng chung củathị trường.
Đơn cử, cùng nằm trong khu đô thị Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội) chung cư CT 12 Văn Phú được chào bán với mức giá 12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án chung cư Văn Phú – Victoria do công ty CP Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư có mức giá bán cao hơn trên 15 triệu đồng/m2.
Nhiều khách mua nhà “hí hửng” lựa chọn mua căn hộ dự án chung cư CT 12 Văn Phú vì giá rẻ hơn 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi đọc kỹ hợp đồng, nhiều khách hàng “té ngửa” khi mức giá trên không bao gồm thuế giá trị gia tăng, 2% phí bảo trì. Bên cạnh đó, trong phụ lục nội thất hoàn thiện cái gì cũng không có. Cụ thể, căn hộ CT 12 Văn Phú bàn giao thô, trần để thô không trát, không sơn, không bả; phòng tắm không có bồn rửa mặt, bồn vệ sinh, sen, vòi, cửa không có khóa; điều hòa không có, phòng bếp không có tủ bếp, ...
Anh Nguyễn Tiến Mạnh (khách hàng mua nhà dự án CT 12) cho biết, khi chủ đầu tư công bố mức giá 12 triệu đồng/m2, vì tham rẻ nên tôi quyết định mua. Tuy nhiên, tưởng mua được rẻ mà lại hóa đắt bởi nếu cộng cả thuế và phí bảo trì, cộng cả tiền hoàn thiện căn hộ hoàn chỉnh thì chúng tôi phải chi trả thêm khoảng 4-5 triệu đồng/m2. Như vậy, giá mỗi m2 căn hộ sẽ đội lên 16-17 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, kế bên cạnh dự án Văn Phú – Victoria do công ty CP Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư được chào bán với mức giá trên 15 triệu đồng/m2 nhưng giá bán đã bao gồm 10% thuế VAT, 2% phí bảo trì, căn hộ được bàn giao dưới hình thức chìa khóa trao tay. Toàn bộ phụ lục nội thất khá đầy đủ, căn hộ được trát, sơn, bả. Các phòng đều được trang bị điều hòa LG, hệ thống cửa kính Eurowindow, sàn gỗ công nghiệp. Phòng bếp bao gồm tủ bếp, bàn bếp, chậu vòi,hút mùi, bếp từ...; phòng vệ sinh bao gồm vách tắm kính, bồn tắm, sen vòi...
Anh Vũ Minh Thư (khách hàng mua nhà dự án Văn Phú - Victoria) cho biết, sau khi tìm hiểu nhiều dự án, tôi nhận thấy các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chiêu thức “hạ giá” theo kiểu đánh lừa khách hàng. Trong đó, nhiều chủ đầu tư bỏ ngoài tiền thuế, phí bảo trì ra ngoài để có mức giá bán có vẻ là rẻ. Nhiều chủ đầu tư lại dùng cách công bố sẽ bàn giao căn hộ xây thô nhưng trên thực tế lại cắt giảm hết nội thất cơ bản như cửa không có khóa, trần không trát, không sơn bả, nhà vệ sinh không chậu bồn, phòng bếp không có tủ bếp đi kèm...Như vậy, nếu về ở khách hàng sẽ phải bỏ ra ít nhất vài trăm triệu đồng để hoàn thiện.
Soi kỹ hợp đồng mua nhà
Theo giới bất động sản thì kiểu bẫy khách như trên đang diễn ra ở khá nhiều dự án kể cả cao cấp đến thấp cấp. Một số dự án còn cao thủ hơn đưa ra chiêu công bố mức giá bán rẻ hơn hẳn so với dự án bên cạnh, tổ chức mở bán rầm rộ nhưng thực chất chỉ dành vài căn hộ có vị trí xấu lấy đó làm mức giá dùng cho quảng cao. Trong khi đó nhiều công ty tư vấn môi giới khi giới thiệu cho khách hàng cũng không tư vấn thực tế những cái bẫy về thuế, phí khiến nhiều người không biết vẫn mua. Sau này phải nộp thêm một khoản tiền lớn, phí, thuế mới ngã ngửa mình bị bẫy.
Ông Đinh Thúy Quỳnh – Giám đốc sàn giao dịch Thái Minh Quang cho rằng, các dự án bất động sản khi mở bán đều có khung giá khác nhau, người mua nhà nên quan tâm đến giá bán và các yếu tố cấu thành nên giá bán của căn hộ bao gồm những gì. Vì nhiều chủ đầu tư khi làm truyền thông nên họ bóc tách thuế VAT, phí bảo trì thậm chí bóc tách cả phần hoàn thiện căn hộ để đưa về giá thành rẻ nhất. Nhưng thực tế, khi cộng cả thuế, phí, các khoản liên quan khác thì giá thành căn hộ cao hơn rất nhiều. "Tôi cho rằng, khi khách hàng đã chọn sản phẩm bất động sản cần phải xem xét tổng giá trị căn hộ đã bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan chưa?"
Bà Trần Thu Thủy – Trưởng phòng kinh doanh công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest cho rằng,"khi mua nhà, điều đầu tiên khách hàng quan tâm là giá bán căn hộ.Phần lớn khách hàng khi đi mua nhà rất thích những dự án bán giá rẻ 10 triệu đồng/m2 -12 triệu đồng/m2. Thực tế, vì ham rẻ nên có khôngít khách hàng bỏ qua, không quan tâmđếnsản phẩm sau này mình được nhận là gì? Nhưng,khi thực địa tại những dự án có nhà mẫu khách hàng được nhìn tận mắt sản phẩm căn hộ hoàn thiện mới có sự so sánh. Khi đó, nhiều người té ngửa xem lại kỹ phụ lục hợp đồng mua nhà. Do vậy, tôi cho rằng, việc xem xét các yếu tố cấu thành giá bán là điều rất quan trọng. Khách hàng cần xem kỹ xem giá bán đã bao gồm những khoản phí, thuế hay không?. Ngoài ra, cần "soi" kỹ phụ lục hoàn thiện căn hộ, thiết bị nội thất đi kèm để chắc chắc về sản phẩm mình được nhận là gì?.
Vì vậy, khách hàng khi đi mua căn hộ hoặc chung cư cần tìm hiện cặn kỹ, tránh "mắc bẫy" người bán.
(Theo VnMedia) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét