Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Quy hoạch và quản lý đô thị: Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản ;

Quy định của pháp luật về quản lý nhà chung cư

Trong những chủ đề trước chúng ta đã tìm hiểu một số khái niệm căn bản về thị trường BĐS. Trong bài này, chúng ta sẽ đi sâu hơn về những quy định của pháp luật đối với việc quản lý nhà chung cư. Thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Điển hình nhất là vụ Keangnam (Hà Nội) những năm trước. Đây cũng là một vấn đề đáng quan tâm khi mua căn hộ chung cư, bởi ảnh hưởng lâu dài của nó

Quy hoạch và quản lý đô thị: Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản
CafeLand - Pháp luật hiện hành của nước ta đã có nhiều quy định về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. Tuy nhiên, các quy định này còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý thấp, nhiều quy định lạc hậu so với thực tế, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý phát triển đô thị và hội nhập quốc tế. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự bất cập trong công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị ở nước ta hiện nay.

Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong khu vực và trên thế giới (như Anh, Pháp, Nga, Phần Lan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc...) cho thấy các nước đều coi quy hoạch đô thị là công cụ quan trọng để quản lý và phát triển đô thị. Nhiều nước có luật riêng về quy hoạch đô thị. Trong số đó, luật quy hoạch đô thị của Nhật Bản có nhiều quy định phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay. Đây là mô hình cần học tập.
Ở Nhật, vẫn có những khu phố truyền thống như thế này giữa lòng thành phố Tokyo nhờ chính sách quy hoạch và quản lý phù hợp. Ảnh: Bloomberg.
Tại Nhật, quy hoạch được xem là một chương trình quảng bá xúc tiến đầu tư nên sau khi được hoàn chỉnh, sẽ được công bố rộng rãi, đặc biệt về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch hạ tầng cơ sở để các nhà đầu tư và nhân dân tham gia thực hiện. Điểm đặc biệt nhất trong luật quy hoạch đô thị Nhật Bản là  trong các chương trình đầu tư phát triển đô thị, luật quy định tối thiểu 40% dự án phải ưu tiên cho địa phương quản lý thực hiện.
Để bản quy hoạch được thông qua, quy hoạch cần lấy ý kiến cộng đồng rất nhiều lần, đảm bảo 70% tự nguyện chấp thuận. Quy hoạch sau khi nhận được sự đồng thuận sẽ được chuyển tải thành các quy định gọi là chính sách phát triển đô thị được chính quyền đô thị phê duyệt, đây là công cụ pháp lý mang tính bắt buộc, có tính pháp lý cao tương đương một văn bản dưới luật.
Một bản quy hoạch được phê duyệt sẽ trở thành công cụ chính thức để thực hiện quy hoạch. Bản chính thức được thông báo và quảng bá rộng rãi đến từng người dân và có hiệu lực từ ngày được chính thức công bố. Sau khi các đồ án quy hoạch được phê duyệt thực hiện, các dự án này đều do chính quyền thành phố, chính quyền địa phương đảm nhiệm. Các dự án do Bộ Xây dựng, Đất đai, Giao thông và Du lịch phê duyệt hoặc thẩm định trình chính phủ phê duyệt, tỉnh sẽ tiến hành triển khai thực hiện quy hoạch.
Quy hoạch đô thị của Nhật bản có 3 sản phẩm chính: một là quy hoạch sử dụng đất, hai là quy hoạch hạ tầng và ba là danh mục các dự án phát triển. Quy hoạch sử dụng đất là nội dung chủ yếu trong các đồ án quy hoạch đô thị, chủ yếu xác định đề xuất hai khu vực cơ bản: khu khuyến khích phát triển đô thị và  hạn chế phát triển. Khu vực hạn chế phát triển hay khu vực khuyến khích phát triển lại được chia nhỏ theo từng lô với các quy định chặt chẽ về thiết kế kỹ thuật công trình đô thị.
Trong đó, quy hoạch các quận, huyện là tối quan trọng trong quản lý phát triển đô thị. Tại đây, quy hoạch được lập có nội dung chủ yếu liên quan đến thiết kế kỹ thuật đô thị, hướng tới việc đưa ra những nguyên tắc và hướng dẫn xây dựng đô thị cũng như giữ gìn đặc trưng cho từng khu vực đô thị. Vì vậy, qui hoạch quận, huyện cũng có thể xem là phần bổ xung chi tiết cho quy hoạch sử dụng đất toàn thành phố. Quy hoạch này đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả đặc biệt với các khu vực chuyển đổi chức năng và các khu vực đất trống trong đô thị.
Dự án góp phần chính xác hoá các bản quy hoạch chung đô thị, trên nên tảng các dự án được xác định theo thứ tự ưu tiên, việc lập dự án khả thi được tiến hành. Các dự án phát triển đô thị gồm: dự án phát triển các khu vực dân cư đô thị và các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như đường sá, các công trình hạ tầng kỹ thuật… tuỳ theo từng trường hợp cụ thể có thể giao cho các đối tác có đủ tiềm lực về tài chính và chuyên môn khác nhau thực hiện. Các dự án đều đòi hỏi phải nâng cấp được chất lượng môi trường đô thị và thoả mãn các nhóm lợi ích tham gia phát triển. Dự án phát triển khu dân cư đô thị được phân thành 2 loại: dự án phát triển đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu kinh tế và dự án tái phát triển các khu dân cư đô thị hiện có.
Trong các khu vực lập dự án, việc cấp giấy phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng tới việc xây dựng công trình kiến trúc đều được coi trọng. Để hạn chế tình trạng sử dụng đất thiếu kiểm soát, việc cấp phép đầu tư cho tư nhân được khống chế rất nghiêm ngặt thông qua việc đánh thuế chuyển nhượng, thừa kế,... rất cao. Bên cạnh đó, các khu vực đã lập dự án khả thi (quy hoạch 1/500) thì ngay lập tức được chuyển tải thành quy chế với các quy định về sử dụng đất mang tính bắt buộc (quy định cứng). Các quy định về thiết kế kỹ thuật đô thị thì cho phép mềm dẻo hơn trên cơ sở tuân thủ luật tiêu chuẩn quy chuẩn và các quy định của quy hoạch chung đô thị.
Chính quyền đô thị địa phương triển khai các hạng mục trong quy hoạch được duyệt phù hợp với phân công về quản lý nhà nước. Các cơ sở hạ tầng như đường sá với ít nhất 4 làn xe, các dự án cải tạo nâng cấp các khu dân cư đô thị có quy mô ít nhất 50 ha do cấp tỉnh quản lý thực hiện. Quy hoạch và lập các dự án phát triển đô thị vùng trực thuộc 2 tỉnh hoặc nhiều hơn thế sẽ được phê duyệt bởi Bộ xây dựng, Đất đai, Giao thông, Du lịch. Cán bộ tham gia xây dựng chính sách, được tuyển dụng từ các ban ngành có liên quan đến quy hoạch và các phòng xúc tiến đô thị hoá hoặc phòng quản lý xây dựng. Các dự án cấp Vùng và quốc gia sẽ được thực hiện bởi các cơ quan tầm cỡ quốc gia và phối kết hợp với tổng công ty lớn của Nhật ví dụ như Tổng công ty đường bộ Nhật đảm nhận.
Các dự án khác được thực hiện trên có sở có đồng thuận của nhà nước (Bộ Xây dựng, Đất đai, Giao thông, Du lịch) và chính quyền địa phương. Các đơn vị tham gian thực hiện dự án có thể là các tổ chức nhà nước, các công ty tư nhân và các công ty cổ phần đăng ký thực hiện.
Tâm An (Bloomberg)

Quy định của pháp luật về quản lý nhà chung cư

CafeLand – Trong những chủ đề trước chúng ta đã tìm hiểu một số khái niệm căn bản về thị trường BĐS. Trong bài này, chúng ta sẽ đi sâu hơn về những quy định của pháp luật đối với việc quản lý nhà chung cư. Thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Điển hình nhất là vụ Keangnam (Hà Nội) những năm trước. Đây cũng là một vấn đề đáng quan tâm khi mua căn hộ chung cư, bởi ảnh hưởng lâu dài của nó.

Loại hình căn hộ chung cư phát triển mạnh trong thời gian gần đây vì nó đáp ứng được lối sống hiện đại tất bật của cư dân thành thị, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội, nơi đất chật người đông. Tuy nhiên, khác với nhà phố, một khi ở nhà chung cư thì phải chấp nhận một số điểm khác biệt. Vì mỗi căn hộ chỉ là một phần trong toàn tòa nhà, có lối đi chung, thang máy chung, những tiện ích chung cùng với dịch vụ an ninh – môi trường kèm theo. Trên thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra xung quanh khâu thi công (chậm tiến độ, sai lệch so với cam kết) và quản lý (phí dịch vụ, tranh chấp phần diện tích sở hữu chung,…). Ở đây chúng ta sẽ xem xét những quy định của pháp luật liên quan đến khâu quản lý nhà chung cư thông qua những tranh chấp đã từng xảy ra.
Suốt từ 2011 đến nay đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra. Điển hình là 2 vụ việc sau đây:
Tranh cãi xung quanh bãi giữ xe tại dự án Golden Westlake
Chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake đã chặn cổng vào tòa nhà đối với các xe chưa được thanh toán phí gửi ở hầm (24/1/2013)
Tranh chấp đã diễn ra từ năm 2011, khi chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake (Thụy Khuê - Tây Hồ - Hà Nội) đưa ra hình thức thuê bãi đỗ xe, mà theo đó nếu tính theo tháng, khách hàng sẽ phải đóng 1 triệu đồng. Trường hợp thuê dài hạn, cư dân sẽ phải nộp khoảng 800 triệu đồng cho 38 năm trong 1 lần duy nhất.
Chủ đầu tư cũng yêu cầu các cư dân chỉ thuê theo tháng (vì phí thuê dài hạn cao) phải xuống đỗ tại tầng hầm B2 chật chội bất tiện hơn. Trong khi người dân cho rằng, tầng hầm là bãi đỗ xe chung của cư dân và khách có quyền lựa chọn hình thức thanh toán, thì phía chủ đầu tư khẳng định, diện tích kho tầng hầm là một trong những công trình tiện ích không phải diện tích chung mà thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing (HVTS) do đó, họ có quyền quyết định giá thuê. Đây không phải là lần đầu tiên, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân Golden Westlake nổ ra về tranh chấp diện tích chung riêng. Trước đó, phí đỗ xe của cư dân Golden Westlake được chủ đầu tư chấp nhận giảm từ 3 triệu đồng xuống còn 1 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau đó đến đầu năm nay thì giá 1 chỗ đỗ xe tại tòa nhà này đã tăng lên 2,5 triệu đồng. Điều đáng lưu ý là sau hơn 3 năm bàn giao nhà HVTS chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản lí.
Tháng 1/2013, chủ đầu tư còn cho chặn lối vào khi một số người dân không chấp nhận mức phí gửi xe nên không đóng tiền phí.
Vụ việc tương tự cũng xảy ra tại chung cư The Manor (Hà Nội) và nhiều nơi khác.
Tòa nhà Keangnam Landmark Tower (Phạm Hùng - Hà Nội) đã từng là tâm điểm chú ý chuyện thu phí dịch vụ "khủng". Trong suốt 6 tháng, qua nhiều lần họp bàn, thậm chí đến mức cư dân giăng biểu ngữ, dán tờ rơi, tụ tập đông người phản đối mức phí dịch vụ thì chủ đầu tư mới hạ từ 21.000 đồng mỗi m2 xuống còn 17.130 đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT) vào tháng 7/2011. Tuy nhiên, mức phí này vẫn chưa được cư dân chấp thuận.
Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi chủ đầu tư Keangnam đơn phương chặn thang máy đối với 370 hộ dân chưa đóng phí dịch vụ. Chỉ đến khi công an xã, huyện, cảnh sát 113 can thiệp, chủ đầu tư mới chịu nhượng bộ, cam kết không chặn thang máy của cư dân.
Đầu tháng 12, cư dân đã chính thức có đơn tố cáo chủ đầu tư lên UBND thành phố Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận với các hộ dân về phí dịch vụ (Hà Nội quy định trần phí dịch vụ là 12.500 đồng, trong trường hợp thu cao hơn thì phải có sự đồng thuận của cư dân). Đến thời điểm hiện tại, mức phí tại đây vẫn là 15.085 đồng/m2.
Và đây cũng không phải là dự án duy nhất xảy ra tranh cãi giữa cư dân và nhà đầu tư xung quanh phí dịch vụ.
Luật chưa đi vào cuộc sống?
Xem xét 2 trường hợp trên, ta có thể thấy 2 vấn đề:
-          Người dân không có một tổ chức đại diện nào để trực tiếp đàm phán với nhà đầu tư về quản lý tòa nhà. Từng người dân riêng lẻ thì lại rất kém vị thế khi đối diện với chủ đầu tư.
-          Chủ đầu tư đều không hiểu hoặc cố tình không hiểu những quy định liên quan.
Đầu tiên là diện tích sở hữu chung, đây là một vấn đề nhạy cảm và gây nhiều tranh cãi. Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70). Theo đó các phần của tòa chưng cư như “không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
Như vậy, theo luật định những phần mà mọi người dùng chung trong tòa chưng cư là của tập thể. Nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp tranh chấp đã xãy ra liên quan đến các phần sở hữu chung trên. Ví dụ như Golden Westlake tranh chấp xung quanh bãi giữ xe; Saigon Pearl (Bình Thạnh, TP.HCM) ngừng máy bơm đến các căn hộ; Chung cư số 6 (Đội Nhân, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội) cho thuê cả lối thoát hiểm, biến tầng hạ tầng thành nhà ở để bán…
Để thực thi quyền việc sở hữu chung trên Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ như sau:
-          Tại Điều 71 quy định rõ nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
-          Điều 72 tiếp tục quy định về các quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị nhà chung cư, trong đó quan trọng nhất là Ban đại diện có toàn quyền lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trên cơ sở sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà.
Tuy nhiên, trên thực tế là có những dự án đã hoạt động đến 5-7 năm vẫn không có Ban quản trị. Đây là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp vì cư dân không có người đại diện bảo vệ quyền lợi. Rõ ràng, nếu doanh nghiệp hiểu và chấp hành tốt luật định thì đã không xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp như thế.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ sự đối lập về vị thế giữa hai bên. Một bên là cư dân thiếu về cả kiến thức (nên đã vướng vào những điều khoản bất lợi ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà) lẫn tổ chức (tiếng nói đơn lẻ không tạo nên nhiều sức ép). Một bên là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức và động cơ để chiếm đoạt phần của chung hoặc dành phần quản lý để tìm kiếm lợi nhuận.
Để khắc phục tình trạng này chính quyền nên có sự can thiệp và xử lý sai phạm những chủ đầu tư cố không tuân thủ luật định và cố tình sai phạm để tục lợi. Bên cạnh đó, thì người mua chung cư cũng phải ý thức được quyền lợi và trách nhiệm của mình. Họ có thể thành lập ban quản lý và có thể thuê công ty để cung cấp các dịch vụ cho toàn bộ cư dân, nhưng toàn bộ hoạt động đều phải có sự đồng thuận của cư dân.
Ngoài ra, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư cũng như cách quản lý tại dự án trước khi mua nhà bởi lẽ những rắc rối nếu có xảy ra sẽ kéo dài rất lâu và diễn ra hằng ngày, làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Khi ký hợp đồng thì cần chú ý rõ những điều khoản liên quan đến xác định diện tích chung, diện tích riêng và quản lý tòa nhà xem có đúng với quy định của pháp luật và có vi phạm đến quyền lợi của mình hay không.

Tiêu Dao

0 nhận xét:

Đăng nhận xét