Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Bí quyết giúp vợ chồng trẻ nhanh chóng mua được nhà ;

Các hợp đồng mua bán nhà dự án tiềm ẩn nhiều bất ổn ;

Bốc thăm mua nhà: Chiêu "làm giá" mới ... 


Bí quyết giúp vợ chồng trẻ nhanh chóng mua được nhà
Nhiều cặp đôi thường có tâm lý ổn định rồi mới cưới, có nhà rồi mới dám có con. Nhưng nếu cứ chờ như vậy thì biết đến khi nào mới có được một nơi trú chân ổn định?

Và chuyện có thể tiết kiệm được một đống tiền để mua đứt một căn nhà mà chẳng lo nợ nần thì càng không dễ. Bởi vậy, nếu thích thì hãy “nhích” đi thôi!

Chấp nhận căn nhà không như mơ

Ai chẳng mong muốn mình sẽ có được một căn nhà gần trung tâm, rộng rãi, khang trang, sạch đẹp. Thế nhưng, nếu chỉ chăm chăm nhắm đến mục tiêu đó, thì tình trạng phải đi ở trọ và cắm đầu cày cuốc tích lũy tiền sẽ còn tiếp diễn dài dài. Hãy chấp nhận một căn nhà không giống như bạn từng mơ ước. Có thể nó hơi cũ một chút, hoặc chưa được rộng lắm nhưng bạn hoàn toàn có thể khắc phục được bằng việc sửa sang, trang trí, sắp xếp đồ đạc gọn gàng. Với đôi tay khéo léo, căn nhà sẽ trở nên “lung linh” hơn. Còn nếu ngôi nhà ở xa trung tâm quá ư, cũng chẳng có gì đáng ngại. Vợ chồng bạn còn trẻ mà, việc đi lại có gì là khó khăn. Hãy chịu khó chấp nhận thời gian đầu, rồi mọi chuyện sẽ quen. Tìm cho mình một chỗ trú chân, che nắng che mưa thực tế hơn là theo đuổi giấc mơ màu hồng. Khi nào có tiền, hai vợ chồng đổi sang nhà to rộng, gần trung tâm hơn cũng chưa muộn.
Vợ chồng chị Nguyễn Minh Tuyết ở Hà Nội, sau khi cưới đã đưa nhau vào Nam lập nghiệp. Sau 2 năm sống kiếp thuê trọ với số tiền nhà mỗi tháng chiếm đến gần nửa tháng lương của chị, cả hai đã tìm mua được một căn chung cư rộng 65m2 ở khu An Phú, Bình Chánh (Q2, Tp.HCM). Vì mua lại suất tái định cư nên việc thanh toán cũng khá linh động, phù hợp với điều kiện tài chính của vợ chồng họ. Cả hai chỉ phải trả trước 700tr đồng, khoảng 400tr đồng còn lại được trả góp trong vòng 10 năm với lãi suất thấp. Tuy nhiên, mua kiểu này cũng có đôi chút rủi ro vì thực chất, giấy tờ vẫn phải đứng tên chủ cũ cho đến khi hoàn tất việc trả tiền.

Dù vậy, việc có được căn nhà của riêng mình, tuy không quá rộng và “đường về thì tối om, như ở quê với hai bên là cánh đồng lúa” vẫn làm vợ chồng chị Tuyết vô cùng hài lòng.

Không ngừng săn lùng

Đừng chỉ biết trông chờ vào những lời chào bán của cò mồi hay phó thác hoàn toàn cho các công ty môi giới bất động sản. Bạn hãy tự đi tìm cho mình những căn nhà giá rẻ. Đây có thể là những căn nhà được mua với mục đích đầu cơ nhưng không sinh lãi nên chủ nhà phải bán chạy bán tháo để thu hồi vốn. Hoặc có thể đó là nhà cầm cố thua cờ bạc, nhà cần bán gấp để có tiền lo việc khác. Hãy chịu khó đi săn lùng thật nhiều, tìm hiểu qua người quen, quan sát các tờ rơi dán nhan nhản trên đường, lục lọi thông tin từ internet… Và một trong những bí quyết mà nhiều người truyền tai nhau, đó là hay tìm các mối thân quen với ngân hàng. Rất nhiều căn nhà bị ngân hàng siết nợ, thu hồi với giá rất rẻ.

Chị Thanh Mai (Tp.HCM) là một trong những người khá kiên trì trong việc săn nhà. Suốt một thời gian dài, ngày nào chị cũng tìm kiếm thông tin khắp nơi, không quản nắng mưa, xa gần rong ruổi trên khắp các khu vực Sài Gòn để mua nhà. Cuối cùng, chị đã tìm được một căn nhà đất chưa sổ, diện tích 49m2, có giá 550tr đồng ở Bình Quới. Sau khi có nhà, chị lại tất bật xoay xở để làm giấy tờ. Vất vả một chút nhưng bù lại, hai mẹ con chị đã có một căn nhà khá xinh xắn.

Chờ thời điểm, nắm bắt cơ hội

Việt Nam là một trong những nước có thị trường bất động sản bấp bênh, lên xuống thất thường nhất. Giá cả thường bị thổi lên cao do tình trạng đầu cơ, tạo nhu cầu ảo. Bởi vậy, để không bị hớ, bạn cần phải là những khách hàng sáng suốt và khôn ngoan.

Có thể nói, tình trạng bất động sản đóng băng hiện nay có thể khiến nhiều đại gia rơi vào cảnh khó khăn, nhưng lại là cơ hội cho những người có thu nhập khiêm tốn mua được nhà giá rẻ, phù hợp với tính cách người trẻ. Càng về sau, người ta càng muốn chắc chắn hơn, ít dám liều lĩnh hơn. Tuy nhiên, dù liều cũng phải biết tính toán, tránh mạo hiểm quá khiến mất cả chì lẫn chài.

Tranh thủ tận dụng

Những cặp vợ chồng trẻ thường có sự hỗ trợ từ phía gia đình, bạn bè. Vậy nên nếu nhận thấy có thể nhờ vả được, bạn cũng đừng suy nghĩ quá nhiều.

Vợ chồng anh Linh mới cưới chưa đầy một năm, lúc đầu cũng không hề có ý định mua nhà. Tuy nhiên, qua nhiều nguồn tin, biết được có một công ty ở Hà Nội đang bán tống bán tháo 6 căn hộ ở chung cư Phú Mỹ Thuận (Tp.HCM) vì cần thu hồi vốn gấp sau một thời gian đầu cơ không hiệu quả, cả hai đã quyết định nắm bắt cơ hội. Lúc này, vấn đề duy nhất của họ là làm sao xoay được ngay lập tức khoản tiền 800 triệu đồng để trả cho công ty kia vì đây là căn hộ đã hoàn thành, phải trả một lần. Và chỉ trong vòng 3 tuần, sau khi huy động hết nguồn lực của hai bên nội ngoại đồng thời gom tiền từ những khoản vay nhỏ (khoảng 10, 20 triệu đồng) từ người quen cộng với số vốn tích cóp được, họ đã trả đủ cho chủ nhà.

Hiện tại, họ đang sống khá thoải mái trong một căn hộ 95m2 rộng rãi. Khoản tiền vay không lãi suất được họ chia nhỏ, trả dần từng tháng một.
(Theo Đẹp)

 

Các hợp đồng mua bán nhà dự án tiềm ẩn nhiều bất ổn

Tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 và người mua nhà vừa qua cho thấy các hợp đồng mua bán nhà dự án tiềm ẩn nhiều bất ổn, rủi ro.
Nhiều hợp đồng không nói rõ thời gian giao nhà, cách xử lý trong trường hợp chủ đầu tư chậm thi công hoặc chậm giao căn hộ.

Mù mờ thời gian giao căn hộ

Nhiều hợp đồng thường thỏa thuận các đợt nộp tiền theo tiến độ thi công. Ví dụ, căn hộ có giá 1 tỉ đồng, chia thành tám đợt nộp tiền. Khi ký hợp đồng, khách hàng nộp 300 triệu đồng. Khi chủ đầu tư xây xong phần thô 10 tầng đầu (có biên bản nghiệm thu chứng minh hoàn tất phần thô), khách hàng nộp 200 triệu đồng… Khi bàn giao căn hộ, nộp 100 triệu đồng, 10 ngày sau nộp dứt 100 triệu đồng. Như vậy, chủ đầu tư chậm thi công thì khách hàng cũng chậm nộp tiền.

Luật sư Lê Văn Phiến (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng nếu chủ đầu tư cố tình trì hoãn các giai đoạn, ngâm vốn không xây chung cư thì bên thiệt thòi vẫn là khách hàng. Trong khi đó, chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không đề cập thẳng vào thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng cứ nghĩ hết “tổng thời gian thi công” là thời điểm bàn giao, tuy nhiên thỏa thuận như trên không có ràng buộc nào chắc chắn.
Vậy nên luật sư Phiến lưu ý khách hàng phải đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn chậm nhất của “dự kiến” là bao lâu, thời điểm giao nhà là ngày, tháng, năm nào. Ví dụ, có thể cho phép chủ đầu tư chậm hơn dự kiến nhưng không quá ba tháng. Tuy nhiên, ông cũng cho biết hầu hết các chủ đầu tư đều không đồng ý đưa vào hợp đồng những điều khoản bất lợi cho họ. Khi khách hàng hỏi quá thì họ “nói miệng” theo kiểu trấn an. Đáng tiếc là những nội dung “nói miệng” lại không có giá trị pháp lý. Nếu chủ đầu tư nhất định không chịu ghi rõ trong hợp đồng về thời hạn giao nhà thì người dân nên tìm chủ đầu tư khác, căn hộ khác. Còn đã nhất quyết chọn dự án này, chủ đầu tư này thì người dân phải lường trước rủi ro bị chậm giao nhà nhưng không dễ kiện tụng.

 Lãi chậm giao nhà “bèo bọt”

Thẩm phán Nguyễn Thanh Vân (TAND quận Bình Thạnh) cho biết trong hợp đồng nên thỏa thuận rõ cách xử lý trong trường hợp chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà.

Thẩm phán này cho biết có những trường hợp khách hàng đòi có điều khoản phạt chậm giao căn hộ thì chủ đầu tư cũng đồng ý bằng cách quy định “giao căn hộ ngày 1-6-2010, nếu chậm thì sẽ trả tiền lãi theo lãi suất ngân hàng” nhưng “không quá 30 tháng”. Khách hàng thấy “30 tháng” thì hài lòng, nghĩ rằng cũng được trả lãi tối đa trên 30 tháng nhưng không đọc kỹ 30 tháng đó “kể từ ngày ký hợp đồng”. Nếu trừ thời gian 24 tháng dự kiến thi công và phải bàn giao căn hộ sau khi thi công xong thì hóa ra chủ đầu tư chỉ tính lãi chậm giao nhà có sáu tháng mà thôi.

Luật sư Trần Thái Bình (Công ty Luật TNHH LCT) cho biết theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chậm giao nhà phải chịu trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Theo đó, dù trong hợp đồng không thỏa thuận thì khi xảy ra tranh chấp vẫn có thể áp dụng quy định phạt lãi với chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế diễn ra muôn hình vạn trạng và nhiều lúc người mua không biết đường nào lần. Ví dụ, chủ đầu tư đồng ý chịu phạt nhưng mãi hai, ba, bốn năm mà không giao nhà thì sao? Giữa chừng chờ không nổi, khách hàng muốn “buông” thì có được không, sẽ được trả lại những gì? Thông thường khi khách hàng “thoái lui”, chủ đầu tư chỉ trả lại số tiền đã nhận kèm theo lãi suất ngân hàng, không đáng để khách hàng có thể mua một căn hộ tương đương.

Nhập nhằng vật liệu, nhà mẫu

Luật sư Bình (Công ty Luật TNHH LCT) cũng đề nghị khách hàng nên nghiền ngẫm phần vật liệu, trang thiết bị đi kèm trong căn hộ. Ông dẫn ra một trường hợp mà nhờ kỹ lưỡng khách hàng đã không bị thiệt. Thỏa thuận trong hợp đồng là “kính chịu lực 8 ly” nhưng đo lại chỉ là 6,5 ly. Cho rằng chủ đầu tư làm sai thỏa thuận, một số đòi bồi thường, một số khác đòi chủ đầu tư đập ra lắp lại. Ban đầu chủ đầu tư nói theo phê duyệt của cơ quan thẩm quyền thì kính 3,5 ly “cũng được” nên không chịu thay. Song thỏa thuận trong hợp đồng là trên hết, đã cam kết 8 ly thì phải đúng 8 ly. Chủ đầu tư thua!

Trường hợp khác, chủ đầu tư ghi trong hợp đồng là “thiết bị vệ sinh nhãn hiệu American Standard”. Nhưng trong quá trình xây dựng, loại bồn rửa kiểu dáng dự kiến không có hàng trên thị trường. Nếu chọn đúng nhãn hiệu đó thì chỉ có kiểu dáng khác, mới hơn nhưng đắt tiền hơn. Vì vậy chủ đầu tư đã thay bằng bồn rửa hiệu khác với giá tương đương như dự toán. Căn cứ theo thỏa thuận giấy trắng mực đen, khách hàng đòi bồn rửa American Standard và chủ đầu tư buộc phải gật đầu.

Cũng theo luật sư Bình, để đối phó với những phát sinh này, nhiều chủ đầu tư khôn khéo mở ngoặc thêm “hoặc vật liệu tương đương”. Với những trường hợp này, khách hàng rất khó kiện đòi hàng “xịn”.

Để có căn cứ pháp lý có giá trị thì khách hàng phải xem cho kỹ giá trị của phụ lục hợp đồng. Đã từng có trường hợp chủ đầu tư đưa catalogue quảng bá căn hộ, trong đó có hình ảnh mô phỏng căn hộ mẫu, có cả bàn ghế, giường tủ và “nói miệng” với khách hàng là căn hộ được giao sẽ bao gồm một số thứ như “bếp âm”, “quạt hút”, “buồng tắm đứng”. Thế nhưng catalogue này không được đính kèm hợp đồng như là phụ lục, không được đóng dấu hoặc dấu giáp lai, không có chữ ký của bên chủ đầu tư. Kết cục là khách hàng phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”.
(Theo PLTP)

 

Bốc thăm mua nhà: Chiêu "làm giá" mới

Có thể là do hàng hóa khan hiếm, có thể là chiêu làm giá của chủ đầu tư… hình thức bán nhà-đất bằng cách bốc thăm đã nở rộ trong thời gian gần đây. Chủ đầu tư thì thu được kết quả đúng như kịch bản đã vạch ra, còn khách hàng có kẻ cười nhưng lắm người sẽ khóc.

Để tạo ra sự khan hiếm căn hộ và đất nền giả tạo, nhiều chủ đầu tư dự án gần đây liên tiếp dùng chiêu thủ công bốc thăm mua nhà nhằm đẩy giá bất động sản lên cao.

Một số doanh nghiệp cũng cảnh báo, có những dự án công bố giá bán đất nền rất rẻ, song nhà đầu tư chớ nên lao vào mua bằng được, bởi có thể đó là dự án được quy hoạch tràn lan hoặc không có khả năng thực hiện.
Khan hiếm giả tạo

Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đã thành công ngoài sức tưởng tượng khi cho khách hàng bốc thăm mua căn hộ tại dự án Riverpark Residence.  Mặc dù giá bán lên đến 45 triệu đồng một m2 nhưng chỉ trong 90 phút, 107 căn hộ đã được hàng nghìn người tranh mua. Rất khôn khéo, Phú Mỹ Hưng chia làm 3 đợt bốc thăm, tạo cho khách hàng tâm lý nguồn cung khan hiếm nên họ đổ xô tới. 
Bốc thăm mua đất nền một dự án ở Bình Dương. Ảnh: Nguyễn Sơn.


Tại dự án The Green River do Công ty CP Phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex làm chủ đầu tư, 930 khách hàng rồng rắn xếp hàng xin được đặt cọc 30 triệu đồng một sản phẩm để giành một suất bốc thăm chọn mua 350 nền đất trên… bản đồ, vì dự án đang san lấp làm hạ tầng. Phía bên ngoài, rất đông nhà đầu tư không có vé bốc thăm đành gạ gẫm mua lại sản phẩm với mức chênh lệch 5 - 10 triệu đồng. 

Mới đây, hơn 700 khách hàng cũng ùn ùn kéo tới Công ty Đất Xanh bốc thăm 325 nền đất tại khu đô thị dịch vụ Hưng Phước (tỉnh Bình Dương). Để có được vé bốc thăm, một tuần trước đó khách hàng đã phải xếp hàng  đóng 20 triệu đồng đặt cọc.

Đáng chú ý, phiếu đặt cọc ghi rõ: “Trong thời hạn ba ngày kể từ ngày đặt cọc, bên mua phải đóng tiếp 40% giá trị nền đất và tiền dịch vụ. Nếu sau thời hạn này, bên mua không chuyển tiền xem như mất cọc”. Song lại không hề có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bên bán như khi nào ký hợp đồng mua bán, thời hạn giao nền, bị phạt ra sao nếu trễ… Nhưng không khách hàng nào hé răng thắc mắc vì đa số là dân đầu cơ, thấy giá bán rẻ nên đặt chỗ, có lợi nhuận lại “đẩy” ngay nên chẳng thèm quan tâm tới yếu tố pháp lý.

Cẩn thận “sa bẫy”

Chủ tịch HĐQT Công ty địa ốc Vinaland Trần Minh Hoàng cho rằng, nguyên nhân khiến một số dự án ở Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương… thời gian qua bỗng dưng hút hàng, tăng giá do bị chủ đầu tư làm giá bằng cách tổ chức bốc thăm, đưa hàng ra nhỏ giọt. Trước khi bán, chủ đầu tư thường bắt đặt cọc, để nắm được số lượng khách hàng cần mua và đưa ra bán với một lượng hàng chỉ bằng 1/2, 1/3 nhu cầu. Từng bước tạo ra sự khan hàng để khách lo lắng nên giá càng tăng, họ càng “điên cuồng” lao vào mua cho bằng được.

Cũng theo ông Hoàng, hiện nhiều dự án công bố giá bán đất nền quá rẻ, chỉ 1 - 2 triệu đồng một m2. Đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều này rất khó tin vì để hoàn thành 1m2  hạ tầng phải mất khoảng một triệu đồng. Ngoài ra, nếu muốn triển khai các tiện tích khác như đã hứa (hồ bơi, công viên, nhà trẻ, trung tâm thương mại…), chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản đầu tư ban đầu rất lớn. “Nhiều dự án vẽ ra rất đẹp, nhưng khó có thể thực hiện được vì thực tế cho thấy ở TP HCM đã có nhiều dự án như vậy không thể triển khai”, ông Hoàng cảnh báo.

Nhiều chuyên gia địa ốc khuyến cáo, hiện Bình Dương, Đồng Nai đang trong tình trạng thừa mứa đất nền dự án, căn hộ do quy hoạch tràn lan, quá nhiều so với nhu cầu. Chính vì vậy, nhiều khách hàng khi mua nhà đất tại đây đã bị sa lầy, khi không thể mua - bán được.

Trong một lần trao đổi với báo giới, luật sư Trương Thị Hòa, cho rằng bốc thăm để bán nhà, đất tuy không phạm luật nhưng phải đảm bảo tính minh bạch rõ ràng. Tuy nhiên, hiện do chưa có cơ quan nào kiểm tra, giám sát tính minh bạch, trung thực trong việc tổ chức bốc thăm nên chủ đầu tư thường ém thông tin. Nếu có “rò rỉ” ra, đó chỉ là thông tin gây hiểu lầm, bất lợi cho khách hàng.
Đa số các công ty bất động sản thường tổ chức tầng tầng, lớp lớp các công ty môi giới, nhà đầu tư thứ cấp để khi dự án mới tung ra, họ sẽ tạo “sóng”, lôi kéo các nhà đầu tư khác tham gia lướt sóng. Những nhà đầu tư ruột này thường được chủ đầu tư ưu đãi đặc biệt như cho hưởng 15 - 20% tổng giá trị căn hộ, đặt cọc giữ chỗ trong thời gian dài mà không bị mất cọc…

Theo Đất Việt

0 nhận xét:

Đăng nhận xét