Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

"Bắt giò" 4 chiêu rao bán nhà đất tinh vi ;

7 kinh nghiệm quý giá khi mua nhà;

Bị chủ đầu tư bắt chẹt khi mua đất nền;

Bị giao nhà chậm: Chật vật đòi bồi thường...


"Bắt giò" 4 chiêu rao bán nhà đất tinh vi

Các mạng quảng cáo trực tuyến đã làm cho những quảng cáo mua bán nhà không chỉ xuất hiện trên mặt báo mà còn có thể xuất hiện khắp mọi nơi.
Thông tin ngày càng phong phú và nhiều chiều khiến cho những mẫu tin rao bán nhà đất trên các trang quảng cáo, rao vặt ngày càng thiếu chính xác. Không chỉ đăng tin sai, báo giá nhầm, các quảng cáo nhà đất hiện nay còn rất tinh vi với 4 kiểu sau:

1. Sử dụng hình ảnh đã qua xử lý

Các phần mềm xử lý ảnh kỹ thuật số và video giúp cho người mua và người bán có các hình ảnh đẹp mắt về những căn nhà với hồ nước gợn sóng lăn tăn và những thảm cỏ xanh tươi phía trước. Những hình ảnh thiên nhiên xung quanh nhà cũng được xử lý để trở nên xanh tươi, sinh động hơn. Màu sơn của ngôi nhà trông như mới mặc dù hình ảnh đã chụp từ 5 năm trước.

Đối với những quảng cáo kiểu này, người xem cần chú ý nhiều hơn đến các hình ảnh nội thất bên trong. Nếu là nhà xây đồng loạt, người xem nên tham khảo hình ảnh của nhà hàng xóm cùng đăng bán. Tốt nhất bạn nên đến tận nơi để xem thực tế trước khi đưa ra quyết định chính thức.

2. Định giá nhầm

Biết được giá trị thực của căn nhà là điều quan trọng và cần thiết để đi đến quyết định cho cả bên mua và bên bán.Thị trường biến động, giá nhà cũng tăng giảm liên tục dẫn tới kết quả là giá nhà đất niêm yết trên mạng cũng sai lệch so với thị trường. Để tránh đánh giá sai sau khi đã tham khảo, người mua cần sử dụng dịch vụ định giá của nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp để có mức giá hợp lý nhất.

3. Bán nhà trả góp với lãi suất hấp dẫn

Nhà trả góp được rao bán với lãi suất thấp nhưng không phải bất cứ ai cũng có thể mua được. Những công ty cho vay mua nhà đưa ra mức lãi suất cực thấp cho dịch vụ vay tiền mua nhà nhưng thực tế khi khách hàng hỏi vay thì các điều kiện của công ty đưa ra đều không thoả mãn, như hạn mức thu nhập chưa đủ, điểm tín nhiệm tín dụng thấp, vì thế nếu khách hàng mua nhà dưới hình thức này phải áp dụng mức lãi suất cao.

Như vậy, trước khi quyết định mua nhà với phương thức này, bạn cần tới ngân hàng tìm hiểu và lập hồ sơ tín dụng, để từ đó tìm ra những dịch vụ cho vay mua nhà phù hợp với điều kiện.

4. Đăng tin thiếu rõ ràng

Những thông tin mang tính gợi mở như hướng nhà đảm bảo "phong thủy", căn phòng "tỏa sáng" khiến người xem thông tin dễ hiểu nhầm là nhà có cửa sổ trông ra biển, luôn có ánh nắng chan hòa chiếu vào. Hoặc nhà hướng Nam nhưng thực ra chỉ có một phòng nhỏ quay về hướng đó, còn lại toàn bộ diện tích nằm sâu phía bên trong của tòa nhà.

Để có được thông tin chính xác về những căn hộ như vậy, bạn có thể đề nghị người đăng tin hoặc chủ nhà cho xem bản thiết kế gốc. Nếu là nhà đã nâng cấp cải tạo thì phải có giấy xác nhận của cơ quan quản lý cấp.

(Theo VTC)

 

7 kinh nghiệm quý giá khi mua nhà

Hiện nay, nếu bạn đang có ý định mua một ngôi nhà thì bạn nên chú ý đến một số kinh nghiệm quý giá sau đây:

1. Vị trí

Vị trí của căn nhà là cực kì quan trọng vì nó quyết định rất nhiều đến giá trị căn nhà của bạn. Bạn có thể có một căn nhà rất xấu với kiến trúc đã lạc hậu. Nhưng nếu nó được đặt ở trung tâm thành phố, gần trường học, khu vui chơi mua sắm hay các tòa nhà văn phòng...thì sẽ có rất nhiều người trả giá cao để mua nhà của bạn khi bạn có ý định bán nó.

Vì vậy, khi mua nhà bạn có thể tham khảo thêm thông tin để xem vị trí mà bạn định chọn có thể đem lại giá trị lớn trong tương lai hay không.

Ngoài ra, với một ngôi nhà gần trường học hay chợ cũng sẽ thuận tiện hơn cho việc học hành của con cái bạn cũng như việc mua sắm hàng ngày. Hãy cân nhắc kĩ khi lựa chọn vị trí của căn nhà.

2. Tình hình an ninh

Khi quyết định mua một ngôi nhà, bạn cũng nên xem xét tình hình an ninh của khu phố mà bạn dự định sinh sống. Ở đó có thường xuyên xảy ra các vụ trộm cắp hay có nhiều tội phạm xuất hiện hay không.
3. Phí dịch vụ
Bạn chọn được một ngôi nhà rất ưng ý về vị trí, kiến trúc cũng như an ninh rất an toàn. Nhưng hãy xem xét về phí dịch vụ của khu nhà đó. Phí dịch vụ có thể quá cao so với thu nhập của bạn. Những vụ lùm xùm xung quanh phí dịch vụ ở tòa nhà Keangnam gần đây là bài học để bạn rút kinh nghiệm khi quyết định mua nhà.

4. Khả năng xây dựng

Bạn đang phân vân không biết mua một căn hộ chung cư cao cấp hay một ngôi nhà mà bạn có quyền sở hữu đất. Nếu bạn muốn thiết kế riêng một ngôi nhà theo ý của mình hoặc thay đổi trong tương lai thì căn hộ chung cư có vẻ sẽ không phù hợp với bạn cho lắm.

5. Hàng xóm

Một số người nghĩ rằng với cuộc sống bận rộn hiện nay việc có hàng xóm như thế nào có thể không mấy quan trọng. Nhưng điều đó chưa hoàn toàn chính xác. Nếu hàng xóm của bạn có sở thích đánh trống và anh ta hay tập vào lúc 9 giờ tối, điều đó có thể ảnh hưởng đến việc học cũng như nghỉ ngơi của con cái bạn.

6. Giá cả

Những người bán nhà thường xuyên nói giá cao hơn giá trị thật của nó. Vì vậy, đừng ngại ngần đàm phán hoặc thương lượng về giá cả. Ngoài ra bạn cũng nên tham khảo từ những người có kinh nghiệm hoặc thông tin từ internet để biết mức giá thị trường cho những ngôi nhà tương tự ngôi nhà mà bạn muốn mua.

7. Tính pháp lí

Khi quyết định mua một ngôi nhà, hãy chắc chắn ngôi nhà đó có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.Bên cạnh đó, bạn cũng phải hết sức chú ý khi làm hợp đồng mua bán hay các thủ tục sang tên, chuyển nhượng. Tốt nhất, bạn nên nhờ luật sư của mình tư vấn và giúp bạn giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp luật.

(Theo NDHMoney)

 

Bị chủ đầu tư bắt chẹt khi mua đất nền

Một số khách hàng mua đất nền dự án đã bị nhà đầu tư bắt chẹt bằng nhiều cách.

Đầu tháng 8/2009, anh Nguyễn Đức, ngụ ở Q. Bình Thạnh, TP.HCM, đã cầm đơn đến gặp chủ đầu tư của một dự án khu dân cư tại Q.2 để xin hoãn thời hạn xây nhà. Anh đã mua mảnh đất hơn 100m2 trong dự án này.

Được biết, đây là lần thứ ba anh "vác" đơn đến năn nỉ chủ đầu tư. Anh trình bày với chúng tôi: "Lúc đầu, tôi dự định mua để bán lại nhưng chưa thấy có lời đáng kể. Bây giờ, tôi tính giữ đất lại để xây nhà. Thế nhưng để xây theo đúng thiết kế chung của dự án, số tiền dự kiến lên tới hơn hai tỷ đồng. Tôi chưa biết xoay xở sao cho đủ tiền nên đành phải đi năn nỉ chủ đầu tư".
Khi khách hàng bị bắt chẹt

Trước đó, đầu năm 2009, nhiều người mua đất nền thuộc dự án Nam Sài Gòn của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại địa ốc Him Lam cũng một phen lao đao. Đó là khi họ nhận được "tối hậu thư" của chủ đầu tư về việc sẽ thanh lý hợp đồng, hoàn trả lại phần vốn góp nếu khách hàng không xây nhà theo đúng cam kết. Nhiều khách hàng đã phải chấp nhập trả đất và chịu lỗ. Nguyên nhân là do họ không có đủ tiền để xây nhà.

Ngoài ra, thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư dự án khu dân cư yêu cầu một khu đất chỉ được sang nhượng không quá ba hoặc bốn lần. Khách hàng cuối cùng trong chuỗi sang nhượng này phải cam kết xây nhà chứ không được chuyển nhượng. Dù khách hàng muốn, chủ đầu tư cũng không thực hiện thủ tục giấy tờ.

Trong một số trường hợp, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng muốn được chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải cam kết xây nhà trong vòng 3 - 6 tháng. Để đảm bảo cho cam kết này được thực hiện, chủ đầu tư giữ lại phụ lục hợp đồng, chờ đến khi người mua mới triển khai xây dựng nhà. Lúc này, chủ đầu tư mới hoàn tất các thủ tục pháp lý.

Bàn về những bất cập khi mua đất nền dự án, một số chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết, với những dự án bị hạn chế chuyển nhượng, tính thanh khoản sẽ giảm vì không phải ai cũng có kế hoạch mua đất nền để xây nhà. Hơn nữa, thời hạn triển khai xây nhà cũng rất ngắn, người ít vốn khó có thể kiếm ngay vài tỷ đồng để đáp ứng yêu cầu xây dựng theo thiết kế chung của dự án.

Lý giải về "tối hậu thư"

Theo giải thích của các chủ đầu tư, việc đưa ra "tối hậu thư" được căn cứ vào những cam kết đã được chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng khi thực hiện hợp đồng ban đầu. Trong đó, chủ đầu tư có đưa ra thời hạn người mua đất phải tiến hành xây nhà.

Ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Á Châu, nhận định: "Đây là một trong những biệp pháp nhằm hạn chế tình trạng những nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại, tạo ra mặt bằng giá ảo trên thị trường. Hơn nữa, việc khách hàng xây dựng nhà ở sẽ giúp cho bộ mặt đô thị tại khu dân cư sớm hình thành, chứ không nham nhở như hầu hết các khu dân cư hiện nay".

Theo quy định, khi tất cả những nền đất trong khu dân cư hoàn tất việc xây dựng thô, chủ đầu tư mới có thể hoàn tất giấy tờ và chuyển giao lại cho địa phương quản lý. Tuy nhiên, tình trạng mua bán, sang tay của khách hàng tại hầu hết các khu dân cư thời gian qua có một phần lỗi rất lớn của chủ đầu tư.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 181, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, đối với các dự án nhà ở được giao đất sau tháng 11/2004, chủ đầu tư không được phân lô bán nền. Họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán. Tuy nhiên, do nguồn vốn ít, hầu hết các chủ đầu tư đã lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên thực tế, giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền. Những đối tượng mua đất nền, thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn này. Việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu trở nên khó khả thi.

Suy xét kỹ trước khi mua


Việc các chủ đầu tư đồng loạt đưa ra "tối hậu thư" đối với khách hàng là vì theo quy định, nếu quá thời hạn cam kết, chủ đầu tư cũng sẽ bị thu hồi dự án. Động thái này của chủ đầu tư đã đẩy hết cái khó về phía khách hàng. Do đó, nếu có ý định mua đất nền theo hình thức này, bạn lưu ý:

- Người mua cần phải tìm hiểu kỹ về hợp đồng góp vốn ban đầu, xem kỹ thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Tránh mua những đất nền đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng. Như thế, bạn sẽ tránh được những rủi ro có thể phát sinh khi chủ đầu tư căn cứ vào quy định này để thu hồi đất hoặc đưa ra những ràng buộc làm khó người mua.

- Bạn cũng tìm hiểu kỹ giấy phép dự án, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư.

- Nếu có kế hoạch mua đất nền để xây dựng nhà, bạn cần thận trọng trong việc chọn mua đất nền tại những dự án mà số lượng nhà đã xây dựng còn thưa thớt. Lý do là thời gian chờ đợi những hộ khác xây nhà có thể kéo dài khiến thời hạn được cấp giấy tờ đất và nhà khó có thể nhanh chóng. Trong trường hợp cần tiền, bạn không có giấy tờ nhà đất để thế chấp ngân hàng, xoay xở vốn cho nhu cầu của mình.
Theo TT&GĐ

 Bị giao nhà chậm: Chật vật đòi bồi thường

Khi mua nhà, người mua nên thỏa thuận cụ thể với chủ đầu tư về mức lãi suất bồi thường nếu chậm giao nhà.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), chủ đầu tư giao nhà chậm phải bồi thường cho khách hàng một khoản tiền lãi tính theo lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại. Hiện nhiều chủ đầu tư dự án đang đứng trước áp lực phải bồi thường bởi bên mua đã thanh toán gần hết tiền nhưng bên bán giao nhà không đúng thời hạn. Tuy nhiên, do hợp đồng mua  bán không nêu cụ thể về cơ sở để tính bồi thường nên hai bên gặp nhiều trở ngại trong thương lượng.


Chủ đầu tư né tránh

Theo phản ánh của người dân mua căn hộ ở khu đô thị mới Dương Nội (Hà Nội), chủ đầu tư thông báo bàn giao nhà vào cuối tháng 4-3013. Thế nhưng, khi khách hàng đề nghị được xem nhà, rà soát lại các điều khoản của hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao nhà thì họ không tiếp cận được chủ đầu tư.

Trong khi đó, một số người đã nhận nhà cho hay tình trạng của căn hộ chưa thật sự hoàn thiện. Một số hạng mục thi công cẩu thả, sơn tường loang lổ, cửa bị cong vênh… Từ đó, họ cho rằng chủ đầu tư thi công vội vã để sớm giao nhà nhằm “né” một phần số tiền bồi thường.

Người dân mua căn hộ một chung cư ở quận Tân Phú  - Tp.HCM cũng nhiều lần phản ứng chủ đầu tư về việc chậm bàn giao nhà. Theo đó, chủ đầu tư cam kết giao nhà quý I/2012, rồi lại hẹn đến quý IV/2012… Thế nhưng, đến hết quý I/2013, chủ đầu tư vẫn chưa xây xong phần thô của dự án.

Nguyện vọng của người mua nhà tại dự án này là chủ đầu tư cần gặp gỡ khách hàng để rà soát điều khoản của hợp đồng mua bán, thương lượng bồi thường cho việc chậm giao nhà. Một số người tính toán chủ đầu tư dự án thu trước từ 70% đến 90% giá trị căn hộ, tương ứng 700 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng/căn. Với 442 căn hộ đã bán hết, tính ra người mua nhà đã ứng trước cho chủ đầu tư khoảng 500 tỉ đồng song dự án vẫn chưa hoàn thành...

Trong thực tế, không phải dự án nào chủ đầu tư cũng cam kết bồi thường khi giao nhà chậm. Hợp đồng mua bán của một số dự án cam kết thường chung chung, không thể hiện mức lãi suất cụ thể nên hai bên thường không thỏa thuận được số tiền bồi thường.

Có thể khởi kiện, đòi lại tiền

Luật sư Nguyễn Hoàng Linh, Văn phòng Luật sư Thùy Anh (Tp.HCM), cho biết người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư bởi Luật Kinh doanh BĐS quy định: Chủ đầu tư giao BĐS chậm thì phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền mà khách hàng đã ứng trước, tính theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại tại thời điểm giao BĐS.

Một giảng viên của Trường ĐH Luật Tp.HCM cho rằng trường hợp bên bán nhà có giấy phép kinh doanh BĐS thì khi xảy ra khiếu kiện, các cơ quan chức năng sẽ áp dụng Luật Kinh doanh BĐS để quyết định mức lãi suất bồi thường.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu (Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn Hậu và Cộng sự),  nếu hợp đồng mua bán nhà không nêu rõ mức lãi suất bồi thường thì thông thường, tòa án sẽ áp dụng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước. Trường hợp hai bên cam kết bồi thường theo lãi suất cho vay của ngân hàng thì chủ đầu tư cần thực hiện đúng hợp đồng.

Đối với các chủ đầu tư đã nhiều lần trễ hẹn giao nhà và dự án hiện còn dở dang, luật sư Nguyễn Văn Hậu khuyến nghị người mua liên kết với nhau để khởi kiện, đòi lại số tiền đã nộp. Theo ông Hậu, các cơ quan chức năng có thể niêm phong dự án BĐS rồi tiến hành phân xử theo hướng sẽ bán dự án đó cho chủ đầu tư khác để trả tiền cho người mua nhà. Ông Hậu cũng khuyến cáo người mua nhà nên thỏa thuận với chủ đầu tư và thể hiện trong hợp đồng mức lãi suất bồi thường chậm giao nhà là 5%, 7% hay 10%/năm... nhằm tránh tranh chấp về giao dịch nhà ở.

 

Rối mù lãi suất bồi thường
Mới đây, bà Trương Thị Mỹ Loan (chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú - Tp.HCM) đã khởi kiện chủ đầu tư về việc giao nhà chậm. TAND quận Tân Phú tuyên xử chủ đầu tư bồi thường lãi suất 18%/năm. Thế nhưng, xét xử phúc thẩm, TAND Tp.HCM lại áp dụng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước là 8%/năm. Vì hợp đồng mua bán giữa bà Loan với chủ đầu tư không ghi rõ mức lãi suất cụ thể nên tòa căn cứ vào Luật Dân sự để giải quyết.

Trước đó, năm 2012, ông Nguyễn Đức Như cũng khởi kiện một chủ đầu tư dự án nhưng TAND quận Tân Phú quyết định mức lãi suất bồi thường là 9%/năm. Tuy nhiên, tòa án phúc thẩm cho rằng tại thời điểm phát sinh tranh chấp (tháng 3-2010), lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước là 8%/năm nên đã phân xử theo mức này.


(Theo NLĐ)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét