Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Khách hàng bức xúc vì chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ theo chỉ số CPI ;

Khi mua nhà đất, hãy tự làm công chứng viên 

Gần đây, nhiều người phản ánh tình trạng phòng công chứng (PCC) chứng nhận người bán đất không phải là chủ đất. Vậy làm cách nào để người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình? 


Khách hàng bức xúc vì chủ đầu tư tăng giá bán căn hộ theo chỉ số CPI

Thời gian gần đây, tòa soạn Báo Dân trí nhận được nhiều phản ánh những bức xúc và hoang mang của bạn đọc về việc chủ đầu tư một số công trình xây dựng đã tăng giá bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI).

Một trường hợp điển hình mà chúng tôi nhận được là trường hợp của bạn đọc Huỳnh Minh, email: minhd_hien@yahoo.com.vn. Theo bạn đọc Huỳnh Minh cho biết: bạn Huỳnh Minh là một khách hàng đã ký Hợp đồng với Chủ đầu tư để mua Dự án CHCC tại Hà Nội vào tháng 10/2010, tại hợp đồng mua bán ghi rõ: Điều 2 và Phụ lục 2 của Hợp đồng có quy định tổng giá bán căn hộ bằng VND ; Điều 14 của Hợp đồng quy định nguyên tắc điều chỉnh giá bán căn hộ là khi thanh toán tỷ giá USD/VND do BIDV công bố có tăng/giảm 50 VND trở lên so với thời điểm ký hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh tăng/giảm tương ứng (Hợp đồng có xác định tỷ giá USD/VND tại thời điểm ký Hợp đồng là 19.500 VND/1USD); Điều 12 của Hợp đồng quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng có quy định 2 trường hợp đơn phương chấm dứt là: Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ hoặc khách hàng chậm thanh toán tiền (ngoài ra không có lý do nào khác).

Tuy nhiên, tháng 4/2011 Chủ đầu tư có gửi thông báo cho bạn đọc Huỳnh Minh đề nghị đến ký phụ lục hợp đồng để tăng giá bán căn hộ theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) do Nhà nước công bố, với mức tăng tối đa là 0,6%/tháng với lý do để “bù đắp sự biến động của giá cả thị trường”, nguyên nhân được Chủ đầu tư thông báo là “ngày 21/12/2010 Ngân hàng Nhà nước đã có công văn làm rõ việc niêm yết giá bằng tiền Việt nhưng điều chỉnh giá trị thanh toán theo biến động của tỷ giá ngoại tệ vẫn là không đúng quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối”.

Ngoài ra chủ đầu tư có thông báo là:“Kể từ sau ngày 15/05/2011, nếu việc sửa đổi quy định về điều chỉnh giá trị thanh toán tại mỗi thời điểm theo CPI tại Hợp đồng mua bán căn hộ không được các bên thống nhất và ký kết thành Phụ lục mà bị cơ quan có thẩm quyền xử lý và yêu cầu ngừng thực hiện Hợp đồng thì chúng tôi buộc phải ngừng thực hiện Hợp đồng hoặc hoàn trả cho Quý khách toàn bộ số tiền đã nhận và thu hồi lại căn hộ”.

Trước sự việc trên, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đoàn Trọng Bằng, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại Việt (Hà Nội) để làm rõ về vấn đề này.
Luật sư Đoàn Trọng Bằng cho hay: Theo như bạn Huỳnh Minh phản ánh thì chúng tôi hiểu rằng nội dung Hợp đồng được ký kết trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của các bên theo đúng quy định tai Điều 389 Bộ Luật Dân sự 2005:

1. Việc Chủ Đầu tư thông báo với khách hàng nếu khách hàng không đến ký Phụ lục Hợp đồng theo đề nghị của Chủ đầu tư “mà bị cơ quan có thẩm quyền xử lý và yêu cầu ngừng thực hiện Hợp đồng thì chúng tôi buộc phải ngừng thực hiện Hợp đồng hoặc hoàn trả cho Quý khách toàn bộ số tiền đã nhận và thu hồi lại căn hộ” là chưa đúng quy định của pháp luật vì:

Việc thông báo ngừng Hợp đồng của cơ quan có thẩm quyền không phải là điều kiện để Chủ Đầu tư chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 12 của Hợp đồng.

Việc ngừng Hợp đồng không có nghĩa là Hợp đồng bị chấm dứt, giả sử trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền có văn bản yêu cầu như thông báo của Chủ Đầu tư thì đó cũng chỉ là một căn cứ để tham khảo.

Theo quy định của pháp luật chỉ có Tòa án hoặc trọng tài (nếu được các bên thỏa thuận) mới là cơ quan có thẩm quyền xem xét và phán quyết về tính hợp pháp của Hợp đồng.

2. Chủ Đầu tư đề nghị áp dụng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) làm căn cứ để điều chỉnh giá bán căn hộ là chưa phù hợp vì CPI được cấu thành bởi rất nhiều yếu tố khác nhau, nó chỉ phản ánh mức thay đổi tương đối của giá hàng tiêu dùng theo thời gian (vì nó chỉ chỉ dựa vào một giỏ hàng hóa đại diện cho toàn bộ hàng tiêu dùng). Trong khi việc đầu tư xây dựng chỉ dựa trên một số yếu tố và một số loại hàng hóa, dịch vụ nhất định (chủ yếu là trong lĩnh vực xây dựng) chứ không phải là tất cả các hàng hóa được sử dụng để xác định CPI. Để xác định biến động giá xây dựng thì hàng quý Bộ Xây dựng đều có công bố chỉ số giá xây dựng của từng quý và đây mới là căn cứ chính xác phản ánh mức độ thay đổi của giá xây dựng theo thời gian.

3. Theo quy định tại Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì khi lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình, tổng dự toán xây dựng công trình thì Chủ đầu tư thường có dự trù một khoản là “Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình”, chi phí dự phòng này có thể lên đến 10% tổng chi phí xây dựng. Do đó, nếu đã có khoản chi phí dự phòng này để bù đắp cho yếu tố trượt giá rồi mà nay Chủ Đầu tư dự định áp dụng CPI nhằm thu thêm một khoản tiền từ khách hàng để “bù đắp sự biến động của giá cả thị trường” là không hợp lý.

4. Việc Chủ Đầu tư đề nghị áp dụng CPI theo mức chỉ tăng (tối đa 0,6%/tháng) mà không có giảm (thay thế cho áp dụng Tỷ giá USD/VND) là không bảo đảm tính thống nhất với nội dung đã ký của Hợp đồng (Như bạn trình bày thì Điều 14 của Hợp đồng quy định khi xem xét điều chỉnh giá theo tỷ giá USD/VND đều có xét đến yếu tố tăng/giảm chứ không thuần túy là chỉ có tăng).

5. Nếu Chủ Đầu tư có gửi thông báo cho bạn và khẳng định “ngày 21/12/2010 Ngân hàng Nhà nước đã có công văn làm rõ việc niêm yết giá bằng tiền Việt nhưng điều chỉnh giá trị thanh toán theo biến động của Tỷ Giá ngoại tệ vẫn là không đúng quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối”. Thì theo chúng tôi bạn Huỳnh Minh cần yêu cầu Chủ Đầu tư cung cấp nội dung văn bản này để xem có phải áp dụng cho trường hợp của bạn hay có nội dung áp dựng tương tự không? Ngoài ra cũng xin lưu ý thêm với bạn là:

Nếu điều khoản điều chỉnh giá theo sự biến động của Tỷ giá ngoại tệ là không đúng quy định của pháp luật thì đây cũng chỉ là một điều khoản của Hợp đồng, điều khoản này nếu có vô hiệu thì cũng không làm ảnh hưởng đến các nội dung khác của Hợp đồng.

Nếu điều khoản điều chỉnh giá theo sự biến động của Tỷ giá ngoại tệ có vô hiệu thì các bên có thể thỏa thuận thay thế bằng một điều khoản khác, nếu không thỏa thuận được thì điều khoản đó bị loại bỏ ra khỏi Hợp đồng chứ không phải là căn cứ để chấm dứt Hợp đồng vì tại Điều 12 của Hợp đồng như bạn trình bày thì khi quy định các trường hợp chấm dứt Hợp đồng không có quy định đây là điều kiện để chấm dứt Hợp đồng.

6. Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/05/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong việc giải quyết các vụ án kinh tế có hướng dẫn tại điểm b, khoản 3, phần I như sau:

“Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ”.

Như vậy, với quy định này thì việc các bên có thỏa thuận giao dịch bằng USD nhưng sau đó thực hiện thanh toán bằng VND cũng không làm cho Hợp đồng vô hiệu. Còn trong trường hợp giữa bạn Huỳnh Minh và chủ đầu tư có thỏa thuận về việc điều chỉnh giá bán căn hộ theo sự biến động của Tỷ giá USD/VND, chứ không phải thỏa thuận mua bán bằng USD nên theo chúng tôi thì nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án cũng khó có cơ sở tuyên Hợp đồng, điều khoản của Hợp đồng vô hiệu.
(Theo Dân Trí)

 

   

Khi mua nhà đất, hãy tự làm công chứng viên

Gần đây, nhiều người phản ánh tình trạng phòng công chứng (PCC) chứng nhận người bán đất không phải là chủ đất. Vậy làm cách nào để người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình?

Theo điều 5 của Luật Công chứng (CC), công chứng viên (CCV) chỉ chứng nhận khi người tham gia hợp đồng là có thật, chữ ký trong hợp đồng là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng. Thế nhưng, có trường hợp người đã chết cũng... “đến” được Phòng CC  ký tên, lăn tay trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Những trường hợp khó hiểu

Cụ thể, ngày 10/9/2009, CCV Lê Văn Tươi (Trưởng phòng CC Tân Bình, TP.HCM) chứng nhận ông Phạm Văn Phận chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Trung Lập Thượng (Củ Chi, TP.HCM) cho bà Trần Thị Minh Hường. Sau đó, bà Hường mang hợp đồng CC đi sang tên và đăng bộ thì bị từ chối. Bà khiếu nại, thì ngày 4/1/2010, Chủ tịch UBND xã Trung Lập Thượng Huỳnh Thanh Tú ký văn bản trả lời: ông Phận đã chết ngày 9/7/2007 (tức 26 tháng trước ngày CC). Chưa hết, số CMND ghi trong lời chứng là 023318260, nhưng số CMND của ông Phận thực tế là 021251350. Còn sổ đỏ của ông thì đã thế chấp ngân hàng.

Tiếp theo, ngày 25/9/2009, CCV Lê Văn Tươi chứng nhận ông Lê Văn Bận chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Trung Lập Thượng cho bà Nguyễn Thị Minh Tuyết. Bà Tuyết cũng không được đăng bộ. Khiếu nại thì ngày 5/7/2010, chủ tịch Huỳnh Thanh Tú lại ra văn bản trả lời rằng: số CMND của ông Bận trong lời chứng khác với số CMND của ông Bận. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ông Bận cũng không trùng với số cấp và ngày cấp ghi trong sổ tư pháp; chữ ký của Phó chủ tịch UBND xã Lê Thanh Hùng và con dấu của UBND xã đều là giả. Ông Bận khai ông không hề đến Phòng CC Tân Bình ký tên bán đất cho bà Tuyết. Hiện công an xã đã chuyển hồ sơ này về công an huyện thụ lý.

CCV Lê Văn Tươi (x) tiếp PV Báo Phụ Nữ
Chưa hết, ngày 31/12/2009, CCV Lê Văn Tươi chứng nhận ông Nguyễn Văn Nhạt chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Phú Hòa Đông (Củ Chi) cho bà Trương Thị Ngọc Lợi. Bà Lợi không được đăng bộ, bởi vì ngày 21/5/2008 ông Nhạt làm mất giấy chứng nhận QSDĐ này, UBND huyện Củ Chi đã ra quyết định hủy bỏ giấy chứng nhận bản chính và cấp lại phó bản cho ông Nhạt. Ông Nhạt cũng  không đến Phòng CC Tân Bình ký bán đất cho bà Lợi.

Ba nạn nhân trên đến Phòng CC Tân Bình đòi bồi thường thiệt hại do CC theo hồ sơ giả, nhưng họ chỉ được hướng dẫn đi tố cáo ba người bán lừa đảo. Bà Hường khởi kiện Phòng CC này, nhưng TAND Q.Tân Bình chưa thụ lý. Bà khiếu nại lên Sở Tư pháp cũng không được trả lời. Trao đổi với PV Báo Phụ Nữ, ông Tươi trả lời: “Tôi CC đúng quy trình thủ tục, rất mong cơ quan điều tra làm rõ vì người bán có dấu hiệu lừa đảo. Tôi đã giải trình rõ ba vụ việc này lên Sở Tư pháp”. Bà Ngô Minh Hồng - Giám đốc Sở Tư pháp cho biết, Thanh tra Sở mới báo cáo kết quả kiểm tra định kỳ Phòng CC Tân Bình, có kết hợp xem xét các đơn khiếu nại này, Ban Giám đốc Sở chưa kết luận chính thức.

Câu hỏi được đặt ra ở đây là trong cả ba trường hợp nêu ở phần đầu của bài viết này, tại sao CCV Lê Văn Tươi lại không  phát hiện được ba bộ hồ sơ nói trên là giả? Vậy ai sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân khi CCV để lọt lưới như vậy?

Giấy đỏ thật vẫn chưa chắc ăn

Tháng 11/2009, bà Lương Thị Mốt đem giấy đỏ đến UBND xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, Tp.HCM xin sao y. Tại quầy nộp hồ sơ, kẻ gian trà trộn rút giấy đỏ của bà. Kẻ gian tên Danh làm CMND giả mang tên bà Mốt, rồi dán hình giả vào, đem sổ đỏ của bà Mốt đến PCC số 6 CC để bán cho bà Trần Thúy Hương.

Một trường hợp khác: Đào Văn Minh lấy giấy chủ quyền căn nhà 114 Bùi Viện, Q.1, Tp.HCM của ông ngoại mình bán cho bà Nguyễn Thị Yến Mai. Minh chi 2,5 triệu đồng cho “cò” CC tên Điệp và ngồi tại quán cà phê đối diện PCC số 7, chờ cán bộ PCC ra quán lăn tay Minh và vợ chồng bà Mai. Sau đó, Điệp vào PCC mang hợp đồng - do công chứng viên (CCV) Nguyễn Mạnh Cường ký, ra giao cho bà Mai. Đào Văn Minh bị truy tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nhưng CCV Cường lại vô can.

Ngoài sự tắc trách của CCV, kẻ lấy cắp giấy đỏ bán dễ dàng còn do thủ tục cấp phó bản có sơ hở. Theo đó, người làm mất giấy đỏ phải báo mất tại Công an phường (xã) và làm đơn xin cấp phó bản tại Phòng Tài nguyên – Môi trường (TN-MT). Sau khi niêm yết tại phòng và đăng bố cáo cớ mất trên báo trong 30 ngày, UBND quận, huyện ra quyết định hủy giấy đỏ chính và cấp phó bản. Nhưng, CCV không lưu bố cáo nên không biết giấy đỏ của người lấy cắp đã có quyết định hủy bỏ.

Người mua cần kiểm tra kỹ

Chúng tôi gặp một số quan chức ngành tư pháp xin lời khuyên để người mua BĐS không bị lừa khi ra CC, nhưng chỉ được trả lời chung chung: không mua qua cò, gặp trực tiếp người bán và thấy tận mắt BĐS. Chủ một doanh nghiệp môi giới BĐS ở Phú Mỹ Hưng cho biết, mua BĐS phải thông qua “cò” là bình thường, nhưng người mua phải gặp người bán để xem bản chính giấy đỏ (đất), giấy hồng (nhà và đất). Nếu giấy đứng tên người đã mất, hoặc đứng tên người bán nhưng vợ hoặc chồng họ đã mất, thì phải xem hộ khẩu có bao nhiêu thừa kế, và yêu cầu tất cả thừa kế làm giấy ủy quyền cho người bán đại diện. Đặc biệt, nếu người đứng tên định cư ở nước ngoài thủ tục vô cùng rắc rối.

Nếu giấy đỏ, giấy hồng được cấp từ tháng 10/2003 trở về trước (áp dụng họa đồ năm 1999), phải yêu cầu người bán thuê đo đạc lại nhà đất, vì họa đồ mới hầu hết bị lệch ranh giới và diện tích so với họa đồ cũ. Sau đó, người mua đến Phòng TN - MT xem BĐS đó có mất giấy và được cấp lại phó bản không; có thế chấp ngân hàng, có nằm trong vùng quy hoạch, giải tỏa, có bị ngăn chặn mua bán do bị tranh chấp không? Chú ý, đừng chỉ dựa vào xác nhận của cán bộ địa chính phường, xã, vì họ không nắm đủ thông tin.

Khi đặt cọc, người mua phải giữ bản chính giấy đỏ, giấy hồng. Khi hợp đồng mua bán được CC, người mua phải giữ lại 10% giá mua. Đến khi người mua được quận, huyện cho đăng bộ và được đổi giấy mới thì hãy trả hết tiền. Tóm lại, người mua phải tự làm CCV để không bị lừa ngay tại PCC!
Việc làm giả hồ sơ CC qua mặt CCV từng gây ra hậu quả rất nghiêm trọng. Ngày 12/4/2010, CCV Nguyễn Minh Hải - Trưởng Văn phòng CC Việt Tín (Hà Nội) nhảy cầu Thăng Long tự tử, vì ông CC đến 200 hợp đồng ủy quyền bất động sản với hồ sơ hoàn toàn giả. Trước đó, Hà Thùy Linh (31 tuổi) đã làm nhiều bộ hồ sơ giả mang đến cho ông Hải CC, rồi dùng hợp đồng này đi lừa đảo hàng chục tỷ đồng của nhiều người và bỏ trốn.

Tháng 4/2010, CCV Hoàng Xuân Ngụ (Phòng CC số 4), nhận hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, của bà Nguyễn Thị P. Dùng kính lúp soi, ông Ngụ thấy màu mực trong các văn bản khác lạ, bèn khuyên bên mua đi xác minh. Kết quả, UBND xã Tân Hiệp xác nhận không hề cấp các loại giấy tờ trên. Công an tạm giữ người bán đất để điều tra. Theo ông Ngụ, chỉ có giấy đỏ mang tên bà P. là thật, nhưng nó lọt vào tay người khác và người này làm giả các giấy tờ mang tên bà P. để lừa bán mảnh đất trên.
(Theo Phunuonline)

 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét