Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Cách tính diện tích chung cư trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

Có nên mua nhà của người phải thi hành án? ;

Có nên mua nhà thời điểm này? ;

Có nên mua nhà cuối năm? ;

Có nên mua nhà giá rẻ lúc này? ...



Cách tính diện tích chung cư trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để tránh bị các chủ đầu tư "ăn gian" diện tích do quy định mập mờ và khách hàng không nắm rõ luật, người mua nhà có thể tham khảo những qui định dưới đây về ghi diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua, việc ghi diện tích sàn căn hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”) của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền gặp rất nhiều vướng mắc và không thống nhất tại nhiều địa phương.
Nguyên nhân là do sự không thống nhất trong quy định của pháp luật (như cho phép doanh nghiệp tính diện tích sàn theo thông thủy hoặc tim tường chung và tim tường bao ngoài nhưng lại quy định tường chung thuộc sở hữu chung của nhà chung cư).
Trên thực tế, do những bất cập và không thống nhất này cũng như lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một bộ phận khách hàng nên nhiều chủ đầu tư đã cố tình “ăn gian” diện tích căn hộ như nhiều báo, đài đã đăng tải trong thời gian qua.
Để giải quyết vấn đề này, từ năm 2011, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 289/TCQLĐĐ-CĐKTK hướng dẫn rõ việc ghi diện tích căn hộ chung cư như sau: “Diện tích căn hộ ghi vào Giấy chứng nhận đối với các trường hợp sở hữu nhà chung cư vẫn được xác định theo hợp đồng mua bán nhà đất đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật về mua bán nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết thì diện tích được xác định theo thực tế bàn giao”. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ về vấn đề này. Do đó, để quý độc giả tiện tham khảo, chúng tôi xin tổng hợp lại quy định về việc xác định diện tích căn hộ theo quy định của pháp luật trong từng thời kỳ để làm cơ sở cấp Giấy Chứng Nhận như sau:
Đối với các Hợp đồng ký trước ngày 15/9/2005: Pháp luật không có quy định cụ thể, do đó, diện tích căn hộ để cấp Giấy Chứng Nhận thực hiện theo nội dung thực tế ghi trong Hợp đồng.
Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 15/9/2005 đến trước ngày 5/12/2006: Theo quy định tại điểm c Tiểu mục 4.5 Mục 4 Phần VI Thông tư 13/2005/TT-BXD, diện tích căn hộ được xác định là diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung).
Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 5/12/2006 đến trước ngày 11/4/2009: Theo quy định tại điểm 3.2.3 Tiểu mục 3.2 mục 3 Phần IV Thông tư 05/2006/TT-BXD, diện tích căn hộ được xác định là diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, khung cột chung).
Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 11/4/2009 đến trước ngày 16/10/2010: Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 01/2009/TT-BXD, diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).
Đối với các Hợp đồng ký từ ngày 16/10/2010: Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.
LS Lê Văn Huyên
(Theo CafeLand) 

 

Có nên mua nhà của người phải thi hành án?

Nhiều trường hợp mua nhà đất đã sang tên đổi chủ xong xuôi nhưng người mua lại gặp rắc rối vì người bán phải thi hành án theo phán quyết nào đó của toà án.
Có chuyện éo le này bởi các cơ quan thi hành án áp dụng quy định: sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó.

Quy định đó nằm trong thông tư liên tịch số 14/2010 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Một số chuyên gia cho rằng cần xem xét lại tính pháp lý của của thông tư này vì trái với bộ luật Dân sự.

Bỗng dưng bị kê biên

Tháng 7.2008, bà Phạm Thị Hải Hường, ngụ quận 10 (Tp.HCM) mua căn nhà của bà Biện Thị Châu, tại thành phố Vũng Tàu. Hai bên làm đầy đủ thủ tục mua bán, sau đó bà Hường được cấp chủ quyền nhà. Gần một năm sau, gia đình bà Hường bất ngờ nhận được thông báo của chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu về việc sẽ kê biên căn nhà của bà để đảm bảo thi hành án.

Ngỡ ngàng, bà Hường khiếu nại thì mới được biết bà Châu – chủ cũ căn nhà và là người phải thi hành án trong một bản án của TAND thành phố Vũng Tàu. Tháng 5.2008, chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu đã gửi thông báo về thời gian tự nguyện thi hành án là 25 ngày cho bà Châu. Hết thời hạn, bà Châu vẫn không tự nguyện, chi cục thi hành án gửi công văn phối hợp với cơ quan liên quan đề nghị không cho chuyển dịch căn nhà thì phát hiện bà Châu đã hoàn tất thủ tục bán căn nhà cho bà Hường.

Điều dễ thấy, sau khi có bản án, cơ quan thi hành án đã không phong toả căn nhà bằng quyết định kê biên nên bà Châu vẫn bán nhà theo luật. Vì thế, dù căn nhà hiện đã thuộc sở hữu của bà Hường một cách hợp pháp nhưng chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu vẫn tiến hành kê biên căn nhà nhằm đảm bảo thi hành án. Đồng thời, hướng dẫn bà Hường kiện bà Châu yêu cầu huỷ bỏ giao dịch mua bán giữa hai bên.

Tương tự, công ty Dương Hoàng Thịnh đang phải thi hành bản án của TAND quận 7 với số tiền gần 3 tỉ đồng cho tổng công ty Hàng hải Việt Nam. Qua xác minh, chi cục thi hành án quận 7 biết được công ty này còn tài sản duy nhất là căn nhà tại phường Tân Quy, quận 7. Ngày 26.3.2010, cơ quan này ra quyết định ngăn chặn chuyển nhượng căn nhà nói trên. Khoảng một tháng sau, không hiểu lý do gì, cơ quan này lại ra quyết định giải toả quyết định ngăn chặn trước đó. Ngay lập tức, ngày 20.5.2010, công ty Dương Hoàng Thịnh bán cho bà Liên và được văn phòng công chứng chứng nhận.

Ít ngày sau, chi cục thi hành án quận 7 được phòng đăng ký quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên và môi trường Tp.HCM cho biết, căn nhà trên hiện chưa có hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, cũng chưa có cơ quan có thẩm quyền nào yêu cầu ngăn chặn giao dịch. Ngày 24.6.2010, cơ quan thi hành án quận 7 niêm yết công khai tại uỷ ban phường quyết định thi hành án và ra thông báo về việc cưỡng chế kê biên, phát mãi căn nhà và đương nhiên, đã nhận sự phản ứng quyết liệt của người mua. Bà Liên khiếu nại đến cục thi hành án dân sự Tp.HCM. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng cấp dưới đã làm đúng nên không chấp nhận đơn khiếu nại. Ông Nguyễn Văn Mỳ, chi cục trưởng chi cục thi hành án quận 7 cho rằng, căn cứ vào thông tư liên tịch số 14 thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên đối với căn nhà và đất đó để thi hành án.

Thông tư trái luật dân sự?

Trường hợp của bà Hường và bà Liên chỉ là số ít trong nhiều trường hợp bị thiệt thòi vì lỡ mua nhầm nhà của người phải thi hành án. Có thực tế này cũng bởi vì các cơ quan thi hành án áp dụng hướng dẫn trong thông tư 14.

Gặp những trường hợp như nói trên, đương nhiên người mua “lỡ” căn nhà của người đang phải thi hành án sẽ khiếu nại hoặc kiện đòi quyền lợi. Tuy nhiên, khiếu nại đó sẽ được trả lời rằng, theo quy định của thông tư 14, đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khởi kiện yêu cầu toà huỷ bỏ giao dịch. Vì vậy, cơ quan thi hành án làm như trên là đúng nếu chiếu theo luật.

TS Nguyễn Văn Tiến, giảng viên trường đại học Luật Tp.HCM cho rằng, cần phải xem xét lại tính pháp lý của thông tư so với bộ luật Dân sự. Rõ ràng thông tư đã phủ nhận quyền lợi chính đáng mà bộ luật Dân sự dành cho những người mua nhà hợp pháp, đã được cấp chủ quyền. Theo bộ luật Dân sự thì bà Hường, bà Liên là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Mặt khác, hai bà không phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của người chủ cũ căn nhà vì không liên can gì.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình rằng để hạn chế việc tẩu tán tài sản, ngành thi hành án phải thực hiện sớm các biện pháp ngăn chặn, sớm thông báo đến các cơ quan liên quan. Chứ để cho đương sự thoải mái bán tài sản rồi mới vào cuộc kê biên phong toả, gây thiệt hại cho người mua ngay tình là không hợp lý, không phù hợp với pháp luật dân sự vốn bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân.
(Theo SGTT)

Có nên mua nhà thời điểm này?

Chắc chắn những người có nhu cầu mua nhà để ở đang băn khoăn có nên mua vào thời điểm này? Liệu đã là thời điểm thích hợp khi các nhà đầu tư BĐS đang tháo chạy khỏi thị trường và đã có 2 công ty tuyên bố bán tháo theo kiểu hạ giá.

Đầu tiên là Công ty CP địa ốc dầu khí (PVL), chủ dự án Petro Vietnam Landmark, tiếp theo là Công ty Sài Gòn Mekong – đều ở TP HCM. Với PVL, trước áp lực phải thanh toán khoản vay đáo hạn 100 tỷ đồng, phải chấp nhận bán hạ giá 35% căn hộ Petrro Vietnam Landmark. PVL cũng đã báo lỗ 4,4 tỉ đồng trong quý 3/2011.

Còn Công ty Sài Gòn Mekong xác nhận, giảm giá sâu 500 căn hộ trong dự án An Tiến (Phước Kiểng, Nhà Bè, TP HCM), từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng, với điều kiện giảm giá dễ dàng hơn so với PVL.
Trước đó, một số công ty dưới các hình thức khác nhau cũng đã giảm giá căn hộ bán ra. Các chuyên gia nhà đất dự báo trong thời gian tới, có thể kéo dài đến năm 2012, nhiều dự án nhà đất khác cũng phải hạ giá bán để thu hồi vốn. Rõ ràng trong bối cảnh kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, một cuộc tháo chạy khỏi thị trường bất động sản là tất yếu.

Có nhiều yếu tố làm thị trường bất động sản từ đóng băng sang “tan chảy”, đó là chính sách thắt chặt tín dụng với thị trường này, lãi suất vẫn chưa giảm dù Ngân hàng Nhà nước can thiệp mạnh, khả năng huy động vốn qua chứng khoán thấp, sức tiêu thụ giảm một phần do giá bất động sản vẫn còn quá cao, phần khác thiếu nguồn vốn đầu tư…

Một nguyên nhân khác là nguồn hàng bất động sản tồn đọng quá lớn, như ở TP HCM trong năm 2010 tồn đọng hơn 10.000 căn hộ, năm 2011 khoảng 20.000 căn hộ cũng khó kiếm được người mua. Trong khi đó, dư nợ tín dụng bất động sản đã quá cao, năm 2010 khoảng 110.000 tỷ đồng, năm 2011 càng cao hơn vì thị trường quá trầm lắng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư giảm giá bán bất động sản là giải pháp đúng trong thời điểm hiện nay để không làm đổ vỡ thị trường, thu hồi được vốn. Chuyên gia bất động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, việc giảm giá bất động sản là hiện tượng bình thường theo đúng quy luật của thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa lỗ, vì dù có giảm giá 30 - 35% họ vẫn còn lãi, hơn nữa một thời gian dài giá bất động sản quá cao, họ đã có lãi rất lớn.

Một chuyên gia bất động sản từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers, đã chứng kiến cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất Mỹ trong những năm trước đây, cho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa thật sự chấp nhận lợi nhuận thấp. Cách tư duy kinh doanh đó có thể làm họ tiếp tục chôn vốn. Trên thực tế, các dự án bất động sản hiện nay vẫn có lợi nhuận cao, theo các chuyên gia là từ 30% - 40%. Nên nhớ rằng, tỷ suất lợi nhuận trong ngành xây dựng có thể chấp nhận được là từ 10 - 30%.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyên người dân có nhu cầu nhà ở thực sự đừng nên vội mua nhà vì giá bất động sản còn xuống thấp hơn nữa. Đó chính cơ hội của người dân có như cầu mua nhà ở thực sự, để mua được nhà đúng với giá trị thực.
(Theo Đất Việt)

 

 

Có nên mua nhà cuối năm?

Vào thời điểm cận kề cuối năm, việc nên mua nhà tại thời điểm hiện tại hay chờ giá giảm thêm vào năm 2013 trở thành nỗi băn khoăn của rất nhiều người...

Dạo quanh một vòng các diễn đàn trên mạng, chủ đề "có nên mua nhà cuối năm" được tranh cãi vô cùng sôi nổi. Nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS hiện nay là thấp nhất rồi, không thể thấp hơn được nữa, giờ chỉ là tăng nhanh hay chậm thôi. Dự án nào tiến độ tốt, giá cả phải chăng thì mua vào thời điểm này là hợp lý.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng giá BĐS tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa chạm đáy. Thành viên Nguyenngocchungs của diễn đàn otosaigon nêu quan điểm: "Thực trạng hiện nay thì nhiều đại gia hay các công ty BDS đã  chịu giảm giá bán hay nói cách khác là họ chịu lời ít để tống hàng đi vì sức ép để trả nợ ngân hàng nhưng thị trường giao dịch vẫn im lặng".
  Theo thành viên này, "với thị trường giao dịch BĐS vẫn ảm đạm như hiện nay, các công ty BĐS một mặt không bán được hàng, một mặt còn tồn kho nhà đất với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, và quan trọng nhất là nợ xấu ngân hàng rất cao. Để giải quyết vấn đề này thì các công ty phải chịu cắt lỗ để bán. Do đó thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa chạm đáy sẽ còn tiếp tục rớt giá tiếp vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa khớp với nhau".

Một thành viên khác tại diễn đàn webtretho cũng cho rằng, "nếu mua để đầu tư thì nên chọn phân khúc giá rẻ, còn mua để ở thì thời điểm này là thích hợp. Tuy nhiên, nên tránh xa những dự án mua nhà góp vốn trên giấy bởi kinh tế khó khăn chưa biết kho nào chủ đầu tư mới có thể triển khai tốt".

Thành viên thuhavu tại diendanxaydung cũng bày tỏ ý kiến "thường thì cuối năm nhu cầu về nhà ở luôn cao bởi đây vừa là thời điểm khá nhiều bạn trẻ lập gia đình mới cần ra ở riêng, bên cạnh đó nhiều gia đình có điều kiện cũng tính đến chuyện mua một căn nhà mới khang trang hơn để đón tết. Tuy nhiên, năm nay kinh tế khó khăn, giá BĐS đã giảm khá nhiều nhưng lượng giao dịch vẫnnhỏ giọt. Vì vậy, nhiều khả năng thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2013 vẫn tiếp tục ảm đạm và có xu hướng trượt dốc".

Còn theo ý kiến của nhiều chuyên gia, cuối năm 2012 là thời điểm nhiều doanh  nghiệp BĐS giảm giá rầm rộ. Đây có thể là một gợi ý tốt cho người dân đang “sốt ruột” trước việc sở hữu một căn hộ vừa với túi tiền của chính mình.

Tại buổi Tọa đàm về “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2013”, ông Bùi Tất Thắng – Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển dự đoán thị trường BĐS trong năm 2013 sẽ  không “sáng sủa” lắm.  Một số chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, chủ dự án cho rằng khả năng hồi phục thị trường trong ngắn hạn là rất khó, theo dự báo của nhiều chuyên gia phải đến cuối năm 2013 mới có khả năng ấm trở lại.

Mua nhà thời điểm này hay chờ năm sau vẫn là câu trả lời khó. Tuy nhiên, nếu khách hàng có nhu cầu thực sự thì những dự án đã giảm giá tốt và có tiến độ tốt thì nên quyết đoán buông tiền. Bởi khi dự án đã giảm giá về sát giá trị thực rồi thì sẽ rất khó để giảm thêm.
(Theo TTVN) 
 

Có nên mua nhà giá rẻ lúc này?

Bất động sản rớt giá "thê thảm" như hiện tại là hậu quả tất yếu của chính sách quản lý yếu kém từ các cơ quan Nhà nước, sự phiền hà, khó khăn trong thủ tục đầu tư quá kép dài, nhiều lỗ hổng cho tham nhũng phát triển.

Các khoản chi trong, chi ngoài chạy dự án, tiền chênh lệch khi mua bất động sản, dòng vốn chạy vòng vèo giữa các ngân hàng với các ông chủ bất động sản thông qua sở hữu chéo ..., khiến thị trường bị bóp méo. Giá bất động sản trở thành bong bóng quá sức chịu đựng của người dân.

Ngay cả lạm phát cũng có tác động của việc giá đất tăng cao. Trong thời 'hoàng kim' chúng ta không hề thấy bất kỳ một chủ đầu tư nào nghĩ đến việc làm sao để giảm chi phí trong quá trình sản xuất ra bất động sản. Họ chỉ có các động tác thổi giá làm cho bong bóng bất động sản phình quá to vượt sức chịu đựng của người mua.

Còn hiện nay, có những nhà đầu tư lại chia nhỏ bất động sản tạo cảm giác ảo là giá rẻ.

Không còn biện pháp nào khác là phải giảm giá nhà đất thôi. Bởi việc hình thành nên giá bất động sản trong thời gian qua là vô cùng phi lí. Và những bất hợp lí đó người dân phải gánh chịu. Hậu quả vẫn tiếp tục kéo dài vì tất cả mọi nghành nghề, kinh tế xã hội đều bị ảnh hưởng của chi phí đất đai lên giá thành sản xuất.

Đây là lúc bàn tay vô hình làm công việc của nó: đưa giá cả về cân bằng cung cầu, đưa lợi nhuận khủng của các ông chủ bất động sản trở về với mức thu nhập bình quân xã hội. Chính phủ phải hỗ trợ để cho thị trường thực hiện chức năng điều tiết của nó, không được lấy tiền thuế của dân ra "cứu" các ông chủ đã no say này dưới mỹ từ "cứu thị trường bất động sản" như dự kiến thành lập công ty mua nợ xấu gây nhiều tranh cãi vừa qua.

Chỉ có vậy mới mong có một thị trường bất động sản minh bạch, khỏe mạnh, công bằng và không thất thu thuế.Thị trường bất động sản trong Nam đã có những chuyển biến rất tích cực, nhưng ở Hà Nội giá bất động sản vẫn trên trời quá, các nhà đầu tư vẫn kỳ vọng người dân tiếp tục bị lừa nữa sao?

Tôi tin rằng người dân đã tỉnh táo hơn rất nhiều khi quyết định mua nhà vào thời điểm này. Giá nhà đất Hà Nội còn giảm nữa và phải giảm sâu mới công bằng. Những ai có nhu cầu mua một căn nhà để ở hãy bình tĩnh, đừng vội vàng, cơ hội đang trong tay chúng ta.

Gần đây thấy một số ông chủ tung ra nhà giá rẻ, tuy nhiên khi mua nhà cần rất lưu ý đến các điều khoản hợp đồng, năng lực nhà đầu tư, phải tìm hiểu kỹ về tiến độ, chất lượng, các điều khoản về thưởng phạt vi phạm tiến độ, chất lượng công trình ... Ngoài ra, cần quan tâm cả các chỉ tiêu qui hoạch của dự án để tránh bị lừa như chúng ta đã bị các nhà đầu tư lừa trước đây.

Có một điều mà mọi người thường lấy dẫn chứng để dễ dàng nhận ra vấn đề là: dân Mỹ thu nhập bình quân đầu người gấp 40 lần người Việt, trong khi giá nhà đất tại Việt Nam ngang bằng hoặc cao hơn giá nhà đất tại Mỹ.

Hãy cẩn thận với chiêu trò tung bất động sản giá thấp, vì có thể một vài nhà đầu tư nào đó chỉ thi công xong phần móng để gom tiền cứu các khoản nợ sắp đến hạn, nhằm kéo dài thời gian chờ đợi được cứu. Hãy để dự án hoàn thiện, kiểm tra chất lượng kỹ lưỡng đã. Và giá thì chỉ tiếp tục giảm thôi. Lúc đó mua vẫn chưa muộn. Đừng mua nhà trên giấy, để rồi ôm mọi rủi ro cho mình.

(Theo Vnexpress)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét