Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Chung cư mini được cấp sổ đỏ: Cẩn thận mắc lừa chủ đầu tư ;

Cần quan tâm những tiêu chí gì khi mua nhà giá rẻ? ;

Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi mua nhà ... 


Chung cư mini được cấp sổ đỏ: Cẩn thận mắc lừa chủ đầu tư

Mặc dù được thừa nhận tính pháp lý từ lâu, nhưng mới đây chung cư mini mới được UBND Thành phố Hà Nội quyết định cấp sổ đỏ. Đây là một thông tin khá có lợi với một số chủ đầu tư đang bị "ế" loại hình nhà ở này. Tuy nhiên khách hàng cần tỉnh táo khi chọn mua vì không phải dự án nào cũng được cấp sổ đỏ.

Không dễ cấp sổ đỏ

Từ ngày 4/5, Hà Nội chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở (sổ đỏ) cho chung cư mini. Cụ thể UBND TP quy định phải đảm bảo các tiêu chí: nhà chung cư mini phải có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế xây dựng theo kiểu khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30m2, đáp ứng các quy định về xây dựng..

Sống trong một chung cư mini ở Láng đã 6 năm, chị Thanh cho biết, nhiều lần chủ đầu tư cũng nói làm sổ đỏ nhưng đến nay vẫn chưa thấy đâu. "Nghe thông tin trên tivi chị cũng biết về quyết định cấp sổ đỏ cho chung cư mini chị cũng rất mừng nhưng vẫn không khỏi lo lắng không căn hộ mà mình đang sống có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay không".
Trong khi đó việc mua bán chung cư mini có vẻ khá sôi động trong vài tháng nay. Nhiều tòa nhà chung mini chỉ mở bán trong vòng chưa đến hai tháng đã bán hết các căn. Chung cư mini trong khu vực nội thành giá thường dao động từ 700 đến hơn một tỷ đồng. Đặc biệt có những căn đắt ngang ngửa với những chung cư thương mại.

Chỉ mới rao bán từ ra tết nhưng tòa chung cư mini 9 tầng, 36 phòng ở Giải phóng đã bán gần hết. Chưa đầy nửa tháng trở lại đây, tòa nhà liên tục có người mua và duy nhất chỉ còn lại 2 căn 50m2 với giá 930 triệu đồng.

Chủ đầu tư cho biết, người mua chung cư mini ở đây thường là người lao động thu nhập thấp hoặc những gia đình có điều kiện mua cho con cái ở để học hành nên những căn có diện tích 37m2- 42m2 giá 700- 800 triệu đồng bán rất nhanh.

Anh Đức, nhân viên kinh doanh của công ty Long Đạt cho hay theo quyết định mới về việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini lượng người tìm mua chung cư mini rất đông dù chưa có hướng dẫn cụ thể, cũng như chưa có bất kỳ chung cư mini mới nào được cấp sổ đỏ. Anh Đức dự đoán, việc cấp sổ đỏ ít nhất cũng phải mất một năm nữa.

"Việc bán hay sang nhượng căn hộ rất dễ dàng chỉ có vay ngân hàng khi chưa có sổ đỏ thì khó thôi. Còn nếu khách hàng muốn bán lại căn hộ thì có thể bán lại cho công ty chứ không cần lo bán không ai mua đâu", anh này nói chắc.

Để trấn an khách hàng, anh Đức nói: "Hiện tại tất cả chung cư mini đều chưa có sổ nhưng em yên tâm công chứng xong bên anh sẽ có trách nhiệm làm thủ tục tách sổ, cấp sổ. Bình thường người ta thường giữ lại 10-20 triệu để làm giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhưng thực ra số tiền đấy chẳng đáng bao nhiêu. Bên anh tất cả mọi thủ tục, giấy tờ hợp pháp nên khách hàng sẽ đóng 100% số tiền”.

Anh Quang ở Sơn Tây vừa mua cho con trai  một căn hộ chung cư mini ở đây cho biết, ở khu vực này mua được một căn chung cư giá chỉ 700 triệu là quá được. "Tôi đã tìm hiểu chung cư mini này có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng theo như bên phía công ty thì mình phải đợi một năm nữa mới có sổ đỏ được".
Cũng như anh Quang, chị Nga chia sẻ, hai vợ chồng  đi làm thuê, ở trọ 6-7 năm dưới Lĩnh Nam giờ mua được căn hộ tuy bé nhưng cũng đầy đủ tiện nghi thế là niềm mơ ước rồi. Nhà chị cũng không biết thế nào nhiều người cũng khuyên không nên mua chung cư mini nhưng khi làm thủ tục thì cũng xem xét khu chung cư này cũng có giấy tờ đầy đủ.

“Thực ra chị cũng không hiểu lắm, cũng chưa có ý định sau này bán hay chuyển đi nên cứ mua được căn nhà, thoát cảnh đi ở trọ là tốt rồi”, chị Nga nói.

Chị Hoàn, một nhân viên kinh doanh bất động sản rao bán chung cư mini Kim Cương, Cổ Nhuế, Từ Liêm, cho biết, hiện tại chủ đầu tư để khách giữ lại 20 triệu làm sổ đỏ, lúc nào làm xong thì thanh toán cho chủ đầu tư.

Chung cư mini xây vượt tầng vẫn cháy hàng

Theo quy định, những trường hợp nhà chung cư mini xây dựng không phép hoặc xây dựng sai phép sẽ không được cấp sổ đỏ.

Trong khi đó ở Khâm Thiên, căn chung cư mini chỉ được cấp phép xây dựng là 5 tầng nhưng chủ đầu tư đã xây vượt quá 3 tầng. Tuy nhiên chỉ mở bán trong vòng hai tháng chủ đầu tư đã bán gần 30 căn và còn lại một căn duy nhất 52m2 giá 1,1 tỷ đồng.

Những căn xây quá số tầng có giá 850 triệu, còn những căn từ tầng 5 trở xuống có giá trên một tỷ đồng.

Bà Bích, chủ một căn hộ trong chung cư mini này cho biết nhà mình thuộc diện giải phóng mặt bằng phải chuyển lên Nam Trung Yên nhưng ở đây quen rồi không muốn chuyển đi. Mua chung cư mini có nhiều bất cập nhưng cũng có cái tiện mình được ở trong nội thành, giá cả phù hợp, thủ tục nhanh, chuyển đến ở luôn nên dù ở tầng vượt phép, không được cấp sổ đỏ mà rất nhiều người vẫn mua.

“Thực ra khi mua chung cư mini này cô cũng đắn đo vì xây vượt tầng nên cô phải mua tầng 4 cho yên tâm. Đối với những hộ tầng trên mình ở thì thoải mái chứ bán thì hơi khó. Người mua họ vẫn biết đấy là sai phép đấy chứ nhưng chỉ hơn 800 triệu mà được ở trong căn nhà rộng rãi, nằm ở vị trí trung tâm thế này thì nhiều người vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra mua”.

Bỏ ra hơn một tỷ đồng nhưng bà Bích cũng như các hộ còn lại chấp nhận không được sở hữu riêng từng căn hộ của mình đồng sở hữu một quyển sổ đỏ chung của cả chung cư mini.

Mặc dù xây vượt tầng, không được cấp phép chung cư mini, nhưng rất nhiều chủ đầu tư vẫn "câu giờ" hứa hẹn bán nốt căn hộ hoặc cứ "chờ" sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu cho các chủ căn hộ.

Thực tế, nhiều người mua chung cư mini biết rõ khó khăn khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) bởi chủ đầu tư ngay từ đầu đã không có giấy phép xây dựng chung cư mini, thay vào đó họ chỉ xin cấp phép xây dựng nhà ở cao tầng cho hộ gia đình, không đảm bảo quy chuẩn xây dựng, phòng cháy, diện tích sử dụng chung... song vì nhiều lý do vẫn chấp nhận chi tiền mua, còn sổ đỏ thì có cũng tốt hoặc không thì cũng đã xác định từ trước.
(Theo Infonet) 
 
Cần quan tâm những tiêu chí gì khi mua nhà giá rẻ?
Thời gian gần đây, thị trường nhà giá rẻ đang có xu hướng bùng nổ. Vì vậy, những người đang có nhu cầu mua nhà giá rẻ cần phải xem xét kỹ những tiêu chí cụ thể và hợp lý trước khi quyết định mua nhà.
Khi khách hàng muốn mua nhà giá rẻ, điều đó có nghĩa là họ đã đặt vấn đề tài chính lên đầu tiên. Với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình, phân khúc nhà ở có giá dưới 1 tỷ sẽ là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, nhiều người thường có một sai lầm là thích mua nhà rẻ mà ít khi nghĩ tới chất lượng của nó trong khi ngôi nhà có vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi gia đình. Đó không chỉ là nơi trú ngụ, sinh sống mà còn là tổ ấm của một hoặc nhiều thế hệ. Do đó, mua nhà giá rẻ nhưng khách hàng cũng cần phải đặt ra các yêu cầu về tiện nghi sinh sống lâu dài. Và đó quả thật là cả một vấn đề lớn.
Trong phân khúc nhà giá rẻ, người dân hiện có rất nhiều sự lựa chọn phù hợp với túi tiền của mình. Tuy nhiên, cũng chính sự bùng nổ của hàng loạt dự án nhà thuộc phân khúc này cũng khiến người mua "loạn" theo. Càng nhiều sự lựa chọn thì lại càng cần sự lựa chọn và suy nghĩ thấu đáo hơn. Khi vấn đề tài chính không còn quá nặng nề thì người mua nhà lại đắn đo không biết dự án nhà nào sẽ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, làm việc của bản thân và gia đình mình.
Do đó, bạn cần đưa ra những tiêu chí cụ thể trước khi ký hợp đồng mua nhà để đề phòng những rủi ro từ những dự án mà chủ đầu tư vẽ ra trước mắt.
Vị trí tọa lạc và mật độ xây dựng của dự án nhà giá rẻ
Khi chọn mua một căn hộ, tiêu chí đầu tiên để chọn lựa chính là vị trí tọa lạc của dự án. Dự án đó được xây dựng ở khu vực nào, có xa trung tâm hay không và mật độ xây dựng như thế nào? Bạn không nên vì ham giá rẻ mà lựa chọn một căn hộ cách xa trung tâm cả mấy chục cây số, giao thông bất tiện.
Hiện tại, thị trường nhà giá rẻ tại Tp.HCM có khá nhiều dự án đáp ứng điều kiện vị trí thuận lợi cho công việc của người mua nhà. Một số dự án ở các quận vùng ven như Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức, quận 12,... chỉ cách trung tâm quận 1 bán kính 15 - 20km.

Ngày càng có nhiều dự án mua nhà giá rẻ tại Tp.HCM được xây dựng. Ảnh minh họa
Bên cạnh đó, cũng nên quan tâm dự án đó có mật độ xây dựng như thế nào. Nó nằm riêng lẻ hay nằm trong một khu dân cư quy hoạch mới. Chắc chắn không người nào muốn ngôi nhà của mình nằm ở một nơi như ốc đảo.
Tiện ích công cộng của dự án nhà giá rẻ
Theo ông Nguyễn Thái Hiền, thẩm định viên về giá bất động sản, người Việt Nam có câu “an cư lạc nghiệp”, do vậy, việc lựa chọn một căn nhà với đầy đủ tiện ích, phù hợp với điều kiện sống và sinh hoạt là rất quan trọng.
1.    Người mua nhà cần phải lưu ý đến những tiện ích phục vụ cho đời sống sinh hoạt như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, hệ thống điện nước, môi trường sống thoải mái, an ninh tốt,...
Những dự án bất động sản ở khu vực ven Tp.HCM có một ưu điểm là yên tĩnh, có khuôn viên rộng, nhiều cây xanh, rất thích hợp cho việc vui chơi của trẻ em, đáp ứng nhu cầu đi dạo, tập thể dục của người dân.
Chất lượng và thẩm mỹ công trình
Rất nhiều người băn khoăn, lo lắng đến tiêu chí này khi lựa chọn một căn hộ giá rẻ. Tất cả mọi người đều có mối quan tâm chung là chất lượng công trình có bị tỷ lệ thuận với giá không. Do đó, người mua nhà cần tìm hiểu và lắng nghe sự tư vấn kỹ lưỡng về chất lượng công trình từ chủ đầu tư hoặc những người am hiểu trong lĩnh vực xây dựng.
Các khu vực chức năng như phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, ban công, cửa sổ,... được thiết kế và có chất lượng như thế nào? Nội thất có phù hợp với sở thích của mình hay không? Ngoài ra, ánh sáng tự nhiên cũng là một yếu tố cần được lưu ý. Một căn hộ có ánh sáng đầy đủ sẽ tốt hơn cho sức khỏe, tâm lý của mọi thành viên trong gia đình.
Dự án nhà giá rẻ đảm bảo yếu tố pháp lý và nhà thầu uy tín
Người mua nhà nên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trước khi bỏ ra một số tiền lớn để mua một căn hộ, khách hàng nên xem xét kỹ lưỡng về giấy phép xây dựng, hồ sơ, sổ sách của dự án cũng như tiến độ công trình.
Các dự án nhà giá rẻ thường nằm riêng lẻ và xa trung tâm, chưa thật sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và các tiện tích. Do đó, người mua nhà cần soi chiếu những tiêu chí trên để lựa chọn cho gia đình mình một nơi thật sự phù hợp để sinh sống.
(Theo Gia đình & Xã hội Online) 

 

Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi mua nhà

Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng đề xuất, người mua chỉ nên kỹ quỹ hoặc đặt cọc một phần tiền trước khi mua nhà. Điều này đảm bảo quyền lợi công bằng cho người mua trong hoàn cảnh thị trường đang "bát nháo".

Theo ông Liêm, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh BĐS phải huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh, đáng lẽ ngoài phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư bên kinh doanh phải vay ngân hàng. Nhưng thực tế, họ chỉ vay một phần để chi cho khâu tạo mặt bằng xây dựng, còn lại tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên mua. Do luật pháp chưa chặt chẽ nên thường bên mua thua thiệt, nhất là khi mà bên bán không thực hiện đúng cam kết, cố tình chờ thời cơ tăng giá, hoặc dự án chậm tiến độ…

Xin ông cho biết cụ thể hơn các quy định thiếu chặt chẽ này?

- Nội dung các quy định này tập trung tại Điều 14, Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) về huy động vốn; Điều 8 của Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71.

Đáng tiếc, Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không cụ thể để xét xử các vi phạm. Điều này, vô hình trung đã tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện.

Đối với người mua, ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua với giá cả nhất định. Còn với người bán, đây thực chất là huy động vốn. Việc cam kết ứng trước tiền này, theo Luật Dân sự thì có thể hiểu thông qua đặt cọc theo Điều 358 của Luật Dân sự hay quy định về ký quỹ tại Điều 360.

Tôi nhận thấy ký quỹ là điều an toàn hơn với bên mua, tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền tương đương ký quỹ. Tức là, bên mua bỏ vào một tài khoản phong toả, khi nào thực hiện xong thì giải ngân. Ngân hàng dựa vào số tiền trong tài khoản phong tỏa mà cho bên bán được vay số tiền ấy. Như thế, tiền của người ký quỹ đó được ngân hàng bảo vệ. Người bán cũng có lợi là huy động được vốn nhưng lại không thể hiện sự tuỳ tiện. Vì nếu anh bán chậm tiến độ phải trả lãi ngân hàng. Làm như vậy sẽ tránh được việc người bán huy động vốn của dân xây xong chưa thèm bán, chờ nâng giá. Quy định này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải năng động hơn.

Theo tôi, nhất quyết việc tạm ứng vốn mua nhà chỉ nên thông qua 2 hình thức đặt cọc hoặc ký quỹ. Còn các hình thức khác như góp vốn, cho vay vốn là bịa đặt, phi pháp. Vì chả có kiểu góp vốn mà người góp vốn không có một quyền gì trong kinh doanh, không được hưởng lãi đồng xu nào, rồi sau đó còn bị vỡ nợ. Trong lúc đó, người bán không có vốn, ít vốn, không chịu đi vay vẫn có điều kiện hưởng lợi. Với hai hình thức đề xuất trên, nếu anh không bán thì anh phải trả cho người mua một số tiền tương đương với số vốn mà anh cam kết. Rất rõ ràng minh bạch.

Còn với hình thức trả chậm, trả góp thì sao, thưa ông?

- Việc mua bán chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần theo Khoản 2, Điều 14, Luật kinh doanh BĐS, nếu có, theo tôi thì chỉ là trường hợp cá biệt giữa người thân, bạn bè, chứ không có ý nghĩa thiết thực trên thị trường kinh doanh. Vì anh kinh doanh đang phải quay vòng vốn rất nhanh, trả lãi ngân hàng, thì lại cho anh trả chậm, trả dần? Mặt khác, nếu trả chậm, trả dần thì thời gian giao dịch kéo dài, càng nhiều rủi ro. Chỉ có hệ thống ngân hàng mới có thể cho vay theo hình thức này nhưng do độ rủi ro cao nên lãi suất cũng cao. Vì vậy, khi Chính phủ muốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở thì họ phải hỗ trợ lãi suất cho người mua. Từ đó, người mua được vay đủ tiền trả ngay cho bên bán nhà 1 lần rồi sau đó trả chậm, trả dần cho ngân hàng. Đó là hình thức vay dài hạn và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro. Vì vậy, cần có quy định pháp lý cụ thể để bảo đảm quyền lợi của ngân hàng, cũng như của bên vay. Chẳng hạn như Mỹ, đã không trả nợ nổi thì xoá, giải thế chấp, đem thế chấp của anh ra đấu giá bán luôn để trừ nợ. Khung khổ pháp lý của việc trả chậm, trả dần theo tôi nên được quy định tại một Nghị định. Vì mục 5 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc Chương 17 của Luật Dân sự chưa bao gồm trường hợp này.

Ông từng nói rằng luật pháp về BĐS Việt Nam hiện chỉ chú trọng vào quản lý nhà nước mà xem nhẹ thị trường?

- Đúng như vậy, khung khổ pháp lý về BĐS thường chú trọng hoàn thiện thể chế nhà nước, coi nhẹ sự vận hành của thị trường, không thực hiện đúng Nghị quyết của Đảng là phải hoàn thiện thể chế các thị trường. Tất nhiên, trong các văn bản pháp quy cũng có nói nhưng không phải trọng tâm.

Các văn bản luật chủ yếu lo xử lý cái người ta vi phạm đối với quản lý nhà nước mà không chú ý xử lý những cái mà 2 bên dân sự vi phạm lẫn nhau, không thực hiện nghĩa vụ, cho nên chẳng có biện pháp chế tài gì cả. Chẳng hạn, tôi cho thuê nhà, anh không trả tiền thuê thì sẽ làm gì anh? Cho nên nhiều khi luật nói khuyến khích nhưng chẳng có công cụ gì để khuyến khích cả, chỉ nói suông.

Ở Trung Quốc, Điều 1, Luật Xây dựng, Luật BĐS luôn nói: Luật này ra đời là để cho thị trường BĐS, thị trường xây dựng vận hành thông suốt lành mạnh, còn các quy định thủ tục có thể bằng văn bản hành chính.

Xin cảm ơn ông!

(Theo Báo Xây dựng)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét