Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ;
Thuê mua nhà một khái niệm lạ và nhiều bất cập ;
Từ kinh nghiệm của Hàn Quốc nghĩ về việc bảo tồn khu phố cổ Hà Nội ... 


Thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp tùy từng trường hợp sẽ được áp dụng mức thuế suất tương ứng là 22%, 20%, 10% .

Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mà còn bao gồm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật bao gồm:

· Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất. Phần thu nhập này bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

· Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp cần lưu ý rằng khoản thu nhập này không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;

· Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

· Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;

· Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên không bao gồm trường hợp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%).

Doanh nghiệp cần lưu ý rằng thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản phải kê khai theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản cũng có thể kê khai theo từng lần phát sinh nếu có nhu cầu.

Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Khi kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

Ưu đãi về thuế

Doanh nghiệp chỉ được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, cụ thể là được áp dụng thuế suất 10% khi doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở.

Lỗ

Đối với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

CafeLand kết hợp Công ty Luật PLF

Thuê mua nhà một khái niệm lạ và nhiều bất cập

Trong những văn bản luật gần đây xung quanh gói 30.000 tỷ đều gắn liền với cụm từ “thuê, thuê mua và mua” nhưng không kèm giải thích từ ngữ. Trong đó, khái niệm thuê mua là khá xa lạ và hàm chứa không ít bất cập. Cafeland sẽ tổng hợp một số quy định liên quan đến khái niệm này.

Thuê mua là một khái niệm xa lạ vì ít xuất hiện trên thị trường – thuê mua là hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội. Điều 3 – Nghị định số 90/2006/NĐ – CP (về việc áp dụng Luật Nhà ở) quy định rõ thuê mua nhà ở xã hội “là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó”.

Điều 58 nghị định này quy định thêm về thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, khi thuê mua nhà ở xã hội thì người mua phải trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua và trả số tiền còn lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền sang nhượng nhà cho người khác.

Hai khái niệm mua và thuê đã quá thông dụng nên không có kèm theo giải thích từ ngữ trong văn bản luật. Thực tế giữa bán và cho thuê mua giống nhau về bản chất, chỉ khác nhau ở chỗ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ sang tên ngay cho người mua khi ta bán, và sẽ sang tên sau 15 – 20 năm khi ta cho thuê mua.

Sở dĩ có quy định này có lẽ là do nhà ở xã hội thường dành cho những đối tượng được ưu tiên. Nhà này thường dành cho người có thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi trong xã hội. Giá nhà ở xã hội cũng thường rẻ hơn giá thị trường do được ưu đãi như được vay vốn giá rẻ, giảm miễn thuế đất … Do vậy, để tránh trường hợp người mua nhà không có nhu cầu thực mà mua nhà ở xã hội để kiếm lời nên đưa ra quy định đó để ràng buộc điều này.

Vào thời hoàng kim của thị trường bất động sản thì quy định này cần thiết để tránh một số đối tượng đầu cơ trục lợi. Đến nay với tình trạng đóng bằng của thị trường bất động sản thì đây lại là một rào cản khá lớn đối với sự phát triển của thị trường này. Vậy nên chăng những quy định về “thuê mua” cũng cần phải linh hoat và nới rộng hơn nữa. Chẳng hạn, giảm thời gian được cấp giấy chứng nhận xuống còn 5-10 năm….

Tiêu Dao


Từ kinh nghiệm của Hàn Quốc nghĩ về việc bảo tồn khu phố cổ Hà Nội
Công tác bảo tồn di sản của Việt Nam hiện đang phải đối mặt với nhiều bất cập. Đơn cử như việc những người dân làng cổ Đường Lâm, Hà Nội đã yêu cầu trả lại danh hiệu di sản của làng để được... sống theo ý mình. Vậy, làm thế nào để giải bài toán "bảo tồn nhưng vẫn đảm bảo cuộc sống cho người dân"? Hãy cùng lắng nghe kinh nghiệm của Hàn Quốc.

Chính phủ Hàn quốc luôn tổ chức định kỳ các sự kiện ở từng địa phương để người dân thấm nhuần những gì mình đang có, đồng thời, tôn vinh và nghiêm khắc trong ứng xử với di sản của quốc gia.

Hàn Quốc nổi tiếng với nhiều di sản văn hóa nhờ bề dày lịch sử lâu đời và ý thức gìn giữ của chính quyền và người dân, kèm theo là những chiến dịch vận động để được thế giới công nhận. Quá trình này không hề đơn giản, mà hai ngôi làng văn hóa Yangdong và Hahoe là những ví dụ điển hình.

Làng cổ Yangdong ra đời từ triều đại Joseon cách đây 550 năm, nằm ở thành phố Gyeongju là kinh đô của vương quốc cổ Shilla hàng nghìn năm về trước. Quy mô của ngôi làng, vẻ đẹp của thiên nhiên xung quanh, sự nguyên vẹn của những ngôi nhà cổ cùng số lượng lớn các giá trị phi vật thể, tất cả tạo ra giá trị của Yangdong. Ngôi làng này còn ghi dấu ấn đậm nét về cuộc sống của lớp quý tộc xưa ở Hàn Quốc.

Còn làng Hahoe nằm ở thành phố Andong tỉnh Bắc Gyeongsang. Đây là làng một họ, do họ Ryu gốc Pungsan về xây dựng và sinh sống ở đây từ hơn 600 năm trước. Cái tên Hahoe có được chính là nhờ vào vị trí địa lý của làng. Hahoe tiếng Hán là "Hà Hồi" có nghĩa là sông chảy vòng quanh. Sông và núi uốn khúc theo hình chữ S. Cho nên người ta còn gọi làng Hahoe là "Sơn thái cực, thủy thái cực". Làng nằm ở chính giữa vị thế đó, nhìn giống như bông sen nổi trên mặt nước, nên còn gọi là "Liên hoa phù thủy hình", nghĩa là hình hoa sen trên mặt nước.

Năm 2010, hai ngôi làng cổ nổi tiếng này của Hàn Quốc đã được UNESCO công nhận là di sản thế giới. Báo cáo của UNESCO đã xác nhận 2 ngôi làng cổ này còn lưu giữ được lối sống truyền thống và kiến trúc độc đáo, dựa trên Nho giáo và thuyết phong thủy xưa. “Nét truyền thống đó đã được gìn giữ nguyên vẹn trong một thời gian dài. Nếu như làng Hahoe hôm nay vẫn mang hình bóng xưa, nằm trong tĩnh lặng với một con sông lững lờ chảy quanh, ôm cả ngôi làng vào lòng thì Yangdong lại nằm dựa vào một quả đồi thấp khoe phong cảnh huyền bí và vẻ đẹp của từng lối ngõ”.

Tuy vậy, để có được danh hiệu đó, ít người biết rằng người dân và chính quyền Hàn Quốc phải trải qua rất nhiều cố gắng để bảo tồn nguyên vẹn khối tài sản cổ khổng lồ này khỏi sự xâm phạm bởi cuộc sống hiện đại như cầu bê tông, đường nhựa và đường sắt. Từ năm 1984, chính phủ Hàn Quốc đã đưa Hahoe và Yangdong vào diện cần được bảo tồn theo Luật Bảo vệ di sản Quốc gia. Liên tục thời gian dài sau đó, các cơ quan hữu quan củng cố hệ thống văn bản pháp lý về chính sách bảo tồn di sản trung và dài hạn, đưa ra các kế hoạch và dự án trùng tu bảo tồn liên tục hai ngôi làng dân gian này. Việc trùng tu, bảo tồn được đặt trong quần thể toàn diện gồm gìn giữ không gian rừng bao quanh, hệ thống cây xanh, đường ven sông, phát triển du lịch thân thiện môi trường.

Bên cạnh đó, chính phủ Hàn quốc luôn tổ chức định kỳ các sự kiện ở từng địa phương nhằm xúc tiến chương trình nâng cao nhận thức của mọi tầng lớp xã hội, tạo điều kiện cho toàn dân hiểu về giá trị của đất nước mình để người dân thấm nhuần những gì mình đang có, đồng thời, tôn vinh và nghiêm khắc trong ứng xử với di sản của quốc gia. Theo đó, chính quyền địa phương luôn tổ chức các cuộc thi sáng tác, thi viết phóng sự các hoạt động liên quan đến công tác bảo tồn di sản... Cùng với các cuộc thi này, nhiều hoạt động thực tế cũng như các bài giảng, đào tạo được đưa đến thanh niên, giúp cho họ hiểu được sự tuyệt vời và tầm quan trọng của di sản vật thể và phi vật thể của quốc gia và từ đó có ý thức tuyên truyền cho cộng đồng quốc tế. Hầu như bất kỳ đại sứ quán nào của Hàn quốc trên thế giới cũng mang đậm tinh thần “Hàn quốc và di sản Hàn quốc”.

Từ việc tìm hiểu hoạt động bảo tồn di sản văn hoá ở Hàn Quốc, chúng ta có thể rút ra những bài học cho công tác quy hoạch và bảo tồn khu phố cổ Hà Nội như sau:

1. Đối với quốc gia nào cũng vậy, việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về di sản là nhiệm vụ hàng đầu nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc bảo tồn và phát huy giá trị di sản. Di sản văn hoá không chỉ là minh chứng cô đọng nhất, tinh tuý nhất về bản sắc, cốt cách riêng của mỗi dân tộc, được rèn rũa, mà còn là một tài sản kinh tế lớn, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, việc bảo tồn và phát huy di sản văn hoá phải được gắn kết như một thành tố không thể tách rời trong chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của một đất nước, của mỗi địa phương, coi đó như một nguồn lực quan trọng, một phương thức phát triển đô thị bền vững.

2. Khi thực hiện dự án bảo tồn một di tích nào đó, xu hướng chung hiện nay là phải đặt di tích đó trong không gian văn hoá, trong môi trường xã hội và cảnh quan tạo nên giá trị tổng hoà và đặc trưng của di tích đó. Chẳng hạn, khi bảo tồn khu phố cổ Hà Nội, chúng ta không chỉ tập trung trùng tu những ngôi nhà hình ống, những đình, chùa, đền, miếu, mà phải giải quyết đồng bộ những vấn đề gắn với con người và xã hội tạo nên sức sống của khu di tích. Đó là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông đô thị, môi trường, cảnh quan, không gian văn hoá đặc trưng khắc hoạ bản sắc, cốt cách riêng của khu phố cổ.

3. Đời sống của một khu di tích, nhất là các khu di tích đô thị cổ, thường có lịch sử hàng trăm năm. Lịch sử không đứng yên trong hàng trăm năm đó. Vì vậy, khi xây dựng và tiến hành các dự án bảo tồn phải chú ý tính liên tục về mặt phát triển văn hoá, tính kế thừa và tiếp biến văn hoá trong khu di tích đó. Nghĩa là phải nghiên cứu cẩn trọng với sự am hiểu sâu sắc và tinh tế để gỡ bỏ đi những yếu tố không phù hợp, lưu giữ được những giá trị văn hoá và lịch sử mang dấu ấn thời gian và phong cách khác nhau của các giai đoạn lịch sử, kể cả các văn hoá khác nhau hội tụ trong cùng một di tích.

4. Đối với các khu đô thị cổ - các “di tích sống”, nên áp dụng biện pháp quản lý từ dưới lên, nghĩa là tạo điều kiện để cộng đồng tham gia vào các biện pháp quản lý di sản. Bên cạnh đó, nên tạo động lực để người sở hữu công trình cổ có khả năng bảo tồn di tích thông qua các cơ chế như thành lập các tổ chức tư vấn, các tổ chức gây quỹ, tín dụng hoặc miễn giảm thuế, lệ phí và cải cách thủ tục cấp phép...

Tâm An (Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg)



0 nhận xét:

Đăng nhận xét