Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Đối tượng được thuê và mua căn hộ tại KĐT mới Việt Hưng? 

Đừng liều mua nhà bằng giấy viết tay ;

Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro ...

  


Đối tượng được thuê và mua căn hộ tại KĐT mới Việt Hưng?

UBND TP Hà Nội vừa tổ chức khánh thành 800 căn hộ tại Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên). Trong số 800 căn hộ này có 500 căn cho thuê và 300 căn bán với giá rẻ. Những ai sẽ được thuê và mua căn hộ này?
Báo Tiền Phong đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Tuấn Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội về vấn đề này.
Ông Tuấn cho biết, đây là dự án đầu tiên của TP Hà Nội áp dụng hình thức thuê mua. Hình thức này phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện kinh tế của những người có thu nhập thấp, bởi ngoài giá mua rẻ (khoảng 6 triệu đồng/m2), người dân còn được lựa chọn thời gian mua trả dần (tối thiểu 5 năm, tối đa 10 năm) với lần đầu chỉ phải trả 20% tổng giá trị căn hộ.

 

Sau 10 năm được sở hữu căn hộ

Đối tượng được thuê, mua nhà tại dự án là những ai?

Đối tượng thuê là cán bộ công nhân viên chức có hộ khẩu Hà Nội đang gặp khó khăn về nhà ở và một số gia đình chính sách. Với đối tượng thuê, bản thân người thuê đang gặp khó khăn về tài chính, nhất là những đôi vợ chồng trẻ mới ra trường, gia đình nghèo, không có nhà ở, theo quy định tại Quyết định 45 của UBND thành phố Hà Nội.

Còn đối tượng để được xét duyệt thuê mua cũng giống như đối tượng thuê. Đối tượng thuê mua phải bỏ ra một khoản kinh phí ban đầu. Ví dụ, với mức giá 6 triệu đồng/m2 của căn hộ diện tích 50m2 là 300 triệu đồng, người thuê mua phải trả 20% giá trị căn hộ (khoảng 60 triệu đồng) và trả số tiền còn lại trong vòng 10 năm (chia đều theo các tháng) cộng thêm khoản lãi ngân hàng và đến năm thứ 10 người thuê mua được cấp sổ và được sở hữu căn hộ.

Sau 10 năm người thuê mua được quyền bán ra ngoài nhưng khi bán, nhà nước sẽ lấy lại phần đã hỗ trợ (giá gốc căn hộ), còn chủ nhà chỉ được hưởng phần lãi sau khi bán nhà. Ngoài ra, khi bán, chủ hộ phải cam kết không bao giờ xin hỗ trợ từ các dự án nhà ở khác của nhà nước nữa. Đặc biệt, nếu nộp tiền xong, năm sau muốn trả tiền luôn một cục cho nhà nước cũng không được vì như vậy rõ ràng anh đã thoát khỏi hoàn cảnh khó khăn. Với loại nhà kiểu này, nhà nước chỉ tạo điều kiện cho những người thực sự khó khăn để trả dần. Nếu chủ hộ hết khó khăn, cơ quan quản lý sẽ mua lại nhà để giao cho người khác, tránh tình trạng mua xong rồi bán lại kiếm lời.

Những đối tượng có nhu cầu sẽ làm thủ tục thuê, mua thế nào?

Căn cứ vào chỉ tiêu mà thành phố phân bổ cho các quận, quận thông báo cho các đơn vị trên địa bàn. Cán bộ công nhân viên chức ở đơn vị nào, làm hồ sơ gửi cơ quan của người đó xem xét, duyệt đầu tiên. Sau đó, hồ sơ được gửi lên cấp quận. Cấp quận xem xét, sau đó gửi lên hội đồng xét duyệt của thành phố.

Hiện, đã có 52 hộ chính sách được duyệt thuê mua. Đây là đối tượng do UBND các quận, huyện gửi lên Sở LĐ-TB&XH xem xét, được trình lên hội đồng và hội đồng đã thống nhất trình lên UBND thành phố.

Quy trình xét duyệt hồ sơ như vậy liệu có tránh được tiêu cực?

Hồ sơ của những người mua nhà sẽ được hội đồng xét duyệt (gồm: Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Mặt trận Tổ quốc, Liên đoàn lao động, Sở LĐ-TB&XH). Với những đối tượng thuê nhà, cứ 3 năm sẽ xét duyệt một lần. Nếu sau 3 năm xét lại, nếu vẫn khó khăn thì được tiếp tục thuê; trường hợp, sau 3 năm anh có cuộc sống khá giả hơn, do giàu đột xuất như có con ở nước ngoài cho tiền, trúng xổ số... thì anh phải trả lại, để cho người khác thuê. Nên có muốn tiêu cực cũng khó.

Trường hợp đối tượng được xét vào ở nhưng lại cho thuê, bán lại sẽ bị xử lý thế nào?

Nếu cho thuê lại, bán lại thì ngay lập tức sẽ bị thu hồi.

Sẽ triển khai đồng loạt

Sau dự án trên, mô hình này có được nhân rộng không?

Hiện, UBND TP Hà Nội đang coi đây là dự án thí điểm, sau đó sẽ nghiên cứu tiếp các chính sách để nhân rộng trong thời gian tới. Điều quan trọng là phải kêu gọi được doanh nghiệp tham gia vào đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này, vì để nhà nước làm thì không đủ kinh phí. Sau khi mô hình ở Khu đô thị mới Việt Hưng hoàn tất, chắc chắn Hà Nội sẽ triển khai đồng loạt.

Khi tham gia đầu tư nhà ở xã hội này, doanh nghiệp được ưu đãi gì?

Sở Xây dựng đang đề nghị với UBND thành phố Hà Nội có chính sách cho các nhà đầu tư để khi họ tham gia xây dựng nhà cho thuê và thuê mua vẫn có lãi, đủ vốn để tái sản xuất và trả lương cho cán bộ công nhân viên.

Chúng tôi cũng đang có ý tưởng sẽ tạo ra phần mềm để theo dõi hồ sơ về nhà ở của mọi công dân từ đủ 18 tuổi trở lên trong địa bàn thành phố. Nếu thấy công dân khó khăn về nhà ở, nhà nước sẽ hỗ trợ. Việc quản lý hồ sơ sẽ chặt chẽ đến từng đối tượng. Nếu đối tượng đã được nhà nước hỗ trợ cho thuê mua một lần rồi thì chắc chắn sẽ không bao giờ được mua lại lần hai.

Cảm ơn ông.

Dự án có tổng diện tích sàn xây dựng 22.477 m2, bao gồm 7 khối nhà cao 6 tầng, không thang máy, với 800 căn hộ có diện tích từ 36- 63m2. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Một thành viên Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội. Chủ đầu tư đã đề xuất giá bán khoảng 6 triệu đồng/m2, như vậy, các căn hộ tại đây chỉ có giá từ 200 triệu đến dưới 400 triệu đồng.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, trên địa bàn có hơn 355.000 cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách, trong đó cơ quan trung ương là 202.000 người.
(Theo TPO)

Đừng liều mua nhà bằng giấy viết tay

Mới đây, CSĐT Công an Q.8 Tp.HCM đã thụ lý điều tra đơn của nhiều người tố cáo bà Trần Thị Chúc (ngụ phường 7, Q.8) có hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" thông qua việc mua bán căn nhà số 2761 đường Phạm Thế Hiển, phường 7, quận 8.
Qua nội dung đơn tố cáo cho thấy đây là một trong những vụ việc rất thường xảy ra trong xã hội, nhất là ở TP Hồ Chí Minh. Vì vậy mà mọi người cần cảnh giác để tránh "tiền mất tật mang".

Do có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ tiền để mua trọn một căn nhà nên bà Phùng Thị Kim Dung (ngụ quận 8) đồng ý mua một phần căn nhà (diện tích 25,5m2) số 2761 nói trên của bà Trần Thị Chúc. Theo giấy viết tay mua bán đề ngày 10/5/2010, hai bên thỏa thuận giá mua là 295 triệu đồng, bà Chúc đã nhận đủ tiền và có trách nhiệm giúp bà Dung tách sổ căn nhà này mà không đòi hỏi thêm chi phí nào nữa.
Tương tự là bà Nguyễn Ngọc Mai, bà Trần Thị Kim Loan (cùng ngụ quận 8) cũng mua một phần căn nhà của bà Chúc và đã trả gần hết tiền. Ngoài ra còn có 3 người khác là bà Lê Thị Thiện, bà Kim Thị Ngọc Thắm, bà Trần Hán Mai mỗi người nhận cầm cố một phần của căn nhà nói trên với số tiền từ 70-80 triệu đồng/phần, thời gian cầm cố là hai năm. Khi đến hạn, bà Chúc có trách nhiệm trả lại số tiền và người cầm cố nhà sẽ trả lại nhà.

Sau khi nhận gần 1,1 tỷ đồng của 6 người nói trên, bà Chúc không thực hiện theo cam kết mà âm thầm bán toàn bộ căn nhà nói trên cho bà Tôn Nữ Khánh Trân thông qua một hợp đồng mua bán có chứng thực. Sau khi mua nhà nhưng không được bàn giao nhà, bà Trân đã làm đơn khởi kiện tại tòa án. Tại Bản án số 1417/DSPT ngày 29/11/2012 của TAND TP Hồ Chí Minh tuyên buộc bà Trần Thị Chúc và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có trách nhiệm giao căn nhà 2761, Phạm Thế Hiển cho bà Trân. Ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật bà Trân đã làm đơn yêu cầu thi hành án.

Từ đó, ngày 7/1/2013, Chi cục Thi hành án quận 8 ban hành quyết định thi hành bản án nói trên. Đến lúc này những người mua nhà bằng giấy viết tay và cầm cố nhà mới hay chuyện bà Chúc lừa mình và làm đơn tố cáo gửi cơ quan Công an. Vụ việc đang trong quá trình điều tra và bà Chúc có bị xử lý hình sự hay không vẫn chưa ngã ngũ. Nhưng khả năng bà Chúc không còn tài sản để khắc hậu quả mà mình đã gây ra là rất lớn.
(Theo CAND) 
 

Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro!

Gần đây liên tục xảy ra chuyện khách hàng phản ảnh chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng góp vốn mua căn hộ. Có chủ đầu tư trả lại tiền vốn góp, cũng có trường hợp né tránh làm khách hàng “lên ruột”.
Dự án căn hộ The Montana dự kiến hoàn thành quý 2-2010 nhưng đến nay chỉ là khu đất trống - Ảnh: M.Đức
Nhiều khách hàng nói nếu tình hình này kéo dài sẽ là rào cản để người dân tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản.

Lên ruột vì chủ dự án

Năm 2009, chị H. (Q.Tân Phú, TP.HCM) góp vốn mua căn hộ trong dự án The Montana do Công ty CP thương mại dịch vụ may mặc XNK Ngân Thanh (đường Thoại Ngọc Hầu, Q.Tân Phú, TP.HCM) làm chủ đầu tư.

Chị H. đã góp khoảng 80% giá trị căn hộ. Cuối năm 2009, phát hiện dự án ngừng thi công, chị H. đi tìm chủ đầu tư để yêu cầu thanh lý hợp đồng, trả lại vốn góp. Đại diện Công ty Ngân Thanh đồng ý thanh lý hợp đồng và cam kết trả lại tiền vào giữa tháng 3-2010. Đến hẹn, chủ đầu tư không trả lại tiền và tránh mặt khách hàng.

Nhiều khách hàng rơi vào cảnh tương tự chị H. Đến cuối tháng 4-2010, đại diện Công ty Ngân Thanh xuất hiện và cho biết do khó khăn về tài chính nên chưa thể tiếp tục thi công dự án và trả tiền cho khách hàng. Công ty hứa sẽ cố gắng trả lại vốn kèm theo lãi suất ngân hàng cho khách hàng thành ba đợt, đợt đầu tiên là ngày 15-5.

Mấy ngày qua, một số khách hàng góp vốn mua căn hộ dự án khu căn hộ cao cấp Royal (đường Đinh Bộ Lĩnh, P.24, Q.Bình Thạnh) cũng đứng ngồi không yên vì những tháng gần đây không được chủ đầu tư là Công ty TNHH Tân Hoàng Thân (đường Sư Vạn Hạnh, Q.10) trả tiền lãi hằng tháng như cam kết.

Theo hợp đồng, khách hàng được chủ đầu tư bàn giao căn hộ vào tháng 4-2008 nhưng quá trình thi công công trình đã gặp sự cố và phải ngưng thi công. Theo hợp đồng, nếu chủ đầu tư vi phạm về thời gian bàn giao căn hộ thì sẽ bồi thường cho khách hàng theo lãi suất 1,2%/tháng trên tổng số tiền khách hàng đã thanh toán.

Thời gian đầu, một số khách hàng cho biết vẫn nhận được tiền bồi thường nhưng về sau thời gian nhận tiền càng kéo dài hơn. Thậm chí mấy tháng qua, khách hàng không nhận được tiền lãi trong khi có người đã góp 700-800 triệu đồng/căn hộ vào dự án. Tại cuộc gặp với các khách hàng ngày 29-4, đại diện Công ty TNHH Tân Hoàng Thân hứa sẽ có cuộc gặp với khách hàng vào giữa tháng 5 để bàn hướng giải quyết.

Ép khách hàng

Cam kết giao nhà cho khách vào tháng 4-2009, nhưng sau hơn một năm, đến nay nhiều khách hàng mua căn hộ của dự án Constrexim Square (đường Tôn Đản, Q.4) do Công ty CP Đầu tư xây dựng và XNK số 2 (Constrexim) làm chủ đầu tư vẫn chưa nhận được nhà. Không ít khách hàng đã góp hơn 90% giá trị căn hộ. Anh Nghĩa, một khách hàng, cho biết đến thời hạn nhận nhà, anh liên lạc với chủ đầu tư thì mới phát hiện công trình vẫn đang trong quá trình xây dựng ngổn ngang.

Theo anh Nghĩa, không chỉ chậm giao nhà, chủ đầu tư cũng lờ luôn việc trả lãi suất chậm giao (1%) như đã cam kết. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tự ý thay đổi hàng loạt vật liệu và trang thiết bị trong căn hộ. Khách hàng tên Đ.T.H. cho biết khi nhận được yêu cầu thay đổi hàng loạt vật liệu, nhiều khách hàng phản đối nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện, sau đó thông báo khách hàng phải thanh toán tiền.

Nhiều khách hàng mua căn hộ dự án chung cư H2 (Q.4) cũng mệt mỏi cho biết chủ đầu tư liên tục dời thời hạn bàn giao căn hộ. Khi ký hợp đồng, thời hạn được chủ đầu tư cam kết là tháng 12-2008, nhưng sau đó lùi đến tháng 9-2009 và đến nay thời hạn giao nhà được xác định là... tháng 12-2010.

Cũng trong tháng 4-2010, chủ đầu tư dự án BMC Hưng Long (Q.7) bắt đầu hoàn trả tiền cho khách hàng không tiếp tục góp vốn mua căn hộ. Khởi công vào tháng 7-2007, dự án này được chủ đầu tư cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng chậm nhất vào cuối tháng 12-2009, nhưng đến nay dự án vẫn còn dở dang.

Còn khách hàng mua căn hộ của các dự án như BMC Hưng Long, Quốc Cường Gia Lai 2 (cùng ở Q.7), Horizon (Q.1)... cũng bị chủ đầu tư nhiều lần gia hạn thời gian giao nhà. Khách hàng phản đối, các chủ dự án này đổ lỗi cho khách quan với đủ lý do như khủng hoảng kinh tế, biến động giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng...

Thiệt cho người mua

Theo luật sư Lê Đình Phạt (Đoàn luật sư TP.HCM), các tranh chấp trong hợp đồng góp vốn, mua căn hộ, nền đất, phần thiệt thường nghiêng về khách hàng. Lý do hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn, trong đó có nhiều điều khoản không rõ ràng hoặc có lợi cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư luôn buộc khách hàng góp vốn đúng thời hạn trong khi tiến độ thi công dự án ra sao không được đưa vào cam kết. Trường hợp không thanh toán đúng hạn, khách hàng phải trả lãi cho chủ đầu tư trong khoảng thời gian nhất định. Quá thời hạn này, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng muốn lấy lại phải chờ chủ đầu tư rao bán căn hộ...

Để hạn chế thiệt hại, luật sư Phạt khuyên trước khi góp vốn, người mua cần tìm hiểu kỹ để “chọn mặt gửi vàng”. Với các dự án góp vốn, theo Luật kinh doanh bất động sản, ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của dự án (quyết định giao đất, quyết định duyệt dự án...) người mua nên chú ý dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng hoặc xây xong phần móng chưa... Cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản ràng buộc giữa hai bên.

Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp. Trường hợp dự án không thể triển khai, người mua buộc phải nhận lại tiền, nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này. Khách hàng cũng phải thường xuyên tìm hiểu xem tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.
Nên xử lý để răn đe

Luật sư Lê Đình Phạt nói về nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự, do vậy nếu không tự thỏa thuận giải quyết được thì đưa ra tòa.

Trường hợp các dự án vi phạm Luật kinh doanh bất động sản (chung cư chưa xong phần móng, dự án phân lô bán nền chưa hoàn tất cơ sở hạ tầng mà huy động vốn của khách hàng) thì xem như hợp đồng vô hiệu và hai bên trả cho nhau những gì đã nhận.

Phần thiệt của khách hàng (nếu có) phải được chứng minh để yêu cầu chủ đầu tư bồi thường. Tuy nhiên theo luật sư Phạt, với những trường hợp này cơ quan chức năng cần can thiệp và cần có hình thức xử lý đối với các chủ đầu tư để răn đe.

Theo Tuổi Trẻ

0 nhận xét:

Đăng nhận xét