Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Phân tích Nhận định

Làm gì để tránh sập "bẫy" công chứng giả? 

Kinh nghiệm thỏa thuận giá khi mua nhà của một chuyên gia ;

Làm sao "xử lý" chủ đầu tư "nuốt lời"? ... 



Làm gì để tránh sập "bẫy" công chứng giả?

Không chỉ làm giả giấy tờ, nhiều kẻ gian còn giả cả người đi công chứng. Không ít người thiếu kinh nghiệm đã sập bẫy, tiền mất tật mang. Dưới đây là một số lưu ý của các công chứng viên để nhiều người không bị dính các loại giả này.

Từ thông tin Cơ quan CSĐT Công an Tp.HCM vừa khởi tố một vụ làm giả giấy tờ để đi công chứng hợp đồng bán nhà, đất, nhiều công chứng viên (CCV) đưa ra những lời khuyên để giúp mọi người tránh được những cú lừa không quá tinh vi.

1. Xem thật kỹ các giấy tờ

Hồ sơ mua bán nhà, đất gồm có: giấy chủ quyền nhà, đất; giấy CMND; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… Đối với những giấy giả được làm tương đối đơn giản, người dân vẫn có thể tự kiểm tra.
Chẳng hạn, trong một vụ lừa để bán miếng đất tại xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn), nhiều CCV dễ dàng nhận ra giấy có biểu hiện giả vì in quá xấu lại sai chính tả, có dấu hiệu cố tình bôi bẩn cho khó nhận biết, các dấu mộc chìm - nổi đều có điểm sai… Về chất liệu giấy, giấy đó quá dày, nặng hơn bình thường, hình quốc huy in nhòe nhoẹt thiếu sắc nét, mộc nổi sai, các chi tiết ghi trên giấy chưa đúng.

Bình thường, những dòng chữ in sẵn trên mẫu giấy đỏ, giấy hồng của cơ quan nhà nước phát hành không sai lỗi chính tả và được in đậm nét. Do đó, nếu giấy chứng nhận có lỗi chính tả hoặc mờ nhạt thì người mua cần đặc biệt nghi ngờ. Bên cạnh đó, người mua nên nhìn kỹ số giấy để nhận ra những bất thường. “Có giấy mới cấp đầu năm mà lại có số cả ngàn, thậm chí mười mấy ngàn. Tôi kiểm tra ngay thì y như rằng giấy… giả” - CCV Phan Văn Cheo dẫn ra một kinh nghiệm.
 
Có một đặc điểm về mẫu giấy mà nếu để ý kỹ nhiều người vẫn có thể nhận ra thật, giả. Trong một vụ làm giả giấy tờ để bán một căn nhà tại phường 15 (quận Tân Bình), những người liên quan phát hiện giấy chủ quyền nhà không đúng mẫu theo quy định hiện hành. Cụ thể, tại tháng 3/2010 thì giấy chủ quyền phải được cấp theo Nghị định 88/2009 của Chính phủ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Thế mà giấy chủ quyền nhà đem ra mua bán lại là mẫu giấy theo quy định cũ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Ngoài ra, độ cũ, mới của các loại giấy cũng là yếu tố không nên bỏ qua. Nếu giấy chứng nhận được cấp đã khá lâu mà các nét mực đều còn mới tinh thì cũng cần phải xem lại. CCV Hoàng Mạnh Thắng kể: “Trong vụ một phụ nữ ở quận 6 nhờ người giả làm chồng để bán nhà, đất trong khi người chồng thật đang ở tù mà tôi đã phát hiện vào tháng 6/2012, tôi thấy CMND cấp được khoảng năm năm mà sao mới quá. Sinh nghi, tôi vặn hỏi người chồng giả những thông tin về “người vợ” thì rõ được trắng, đen”.

2. Đến tận nơi để xác minh cả giấy lẫn người

“Đến tận nơi để vừa thấy tận mắt tài sản, vừa xác minh được người giao dịch với mình có phải là chủ thật sự hay không” - CCV Hoàng Mạnh Thắng đưa ra thêm một kinh nghiệm. Theo ông Thắng, bằng những con mắt “có nghề”, nhiều CCV đã “chặn bắt” được nhiều vụ giấy tờ giả, giúp người mua giao dịch được an toàn. Trong số ít vụ “lọt cửa” công chứng có một nguyên nhân chung thường thấy, đó là người mua không đến tận nơi xem nhà, đất.

Ông Thắng dặn dò: “Đầu tiên, người mua có thể liên hệ với các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin pháp lý của nhà, đất cần giao dịch như nhà, đất đó ai là chủ, giấy tờ cấp năm nào, vị trí, diện tích ra sao… Tiếp nữa là đến xem tại chỗ để có thể kiểm chứng đúng, sai, hỏi người dân xung quanh, tổ dân phố… để lấy thêm thông tin về người chủ. Với cách này, người mua tránh được giấy tờ giả lẫn người giả”.

Đồng tình, CCV Lý Thị Như Hòa gợi ý: “Người mua có thể đến bất chợt để xem người đang ở trong nhà đó có phải là chủ thật hay có phải là vợ/chồng của người chủ thật theo các thông tin đã được cung cấp trước đó hay không. Người mua có thể thăm dò thái độ, hỏi lại họ có muốn bán nhà không... Đừng nghĩ làm vậy là thừa vì đã có trường hợp chồng lấy giấy chứng nhận rồi giấu vợ đem bán và để qua mặt CCV thì chồng thuê người khác đóng giả làm vợ”.

3. Lấy thêm thông tin từ cơ quan công chứng

Ngoài các loại giấy tờ nêu trên thì hợp đồng ủy quyền cũng có thể bị làm giả để người này bán nhà, đất của người kia. CCV Như Hòa cho biết: “Có trường hợp người cho vay đang giữ bản chính giấy chủ quyền nhà, đất của người vay đã làm giả hợp đồng ủy quyền để bán nhà, đất của người vay và bị CCV lật tẩy. Để tránh xui xẻo, người mua nhà, đất bằng các hợp đồng ủy quyền có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không rồi hãy giao dịch”.

Cũng theo CCV Hòa, có trường hợp người này chỉ ủy quyền cho người kia được thế chấp nhà nhưng người được ủy quyền đã tự chỉnh sửa, thêm thắt vào hợp đồng nội dung “được quyền bán nhà”. Vậy nên việc lấy thêm thông tin từ cơ quan công chứng sẽ giúp người mua tránh được nhiều hậu quả khó lường.
(Theo PLTP) 

 

Kinh nghiệm thỏa thuận giá khi mua nhà của một chuyên gia

Luôn nghĩ đến việc thương lượng, đặt sẵn một mức giá hạn chế, tìm đòn bẩy cho mình, và đừng tin vào cái gọi là hạn chót.

Tôi và vợ tôi vừa định mua một ngôi nhà gần Boston tuần trước. Việc thương lượng kéo dài cả tuần, và rồi kết thúc cũng chả mấy tốt đẹp. Dưới đây là 4 sai lầm mà tôi đã mắc phải.

1. Không thương lượng giá.Bạn có từng thắc mắc liệu thứ đó có mặc cả được hay không?

Giá càng cao, càng dễ thương lượng. Nhà và xe là những thứ mặc cả được; còn hóa đơn giặt khô thì không (trừ khi cửa hàng làm hỏng quần áo của bạn).Việc đó gây ra khoảng dao động giá rất lớn. Hãy nghĩ về giá phòng nghỉ khách sạn. Giá phòng nghỉ có thể thương lượng, chưa có 2 người nào từng trả chung một mức giá, và cũng chưa có người nào trả đúng với mức giá ghi trên cửa phòng.

Tại sao bạn không hỏi, “Có linh động được không?”. Đó là một câu hỏi đàm phán tốt cho nhiều tình huống nhập nhằng. Sự linh động có vẻ là ưu điêm cho một thỏa thuận. Với những ai không thích sự linh động? Bạn phải chấp nhận sự linh động với giá nhà đất. Chẳng có ai lại trả đúng với giá chào bán cả.

Ngôi nhà chúng tôi định mua được định giá X. Giá mà tôi có thể nói rõ hơn về con số X này, nhưng tôi không thể, vì đó là con số rất nực cười, trừ khi bạn sống ở một nơi như Boston và mọi người điên rồ tin rằng X là mức giá như cho không.

Thực tế, giá chào bán là (X + 34.900) USD. Phần 34.900 USD có vẻ là do thương lượng. Chúng tôi hỏi mua với giá (X – 35.000) USD. Thế là người bán nói, “Vậy chúng ta hãy chia đôi phần chênh lệch ra vậy”.

Thật không may, người bán chắc đã có một bản thảo khác, và thực tế anh ta chỉ hạ giá có 1.000 USD mà thôi. Kế hoạch của chúng tôi đã không tiến triển tốt.

2. Không đặt giá hạn chế.Giá hạn chế là giới hạn của bạn. Nếu bạn đang mua nhà, đó là mức cao nhất bạn sẽ trả, còn nếu bạn bán nhà, đó là mức thấp nhất bạn chấp nhận bán. Khi mặc cả, đừng quá dựa vào giá hạn chế. Nếu không có giá hạn chế, bạn sẽ bị cảm xúc của mình chi phối, để rồi mua một thứ mà bạn không đủ khả năng chi trả. Rồi vài năm sau, khi bạn đã hết tiền, mà lại có một cuộc khủng hoảng nhà đất khác, và toàn bộ nền kinh tế Mỹ sụp đổ, tất cả sẽ là tội lỗi của bạn.

Bên cạnh tự đặt giá hanjc hế cho mình, bạn cũng nên đoán mức giá hạn chế của người bán. Việc đó cho bạn biết khoảng giá có thể thỏa thuận được, giới hạn mà bạn có thể đạt được thỏa thuận thành công. Trong trường hợp của chúng tôi, khoảng thỏa thuận mỏng như lưỡi dao cạo ấy.

3. Không có đòn bẩy. Ai là người có quyền lực? Vì thị trường nhà đất đang khá tệ, nên tôi tin đó là chúng tôi. Mặt khác, người bán cũng vừa mới rao bán ngôi nhà ngay trong hôm đó. Và đó là một ngôi nhà rất đẹp. Hơn thế nữa, anh ta hóa ra lại là một luật sư bất động sản. Anh ta biết vài mánh khóe.

Đến giữa tuần, người bán đã tăng đòn bẩy của mình bằng cách tiếp tục rao “nhà đang bán”. Việc đó đã thu hút cho anh ta thêm 2 đề nghị mua nữa. Thế là quá đủ cho đòn bẩy.

4. Hạn chót. Nếu bạn cần có một vở kịch, hạn chót là điều tốt. Mới đây, người Mỹ đã đe dọa đóng cửa chính phủ nếu không có một bản thỏa thuận ngân sách trước nửa đêm. Và việc làm đó đã có kết quả. Nhưng đôi khi hạn chót lại chỉ làm phiền mọi người thôi. Sau khi người bán có nhiều người hỏi mua hơn, anh ta thông báo cho tất cả người mua: “Hạn chót cho mọi thay đổi là chiều mai.”

Chúng tôi đã quyết định nâng giá lên thành (X + 5.000) USD. Và chúng tôi ngồi đợi.

3 giờ chiều, chúng tôi chợt nhận ra người bán có lẽ đã dùng giá hỏi mua của mình để kiếm được thỏa thuận tốt hơn từ người mua khác. Thế là chúng tôi cũng lập ra hạn chót: đề nghị của chúng tôi chỉ có hiệu lực đến 6 giờ chiều.

6 giờ chiều, người bán chấp nhận đề nghị; chúng tôi kí tên vào vài tờ giấy và cảm thấy sung sướng vì đã xong việc.

Thế rồi ngày hôm sau, người bán lại nuốt lời, và bán ngôi nhà cho một người khác. Thế là quá đủ hạn chót.

Tốt hơn hết là đừng quá gắn mình vào những thứ như nhà đất. Không thể chỉ có 1 ngôi nhà, hay 1 thương vụ, hay 1... (bất cứ thứ gì mà bạn nghĩ có thể khiến bạn hạnh phúc). Hãy tin rằng ngoài kia luôn còn 1 ngôi nhà khác.
Người viết bài là ông Paul Hellman, tư vấn viên, người phát ngôn, và là người sáng lập trang www.expresspotential.com. Ông có hơn 25 năm kinh nghiệm làm việc với các CEO, điều hành viên và quản lý tại các công ty hàng đầu để giúp họ cải thiện hiệu quả và hiệu suất làm việc. Cuốn sách mới nhất của ông có tựa đề: “Trần trụi với công việc: Làm sao để không bị điên khi công việc khiến bạn phát điên?”Ông có các mục báo trên trang Wall Street Journal, New York Times và Washington Posts và các tờ báo hàng đầu khác.Tôi và vợ tôi vừa định mua một ngôi nhà gần Boston tuần trước. Việc thương lượng kéo dài cả tuần, và rồi kết thúc cũng chả mấy tốt đẹp. Hãy xem tôi đã mắc phải những sai lầm gì.
(Theo Cafef)

 

Làm sao "xử lý" chủ đầu tư "nuốt lời"?

Gần như không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư vì dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền không triển khai xây dựng...

Phần thua thiệt đương nhiên vẫn thuộc về khách hàng, còn chủ đầu tư thì vẫn thoải mái như người "vô can" trước pháp luật, không cơ quan nào xử lý…

Vậy người mua nhà/góp vốn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Trao đổi với PV báo điện tử Infonet, ông Trần Văn Huynh, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng cho rằng, trước hết để xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện cáo quá nhiều như hiện nay là hệ quả của việc cấp đất, cấp giấy phép xây dựng, quy hoạch… tràn lan, không theo quy định, bài bản nào cả. Ngoài ra, đây cũng là hệ quả của việc phát triển thị trường bất động sản quá nhanh trong thời gian quan, trong đó, chính sách, công tác quản lý thị trường này không theo kịp.

Hầu hết các vụ việc kiện cáo xảy ra vừa qua, với cơ chế Luật hiện nay, chúng ta rất khó có chế tài nào để xử phạt, xử lý chủ đầu tư, vì DN làm ăn kiểu vậy “lách luật” rất tài. Bên cạnh đó, đây là tranh chấp dân sự, thỏa thuận hai bên mua bán, chưa đến mức hình sự để cơ quan chức năng vào cuộc… Tuy nhiên danh giới này cũng rất mong manh. Chính vì như vậy, các vụ tranh chấp, kiện cáo om xòm hiện nay giữa chủ đầu tư và khách hàng, thì phần lớn chủ đầu tư vẫn “nhởn nhơ” không ai vào điều tra, xử phạt gì cả…

Vì vậy, để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo này, trước hết phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và theo một quy định, điều khoản nhất định…, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng…

Cần quy định sử dụng loại hợp đồng do một cơ quan quản lý Nhà nước nào đó quản lý, soạn thảo, phát hành, chứ không để chủ đầu tư tự soạn, bởi như vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng sẽ có lợi cho chủ đầu tư, thua thiệt thuộc về khách hàng… Điều này là điều kiện tiên quyết để tránh tình trạng xảy ra những vụ tranh chấp, kiện cáo…

Thứ nữa, những trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ, để xảy ra kiện cáo của khách hàng, cơ quan quản lý phải đứng ra xử lý ngay. Có nhiều hướng xử lý và nhiều dạng dự án, có dự án xin đất xong bỏ hoang, dự án xây xong móng, dự án được vài ba tầng, có dự án xây xong thô rồi bỏ hoang… Đối với các dự án kiểu này, cần có từng biện pháp xử lý riêng…

Đặc biệt, những dự án chung cư đang xây dở, để xảy ra kiện cáo, lại không có biện pháp xử lý, hay thu hồi… Cơ quan chức năng cũng cần phải có chế tài xử lý đối với các dự án này, quy định trong bao lâu phải triển khai tiếp tục dự án, nếu không tiếp tục thực hiện sẽ có biện pháp thu hồi, hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có tiềm lực tài chính, chuyên ngành…  thực hiện.

Luật sư Ngô Văn Hiệp – Văn phòng Luật sư Hiệp và Liên danh cho rằng, phần lớn các vụ việc kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư hiện nay là tranh chấp dân sự, hai bên tự thỏa thuận mua bán, thỏa thuận giải quyết vụ việc, sự việc đến cao trào thì mới đưa ra pháp luật giải quyết, phân giải…

Nhưng lại rất khó có chế tài nào để phạt chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư để chậm tiến độ dự án, gây thiệt thòi cho khách hàng, nhưng nếu DN lại nhún nhường chấp nhận một số yêu cầu của khách hàng… thì sự việc lại êm thấm. "Vì vậy, theo tôi cơ quan chức năng cần ban hành Luật Chung cư, trong đó quy định các điều khoản sở hữu chung cư, sở hữu chung riêng, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, chế tài xử phạt chủ đầu tư nếu để xảy ra thiệt hại cho khách hàng…".

Luật sư Hiệp đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng xảy ra kiện cáo, tranh chấp khách hàng nên yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp bằng biện pháp mạnh. Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, khách hàng có quyền làm đơn tố cáo, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.

Với hành vi của chủ đầu tư chậm triển khai dự án, khi gần hết thời hạn bàn giao nhà mà chủ đầu tư mới làm xong phần móng, có thể họ thu tiền của dự án này chi cho dự án khác hoặc sử dụng vào mục đích khác cho thấy có dấu hiệu cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khách hàng có thể làm đơn tố cáo... Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán hay góp vốn, để tránh những rủi ro sau này, khách hàng cần tìm hiểu kỹ tiềm năng, năng lực tài chính, quản lý của chủ đầu tư…

(Theo Infonet) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét