Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

MUA NHÀ ĐẤT TRÊN GIẤY

Tp.HCM: Rước họa vì mua nhà đất giấy tay tại huyện Bình Chánh
Ôm cục nợ lớn vì mua nhà trên giấy
Rủ ro mua bán suất tái định cư bằng giấy tay

Tp.HCM: Rước họa vì mua nhà đất giấy tay tại huyện Bình Chánh

Thời gian gần đây, không ít người vẫn cứ liều đem những khoản tiền lớn tích cóp nhiều năm trời mua nhà đất giấy tay để rồi phải đối mặt với những nguy cơ mất trắng.

Đã nhiều ngày nay, gia đình bà Phạm Như Hoa (ngụ quận 8, Tp.HCM) như ngồi trên lửa sau khi nhận được thông báo và quyết định cưỡng chế thi hành án đối với căn nhà nhỏ của mình ở số 232/27B Hưng Phú.

Tháng 9/2008, bà Hoa mua căn nhà trên của bà N.T.T.N. với giá 240 triệu đồng. Bà Hoa được bà N. cho biết căn nhà trên là di sản thừa kế chưa làm giấy tờ. Để làm tin, bà N. đã đề nghị hai anh chị của mình (đồng thừa kế tài sản) ký cam kết không tranh chấp di sản. Thấy căn nhà vừa túi tiền, lại biết khu vực đó hầu hết nhà cửa đều chưa làm chủ quyền, chỉ mua bán giấy tay nên bà Hoa cũng đánh liều mà mua.

Bị kê biên nhà vì món nợ của chủ cũ

Sau khi giao đủ tiền, gia đình bà Hoa dọn về sinh sống trong căn nhà trên. Năm 2009, căn nhà thuộc diện giải tỏa một phần (giải tỏa hơn 1,2m2 để mở hẻm). Bà Hoa đã đem hồ sơ giấy tờ căn nhà đến kê khai để làm thủ tục đền bù.

Đến tháng 5/2011, gia đình bà Hoa ngỡ ngàng khi nhận được quyết định của cơ quan thi hành án quận 8 kê biên căn nhà để đảm bảo thi hành cho bản án dân sự khoản nợ 40 triệu đồng của bà N. Cơ quan thi hành án giải thích rằng bản án của bà N. đã có từ năm 2007 trước khi bà Hoa mua nhà. Bà N. không tự nguyện thi hành nên cơ quan thi hành án kê biên tài sản để tổ chức đấu giá phát mãi thi hành án. Bà Hoa đã khổ sở đi tìm kiếm bà N. để hỏi nhưng không cách nào tìm được.

Ông Trần Văn Thả (ngụ huyện Bình Chánh) thì có nguy cơ mất trắng khoản tiền 100 triệu đồng dành dụm của mình vì mua lô đất 3,8x12m với giấy tay tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh. Do khu vực này là đất nông nghiệp, muốn chuyển đổi thành đất ở đô thị cần phải phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện tách thửa (khoảng 1.000m2/lô) nên có tình trạng người mua đất nông nghiệp lén mua bán giấy tay, xây nhà trái phép để ở. Vẫn biết mua bán như vậy là không hợp pháp nhưng do đã có nhiều người quen mua trước chỉ dẫn, ông Thả cũng liều mà mua.

Sau khi mua được vài tháng, trong một lần đến thăm đất, ông Thả không tin vào mắt mình khi thấy lô đất của mình đã được người chủ nhà sát bên cạnh rào lại. Qua tìm hiểu, ông được người rào lô đất cho biết họ đã mua cả hai phần đất từ một người tên N.T.K.P.. Bà P. này cũng chính là người đã bán lô đất cho chủ cũ mà ông Thả đã mua lại. Có thể hiểu là bà P. đã cùng lúc bán lô đất trên cho hai người, và vì ông Thả là người mua lại nên không hề hay biết. Nhiều ngày nay, ông đã tìm gặp người bán đất cho mình để đòi lại tiền nhưng người bán cho rằng mình cũng chỉ là nạn nhân. Người này kêu ông cứ đến cơ quan điều tra mà tố cáo chứ họ cũng không có khả năng trả lại tiền cho ông.
Chỉ nên mua nhà đất có chủ quyền

Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư Tp.HCM, nói: Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên theo quy định, việc sở hữu tài sản phải được đăng ký (bằng giấy chủ quyền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và việc mua bán, chuyển nhượng cũng phải có cơ quan công chứng xác nhận. Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ, không được cơ quan công chứng xác nhận là không hợp pháp.

Việc mua nhà của bà Hoa cũng nằm trong trường hợp này, tuy nhiên cơ quan thi hành án kê biên tài sản của bà Hoa là không đúng. Người phải thi hành bản án là bà N. chứ không phải bà Hoa. Hơn nữa căn nhà cũng chưa có giấy tờ hợp pháp, chưa phải là của bà N. đứng tên trên chủ quyền (thực tế là nhà thừa kế mà bà N. chỉ được hưởng một phần, chung với nhiều đồng thừa kế khác).

Dù bản án của bà N. đã có hiệu lực nhưng khi bà Hoa mua nhà thì căn nhà trên chưa bị kê biên và không có tranh chấp gì, có thể hiểu việc mua nhà của bà Hoa tuy chưa hợp pháp nhưng hợp lệ. Luật sư Ly Tao cho rằng vụ việc này cơ quan thi hành án và các cơ quan chức năng cần xem lại khiếu nại của người mua nhà là bà Hoa, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Trường hợp bị lừa mua bán đất khống của ông Thả, luật sư cho rằng ông nên tố cáo với cơ quan điều tra vì đây là trường hợp một miếng đất bán cho nhiều người, có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

“Mua nhà đất có chủ quyền, đến công chứng đàng hoàng mà vẫn còn có trường hợp bị lừa khi người bán dùng sổ đỏ giả hoặc tráo đất...” - luật sư Ly Tao nói. Theo luật sư, khi mua nhà đất, khách hàng cần xem xét kỹ bản chính giấy tờ sở hữu nhà đất, đối chiếu địa chỉ, diện tích, tên tuổi chủ sở hữu. Bên cạnh đó, cũng phải đến chính quyền địa phương (UBND phường, xã, quận huyện) để tìm hiểu về tình trạng tranh chấp, quy hoạch của khu vực từ sau thời điểm cấp chủ quyền để đảm bảo an toàn, vì nhiều trường hợp mua giấy tay đất nông nghiệp sẽ không được hợp thức hóa, xây dựng nhà.

(Theo TTO)


Ôm cục nợ lớn vì mua nhà trên giấy

Khu đô thị mới An Phú - An Khánh (AP-AK) quận 2 là một trong những khu đô thị bề thế nhất trên địa bàn TP.HCM, lại nằm liền kề với khu đô thị mới Thủ Thiêm nên có giá nhà, đất thuộc vào loại cao nhất. Vì thế nên nơi đây đã nảy sinh tình trạng mua - bán nhà đất lòng vòng trên giấy.

Hậu quả, nhiều trường hợp hợp đồng mua bán - nhà đất ký cách đây gần 10 năm, nhưng đến nay mới phát hiện chủ đầu tư chưa giải phóng xong mặt bằng, vì vậy cũng chẳng có nhà đất để giao cho khách hàng.

Khách hàng cuối ôm cục nợ

Trong thời gian gần đây, một số khách hàng đến hạn nhận nhà, nền đất trong khu đô thị mới AP-AK nhưng chẳng được giao nhà. Cuối cùng, cực chẳng đã phải đi khiếu nại và nhờ báo chí lên tiếng. Trường hợp của ông Nguyễn Trần Minh Nhật là một điển hình.

Ngày 19.11.2003, Cty phát triển và kinh doanh nhà (thuộc TCty Địa ốc Sài Gòn) bán cho ông Trần Văn Minh căn nhà xây thô, diện tích 16m x 8m, giá chuyển nhượng là 5,6 triệu đồng/m2. Căn nhà có số 937, đường nội bộ khu C, khu đô thị AP-AK, quận 2. Thời điểm đó, trên thực tế chưa có nhà đất gì cả, vì mua - bán nhà đất trên giấy vẫn là chuyện hết sức phổ biến. Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà sau 30 tháng kể từ ngày ký hợp đồng.

Tiếp đó, ngày 24.8.2004, căn nhà trên giấy được bán sang một người khác, thông qua phụ lục hợp đồng bán nhà xây thô. Không cần biết người bán lời lỗ thế nào, chủ đầu tư đứng giữa hưởng một khoản kha khá là “tiền lãi phạt chậm thanh toán” hơn 10 triệu đồng, “phí dịch vụ chuyển tên hợp đồng” 6 triệu đồng. Song song với việc sang tên hợp đồng mua - bán nhà trên giấy, chủ đầu tư còn lùi thời hạn giao nhà thêm 6 tháng.

Ngày 14.5.2007, căn nhà vẫn nằm trên giấy lại được bán cho ông Nguyễn Trần Minh Nhật. Chủ nhân mới phải đóng đủ số tiền còn lại là 95% tổng giá trị hợp đồng, trong đó gồm 232,9 triệu đồng “thanh toán thêm”, 27,4 triệu đồng lãi phạt chậm thanh toán và 6 triệu đồng “phí chuyển tên hợp đồng”. Đồng thời, chủ đầu tư tiếp tục lùi thời hạn giao nhà thêm 1 năm.

Giữa năm 2008, thời điểm giao nhà theo hợp đồng đã đến, nhưng Cty phát triển và kinh doanh nhà... lờ lớ lơ chuyện giao nhà. Ông Nhật khiếu nại nhưng vẫn không có kết quả. Đến năm 2009 thì một nhân viên của Cty tiết lộ phần đất mà trước đây Cty bán cho ông hiện nay vẫn chưa giải toả được hoàn tất, nên không thể biết được bao giờ mới có nhà để giao!

Gần 200 khách hàng mắc cạn

Theo tìm hiểu của PV Báo Lao Động, trường hợp của ông Nhật không phải là cá biệt, mà có đến gần 200 trường hợp lâm vào tình cảnh tương tự. Trong đó có nhiều trường hợp mua - bán cách đây đã gần 10 năm - thời điểm dự án khu đô thị mới AP – AK mới được giao đất.

Kể từ khi ông Nguyễn Khắc Phong được điều về làm TGĐ Cty phát triển và kinh doanh nhà thì tình trạng mua - bán nhà trên giấy ở những nơi chưa giải phóng mặt bằng xong mới bị chấm dứt. Phía Cty đến nay vẫn chưa có biện pháp hữu hiệu nào để giải quyết vụ việc này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Dự án khu đô thị AP-AK có diện tích 131ha được Chính phủ phê duyệt năm 1998. Dự án chia làm 5 khu, riêng nền nhà phố liên kế và biệt thự là 1.960 nền. Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư lập tức bán nhà đất, lấy vốn của khách hàng phục vụ cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Hình thức bán nhà, nền nhà trên giấy tại thời điểm đó khá phổ biến, dự án nào cũng chỉ có chung một chiêu, mượn đầu heo nấu cháo. Nhà đất mặc dù đã ký hợp đồng bán cho khách hàng, nhưng trên thực tế quyền sử dụng vẫn thuộc về người có quyền sử dụng đất.

Trở lại với dự án khu đô thị mới AP- AK, cho đến thời điểm hiện nay Cty phát triển và kinh doanh nhà mới chỉ bồi thường được 110ha trên tổng diện tích 131ha. Gần 200 trường hợp khách hàng mua nhà, đất nhưng Cty phát triển và kinh doanh nhà không có nhà đất để giao thuộc vào diện tích đất chưa giải toả được. Tình hình ngày một xấu đi, khi giá đất trên địa bàn quận 2 biến động liên tục, việc giải phóng mặt bằng trở nên nan giải.

Trước đây gần 10 năm, Cty phát triển và kinh doanh nhà bán cho khách hàng từ 3 đến 5 triệu đồng/1m2 nền nhà thì thời điểm hiện tại với giá đó chưa chắc mua nổi 1m2 đất nông nghiệp trên địa bàn 2 phường AP-AK. Trong khi đó, do là Cty nhà nước, phương án cũng như giá bồi thường đều được duyệt nên thấp hơn rất nhiều so với giá bồi thường của những dự án liền kề. Chính vì vậy, người có quyền sử dụng đất và Cty phát triển và kinh doanh nhà không thể gặp nhau.

Cuối cùng thiệt hại chỉ thuộc về khách hàng, họ phải bỏ ra một khoản tiền 2 đến 2,5 tỉ đồng tiền chênh lệch để sang lại hợp đồng mua - bán nhà trên giấy, nhưng đang đứng trước nguy cơ thiệt hại to lớn.

Theo Lao Động

Rủ ro mua bán suất tái định cư bằng giấy tay

Các giao dịch mua bán suất tái định cư bằng giấy tay đang diễn ra, dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.
Hiện nay, giao dịch mua – bán suất tái định cư được ngụy trang dưới hình thức “ủy quyền” hoặc “giấy tay”. Một số người có nhu cầu về chỗ ở, ít tiền đã chọn mua suất tái định cư theo kiểu này.

Việc mua – bán suất tái định cư xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Khi nhà, đất bị thu hồi, giải toả, người được giao suất tái định cư thường tìm cách bán để có tiền mua nhà mới. Thế nhưng, các thủ tục pháp lý không thể hoàn tất trong các giao dịch này. Nguyên nhân là lúc này, căn hộ hoặc đất nền đó vẫn còn thuộc quyền quản lý của nhà nước, chưa phải thuộc quyền sử dụng của tư nhân.

Do vậy, chuyện mua bán chuyển nhượng suất tái định vẫn là việc thoả thuận ngầm giữa bên mua và bán. Và khi giao dịch thực hiện, rủi ro có thể xảy ra cho cả hai bên.

Những rắc rối có thể xảy ra

Thông thường, thời gian giải toả, đền bù cho một dự án nào đó thường kéo dài vài năm. Những hộ chấp nhận di dời ngay từ đầu, nhận suất tái định cư xong là sang tay cho người khác để có tiền tìm nơi ở mới.

Thế nhưng, khi việc giải toả mau chóng hoàn tất, thường có thêm những chính sách đền bù được bổ sung, trong đó áp dụng cả với những hộ đã nhận “giấy” suất tái định cư. Kết quả, bên bán suất tái định cư có thể tìm cách hoạnh hoẹ người mua với mong muốn được nhận tiếp khoản đền bù bổ sung này.

Dĩ nhiên, bên mua đã mua suất tái định cư cũng muốn nhận khoản lợi tức này. Căn cứ trên thực tế, họ mới là người đang sở hữu.

Dù vậy, phía người mua cũng chịu rất nhiều áp lực, làm khó dễ từ người bán. Điển hình như trường hợp của chị Nguyễn Kim Thúy, chung cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM, chia sẻ: “Do ít tiền nên tôi mua suất tái định cư và đang chờ có giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Mới đây, bên bán đã đánh tiếng đòi tôi giao cho họ 50 triệu đồng mới chịu ký giấy sang tên. Biết vô lý, nhưng tôi không thể làm gì được, đành bấm bụng chịu, mong làm xong giấy tờ nhà”.

Tình trạng người bán làm khó dễ chính là nỗi lo chung của người mua suất tái định cư, dù mua trực tiếp từ người được giao suất tái định cư.

Chị Nguyễn Như Quỳnh, nhà ở Quận 10, TP.HCM, đang tìm mua suất tái định cư, cho biết: “Cách đây hơn 1 tháng, vợ chồng tôi tìm hiểu mua suất tái định cư ở chung cư Mỹ Đức, quận Bình Thạnh. Nhà có diện tích 50 m2, được rao bán với giá 650 triệu đồng. Thế nhưng khi hỏi thăm, tôi mới biết ngoài việc trả số tiền nhà cho chủ, tôi còn phải trả góp hàng tháng khoản nợ ngân hàng 334 triệu đồng, trong vòng 14 năm. Trong khi đó, giấy tờ nhà vẫn đứng tên chủ cũ”.

“Thấy bất lợi, tôi quyết định không mua. Sau đó, tôi đi hỏi mua suất tái định cư ở một chung cư tại quận 2 nhưng mọi chuyện rắc rối hơn vì suất này đã qua sang nhượng một lần”.

“Môi giới cho biết, ngoài khoản tiền mua lại suất tái định cư, đóng tiền trả góp cho ngân hàng, tôi phải trả thêm 130 triệu đồng tiền chênh lệch cho chủ trước là có ngay nhà vào ở. Giấy tờ sang nhượng đều viết tay. Khi nào tôi đóng tiền hết mới làm hợp đồng mua bán chính thức và giấy chủ quyền. Khi tôi thắc mắc, người môi giới ở đây cho biết nhiều người đã mua nhà kiểu này và không xảy ra chuyện gì cả”.

Giải quyết khi có tranh chấp

Trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều không được pháp luật công nhận.

Ngoài ra, một rủi ro cho người mua từ trung gian là việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn. Một số người mua suất tái định cư ở quận 2 đã gặp phải trường hợp này khi không thể tìm ra người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà.

Theo ông Phạm Công Hùng, thẩm phán Toà án nhân dân tối cao TP.HCM cho biết. “Khi đôi bên kéo nhau ra toà, về nguyên tắc, khi giao dịch dân sự trên được xem là vô hiệu. Cách giải quyết là toà sẽ để các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 điều 137 Bộ luật Dân sự). Nếu có thiệt hại, ai có lỗi người ấy phải bồi thường!”.

Ngoài ra, theo Sở Tư pháp TP.HCM, đối với các trường hợp tranh chấp tiền bồi thường do uỷ quyền mua suất tái định cư, hướng giải quyết chung là hỗ trợ bồi thường cho người trực tiếp có đất bị thu hồi.

Tham vấn của Văn phòng luật sư Vì người nghèo, luật sư Trịnh Thanh cho biết: “Nếu mua bán suất tái định cư, ngay lúc thoả thuận giấy tay hay giấy uỷ quyền, hai bên cần ghi rõ các tình huống có thể xảy ra để làm cơ sở cho việc hoà giải ban đầu khi tranh chấp. Nếu xảy ra trường hợp những quyền lợi phát sinh sau này trong các chế độ đền bù, bên bán suất tái định cư có quyền thụ hưởng hay sẽ chỉ là nhận thay cho bên mua quyền tái định cư”.

“Trường hợp hai bên đã làm giấy uỷ quyền nhưng còn ghi sót điều này và dự án thuộc diện đền bù đó vẫn đang tiến hành giải toả, bên bán có quyền đề nghị bên mua thay đổi nội dung giấy ủy quyền. Vì hầu hết các uỷ quyền trước đó, người uỷ quyền chưa nắm rõ những quyền lợi phát sinh sau này. Khi đã nắm đầy đủ quyền lợi của mình, người uỷ quyền có thể thay đổi nội dung”.

Bàn về tương lai suất tái định cư

Từ đầu năm đến nay, dư luận xôn xao về việc nhà nước sẽ cho mua – bán suất tái định cư, có kèm theo một số quy định ràng buộc để tránh tình trạng nhập nhằng như hiện nay. Thông tin này khiến nhiều người do dự về việc mua hay bán suất tái định cư.

Khi chúng tôi tìm hiểu sâu vấn đề này, Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng suất tái định cư là quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Việc mua – bán suất tái định chính là chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người được tái định cư sang cho người mua. Đây là giao dịch dân sự, pháp luật không cấm. Hơn nữa, giao dịch chính thức mới giúp bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người tái định cư lẫn người mua suất tái định cư.

Theo một chuyên gia bất động sản cho biết: “Điều kiện Sở Xây dựng TP.HCM đặt ra là hộ tái định cư chỉ được chuyển nhượng suất nhà này khi đã giao mặt bằng trống tại nơi thu hồi. Ngoài ra, họ phải ký giấy cam đoan không được hưởng thêm chính sách tạm cư và phải chứng minh mình đã có chỗ ở khác…”.

Dự thảo cũng đưa ra các ràng buộc đối với bên mua hoặc nhận suất nhà chuyển nhượng. Chẳng hạn, người đó phải có hộ khẩu tại TP.HCM, được xác nhận không có căn nhà nào khác tại thời điểm chuyển nhượng. Đồng thời bên mua phải trả tiền mặt 1 lần cho nhà nước khi được đồng ý cho mua suất tái định cư.

Ngoài ra, người mua cũng vướng phải nhiều vấn đề liên quan như thuế thu nhập cá nhân, sản phẩm chưa hình thành, còn thuộc sở hữu nhà nước, giấy tờ sở hữu. Việc mua bán suất tái định cư cần chờ cơ quan nhà nước ban hành những quy định rõ ràng về điều kiện mua bán, đóng thuế… Do đó, nếu có ý định mua suất nhà tái định cư vào thời điểm này, bạn cần phải suy xét: Mua là chấp nhận nhiều rủi ro.

Theo TT&GĐ

0 nhận xét:

Đăng nhận xét