Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

MUA NHÀ ĐẤT TRÊN GIẤY (Phần tiếp theo)

Doanh nghiệp bán nền đất “ảo” tại Cần Thơ
Dở khóc dở cười vì mua nhà trên giấy
Khách hàng cần thận trọng với các dự án “bán nhà trên giấy”
Hậu hoạ mua nhà đất trên giấy


Doanh nghiệp bán nền đất “ảo” tại Cần Thơ

Gần đây, nhiều người dân mua đất nền tại phường Phước Thới, quận Ô Môn, TP.Cần Thơ do Công ty TNHH Tư vấn - Thương mại địa ốc Hoàng Kim đứng ra bán, lo sốt vó bởi “lỡ” ký hợp đồng và đặt cọc tiền mua đất “ảo”.

Tiếp xúc với PV NTNN, ông Phan Thiện Minh - ngụ xã Vĩnh Hanh, huyện Châu Thành, tỉnh An Giang cho biết: “Ngày 15/3/2011, tôi và Công ty Hoàng Kim (đại diện là ông Giám đốc Lê Văn Ba) có ký hợp đồng đặt cọc mua đất nền với số tiền 33,6 triệu đồng. Đất tại khu vực Thới Trinh, phường Phước Thới, vị trí nền nằm tại lô số 28, diện tích sử dụng 85,5m2. Tổng giá trị hợp đồng là 112 triệu đồng/nền, nhưng đến nay đã 1 năm vẫn chưa được giao nền như đã thỏa thuận trong hợp đồng”.

Còn ông Nguyễn Văn Thuận - chủ nhân của lô nền số 90, bức xúc: “Tôi nộp tiền đặt cọc với công ty đã hơn 1 năm nay nhưng đến giờ vẫn không nhận được nền. Nhiều lần tìm đến công ty để hỏi thì lãnh đạo nơi đây cố tình tránh né”.

Ngày 7.3, tiếp xúc với phóng viên, ông Lê Văn Ba nói rằng: “Phía công ty cũng chính là nạn nhân trong việc mua bán đất với chủ đất. Để lấy lại tiền cho khách hàng, công ty đã làm hồ sơ kiện chủ đất ra tòa. Thực chất công ty chỉ đứng ra làm môi giới cho chủ đất với khách hàng...”.

(Theo Danviet)


Dở khóc dở cười vì mua nhà trên giấy

Dù thanh toán đến 95% giá trị nền đất và căn nhà xây thô với số tiền hàng trăm triệu đồng nhưng hàng trăm khách hàng hiện vẫn chưa biết đến khi nào chủ đầu tư mới giao nhà.

Đó là tình cảnh dở khóc dở cười của hàng trăm khách hàng trong nhiều năm qua khi lỡ mua nhà đất tại dự án khu đô thị An Phú - An Khánh, quận 2- TPHCM do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà (thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư.

Tiền lấy đủ, nhà lại “treo”

Khá nhiều khách hàng bỏ ra hàng chục tỉ đồng để mong sở hữu nhà đất tại khu đô thị thuộc hàng quy mô bậc nhất ngay cửa ngõ phía đông TPHCM này đã mua nhà xây thô gần 10 năm qua nhưng chủ đầu tư không thể giao, bởi việc thiếu hụt nền đất do vướng đền bù.

Theo tư liệu, cuối năm 2003, Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà có làm hợp đồng bán cho ông Trần Văn M. căn nhà xây thô số 937 đường nội bộ khu C thuộc khu đô thị An Phú - An Khánh.

Theo thỏa thuận trên hợp đồng, công ty sẽ bàn giao căn nhà được xây thô tọa lạc trên khuôn viên có diện tích đất 128m2 sau 30 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Mức giá chuyển nhượng là 5,6 triệu đồng/m2.

Do không còn nhu cầu sử dụng, đến giữa tháng 8-2004, căn nhà trên giấy này được ông M. bán sang tay cho một người khác, thông qua phụ lục hợp đồng bán nhà xây thô.

Lúc này, chủ đầu tư thu hai khoản “tiền lãi phạt chậm thanh toán” hơn 10 triệu đồng và “phí dịch vụ chuyển tên hợp đồng” 6 triệu đồng. Tuy thu tiền phạt khách hàng chậm thanh toán nhưng chủ đầu tư lùi thời gian giao nhà thêm 6 tháng.

Những tưởng chỉ có vậy, đến tháng 5-2007, căn nhà nằm trên giấy đó lại tiếp tục chuyển sang một chủ khác là ông Nguyễn Trần Minh N.

Vị chủ nhân mới này phải đóng đủ số tiền còn lại là 95% tổng giá trị hợp đồng, trong đó gồm 232,9 triệu đồng “thanh toán thêm”, 27,4 triệu đồng “lãi phạt chậm thanh toán” và 6 triệu đồng “phí chuyển tên hợp đồng”.

Không chỉ truy thu đủ các khoản tiền theo hợp đồng, chủ đầu tư lại đề nghị lùi thời hạn giao nhà thêm một năm!?

Đến tháng 5-2008, đúng thời điểm theo giao kết sẽ được chủ đầu tư giao nhà, Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà lại im như thóc dù ông N. nhiều lần hỏi thăm, thậm chí gửi đơn khiếu nại.

Mới đây, ông N. gần như té ngửa khi một cán bộ công ty cho biết do một phần lớn diện tích trong dự án chưa đền bù được cho người sử dụng đất trước đây nên không biết bao giờ mới có đất “sạch” để phân được nền đất, rồi xây nhà giao cho khách hàng.

Trường hợp ông N. không phải là cá biệt, bởi khá nhiều khách hàng mua nhà ở dự án này hiện đang trong tình thế “tiến thoái lưỡng nan” do nhà đất đã chuyển nhượng qua nhiều đời chủ và giá mua cũng gấp nhiều lần so với giá gốc.

Chủ đầu tư bó tay!

Ông Nguyễn Khắc Phong, Tổng Giám đốc Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà, nhìn nhận hiện có tới 180 trường hợp lâm vào tình cảnh trên. Tức là công ty đã ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, song gần chục năm nay vẫn không có nền để giao cho khách hàng xây nhà hoặc giao nhà xây thô.

Ông Phong cho biết 2 năm qua, kể từ khi ông về làm lãnh đạo đơn vị, công ty đã có chính sách cấm toàn bộ việc chuyển nhượng nền đất của những trường hợp trên, cho dù khách hàng đề nghị sẽ làm cam kết không khiếu nại. “Nếu càng mua qua bán lại sẽ gây nên nhiều rắc rối, phức tạp sau này” - ông Phong nói.

Cũng theo lý giải của ông Phong, năm 1998, Chính phủ phê duyệt dự án khu đô thị An Phú - An Khánh với tổng diện tích hơn 131 ha.

Theo quy hoạch, dự án được chia làm 5 khu với số lượng nền nhà phố liên kế và biệt thự 1.960 nền.

Do vốn không nhiều nên từ khi dự án được phê duyệt, công ty phải tiến hành huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn hoặc bán nhà thô. Lúc đó, những nền nhà này đang nằm trên giấy, còn trên thực tế đất vẫn là của người dân.

Theo lãnh đạo Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà, hiện việc giải phóng mặt bằng phần đất còn lại rất chậm vì chủ đất không chịu giá bồi thường, trong khi UBND quận 2 lại không có biện pháp giúp đỡ...

Chưa hết, vì Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà là công ty Nhà nước nên chính quyền sẽ duyệt phương án đền bù cũng như duyệt giá, không thể linh động giống như những công ty tư nhân, do đó chủ đất nằm trong dự án không chịu đi là... “bó tay”!

Ông Phong than thở: “Tính đến nay, công ty đã đền bù được 110 ha, phần chưa đền bù chính là 180 nền hiện chưa thỏa thuận được với dân. Do vậy, hiện nay tất cả hướng giải quyết cho vụ việc trên đều bế tắc!”.

Như vậy, những khách hàng hiện đang sở hữu những căn nhà trên giấy tại khu đô thị An Phú - An Khánh có khả năng sẽ bị thiệt hại nặng nề, bởi không biết đến bao giờ mới thấy căn nhà xây thô như đã cam kết trong hợp đồng!

Theo NLĐ


Khách hàng cần thận trọng với các dự án “bán nhà trên giấy”

Xoay quanh câu chuyện như chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, chiếm dụng vốn khi mà CĐT đã thu tiền nhưng không triển khai xây dựng, luật sư Lê Ngọc Hà- Trưởng Văn phòng luật sư Đa phúc (Đoàn luật sư TP Hà Nội) đã có những khuyến cáo tới khách hàng.

- Hiện nay, các giao dịch “mua bán nhà trên giấy”, khách hàng luôn là người “nắm đằng lưỡi” và đứng trước rất nhiều rủi ro, vậy cụ thể rủi ro ở đây là gì thưa ông?

LS Lê Ngọc Hà: Đúng là như vậy, trong các giao dịch “mua bán nhà trên giấy”, tức là mua bán tài sản hình thành trong tương lai, tài sản chưa hiện hữu ở thời điểm xác lập hợp đồng thì khách hàng luôn là người bị động, có nhiều nguy cơ gánh chịu rủi ro vào bất cứ thời điểm nào. Các hình thức rủi ro, mức độ, hậu quả, thời điểm gặp rủi ro của người góp vốn mua nhà dự án khá đa dạng, cụ thể.

Thứ nhất: Khách hàng có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã nộp cho CĐT trong trường hợp CĐT lợi dụng hình thức huy động vốn, góp vốn vào dự án không có thật để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Khi CĐT không sử dụng nguồn tiền này vào triển khai dự án mà sử dụng vào mục đích khác, bị thất thoát mất khả năng thu hồi thì khách hàng cũng mất cơ hội được hoàn lại khoản tiền đã góp.

Thứ hai: Khách hàng có thể không bao giờ nhận được bàn giao nhà khi CĐT dự án có thật vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý dự án dẫn đến hậu quả bị cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền thu hồi dự án. Trường hợp dự án bị thu hồi được giao lại cho CĐT khác mà CĐT cũ còn nguồn tiền bàn giao lại cho CĐT mới thì khách hàng còn cơ hội được nhận nhà. Nếu CĐT cũ không còn nguồn tiền thì khách hàng muốn được nhận nhà lại phải đóng góp tài chính cho CĐT mới, và rủi ro là mất khoản tiền đầu tư ban đầu.

Thứ ba: Khách hàng không được nhận bàn giao nhà đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn, do CĐT có thật sử dụng nguồn tiền huy động vốn của khách hàng không hiệu quả, hoặc đầu tư nhỏ giọt vào xây dựng dự án. Tuy không bị chiếm đoạt tiền góp vốn nhưng rủi ro, thiệt hại của khách hàng nằm ở chỗ tiền vốn đầu tư không hiệu quả, luôn bị động, chỉ biết chờ đợi ngày được nhận nhà và kết quả đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào đạo đức kinh doanh của CĐT.

- Như vậy, những bản hợp đồng góp vốn, hay vay vốn của khách hàng với CĐT thì có giá trị về mặt pháp lý không?
LS Lê Ngọc Hà: Để có thể đánh giá, kết luận về giá trị pháp lý của những bản hợp đồng góp vốn, hay vay vốn vào dự án giữa người mua nhà với CĐT dự án cần phải có thông tin đầy đủ về năng lực của CĐT, dự án đầu tư, thời điểm CĐT huy động vốn và nội dung cụ thể của hợp đồng góp vốn. Do vậy, trước khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, hay vay vốn và giao tiền cho CĐT, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính của CĐT, yêu cầu được cung cấp đầy đủ về hồ sơ pháp lý, hồ sơ pháp lý của dự án cũng như tiến độ. Đồng thời cần nghiên cứu kỹ nội dung điều khoản, điều kiện trong hợp đồng, tránh tình trạng đầu tư vào dự án không có thật, hoặc dự án chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng, tránh được hậu quả “tiền mất tật mang”.

- Trong thời gian qua, thị trường BĐS bị “đóng băng”, trong khi đó, DN vẫn phải sống, nhưng vốn lại cạn, bên cạnh đó cũng bị ngân hàng thúc, buộc nhiều CĐT phải nghĩ tới hạ sách là lừa đảo khách hàng, ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?

LS Lê Ngọc Hà: Ở đây chúng ta cần phân biệt rõ hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền góp vốn của khách hàng và hành vi chậm tiến độ triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở của một số DN. Hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền góp vốn của khách hàng là hành vi của DN không có chức năng kinh doanh BĐS, không có dự án phát triển nhà ở nhưng vẫn tổ chức huy động vốn của khách hàng với lý do để thực hiện dự án. DN có chức năng kinh doanh BĐS nhưng không có dự án phát triển nhà ở hoặc tạo ra thông tin về dự án không có thật để tổ chức huy động vốn của khách hàng, cũng là lừa đảo chiếm đoạt tài sản góp vốn. Hành vi chậm tiến độ triển khai đầu tư xây dựng dự án là hành vi của DN có chức năng kinh doanh BĐS, là CĐT dự án phát triển nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã thực hiện huy động vốn của khách hàng theo đúng quy định nhưng vì lý do chủ quan và khách quan đã dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án, chậm bàn giao sản phẩm nhà ở cho khách hàng.

Theo tôi, tình trạng CĐT dự án cạn vốn dẫn đến chậm tiến độ hoặc mất khả năng tiếp tục triển khai xây dựng dự án hoàn toàn do lỗi của CĐT. Lỗi có thể do năng lực tài chính yếu kém, không có thực lực của CĐT, mà chỉ dựa vào vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng; khi các nguồn tài chính bên ngoài thay đổi, CĐT rơi vào thế bị động, thiếu vốn dẫn đến các hiện tượng tiêu cực như trên.

- Vừa qua, Cty quản lý tài sản (VAMC) đã được thành lập nhằm phá băng BĐS và giải cứu các dự án đang “ngắc ngoải”, vậy ông đánh giá như thế nào về sự ra đời của VAMC, và liệu quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo?

LS Lê Ngọc Hà: Ngày 26-7-2013, VAMC chính thức ra mắt với vốn điều lệ ban đầu là 500 tỷ đồng, VAMC được thực hiện các hoạt động mua nợ xấu của các tổ chức tín dụng, thu hồi nợ, đòi nợ và xử lý, bán nợ, tài sản đảm bảo…Thực sự tôi chưa thể đưa ra đánh giá về tính hiệu quả hay khả thi của VAMC ở thời điểm hiện nay. Bởi lẽ, hoạt động của VAMC mới chỉ khởi động chưa đầy một tháng, tuy vậy, chúng ta có quyền hy vọng vào một kết quả tốt đẹp do VAMC mang lại cho thị trường BĐS và tài chính ngân hàng trong thời gian sớm nhất. Một mặt, VAMC sẽ kiểm soát và xử lý được nợ xấu của các tổ chức tín dụng, xuất phát từ hậu quả của việc cho vay kinh doanh BĐS ồ ạt trước đây, mặt khác giúp bình ổn thị trường BĐS trong tương lai, tạo niềm tin cho các CĐT kinh doanh BĐS lành mạnh, các nhà đầu tư tiềm năng và tạo tâm lý tốt cho khách hàng có nhu cầu thực sự về nhà ở hiện nay.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo PLXH)

Hậu hoạ mua nhà đất trên giấy

Sau một thời gian dài trầm lắng cuối năm 2009, các tháng đầu năm 2010 thị trường bất động sản bắt đầu nổi sóng, giá cả nhà đất được đẩy lên đến chóng mặt.

Bí quyết được nhiều nhà đầu tư rỉ tai nhau là: Giá nhà đất sẽ còn lên, ôm càng lớn, lướt sóng càng nhiều thì lợi nhuận càng cao (!). Cũng vì kỳ vọng siêu lợi nhuận nên không ít nhà đầu tư đã mạo hiểm đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ, chưa được giải phóng mặt bằng, thậm chí còn chưa được cơ quan chức năng phê duyệt cho chuyển đổi mục đích...

Khi các hợp đồng góp vốn được chào bán

Cách đây gần 2 tháng, dân đầu tư bất động sản bán tín bán nghi trước thông tin dự án chung cư 181 N.H.T nằm trên địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã được phê duyệt quy hoạch mới và sẽ chính thức “động móng” vào đầu tháng 4.2010. Tuy nhiên, giờ đã sang đầu tháng 5, dự án vẫn án binh bất động.

Trên mảnh đất dự kiến xây chung cư này, Xí nghịêp sản xuất dụng cụ thể thao (thuộc Cty cổ phần Thể dục thể thao Việt Nam - TDTT VN) vẫn đang hoạt động, sản xuất như chẳng có chuyện gì xảy ra. Điều đáng nói là khá nhiều nhà đầu tư đã theo đuổi, thậm chí om vốn vào dự án này gần 2 năm nay.

Qua tìm hiểu được biết, diện tích xây dựng nhà xưởng này được UBND TP Hà Nội giao cho Cty cổ phần TDTT VN sử dụng làm nơi sản xuất từ năm 1984. Từ giữa năm 2008, nắm được chủ trương của thành phố về việc chuyển dời các cơ sở sản xuất trong nội thành, Cty cổ phần TDTT VN đã làm tờ trình lên cơ quan chủ quản là Bộ VHTTDL và UBND TP Hà Nội cho chuyển đổi mục đích, xây chung cư, văn phòng cao cấp trên phần đất này để bán. Đối tác được Cty cổ phần TDTT VN lựa chọn để thực hiện dự án là Cty cổ phần bất động sản Megastar.

Tuy nhiên, dù dự án xây dựng chung cư vẫn đang ở giai đoạn được các cơ quan chức năng nghiên cứu, xem xét thì thông tin rao bán căn hộ thuộc dự án này đã được các sàn bất động sản rao bán ầm ĩ với nhiều lời chào mời hấp dẫn như: “Đang bán căn hộ chung cư cao cấp thuộc dự án 181 N.H.T do Megastar làm chủ đầu tư, các diện tích 77, 82, 85, 114m2… sắp khởi công. Với vị trí thuận lợi, gần trung tâm mua sắm Big C, Trung tâm Hội nghị quốc gia, khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính… Liên hệ: sàn giao dịch BĐS X…”. Đi kèm với lời chào mời là bản vẽ thiết kế chi tiết căn hộ, các chỉ tiêu quy hoạch, bản thiết kế toà nhà... do chủ đầu tư tự lập (!).

Hiện phần lớn các căn hộ thuộc dự án 181 N.H.T đã được bán cho các sàn bất động sản theo hình thức giao dịch cả sàn và ký hợp đồng vay vốn. Và các sàn này lại là một kênh bán lẻ tới các nhà đầu tư. Từ “giá gốc” ban đầu của “chủ đầu tư” Megastar phát ra là 13 triệu đồng/m2, giá bán lẻ tới từng nhà đầu tư cá nhân lên tới 18 triệu đồng/m2 dù dự án chưa hề khởi động.

Theo bản vẽ cung cấp cho các nhà đầu tư thì trên mảnh đất hơn 16.000m2 đang làm nhà xưởng của Cty cổ phần TDTT VN ấy sẽ xây dựng tới 9 toà chung cư 30 tầng với hàng trăm căn hộ. Nếu đồng ý mua căn hộ, công ty sẽ ký hợp đồng với khách hàng dưới hình thức vay vốn, nộp tiền, viết phiếu thu. Khi dự án đủ điều kiện (khi đã khởi công) thì hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng vay vốn và ký hợp đồng mua bán căn hộ…

Như vậy, dự án sau 2 năm khởi động vẫn ở trên giấy, phương án di dời nhà xưởng để giải phóng mặt bằng hiện vẫn chưa có, nhưng nhà thì đã bán gần hết. Nếu có rủi ro xảy ra thì người chịu thiệt thòi lớn nhất sẽ là các người mua nhà.

Vụ đình đám nhất cả tháng nay là vụ Công ty 1-5 rao bán trái phép đất dự án khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B của Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco5) dù không được chủ đầu tư uỷ thác. Với giá gốc của chủ đầu tư là 12 triệu đồng/m2, giao dịch qua sàn bất động sản của Công ty 1-5, giá bị đẩy thêm lên từ 5-7 triệu đồng/m2, nhưng đang trong cơn sốt đất nền nên nhiều nhà đầu tư vẫn lao vào mua như thiêu thân.

Chỉ đến khi, chính chủ đầu tư đăng đàn khẳng định: “Dự án Khu đô thị Thanh Hà đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, chưa được phép thực hiện hợp đồng mua bán. Cienco5 Land chưa hề ký hợp đồng uỷ quyền cho bất cứ đơn vị nào đứng ra giao dịch…”, và thậm chí phải đến khi cơ quan công an vào cuộc “sờ gáy” Công ty 1-5 thì nhà đầu tư mới ngã ngửa, biết mình đang mua bán trái luật.

Công ty 1-5 - để cứu vãn uy tín - cũng đăng đàn khẳng định sẽ trả lại tiền cho các nhà đầu tư nào không còn muốn tham gia vào dự án Thanh Hà, hoặc cam kết sẽ chuyển các nhà đầu tư sang một dự án khác (Nam Đàn Plaza) trên đường Phạm Hùng, là một dự án Công ty 1-5 cũng có quyền lợi. Tuy nhiên, trong một thông tin mới đây nhất, một công ty địa ốc khác lại khẳng định, Công ty 1-5 còn đang nợ dự án Nam Đàn Plaza số tiền lên tới 250 tỉ đồng! Trong trường hợp này, với những người chấp nhận may rủi để trúng lớn đành chịu thiệt hại.

Khách hàng thiếu thông tin

Bên cạnh tâm lý hám lợi, đầu tư theo xu hướng bầy đàn của một số nhà đầu tư là nguyên nhân dẫn tới những rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản hiện nay, theo các chuyên gia phân tích về thị trường, còn có một nguyên nhân khác, đó là do khách hàng quá thiếu thông tin về dự án.

Khách hàng thường có tâm lý, cứ nhìn thấy bản vẽ quy hoạch dự án và tên tuổi chủ đầu tư là yên tâm sàn, trung tâm, hay công ty này có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư, trong khi đó chỉ là “mồi nhử” mà các sàn bất động sản hay dùng để khách hàng tin tưởng. Trên thực tế, việc lấy các thông tin về quy hoạch, thiết kế dự án không quá khó vì thông thường khi triển khai dự án, chủ đầu tư thường thuê một đơn vị đứng ra làm tư vấn, lập dự án. Việc rò rỉ các thông tin, thậm chí cả những bản vẽ ở dạng phác thảo, là chuyện có thể xảy ra.

Cũng có một nguyên nhân nữa khiến thời gian vừa qua xảy ra liên tiếp những vụ khiếu nại, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư mà rủi ro phần lớn người mua nhà phải hứng chịu là do các chủ đầu tư lợi dụng lỗ hổng pháp lý. Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”.

Song nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” thông qua các hình thức hợp đồng góp vốn, mượn vốn, giao vốn để thực hiện thực chất cũng là bán nhà trên giấy. Trong những hợp đồng kiểu này, khách hàng sẽ đóng góp vào dự án của chủ đầu tư một số tiền, tương ứng với diện tích mà chủ đầu tư sẽ “ưu tiên” dành quyền mua cho khách hàng sau này. “Chính vì luật chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng góp vốn nên chủ đầu tư mới có điều kiện để “sáng tạo” ra các kiểu hợp đồng có lợi cho mình” - một quan chức ngành xây dựng thừa nhận.

Luật còn nhiều lỗ hổng, trong khi nhiều dự án, các chủ đầu tư lại thiếu công khai, minh bạch các hạng mục, thời gian triển khai dự án để khách hàng nắm bắt, việc quản lý các sàn bất động sản lại khá lỏng lẻo, vì vậy, để có thể bảo toàn được đồng vốn khi tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này, cần có một cái đầu lạnh, cần tìm hiểu kỹ về dự án qua nhiều kênh, đừng vội vàng hám lợi mà chuốc rủi ro!

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: “Chủ đầu tư lách luật phải bị xử phạt”

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định rõ: “Đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Do đó, nếu các chủ đầu tư dự án vi phạm quy định này là sai luật. Tuy nhiên, trong thực tế, các chủ đầu tư vì nhiều lý do mà mục đích là để huy động vốn đã tìm cách lách luật yêu cầu huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp (người mua nhà) bằng hình thức vay vốn, có cam kết được ưu tiên quyền mua nhà hoặc căn hộ nên nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp quy định hùn tiền cho những hợp đồng loại này.

Trên thực tế, việc đầu tư mua nhà đất kiểu này rất rủi ro mà tôi đã nhiều lần cảnh báo thực trạng này. Nhà đầu tư cần biết giao dịch BĐS là giao dịch dân sự, nhưng vẫn bắt buộc phải tuân theo các quy định chuyên ngành như các quy định liên quan của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở. Tốt nhất là nên tìm tới các sàn giao dịch BĐS để được tư vấn về dự án, tránh những rủi ro vì nghe theo tin đồn, đầu tư theo kiểu phong trào sẽ dễ gặp phải “dự án ma” khiến tiền mất tật mang...

Dự án kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng, vốn đầu tư lớn, vị trí cố định và phục vụ cho những đối tượng nhất định. Chính vì vậy, các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được pháp luật quy định, vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm BĐS không còn được giao dịch thông qua sàn giao dịch theo quy định.

Đây cũng là một thực tế đang diễn ra, mà để giải quyết thấu đáo tình trạng này, Bộ Xây dựng cũng khuyến cáo là cần đẩy mạnh hơn nữa nguồn cung ra thị trường, chủ đầu tư các dự án phải thực hiện giao dịch thông qua sàn để giảm thiểu những giao dịch không minh bạch.

Còn đối với những chủ đầu tư cố tình phạm luật thì chiểu theo Nghị định 23 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS, chủ đầu tư sẽ phải bị xử phạt tuỳ theo mức độ nặng, nhẹ của vi phạm, nặng thì sẽ bị truy tố trước pháp luật. như sự việc xảy ra đối với Cty 1-5 ở dự án Thanh Hà, cơ quan chức năng đã có quyết định truy tố đối với Cty này do việc lợi dụng tín nhiệm của tổ chức cá nhân để thu lợi bất chính.

Theo Lao Động




0 nhận xét:

Đăng nhận xét