Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

MUA NHÀ ĐẤT TRÊN GIẤY (Phần tiếp theo)

Góp vốn mua nhà trên giấy: Thận trọng!
Đừng cả tin mua nhà trên giấy
Mua bán nhà đất bằng giấy tay: Cảnh giác với lòng tin


Góp vốn mua nhà trên giấy: Thận trọng!
Thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến những dự án vẫn còn nằm trên giấy song đã được “thổi” giá ào ào.

Rủi ro luôn rình rập, vì vậy người dân phải hết sức thận trọng khi mua nhà dưới hình thức góp vốn.

“Trên giấy” vẫn huy động vốn

Cơn “sốt” đất vừa qua đã được nhiều chủ đầu tư tận dụng triệt để khi tung ra các dự án của mình. Theo quan sát của PV, một tỷ lệ lớn các dự án căn hộ được “kêu gọi” góp vốn khi chưa hoàn thành xong móng, các dự án biệt thự thì cũng chưa xong hạ tầng...

Đáng chú ý, có cả những dự án được huy động vốn khi mới nằm trên giấy. Đây là một trong những tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho khách hàng nếu vì một lý do nào đó mà dự án họ đã bỏ tiền ra góp vốn sau những lời hứa của chủ đầu tư vẫn chỉ là dự án “treo”.

Trong khi đó, tận dụng thời điểm giá đất đang “sốt”, chủ đầu tư nhiều dự án đã nhanh chóng tung chiêu để đẩy giá cao hơn so với giá trị thực. Có dự án, tuần trước chủ đầu tư kỳ vọng chỉ khoảng chục triệu đồng/m2, tuần sau đã công bố giá tới 15 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án tăng từ 30 - 50% giá trị BĐS trong vòng chưa đầy 1 tháng. Còn nếu so với thời điểm cách đây 1 năm thì giá BĐS, đặc biệt là đất có thể tăng tới vài lần. Theo nhận định của giới đầu tư, không có một tiêu chí nào dù chỉ là tương đối để nói rằng cách trung tâm 10km, 20km hay 30km... thì giá nhà, đất ở đó là bao nhiêu.

Bên cạnh đó, khái niệm về trung tâm thủ đô sau khi Hà Nội mở rộng đã không còn như trước nữa, đồng thời khi quy hoạch chung xây dựng thủ đô vẫn trong giai đoạn dự thảo thì việc xác định giá trị thực của các dự án càng khó, nhất là những dự án ở xa.

Trong bối cạnh thị trường còn thiếu minh bạch, giá trị BĐS ở các khu vực hiện tại tăng hay giảm phụ thuộc nhiều vào sự phán đoán của giới đầu tư cũng như khả năng “can thiệp” của các chủ đầu tư trong việc làm giá!

Khách hàng phải thận trọng

Không phủ nhận rằng, hiện nay nguồn cung về nhà ở sẵn có rất khan hiếm so với nhu cầu của người dân, vì vậy việc mua nhà hình thành trong tương lai dưới hình thức góp vốn là tất yếu. Bản thân các chủ đầu tư thì bên cạnh việc cần có đầu ra ổn định cũng muốn có được nguồn vốn để triển khai xây dựng dự án.

Hình ảnh phiên bốc thăm góp vốn mua nhà tại 1 dự án vừa được triển khai (ảnh minh họa: LH).

Theo ông Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty CP Sông Đà 1.01, điều quan trọng khi triển khai xây dựng các dự án nhà ở là bảo đảm đầu ra. Không những vậy, hệ thống ngân hàng Việt Nam đang rất dè dặt cho các doanh nghiệp vay vốn trong kinh doanh BĐS.

“Do đó, nếu không huy động vốn của khách hàng thì các dự án chắc chắn sẽ khó thành công và hoàn thành kịp tiến độ” - ông Trung khẳng định.

Hiện nay, theo các quy định hiện hành trong lĩnh vực BĐS, việc huy động vốn chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xong phần móng. Quy định này của các cơ quan chức năng nhằm ngăn chặn tình trạng bán nhà trên giấy.

Tuy nhiên, theo ý kiến của đa số doanh nghiệp, nếu chờ đến lúc xây xong móng mới được góp vốn sẽ gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Hơn nữa, việc góp vốn nếu theo luật doanh nghiệp là hoàn toàn hợp pháp.

Ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành mạng sàn khu vực Miền Bắc cho rằng, việc doanh nghiệp vay tiền dưới hình thức góp vốn là hoàn toàn hợp pháp. Thứ nữa, nếu có điều kiện để mua nhà ở trong dự án đã góp vốn thì việc này phải ghi rõ rằng: thực hiện theo quy định của pháp luật.

“Hai việc này nó tồn tại đồng thời song cần phải tách biệt. Còn nếu các chủ đầu tư không để ý hay không làm chặt chẽ thì đến thời điểm cuối cùng, khi tài sản ấy cần được công chứng làm “sổ đỏ”, lúc ấy người mua sản phẩm cuối cùng có thể sẽ gặp rất nhiều khó khăn” - ông Mai nói.

Bởi vậy, khách hàng cần ý thức được các quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng để tránh những hậu quả về sau.

Theo Dân Trí

Đừng cả tin mua nhà trên giấy

Tình trạng các doanh nghiệp, nhà đầu tư lách luật, mua bán nhà trên giấy là phổ biến. Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện hành chưa đủ để điều chỉnh mọi hành vi của các đối tượng tham gia giao dịch loại này. Hệ quả chung là người mua luôn chịu thua thiệt khi sự cố xảy ra.

Phụ thuộc lớn vào ngân hàng

Nhận định “giá bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, đang có độ vênh rất lớn giữa giá bất động sản với thu nhập người dân và tốc độ phát triển của nền kinh tế. “Giá chỉ tăng, không giảm. Mặc dù nền kinh tế của Việt Nam đứng ngoài top 100 nhưng giá nhà lại nằm trong nhóm 20 nước có giá nhà cao nhất thế giới. Do đó, số đông người dân không tiếp cận được nhà ở. Người dân đi làm dù không tiêu gì thì cũng phải mất 20 năm mới có khả năng mua được căn hộ nhỏ” - ông Nguyễn Trần Nam nói.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Chính phủ đã cho phép ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh ở mức thích hợp (khoảng 11-13%/năm) đã tạo ra sự sôi động cho thị trường. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2010, thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Trần Nam cảnh báo: “Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng được làm một cách ồ ạt, nhất là ở phân khúc thị trường cao cấp, sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản”.

Đồng ý với phân tích thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường cho biết, dự báo 3 quý cuối năm 2010, khả năng tái lạm phát vẫn đang là một nguy cơ. Các nền kinh tế lớn mới chỉ đạt được mức không suy giảm, chưa tạo được tăng trưởng nhanh trở lại. Do vậy, thiếu vốn, căn bệnh trầm kha của thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết. Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao. Do đó, thị trường này vẫn sẽ rơi vào cảnh “nóng, lạnh” thất thường, “sốt” cục bộ”.

Vô tư lách luật

Thừa nhận “việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án còn nhiều bất cập và tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho xã hội”, ông Nguyễn Trần Nam phân tích, quy định của luật là sau khi khởi công móng mới được phép huy động vốn nhưng thực tế đã xuất hiện nhiều biến tướng. Có chủ đầu tư huy động vốn cho dự án A nhưng không tập trung vào đó mà lại mang đi đấu giá tại dự án B, thậm chí “trèo” cả sang dự án C.

Như thế là chi sai mục đích. Kết quả, chủ đầu tư thực hiện dự án chậm, giá vật liệu xây dựng tăng thì đổ lên đầu khách hàng, đòi tăng giá bán nhưng khi giá giảm lại làm ngơ. “Chúng tôi đã chọn 10 dự án lớn, nhỏ để kiểm tra, tất cả nếu không trái pháp luật thì cũng không đúng các quy định hiện hành” - ông Nguyễn Trần Nam nói. Lấy ví dụ vụ mua bán khống đất nền tại dự án Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông), Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói: “Những vụ việc đó gây nhiều tai tiếng cho giới kinh doanh bất động sản. Ngẫm lại, tôi thấy, huy động vốn trước tồn tại quá nhiều vấn đề...”.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, phương thức “mua bán nhà trên giấy” tạo ra nhiều rủi ro cho người mua về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà. Chưa kể nhà đầu tư tăng giá bán hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết. GS Đặng Hùng Võ khẳng định dù góp vốn dưới hình thức nào thì phần thua thiệt vẫn rơi vào khách hàng. Ông Đặng Hùng Võ nói: “Nhiều nhà đầu tư đang có chiêu lách luật mới với tên gọi “Nhà đầu tư vay tiền của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở”. Thực sự, đây cũng là biến thể của “mua bán nhà trên giấy”.

Theo chuyên gia bất động sản, nguồn vốn có tiềm năng với thị trường bất động sản vẫn là vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân. Muốn nguồn vốn này ổn định, hệ thống quản lý phải đưa ra được hành lang pháp lý để hạn chế rủi ro của phương thức “mua bán nhà trên giấy” và “nhà đầu tư vay tiền của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở”. Ngay trong năm 2010, cần phải sớm đưa ra hành lang pháp lý cho phương thức huy động vốn từ dân, xây dựng quy chế quản lý rủi ro. Giải quyết được cơ chế này sẽ là điều kiện tăng thêm khả năng phát triển ổn định cho thị trường bất động sản trong 3 quý cuối năm 2010.

Theo ANTĐ


Mua bán nhà đất bằng giấy tay: Cảnh giác với lòng tin

Lòng tin giữa người mua và kẻ bán là cơ sở của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay, một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến lâu nay. Nhưng hình thức mua bán này đang ngày càng tăng mức độ rủi ro với bằng chứng là hàng loạt vụ lừa đảo diễn ra gần đây.

Anh Bảo Nhật (ngụ quận 10, Tp.HCM) vừa có đơn gửi cơ quan chức năng tố cáo bà Trần Ngọc Điều (ngụ quận Bình Tân) lừa đảo bán cho anh cùng lúc 3 lô đất tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh bằng giấy tờ tay, nhưng thực chất đó không phải là đất của mình.

Theo đơn tố cáo, vào tháng 11/2011 và tháng 1/2012, qua giới thiệu của người quen, bà Điều cho biết đang có một lô đất lớn tại xã Vĩnh Lộc huyện Bình Chánh cần bán. Sau khi thỏa thuận giá cả anh Nhật quyết định mua 3 lô (diện tích mỗi lô 4x15m) với tổng số tiền 670 triệu đồng.

“Hợp đồng” chuyển nhượng là những bản thỏa thuận viết tay của 2 bên về những nội dung như giá cả, diện tích đất… không có sự xác nhận của cơ quan chức năng. Trong quá trình thỏa thuận, để tạo lòng tin cho anh Nhật, bà Điều đã “nhá” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất (bao gồm một phần đất đã bán cho anh Nhật) và hứa sẽ giao đầy đủ các giấy tờ liên quan vào tháng 2/2012. Tuy nhiên sau khi giao đủ tiền, anh Nhật nhiều lần yêu cầu bà Điều bàn giao các giấy tờ liên quan, nhưng bà Điều cứ hẹn lần hẹn lữa, rồi cuối cùng bỏ trốn.

Tìm hiểu kỹ, anh Nhật tá hỏa khi phát hiện bà Điều không phải là chủ sở hữu miếng đất nói trên. Và các lô đất bà đã “bán” cho anh Nhật cũng đã được “bán” cùng lúc cho nhiều người khác với nhiều giá khác nhau. Biết mình bị lừa, anh Nhật làm đơn tố cáo đến Cơ quan CSĐT quận Bình Tân về hành vi lừa đảo nói trên.

Tuy nhiên Phó Thủ trưởng Cơ quan CSĐT Công an quận Bình Tân đã có Thông báo 302/TB-CSĐT (ĐTTH), trả lời anh Nhật rằng việc mua bán đất giữa anh Nhật và bà Điều là quan hệ dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Cơ quan CSĐT và hướng dẫn anh Nhật khởi kiện dân sự để được giải quyết theo thẩm quyền. Trong khi đó bà Điều lẩn trốn, kiện ra tòa án biết chừng nào quyền lợi của mình mới được giải quyết.

Tình trạng mua bán đất bằng giấy tay tại các quận vùng ven Tp.HCM diễn ra khá phổ biến, do hầu hết người có nhu cầu nhà ở không đủ tiền để mua những miếng đất lớn, đầy đủ giấy tờ nên phải mua bằng giấy tờ tay để được giá rẻ. Còn người bán hứa sau khi mua sẽ tách thửa, nhưng đây chỉ là “hứa liều” bởi họ biết rằng sẽ không thực hiện được vì không đảm bảo về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng, vướng quy hoạch…

Lợi dụng việc này, một số đối tượng xấu đã lừa đảo bán khống, hoặc một lô đất bán cho nhiều người hay bán theo kiểu bán “vịt trời” rồi bỏ trốn. Không chỉ “cò đất” lừa đảo một lô đất bán cho nhiều người, không ít công ty lừa khách hàng cũng bằng hình thức này.

Mới đây một công ty BĐS tại quận 12 đã lừa khách hàng bằng cách một lô đất nhưng bán (hợp đồng góp vốn) cho 2 khách hàng. Khi một trong 2 khách hàng tiến hành xây nhà, mọi chuyện mới đổ bể, chủ đầu tư đứng ra năn nỉ khách hàng và xin được trả lại tiền.

(Theo SG ĐTTC)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét