Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Kinh tế Bất động sản - Chuyên đề Đầu tư

Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản

Liệu pháp sốc cho đầu cơ bất động sản

Kinh nghiệm thỏa thuận giá khi mua nhà của một chuyên gia

Luôn nghĩ đến việc thương lượng, đặt sẵn một mức giá hạn chế, tìm đòn bẩy cho mình, và đừng tin vào cái gọi là hạn chót.

Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản
CafeLand - Hệ lụy từ các dự án bất động sản đang “trơ gan cùng tuế huyệt” là nỗi đau nhức nhối cho nền kinh tế BĐS Việt Nam hiện nay. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra từ các cấp chính quyền đến các chuyên gia kinh tế và những nhà đầu tư BĐS trong thời gian qua với mong muốn giải quyết “cục nợ” hàng tồn kho có được khơi thông?

Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam trước đây không theo một quy luật cung cầu. Một thị trường được hình thành từ tư duy “tranh thủ” của đa số các nhà đầu tư trong những những giai đoạn BĐS “nóng sốt” đã để lại hậu quả nặng nề là căn bệnh “hàng tồn kho” đang chuyển sang “di căn” và còn phải mất rất nhiều năm nữa mới hy vọng giải quyết được.

Sau “cơn bão” thiếu vốn đầu tư và không bán được sản phẩm vừa “quét qua” các dự án BĐS, thì những gì còn lại làm mọi người giật mình với những con số thật đáng suy nghĩ. Chỉ riêng năm 2012, gần 700 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động, đóng cửa hoặc phá sản. Hàng loạt các dự án xây dựng dở dang đang “đắp chiếu” đã nói lên bức tranh thị trường BĐS thật thảm hại, bi đát. Nguyên nhân chính là do thị trường phát triển thiếu bài bản, tự phát. Giai đoạn 2007 - 2008, BĐS “bùng nổ”, việc kiếm tiền từ BĐS quá dễ dàng dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không có năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”. Đến khi kinh tế khó khăn, nguồn vốn vay ngân hàng bị “đứt mạch”, các chủ đầu tư vội “bỏ của chạy lấy người” để lại những dự án không có “hình hài” và trở thành gánh nặng xã hội. Có rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính vẫn là các dự án được ra đời không đáp ứng được nhu cầu thật của người thụ hưởng.

Những doanh nghiệp còn lại hiện nay đủ tỉnh táo và thận trọng hơn trước khi “xuống tiền” xây dựng dự án. Trong chuỗi bài viết nhiều kỳ của chúng tôi sắp được khởi đăng. Chúng tôi mong muốn đóng góp thêm những thông tin đa chiều về sự hình thành và phát triển các dự án BĐS tại các nước phát triển. Hy vọng, qua câu chuyện chia sẻ của chúng tôi sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS tại Việt Nam có thêm thông tin và cân nhắc hơn trước khi đầu tư nhằm tránh những sai lầm và thiệt hại không đáng có như đã từng xảy ra trong thời gian qua. 

Một dự án BĐS được cho là thành công có một yếu tố mang tính quyết định đó là  khâu phân tích thị trường trước khi sản phẩm được ra đời. Các doanh nghiệp BĐS trước đây không quan tâm nhiều đến yếu tố phân tích thị trường. Họ không cần biết sản phẩm họ làm ra để bán cho ai,để làm gì, trong bao lâu sẽ bán được? Và kết quả là rất nhiều các dự án được “trùm mềm” ra sao trong thời gian vừa qua như chúng ta đã biết. Sự thành công của các doanh nghiệp như:Vingroup, Lê Thành là những thí dụ sinh động trong bối cảnh thị trường BĐS đang rơi vào khủng hoảng. Họ biết thế mạnh của mình chỗ nào, đối tượng khách hàng là ai. Chính thái độ làm việc có trách nhiệm và phân tích thị trường nghiêm túc, khoa học. Họ đã cho ra đời những dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, tiêu thụ nhanh và không bị “say sóng” như những nhà đầu tư khác cùng đi trên con thuyền đầu tư BĐS trong giai đoạn “bùng nổ” trước đây. 

Mấu chốt thành công của một dự án là phải bán nhanh, thu hồi vốn và tái đầu tư. Ngoài các yếu tố như: Lập bảng dự toán chi phí, giấy phép, vốn, thiết kế xây dựng, marketing, phân phối,...Trong tất cả những yếu tố nêu trên không nằm ngoài mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận cuối cùng được bao nhiêu. Trong giới đầu tư có một thuật ngữ khi xây dựng chiến lược đầu tư mà dân trong nghề không ai không biết đó là chiến lược chìa khóa thông minh. SMART PLAN KEY. Họ dựa vào chữ SMART có năm từ viết tắt căn bản trong xây dựng chiến lược kinh doanh và đầu tư đó là :
S - pecific - Cụ thể
M - easurable - Đo lường được     
A - ttainable - Khả thi
R - ealistic - Thực tế
T -  time bound - Hạn thời gian

Một bảng phân tích thị trường hoàn chỉnh, chính xác, khoa học sẽ quyết định lên 50% thành công trước khi dự án được cho ra đời. Các nhà đầu tư dự án nước ngoài dựa vào thông số phân tích thị trường trước mới đưa ra ý tưởng xây dựng dự án . Còn các nhà đầu tư Việt Nam thì ngược lại. Thông số thị trường dựa vào các yếu tố căn bản như: 

1/ Thu nhập bình quân đầu người
2/ Các quy định về pháp lý
3/ Đối tượng khách hàng
4/ Kết nối hạ tầng
5/ Nhóm lợi ích công cộng cho dự án
6/ Thẩm mỹ và tiện ích của dự án
7/ Chi phí thiết kế, xây dựng
8/ Phí quản lý và phát sinh
9/ Chi phi marketing
10/ Chiết khấu, phân phối...  

Một sản phẩm phù hợp là sản phẩm mà có thể đáp ứng được trên 60% người có thu nhập trung bình có thể mua được sản phẩm đó. Nếu so sánh tổng thu nhập trung bình của Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần mới sở hữu được căn nhà so với thu nhập của các nước khác như: Châu Âu 7 lần, Thái Lan 6,3 lần và Singapore 5,2 lần thì thật sự là bài toán khó cho những nhà đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng – CRS Hoa Kỳ (Trường Đào tạo Quốc tế Leader Real)

Liệu pháp sốc cho đầu cơ bất động sản
Sao Paulo là thành phố đầu tiên tại Brazil thiết lập chế độ đánh thuế lũy tiến đối với chủ của những căn hộ bị bỏ trống, để giải quyết nạn đóng băng bất động sản. Theo ông thị trưởng Fernando Haddad, thuộc đảng Lao động đang cầm quyền, đây là cuộc chiến chống đầu cơ bất động sản, nhằm buộc thị trường phải hạ giá bán và cho thuê nhà.

Giấy báo thuế đã được gởi đến cho 68 địa chỉ tại trung tâm thành phố Sao Paulo, nhưng 500 
căn hộ khác bị bỏ trống cũng đã được phát hiện và chẳng bao lâu nữa sẽ được đưa vào danh sách này. Các chủ nhà sẽ có 15 ngày để kháng cáo. Quá thời hạn này, họ sẽ có 1 năm để giải quyết tình hình của ngôi nhà: phải bán hoặc cho thuê. Nếu không, thuế nhà của họ sẽ bị tăng lên dần dần theo chế độ gọi là IPTU. Chẳng hạn, một ngôi nhà hiện tại bị đánh thuế 2% giá trị, nếu bỏ trống sẽ tăng lên 4%. Có thể gia tăng gấp đôi nhiều lần, cho đến mức tối đa 15%. Sau 5 năm, chủ nhà có nguy cơ mất luôn căn nhà.

Ông Fernando Haddad tự hào Sao Paulo là thành phố đầu tiên áp dụng cơ chế này. Tuy nhiên nó đã được quy định từ năm 2001 trong nghị định về tình hình thành phố: Chúng tôi đang làm một cuộc cách mạng là áp dụng quy luật này. Tuy nhiên các sáng kiến trước đây đều không thể thực hiện. Chẳng hạn, một đạo luật năm 2011 buộc thành phố phải gởi cảnh báo đến các chủ nhà vắng người. Lúc đó, người ta phát hiện ra 122.000 căn nhà bị bỏ trống. Nhưng chỉ có 1.053 giấy báo yêu cầu làm rõ nguyên nhân bỏ trống được gởi đi vào năm 2012.
 
Phần lớn thuế bất động sản áp dụng cho các ông chủ có hơn 500m2 nằm trong
“vùng có quyền lợi xã hội” (như Zeis, vùng có những căn nhà xã hội) hay “đô thị hóa vững chắc” hoặc trung tâm thành phố mở rộng. Các căn nhà bỏ trống trong những vùng này, hay có hệ số cư trú thấp hơn quy định đều nằm trong mục tiêu của thành phố, kể cả những căn nhà có mức độ bỏ trống hơn 60%. Fernando de Mello Franco, phụ trách phát triển thành phố nhấn mạnh: Mục đích của chúng tôi không phải là gia tăng ngân sách, hay tịch thu nhà cửa. Vì thế, đền bù theo kiểu nợ công là một hình thức vay mượn, thành phố sẽ mua lại chúng trong vòng nhiều năm. Nhưng không thể trả tiền một lần, bởi vì thành phố còn phải thương lượng với chính phủ liên bang.

Để phát hiện những căn hộ bỏ trống, chính quyền thành phố căn cứ vào tiêu thụ điện, khí đốt và tin tức của thanh tra. Tài sản đang bị luật pháp xử lý không tính đến, nhưng thừa kế phải kể vào. Phong trào Lao động không nhà - MTST, xem đây là biện pháp rất tốt để hạ giá nhà ở và cho thuê.
Bảo Long (Công an TP.HCM)

 

Kinh nghiệm thỏa thuận giá khi mua nhà của một chuyên gia

Luôn nghĩ đến việc thương lượng, đặt sẵn một mức giá hạn chế, tìm đòn bẩy cho mình, và đừng tin vào cái gọi là hạn chót.

 

Tôi và vợ tôi vừa định mua một ngôi nhà gần Boston tuần trước. Việc thương lượng kéo dài cả tuần, và rồi kết thúc cũng chả mấy tốt đẹp. Dưới đây là 4 sai lầm mà tôi đã mắc phải.

1. Không thương lượng giá. Bạn có từng thắc mắc liệu thứ đó có mặc cả được hay không?

Giá càng cao, càng dễ thương lượng. Nhà và xe là những thứ mặc cả được; còn hóa đơn giặt khô thì không (trừ khi cửa hàng làm hỏng quần áo của bạn).Việc đó gây ra khoảng dao động giá rất lớn. Hãy nghĩ về giá phòng nghỉ khách sạn. Giá phòng nghỉ có thể thương lượng, chưa có 2 người nào từng trả chung một mức giá, và cũng chưa có người nào trả đúng với mức giá ghi trên cửa phòng.

Tại sao bạn không hỏi, “Có linh động được không?”. Đó là một câu hỏi đàm phán tốt cho nhiều tình huống nhập nhằng. Sự linh động có vẻ là ưu điêm cho một thỏa thuận. Với những ai không thích sự linh động? Bạn phải chấp nhận sự linh động với giá nhà đất. Chẳng có ai lại trả đúng với giá chào bán cả.

Ngôi nhà chúng tôi định mua được định giá X. Giá mà tôi có thể nói rõ hơn về con số X này, nhưng tôi không thể, vì đó là con số rất nực cười, trừ khi bạn sống ở một nơi như Boston và mọi người điên rồ tin rằng X là mức giá như cho không.

Thực tế, giá chào bán là (X + 34.900) USD. Phần 34.900 USD có vẻ là do thương lượng. Chúng tôi hỏi mua với giá (X – 35.000) USD. Thế là người bán nói, “Vậy chúng ta hãy chia đôi phần chênh lệch ra vậy”.

Thật không may, người bán chắc đã có một bản thảo khác, và thực tế anh ta chỉ hạ giá có 1.000 USD mà thôi. Kế hoạch của chúng tôi đã không tiến triển tốt.

2. Không đặt giá hạn chế.
Giá hạn chế là giới hạn của bạn. Nếu bạn đang mua nhà, đó là mức cao nhất bạn sẽ trả, còn nếu bạn bán nhà, đó là mức thấp nhất bạn chấp nhận bán. Khi mặc cả, đừng quá dựa vào giá hạn chế. Nếu không có giá hạn chế, bạn sẽ bị cảm xúc của mình chi phối, để rồi mua một thứ mà bạn không đủ khả năng chi trả. Rồi vài năm sau, khi bạn đã hết tiền, mà lại có một cuộc khủng hoảng nhà đất khác, và toàn bộ nền kinh tế Mỹ sụp đổ, tất cả sẽ là tội lỗi của bạn.

Bên cạnh tự đặt giá hanjc hế cho mình, bạn cũng nên đoán mức giá hạn chế của người bán. Việc đó cho bạn biết khoảng giá có thể thỏa thuận được, giới hạn mà bạn có thể đạt được thỏa thuận thành công. Trong trường hợp của chúng tôi, khoảng thỏa thuận mỏng như lưỡi dao cạo ấy.

3. Không có đòn bẩy.
Ai là người có quyền lực? Vì thị trường nhà đất đang khá tệ, nên tôi tin đó là chúng tôi. Mặt khác, người bán cũng vừa mới rao bán ngôi nhà ngay trong hôm đó. Và đó là một ngôi nhà rất đẹp. Hơn thế nữa, anh ta hóa ra lại là một luật sư bất động sản. Anh ta biết vài mánh khóe.

Đến giữa tuần, người bán đã tăng đòn bẩy của mình bằng cách tiếp tục rao “nhà đang bán”. Việc đó đã thu hút cho anh ta thêm 2 đề nghị mua nữa. Thế là quá đủ cho đòn bẩy.

4. Hạn chót.

Nếu bạn cần có một vở kịch, hạn chót là điều tốt. Mới đây, người Mỹ đã đe dọa đóng cửa chính phủ nếu không có một bản thỏa thuận ngân sách trước nửa đêm. Và việc làm đó đã có kết quả. Nhưng đôi khi hạn chót lại chỉ làm phiền mọi người thôi. Sau khi người bán có nhiều người hỏi mua hơn, anh ta thông báo cho tất cả người mua: “Hạn chót cho mọi thay đổi là chiều mai.”

Chúng tôi đã quyết định nâng giá lên thành (X + 5.000) USD. Và chúng tôi ngồi đợi.

3 giờ chiều, chúng tôi chợt nhận ra người bán có lẽ đã dùng giá hỏi mua của mình để kiếm được thỏa thuận tốt hơn từ người mua khác. Thế là chúng tôi cũng lập ra hạn chót: đề nghị của chúng tôi chỉ có hiệu lực đến 6 giờ chiều.

6 giờ chiều, người bán chấp nhận đề nghị; chúng tôi kí tên vào vài tờ giấy và cảm thấy sung sướng vì đã xong việc.

Thế rồi ngày hôm sau, người bán lại nuốt lời, và bán ngôi nhà cho một người khác. Thế là quá đủ hạn chót.

Tốt hơn hết là đừng quá gắn mình vào những thứ như nhà đất. Không thể chỉ có 1 ngôi nhà, hay 1 thương vụ, hay 1... (bất cứ thứ gì mà bạn nghĩ có thể khiến bạn hạnh phúc). Hãy tin rằng ngoài kia luôn còn 1 ngôi nhà khác.
Người viết bài là ông Paul Hellman, tư vấn viên, người phát ngôn, và là người sáng lập trang www.expresspotential.com. Ông có hơn 25 năm kinh nghiệm làm việc với các CEO, điều hành viên và quản lý tại các công ty hàng đầu để giúp họ cải thiện hiệu quả và hiệu suất làm việc. Cuốn sách mới nhất của ông có tựa đề: “Trần trụi với công việc: Làm sao để không bị điên khi công việc khiến bạn phát điên?”Ông có các mục báo trên trang Wall Street Journal, New York Times và Washington Posts và các tờ báo hàng đầu khác.Tôi và vợ tôi vừa định mua một ngôi nhà gần Boston tuần trước. Việc thương lượng kéo dài cả tuần, và rồi kết thúc cũng chả mấy tốt đẹp. Hãy xem tôi đã mắc phải những sai lầm gì.

(Theo Cafef)
 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét