Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Kinh tế Bất động sản - Chuyên đề Đầu tư

Học cách mua nhà cùng ông trùm bất động sản - Donal Trump

Thị trường bất động sản có thể khiến người ta sợ, và đó là một trong những lý do làm tôi thích hoạt động trong lĩnh vực này. Nó liên quan đến tài sản có giá trị nhất của bạn. Thị trường này thay đổi từng ngày, đôi khi từng phút. Vì vậy, cố gắng chọn thời điểm an toàn để mua nhà là một sự lãng phí thời gian.
Bí quyết kiếm tiền khi bất động sản suy giảm
Kiếm tiền tỷ với nhà phố giá rẻ


Bí quyết kiếm tiền khi bất động sản suy giảm
Ba bí quyết giúp nhà đầu tư giữ “hầu bao” và kiếm lời khi thị trường bất động sản đi xuống. Việc phán đoán thời điểm mua vào hay bán ra quyết định sự thành bại trong đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Lịch sử đã cho thấy, thị trường này trải qua các giai đoạn bùng nổ và suy giảm, đôi khi còn lâm tình trạng đổ vỡ, song chưa bao giờ đẩy các nhà đầu tư thông thái vào tình thế “trắng tay”.
Dưới đây là 3 bí quyết mà các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp luôn tính đến khi thị trường suy giảm. Những bí quyết này không chỉ giúp nhà đầu tư giữ được “hầu bao”, mà thậm chí còn kiếm lời khi đầu cơ giá hạ.
1. Điều chỉnh chiến lược hoạt động theo xu hướng đầu cơ giá hạ
Khi phán đoán thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào giai đoạn suy giảm, các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tính ngay đến việc thay đổi chiến lược đầu tư từ đầu cơ giá lên sang đầu cơ giá hạ.
Một biện pháp được các nhà đầu tư mạnh bạo áp dụng là tăng cường mua bất động sản ở những nơi được cho là tốt nhất khi giá cả giảm. Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp biết rằng, bất động sản ở những nơi tốt nhất sẽ sớm bùng nổ trở lại trong chu kỳ vận động tiếp theo của thị trường này.
Các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhạy bén thường hướng vào những phân khúc được kỳ vọng còn tăng và sẽ tính đến việc bán ra khi giá cả được được dự báo đã đạt mức đỉnh. Sau đó, khi giá hạ, họ lại tìm mua vào bất động sản ở những nơi được coi là tốt nhất để chờ xu hướng tăng giá tiếp theo. Và cứ tiếp tục như vậy.
2. Thận trọng hơn trong hoạt động đầu cơ
Tùy tình hình cụ thể và phán đoán của mình, nhà đầu tư có thể phải tính đến việc tạm thời không mở rộng đầu tư.
3. Đừng bao giờ quên quy luật cung - cầu
Như trên đã nói, thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ, tức là giá cả tăng đến mức nào đó trong một chu kỳ thị trường rồi lại giảm xuống. Khi nhu cầu mua vào nhiều, thì giá có xu hướng được đẩy lên cao. Ngược lại, khi nhu cầu thấp và cung vượt cầu, thì giá bất động sản sẽ giảm xuống.
Nếu bạn theo dõi sát sao sự vận động của thị trường và nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường này, thì bạn có thể phán đoán được khi nào cung chuẩn bị vượt cầu, khi nào cầu vượt cung để tính chuyện bán ra hay mua vào.
Lan Chi (Báo Đầu tư)

Kiếm tiền tỷ với nhà phố giá rẻ
CafeLand - Trong tất cả các loại hình bất động sản, đầu tư vào phân khúc nhà phố giá rẻ vẫn là giải pháp an toàn và “khả thi” dành cho cho những ai thích kiếm tiền trong giai đoạn hiện nay. 

Tăng trưởng dân số hằng năm tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở phân khúc giá rẻ, cụ thể là những căn hộ có mức giá từ 600 triệu đến 1 tỷ. Đây là phân khúc chiếm đa số trên thị trường hiện nay tạo cơ hội rất tốt cho những người đầu tư nhỏ, lẻ vào cuộc. Tuy nhiên, để đầu tư vào phân khúc này thành công, đòi hỏi người đầu tư (NĐT) phải có những 
kiến thức và sự chuẩn bị cần thiết. 
Lợi ích của NĐT
Tại Hoa Kỳ và các nước phát triển, những NĐT nhỏ, lẻ rất ưa chuộng kênh đầu tư này. Họ cho rằng đây là nghề “tay trái” để có thêm thu nhập và tích lũy kinh nghiệm. Ngoài những công việc chính họ đang làm như kỹ sư, kế toán, nhân viên ngân hàng hoặc các ngành nghề khác. NĐT còn dành thời gian vào các ngày cuối tuần, săn lùng những căn nhà có giá trị thương mại cao để - mua - sửa chữa và bán lại hưởng chênh lệch. Đầu tư theo dạng này, có rất nhiều lợi ích mang lại cho NĐT như: Lợi tức về tài chính ( tiền lời bán nhà ) Nắm bắt và phản ứng nhanh với thị trường; kiểm soát được dòng tiền; an toàn; thay đổi giá trị BĐS qua thời gian; biết phân tích và quản lý dòng tiền hiệu quả...
Quy trình của đầu tư  
Tìm kiếm sản phẩm có giá trị thương mại --> Thẩm định giá trị tài sản cần mua --> Thương lượng mua --> Lên kế hoạch và định giá sửa chữa --> Lên kế hoạch Listing sản phẩm ra thị trường --> Thương lượng, giao dịch bán nhà, thu hối vốn --> Tái đầu tư .
Các điều kiện cần có của người đầu tư
Hiểu công thức TPA
- Train your skills – Rèn luyện các kỹ năng
- Perseverance – Kiên trì
- Alert – Tỉnh táo
Không có kiến thức thì việc thất bại là điều hiển nhiên. Tiền, chưa chắc giải quyết được tất cả các vấn đề, mà đòi hỏi NĐT phải có những kiến thức căn bản cần thiết, để tránh những quyết định sai lầm khi “xuống cọc”. TPA là công thức mà những NĐT tại nước ngoài rất quan tâm và tuân thủ triệt để.
Tài chính cá nhân  
Tài chính cá nhân ở đây, chúng ta nên hiểu là số tiền mà bạn có sẵn (tiền nhàn rỗi) chứ không phải là khoản tiền mà bạn vay mượn từ các tổ chức tín dụng hay ngân hàng. Với lãi suất và việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn như hiện nay. Chúng ta không mạo hiểm để đầu tư, vì số tiền bạn kiếm được không đủ để trả lãi suất.
Đầu tư thời gian
Kinh doanh và đầu tư BĐS mất rất nhiều thời gian. Nếu bạn tiết kiệm thời gian thì bạn không phù hợp với lĩnh vực kinh doanh này. Bạn phải thay đổi tư duy “ Kinh doanh BĐS là nghề tiêu tốn rất nhiều thời gian, nhưng phải tiêu tốn thời gian mới kiếm được nhiều tiền. “Tập thòi quen khi ra đường nên “dòm ngó” các căn nhà mà chúng ta có cơ hội đi qua vì biết đâu trong số các căn nhà đó, có những căn nhà phù hợp với bạn thì sao. Bài học nhập môn của những nhà môi giới và kinh doanh chuyên nghiệp  “Hãy học cách sử dụng đôi mắt” vì đôi mắt của những NĐT và môi giới chuyên nghiệp BĐS là “để nhìn ra được những cơ hội”.
Đừng nhầm lẫn giữa nổ lực và kết quả
Trong đầu tư kinh doanh BĐS, sự nỗ lực của chúng ta trong suốt một khoảng thời gian dài là để săn tìm những BĐS có giá trị và chuyển đổi nhanh. Đừng đòi hỏi kết quả ngay, vì sự nóng vội và thiếu cân nhắc sẽ gây ra những thiệt hại về tài chính  cho chúng ta sau này. Chính sự nỗ lực không ngừng, sự chăm chỉ và kiên trì là điểm nhấn của những nhà kinh doanh BĐS lừng danh trên thế giới. Nên nhớ kết quả chỉ là yếu tố mà ta mong muốn. Mà muốn có kết quả tốt thì phải có nỗ lực.
Lắng nghe nhu cầu khách hàng
Những “hàng tồn kho” hiện nay là “di căn” của căn bệnh không lắng nghe nhu cầu khách hàng của những nhà kinh doanh BĐS để lại. Nhu cầu của thị trường là mấu chốt của sự phát triển bền vững của ngành công nghiệp BĐS. Khi nói đến nhu cầu thì chúng ta phải hiểu, trước khi “xuống cọc” mua căn nhà nào đó để đầu tư chúng ta phải tự hỏi lại mình: Tôi mua căn nhà này cho ai ở? Đối tượng nào? Họ có thu nhập ra sao? Bao lâu thì sẽ bán được căn nhà này? Chứ không phải tôi mua căn nhà này vì có một góc vườn “thơ mộng” hay bên cửa sổ với bụi lan rừng thật lãng mạn. Thật là sai lầm khi bạn đầu tư BĐS bằng cảm xúc của bạn. Nên nhớ! bạn có ở trong căn nhà đó đâu? Bạn đang mua nhà để đầu tư cơ mà. Vì vậy bạn phải mua theo cảm xúc của khách hàng chứ? Hãy tỉnh táo trước khi quyết định. Mục đích cuối cùng của đầu tư là lợi nhuận và thu hồi vốn nhanh để tái đầu tư. Hãy lắng nghe nhu cầu khách hàng.
Hãy đầu tư vào các khu vực đang phát triển
Khi nói đến đầu tư nhà phố giá rẻ thì bạn phải nghĩ ngay đến các khu vực đang phát triển. Vậy làm cách nào để biết được khu vực đang phát triển?
Một số đặc điểm để nhận ra là:
- Là những khu vực mà chính phủ đã, đang và sẽ tiến hành các công trình công ích như đường xá, chợ búa, trường học, khu thương mại...
- Mức độ tăng trưởng nóng về dân số trong 3 năm gần đây nhất của khu vực đó
- Các khu vực có mạng lưới kết nối giao thông đa dạng, thuận tiện, dẫn về các trung tâm hành chính, thương mại (CDB).(Có phương pháp so sánh, loại dần mà tôi sẽ để cập trong bài viết khác trong phần phân loại khu vực phát triển để đầu tư ).
Ước tính chi phí sửa chữa
Là phần rất quan trọng, quyết định sự thành công của NĐT. Khi nói đến chi phí sửa chữa thì chúng ta phải hiểu ngay đến mức độ sửa chữa của căn nhà bạn muốn mua chẳng hạn như sửa chữa căn bản, sửa chữa theo tiêu chuẩn, thiết kế và sửa chữa lại toàn bộ. Mỗi mức độ còn tùy thuộc vào tình trạng và chất lượng căn nhà trước khi mua sẽ có các hạng mục sửa chữa khác nhau, chi phí khác nhau.
Khi bước vào căn nhà cần muốn mua. Chúng ta phải đánh giá chất lượng căn nhà trong tình trạng phải làmnên làm và có thể làm. Từ đó, chúng ta mới có những tính toán chi phí sửa chữa chính xác được. 
Lời khuyên dành cho những người mới bắt đầu đầu tư. Nên có các nhà thầu, chuyên gia, thẩm định, tư vấn để học hỏi rút kinh nghiệm. Vì chỉ có những người am hiểu chuyên môn mới biết và cho chúng ta những thông tin chính xác về những vật liệu nào có chất lượng, giá cả và thời gian sửa chữa ra sao?
Mục tiêu của bạn
Mục tiêu của NĐT trong phân khúc này phải nắm vững đó là: Tìm ra nhà nhanh; Mua được những căn nhà giá rẻ; Mua được những căn nhà sinh lợi nhiều. Muốn giải quyết đươc 3 yếu tố nêu trên thì bạn phải có một mạng lưới chân rết tại các địa phương, cung cấp thông tin giúp bạn. Chính họ là những người đóng góp vào sự thành công cho NĐT.
Hy vọng, qua những thông tin nêu trên, sẽ giúp các bạn phần nào có cái nhìn rõ hơn về một mảng đầu tư kinh doanh BĐS rất tiềm năng và đang phát triển như hiện nay.
Huỳnh Anh Dũng – CRS (Giảng viên cao cấp Hội Đồng chuyên gia BĐS Hoa Kỳ)

 

 Học cách mua nhà cùng ông trùm bất động sản - Donal Trump

Thị trường bất động sản có thể khiến người ta sợ, và đó là một trong những lý do làm tôi thích hoạt động trong lĩnh vực này. Nó liên quan đến tài sản có giá trị nhất của bạn. Thị trường này thay đổi từng ngày, đôi khi từng phút. Vì vậy, cố gắng chọn thời điểm an toàn để mua nhà là một sự lãng phí thời gian.

 

Bạn phải can đảm khi bước vào thị trường này, hãy cứ mua một căn nhà nếu bạn thấy thích và có đủ khả năng tài chính, và người môi giới khẳng định số tiền bạn bỏ ra là đúng giá thị trường. Đơn giản chỉ vậy thôi. Đừng bận tâm khi mua một căn nhà hơi mắc một chút nếu bạn biết mình sẽ sống vui vẻ, hạnh phúc ở đó.

Đôi khi giá cảm tính có thể cao hơn giá thị trường. Mua nhà để ở khác với đầu tư vào địa ốc. Nếu bạn không đủ khả năng để mua căn nhà mình thích thì đừng xấu hổ khi trả giá thấp; đôi khi bạn sẽ ngạc nhiên với sự chấp nhận của người bán. Trước khi bắt đầu tìm nhà, hoặc hình dung căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình, phải chắc rằng bạn có khoản tiền để mua nhà đó.
Người mua nhà không cần phải có đủ toàn bộ số tiền mua nhà, và bạn phải có sự đầu tư giống như người cho vay, Số tiền trả lần đầu tiên là thước đo quyết tâm mua căn nhà đó của bạn. Hãy chú ý đến khoản tiền bạn phải trả góp hàng tháng sau này vì nó nằm trong sự cân đối tài chính của bạn.
Suy nghĩ về giá cả khi mua nhà là điều tốt, nhưng cũng đừng tốn quá nhiều công sức với chuyện ấy. Người ta thường cố gắng kèo nài khi cuộc mua bán đi vào hồi kết thúc, làm như thế chỉ kéo dài thêm thời gian thương lượng. Cũng đừng bướng bỉnh và ti tiện khi mua nhà. Điều đó phản tác dụng.

Theo sách "Nghĩ như một tỷ phú" - NXB Trẻ

0 nhận xét:

Đăng nhận xét