Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Kinh tế Bất động sản - Chuyên đề Đầu tư

Mua nhà dự án: 5 điều cần lưu ý

Mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Anh và Nhật
Trong thực tế, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào là của Việt Nam. Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH - ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu khung pháp lý cần thiết. Tại sao chúng ta không tham khảo mô hình REITs ở các nước phát triển?

Mua nhà dự án: 5 điều cần lưu ý

Nhiều luật sư, chuyên gia địa ốc lưu ý khách hàng nên cân, đong, đo, đếm trước khi ký hợp đồng mua nhà dự án. Nếu không cẩn trọng, khách hàng có thể “sống dở chết dở” với số tiền nhận lại do hợp đồng bỗng dưng bị vô hiệu.

 

1. Thời gian giao căn hộ

Các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng. Ví dụ, khách hàng phải nộp tiền theo tiến độ thi công chung cư: Khi ký hợp đồng, nộp bao nhiêu; khi chủ đầu tư xây xong phần thô và khi nhận căn hộ thì nộp bao nhiêu… Thế nhưng chủ đầu tư lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công”...

Để dự án không bị cố ý kéo rê theo kiểu chủ đầu tư mượn vốn ứng của khách hàng để kinh doanh vào việc khác, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể.

2. Lãi chậm giao nhà

Nếu chậm đóng tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng, khách hàng có thể phải chịu phạt theo tỉ lệ % nào đó. Song nếu chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì sao?

Theo lưu ý của nhiều chuyên gia, người mua phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu? Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và khi đó chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng?

3. Thiết kế nội thất

Cách tính diện tích căn hộ cũng là một trong những nội dung dễ gây tranh chấp giữa hai bên. Có nhiều cách tính như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính lọt lòng, tính cả cột, cả hộp gen... Không yêu cầu làm rõ thì khi nhận căn hộ khách hàng rất khó bắt đền nếu đo lại không đủ diện tích. Trên thực tế từng có trường hợp khách hàng “kiện” nhà nhỏ quá thì chủ đầu tư bảo diện tích thỏa thuận gồm hai phần, phần diện tích nhà và phần diện tích cho xe ô tô trong tầng hầm!

Người góp vốn mua nhà các dự án cần cân nhắc uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư để tránh rắc rối về sau.Ảnh: HTD

Khách hàng cũng cần lưu ý thiết kế chung của tòa nhà ảnh hưởng như thế nào đến đời sống. Trong đó quan trọng là khu vực chứa rác, họng thu gom rác. Nhiều trường hợp chủ đầu tư thiết kế khu vực rác sát bên thang máy, rác từ trên đổ xuống tầng hầm. Khi cư dân đứng chờ thang ở tầng hầm sẽ phải ngửi mùi khó chịu. Họng rác của từng tầng quá gần cửa chính của một vài căn hộ cũng có thể gây phản cảm.

Về chỗ để xe, thông thường chủ đầu tư chỉ xây dựng tầng hầm để xe đủ cho mỗi hộ gửi hai xe máy, bốn hộ thì có một chỗ đậu xe ô tô. Khách hàng cần xem kỹ dự án, phần diện tích cho xe có tương xứng với quy mô, số lượng căn hộ hay không, trong hợp đồng có nói rõ lượng xe cho từng căn hộ hay không… Nên nhớ sau khi chung cư được đưa vào sử dụng ổn định, nếu lượng xe ô tô tăng lên, gây chật chội về chỗ đậu xe thì lúc đó cư dân không thể giải quyết và cũng không thể làm gì đối với chủ đầu tư.

4. Quyền lợi sau khi mua

Khách hàng cũng cần chú ý thêm các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ. Đã có trường hợp chủ đầu tư đẩy cho khách hàng nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp chủ quyền với sàn giao dịch bất động sản…

Cư dân thường cho rằng tiền thu được từ quảng cáo panô trên nóc tòa nhà, quảng cáo trong thang máy… phải được đưa vào chi phí quản lý nhằm giảm gánh nặng phí quản lý cho cư dân. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã giành quyền khai thác quảng cáo trên các tài sản chung này. Trước khi góp tiền mua căn hộ, khách hàng nên hỏi thêm các nội dung liên quan để khỏi phải ấm ức về sau.

5. Uy tín của chủ đầu tư

Hợp đồng thường do chủ đầu tư đưa ra, trong đó chủ đầu tư luôn nắm “phần cán”. Cho nên nói cân nhắc này nọ chứ thực ra khách hàng ít có khả năng “khiển” được chủ đầu tư chỉnh sửa hợp đồng. Lại nữa, khách hàng chỉ mua một căn hộ, một hợp đồng, còn chủ đầu tư bán cả ngàn căn hộ, cả ngàn hợp đồng. Nếu mỗi hợp đồng sửa một chút thì quả thật là không quản lý nổi.

Do đó khách hàng cũng nên lựa lời mà phân tích, mình nói đúng thì chủ đầu tư cũng sẽ xem lại và có thể chỉnh sửa mẫu hợp đồng chung. Bởi lẽ khi thị trường hiện nay có nhiều dự án, bản thân chủ đầu tư cũng sợ không bán được căn hộ.

Điều quan trọng mà người góp vốn cần cân nhắc là uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư, chủ đầu tư có nhiều dự án trước đó hay chưa, các dự án đó có “êm ái” hay không.
Tranh chấp do người gọi tầng, người kêu lầu

Vì bị thu hồi đất để chính quyền làm dự án nên bà Hứa Mẫn Nhi được UBND quận Bình Tân bố trí một căn hộ tái định cư. Theo kết quả bốc thăm, bà Nhi được nhận căn hộ mã số D8.06 tại chung cư Nhất Lan 12 tầng tại phường Tân Tạo.

Biên bản bàn giao căn hộ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh với bà Nhi ghi nhận căn hộ trên nằm tại tầng tám, lô D. Tháng 8-2011, bà Nhi được bàn giao căn hộ với vị trí được điều chỉnh lại là tầng bảy. Không đồng ý, bà Nhi khiếu nại. Theo giải thích của công ty, khi cấp số nhà quận ghi tầng một là tầng trệt, tầng hai là lầu một… Căn hộ của bà Nhi ở lầu bảy nhưng nếu tính về số tầng thì vẫn là tầng tám như trong thỏa thuận ban đầu…

Ở các chung cư mới, tầng trệt được đặt là tầng G và bố trí tiếp tân, thương mại, dịch vụ của tòa nhà. Tầng tiếp theo mới được đặt là tầng một, hai... Ông Hà Nguyễn Thái cho biết: “Tôi đang ở chung cư Nam Long tại quận 9. Căn của tôi ở tầng năm nhưng từ dưới đếm lên là lầu sáu vì tầng trệt đặt là G chứ không tính là tầng một”. Bà Phạm Thị Thủy (chung cư An Phúc - An Lộc quận 2) cũng cho hay căn hộ của bà mang số 223, tức là căn số 23 tại tầng hai nhưng thực ra là tầng ba vì tầng trệt không được gọi là tầng một.

Ở các chung cư cũ, thường tầng trệt bố trí làm căn hộ để ở (như chung cư Bình Trưng, quận 2…) cũng ít khi gọi tầng trệt là tầng một mà thường ký hiệu trước số nhà của tầng trệt là số 0. Chẳng hạn, với căn nhà số 01A thì có nghĩa là nhà này mang số 1, nằm tại tầng trệt, lô A. Căn nằm ngay tầng trên thì sẽ mang số 11A, tức số 1, tầng một, lô A.

“Sở dĩ có mâu thuẫn trong cách đặt, cách gọi về tầng là do tập quán khác nhau giữa miền Bắc và miền Nam. Miền Bắc không có khái niệm tầng trệt mà gọi ngay là tầng một và cứ thế đếm lên. Trong khi đó, ở miền Nam thì tầng trệt không tính, lên trên nữa mới gọi là lầu một, lầu hai… hoặc tầng một, tầng hai… Sử dụng cách nào và đặt như thế nào cho dự án là tùy mỗi chủ đầu tư, không có quy định bắt buộc” - ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, giải thích.

Rủi ro lớn nhất: Hợp đồng bị vô hiệu

Ngoài các “bẫy” về thời hạn thi công, thời điểm giao căn hộ, mức phạt khi chậm giao, cam kết về vật liệu, thiết kế căn hộ, người góp vốn xây, mua căn hộ còn phải đối mặt với những bất trắc do giữa chừng bị chấm dứt hợp đồng hoặc hợp đồng vô hiệu.

Có những hợp đồng quy định khách hàng góp vốn theo tiến độ, nếu trễ so với tiến độ thì chịu phạt lãi suất. Như vậy là bình thường. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng có thêm điều khoản “nếu khách hàng nộp trễ quá 30, 60, 90 ngày thì chủ đầu tư được quyền chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền cho khách hàng”. Nhiều khách hàng chủ quan, cứ nghĩ nếu chậm đóng tiền thì mình chỉ phải nộp phạt, không ngờ là bị “đứt” ngang hợp đồng.

Cũng có trường hợp khách hàng muốn “đứt gánh” mà không được. Ví dụ, từng có trường hợp khách hàng góp tiền mua một căn hộ cao cấp với giá rất cao và người này rất quan tâm đến chất lượng, sự sang trọng của căn hộ. Đến khi nhận căn hộ thì người này không hài lòng, muốn trả lại căn hộ thì chủ đầu tư không chấp nhận vì không có trong hợp đồng. Tìm người khác để bán lại thì không ai mua do giá quá cao nhưng nhà lại không “xịn”.

Ngay cả khi hợp đồng có đủ các điều khoản hết sức công bằng cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng thì vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn nhất mà chủ đầu tư thường đem ra “dọa”, đó là “hợp đồng vô hiệu”. Khi đó, chủ đầu tư trả lại tiền (kèm lãi ngân hàng), khách hàng trả lại căn hộ (nay đã lên giá).

Khách hàng phải tìm hiểu thêm về dự án, về tính hợp pháp trong việc huy động vốn góp, về điều kiện huy động vốn góp… Nếu chủ đầu tư huy động sai quy định, gom tiền khi chưa xây xong phần móng… thì hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Khi đó, khách hàng phải gánh chịu nhiều thiệt thòi.
(Theo PLTPHCM)


Mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Anh và Nhật
CafeLand - Trong thực tế, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào là của Việt Nam. Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH - ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu khung pháp lý cần thiết. Tại sao chúng ta không tham khảo mô hình REITs ở các nước phát triển?

REITs (Real Estate Investment Trust) – tiếng Việt nghĩa là Quỹ đầu tư bất động sản. Đây là một loại hình tổ chức kinh doanh chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư bất động sản thông các loại tài sản sở hữu, hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tố chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần.
REITs thường đầu tư vào các bất động sản thương mại, hoặc nhà ở. Hoạt động kinh doanh của REITs tạo ra thu nhập từ việc cho thuê bất động sản và lãi thu được khi bán bất động sản. Một lý do cho tính thanh khoản (thế mạnh chính của REITs) trong đầu tư REITs là cổ phiếu của REITs chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung nên chúng dễ dàng được mua bán hơn là mua bán các tài sản trên các thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là khi đầu tư vào REITs, nhà đầu tư có thể tái đầu tư bằng cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư.
Sự tăng trưởng nhanh chóng của REITs trong vòng 20 năm qua đã minh chứng cho tiềm năng mạnh mẽ của loại hình kinh doanh này. REITs được phát triển ở các quốc gia có nền kinh tế tài chính phát triển như một công cụ thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ (retail investor) vào lĩnh vực đầu tư bất động sản vốn dĩ yêu cầu lượng vốn đầu tư lớn, và dài hạn. Mặc dù giống nhau về bản chất, thực tế việc hình thành và phát triển REITs tại các quốc gia có những đặc thù riêng. Chẳng hạn như mô hình của Anh và Nhật.
REITs ở Anh được hình thành theo Luật Tài chính 2006 (ngày 17/07/2006 – được bổ sung năm 2007) và có hiệu lực từ 01/01/2007. Vào ngày 01/04/2008, 18 tập đoàn bất động sản Anh quốc được chọn chuyển thành REITs. Hiện có 22 REITs đang niêm yết tại thị trường chứng khoán của Anh với giá trị vốn hóa tính đến cuối 2009 là 37 tỷ USD.
Điều kiện để một công ty chuyển sang REITs là:
- Tọa lạc tại Anh.
- Cổ phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch có uy tín.
- Chỉ phát hành một loại cổ phiếu thường và có thể có cổ phần ưu đãi không có quyền biểu quyết (có lãi suất cố định).
- Công ty chuyển đổi không phải là một công ty đầu tư dạng mở (OEIC) và cũng không phải là công ty dạng kinh doanh nhỏ (close company).
- Công ty này cũng không được liên quan đến hoạt động cho vay, mượn.
Khi chuyển thành REITs, hàng năm, REITs phải nộp 2 bảng kê khai thuế và 3 bộ báo cáo tài chính để chứng tỏ REITs đã đáp ứng điều kiện kiểm tra. Một REITs niêm yết ở Anh phải có vốn tối thiểu là 700.000 bảng Anh (GBP). Một REITs có thể tự quản lý hoặc được quản lý bởi bên ngoài. Một cổ đông không thể nắm giữ hơn 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu quyết. REITs bắt buộc phải niêm yết trên Sở Giao dịch London hoặc các Sở Giao dịch khác theo quy định. REITs phải nắm giữ ít nhất là 3 tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% trị giá của toàn danh mục đầu tư.
REITs được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản trong nước, với điều kiện là ít nhất75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê bất động sản và REITs phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê. Về phân phối lợi nhuận, 90% thu nhập cho thuê bất động sản (miễn thuế) sẽ được phân chia cho các cổ đông (phần thu nhập từ việc tham gia vào các REITs khác sẽ không được miễn thuế).
REITs tại Nhật được hình thành dựa trên cơ sở luật quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng thời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REITs. Về nguyên tắc, REITs cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật. Tuy nhiên, REITs có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REITs được phân phối cho cổ tức. Hai REITs đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9/2001. Đến nay, thị trường REITs Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REITs niêm yết với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ Yên (JPY).
Thông thường, phải mất thời gian một năm để thiết lập một REITs. Bước đầu tiên là phải thiết lập một công ty quản lý tài sản và xin giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ Địa chính - Hạ tầng - Vận tải. Sau đó, công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với cơ quan dịch vụ tài chính (FSA). Khi được chấp thuận, công ty quản lý tài sản có thể chuyển thành REITs. REITs phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REITs và nộp hồ sơ lên văn phòng pháp vụ. Bất cứ một REITs nào hình thành thì phải đăng ký với FSA để khởi đầu hoạt động như một REITs và phải chịu sự kiểm soát của FSA và cơ quan tài chính địa phương.
 REITs có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REITs chỉ phát hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. REITs ở Nhật thường có cấu trúc là một công ty. Những REITs đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấu trúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập. Hơn nữa, các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối với nhà đầu tư hơn.
Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REITs niêm yết đều có cấu trúc như một công ty. Điều kiện để REITs niêm yết là REITs phải là quỹ dạng đóng. Bao gồm, ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY, tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REITs Nhật không được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác, nhưng không có giới hạn về tỷ lệ nợ/tài sản.
Thị trường bất động sản Nhật vốn nổi tiếng về sự đắt đỏ với nguyên nhân bắt nguồn từ khả năng thương mại hóa cao của các bất động sản tại đây. Do vậy ngay từ khi ra đời từ năm 2000, REITs đã có sự phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế đã lấy đi của thị trường này 50%, giá trị từ 6,500 tỷ JPY năm 2006 còn 3,000 tỷ JPY năm 2010, và có lúc nhiều REITs tại Nhật tưởng chừng phải đối mặt với nguy cơ phá sản.
Rất may với gói kích cầu của chính phủ Nhật, REITs đã nhận được các khoản vay từ cơ quan quản lý tài chính nhà ở Nhật Bản và Ngân hàng Phát triển Nhật Bản. Hiện nay, thị trường REITs Nhật đã dần hồi phục với sự trở lại của các nhà đầu tư và được đánh giá rằng giá thị trường bất động sản đã xuống ở mức rẻ để mua vào.
*Bài viết có tham khảo tài liệu của CNBC
Tâm An


0 nhận xét:

Đăng nhận xét