Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Hợp thức hóa

Hợp hóa đất diện tích 32m2 được không?

Hợp thức hóa nhà được xây từ năm 2002 ;

Hợp thức hóa diện tích nhà xây thêm ...


Hợp hóa đất diện tích 32m2 được không?
Hỏi: Tôi có mua một thửa đất vườn, giấy tay vào tháng 1/2004. Sau đó khu tôi bị quy hoạch treo. Tháng 9/2012 Nhà nước xóa quy hoạch. Tôi đã làm được sổ đỏ riêng đất vườn năm 2013 với diện tích nêu trên (nhờ dịch vụ đo vẽ lại).
Bây giờ tôi muốn hợp thức hóa lô đất trên lên thành đất thổ cư thì có được không? Có vướng vào quyết định 19 của UBND thành phố là tách thửa sau 2009?

Năm 2011, tôi có xây một căn nhà trái phép trên thửa đất trên để ở vì mới lập gia đình. Nếu đất được chuyển lên thổ cư thì có thể hợp thức hóa luôn căn nhà (hiện chưa có số nhà)? Nếu không được tôi có thể xin số nhà tạm? Có vướng quyết định ngưng cấp số nhà tạm từ năm 2009 không?

Trả lời

1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất

Theo thư trình bày, thửa đất của ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất là đất vườn và hiện ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất từ đất vườn thành đất làm nhà ở.

Căn cứ điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ, một trong những căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, ông có thể lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho thửa đất nêu trên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy hoạch tại khu vực có thửa đất để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu thửa đất của ông được quy hoạch là đất ở.

2. Về quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM ngày 25-2-2009

Đây là quyết định lên quan đến diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp, quyết định chỉ áp dụng trong trường hợp khi ông tách thửa đất thêm một thửa đất mới khi sang nhượng… Đối với trường hợp nêu trên, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện ông chỉ mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, ông không thể áp dụng quyết định trên để xem xét điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Về việc xây dựng không phép vào năm 2011

Căn cứ điều 4 quyết định 68/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND Tp.HCM, có nhiều trường hợp trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng, gồm có một số trường hợp tiêu biểu sau:

i) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị, nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;

ii) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

iii) Đối với nhà ở riêng lẻ dọc các tuyến đường hiện hữu từ 12m trở lên tại các tuyến đường ngoại thành không thuộc điểm dân cư tập trung, thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2.000, tỉ lệ 1/500 thì chủ đầu tư xây dựng nằm ngoài phạm vi 100m tính từ tim đường hiện hữu về mỗi bên, không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng phải đăng ký việc xây dựng với UBND xã. UBND huyện quy định những khu vực phải cấp phép xây dựng đối với các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trên các tuyến đường nêu trên.

Ông có thể căn cứ vào các quy định nêu trên để xác định trường hợp của ông có phải xin giấy phép xây dựng hay không.

Trong trường hợp ông thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng thì căn cứ khoản 2 điều 12 nghị định 180/NĐ-CP ngày 7-12-2007 của Chính phủ, những công trình xây dựng tuy không có giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp phép xây dựng theo quy định xử lý như sau:

+ Đối với công trình xây dựng phù hợp với vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư phải lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép xây dựng thì bị cưỡng chế phá dỡ.

+ Trong trường hợp công trình xây dựng thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng hay không đủ điều kiện để cấp phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư xây dựng không phép thì bị buộc tháo dỡ công trình xây dựng.

Ông có thể căn cứ vào quy định nêu trên để xác định trường hợp của mình áp dụng theo trường hợp nào để giải quyết tình trạng nhà xây dựng không phép vào năm 2011. Có thể làm đơn để nghị phòng tài nguyên - môi trường huyện cung cấp thông tin về quy hoạch của thửa đất làm căn cứ xác định áp dụng luật pháp trong trường hợp này.

4. Về việc xin số nhà

Căn cứ khoản 3 điều 2 quy định 22/2012/QĐ-UBND ngày 31-5-2012 của UBND Tp.HCM, công trình nhà ở xây dựng không có giấy phép theo quy định của pháp luật trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì không được cấp số nhà.

Vì vậy, ông có thể liện hệ với phòng quản lý đô thị hay phòng có chức năng quản lý nhà tại huyện để tìm hiểu căn nhà của ông có thuộc khu vực cấm xây dựng hay không, nếu không thuộc khu vực cấm xây dựng thì ông có thể làm thủ tục xin cấp số nhà theo quy định của pháp luật.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO) 

 

Hợp thức hóa nhà được xây từ năm 2002

Hỏi: Tôi mua một mảnh đất 50m2 tại ngõ 385, phố Đội Cấn, Hà Nội từ một người tên A, có hộ khẩu thường trú tại Nam Định và làm nhà ở từ năm 2002...

Ông A. đã mua mảnh đất này từ ông B. (chủ cũ sống trên mảnh đất này). Tôi đã làm nhà để ở từ năm 2002 nhưng chưa làm giấy chứng nhận.

Xin hỏi, trường hợp của tôi có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở không? Thủ tục và nghĩa vụ tài chính ra sao? Tôi có phải chịu hai lần lệ phí trước bạ (do ông B. bán cho ông A. trước năm 2002 và ông A bán cho tôi năm 2002)? Cảm ơn.

Trả lời
Theo khoản 1 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 của Luật đất đai nhưng đã bắt đầu sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và đất không phải do lấn chiếm, nay UBND xã, phường xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, theo điểm h khoản 1 điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP, nhà ở được công nhận quyền sở hữu nếu được UBND xã, phường xác nhận là đã được xây dựng trước ngày 1/7/2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất.

Căn cứ quy định nói trên, và theo khoản 1 điều 16 nghị định 88/2009/NĐ-CP, ông có thể nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận. Thành phần hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận;

b) Giấy xác nhận của UBND phường về việc gia đình ông đã bắt đầu sử dụng nhà, đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; nhà, đất không phải do lấn chiếm, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt;

c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

d) Sơ đồ nhà ở.

Thời gian giải quyết không quá 50 ngày làm việc kể từ ngày văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất (điều 12 nghị định 88/2009/NĐ-CP).

Khi được cấp giấy chứng nhận, ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất theo bảng giá do UBND TP Hà Nội công bố và có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận (do không bị vượt hạn mức công nhận diện tích đất ở theo quyết định 19/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội).

Ông có thể xem bảng giá đất 2012 của TP Hà Nội tại quyết định số 50/2011/QĐ-UBND.

Tuy nhiên, đối với trường hợp một phần hoặc toàn bộ thửa đất của ông không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt hoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi lấn chiếm, vi phạm pháp luật đất đai, thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 2 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)

Hợp thức hóa diện tích nhà xây thêm
Hỏi: Tôi có mua một căn nhà cũ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Tôi xin phép sửa chữa nhưng có xây thêm một phần trong diện tích đất trống với diện tích xây dựng thêm là 6m2.
Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà của chủ cũ khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có phần xây thêm này. Khi tôi mua nhà và sang tên chỉ ghi phần "những thay đổi pháp lý", còn phần "chủ sở hữu nhà và đất gắn liền" vẫn còn tên chủ cũ.

Bây giờ tôi muốn tên tôi đứng ở phần chủ sở hữu thì cần làm gì? Liên hệ cơ quan nào? Nếu có nộp phạt thì sẽ bị phạt bao nhiêu tiền?

Trả lời

Đối với việc ông/bà muốn giấy chứng nhận thể hiện tên bà ở phần chủ sở hữu thay thế cho chủ cũ, bà có thể liên hệ phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện để làm thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra thực trạng căn nhà trước khi cấp đổi giấy chứng nhận, và trong trường hợp này việc cấp đổi giấy có thể bị vướng do thực trạng căn nhà không còn phù hợp với giấy chứng nhận cũ.

Trong trường hợp này việc xử lý được chia thành hai trường hợp:

+ Trường hợp thứ nhất, nếu phần diện tích xây thêm được xây dựng trước ngày 1-7-2006 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực) và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt bà sẽ được hợp thức hóa phần diện tích xây thêm.

+ Trường hợp thứ hai, nếu phần diện tích xây thêm được xây dựng từ ngày 1-7-2006 trở về sau, bà có thể được cấp đổi giấy chứng nhận nhưng không được công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích nhà xây thêm.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét