Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

HỢP ĐỒNG

Tránh những rủi ro khi giao dịch nhà đất

Phải đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà đất trong dự án


Từ vụ Phú Mỹ Hưng: Cẩn trọng khi mua nhà trên đất thuê

Tránh những rủi ro khi giao dịch nhà đất

Giao dịch nhà đất luôn liên quan đến những khoản tiền lớn, đồng thời có thể xảy ra nhiều rủi ro với cả người mua lẫn người bán, dẫn đến giao dịch không thành công, thậm chí còn làm hao tổn tiền bạc...

Thỏa thuận xong giá mua bán căn nhà hẻm ở Q.Phú Nhuận (Tp.HCM) là 3,2 tỉ đồng, chị Ngân, người mua nhà, mới đề nghị được xem giấy tờ gốc thì chủ nhà cho hay giấy tờ nhà đang cầm cố ở ngân hàng. Chủ nhà đề nghị chị Ngân đặt cọc mua nhà 500 triệu đồng, bằng số tiền đang nợ ngân hàng, để họ lấy giấy tờ ra. Sau khi tham khảo ý kiến người thân và bạn bè, chị Ngân dù tiếc, vì chọn được căn nhà ưng ý, giá rẻ, nhưng vẫn quyết định không mua căn nhà này. “Xét về tính pháp lý, ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là nhà đã có đầy đủ giấy tờ. Thế nhưng mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu, nếu đặt cọc 500 triệu mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì sao mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng có thể bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà liệu có được công nhận...”, chị Ngân chia sẻ.
Những lo lắng của chị Ngân không hề quá, bởi thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp tương tự, dẫn đến việc mua bán kéo dài, thậm chí không thành. Lúc đó, người mua đòi lại tiền cọc cũng trần ai.

Một thực tế trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ. Đã có trường hợp công chứng hợp đồng xong xuôi, người mua mới cho biết không đủ tiền thanh toán hết toàn bộ theo thỏa thuận và xin... “phần còn thiếu trả sau”. Về pháp lý, hợp đồng đã công chứng tức việc mua bán đã xong, chỉ còn chờ... sang tên đổi chủ. Nếu không thực hiện tiếp hợp đồng chỉ có cách xin hủy công chứng, chấp nhận mất phí công chứng; còn nếu thực hiện tiếp thì không thể biết trước bên mua có thanh toán tiền theo đúng cam kết hay không...

Sử dụng trung gian

Theo giám đốc chi nhánh một ngân hàng ở Tp.HCM, vẫn có cách giải quyết với trường hợp căn nhà đã được thế chấp và kể cả người mua có nhu cầu thế chấp chính căn nhà mua để vay vốn, trả tiền thanh toán căn nhà này, đó là ngân hàng sẽ làm đơn vị trung gian trong giao dịch. Khi đó, người mua, người bán và ngân hàng sẽ ký một hợp đồng thỏa thuận 3 bên. Bên mua phải nộp một khoản tiền vào tài khoản của ngân hàng (mà bên bán đang nợ). Khi ra công chứng mua bán nhà, ngân hàng sẽ thu hồi khoản mà bên bán đang nợ và trả lại phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều thực hiện dịch vụ trung gian thanh toán mua bán bất động sản, không những với trường hợp nhà đang cầm cố thế chấp mà còn với các giao dịch nhà đất bình thường khác. Khi đó, hai bên mua bán cùng đến ngân hàng để được tư vấn và tiến hành ký hợp đồng ủy nhiệm thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản; bên bán giao giấy tờ chủ quyền bản chính cho ngân hàng; bên mua nộp tiền một lần hoặc nhiều lần (tùy theo thỏa thuận của hai bên và được thể hiện trong hợp đồng ủy nhiệm thanh toán) vào tài khoản đảm bảo thanh toán của ngân hàng... Trong quá trình mua bán, ngân hàng có vai trò như “trọng tài”, đảm bảo việc mua bán, thanh toán, giao nhà đúng theo các điều kiện thỏa thuận. Trường hợp phát sinh trục trặc về pháp lý, hầu hết các ngân hàng đều có các chuyên viên tư vấn cách giải quyết hoặc trợ giúp pháp lý khi được yêu cầu.

Tuy nhiên, lưu ý là các dịch vụ này ngân hàng đều có thu phí, mức phí tùy theo ngân hàng nhưng thường ở mức khoảng 0,2% giá trị giao dịch. Ngoài ra, khi mua bán thông qua ngân hàng, giá bất động sản sẽ phải ghi rõ ràng trong hợp đồng công chứng. Trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp hai bên thỏa thuận giá mua bán ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều giá mua bán thực, nhằm né thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá bán hay 25% trên lợi nhuận, nếu người bán có 2 căn nhà trở lên) và phí công chứng (tính trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng)... “Chính vì thực tế này mà dịch vụ thanh toán qua ngân hàng chưa được nhiều người sử dụng”, một cán bộ ngân hàng nhìn nhận.


(Theo TNO)


Phải đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà đất trong dự án

Những điều khoản quy định không rõ ràng, chung chung, mập mờ của hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà đất dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư đang làm bùng phát các khiếu kiện, tranh chấp khi đáo hạn giao nhà.

Đừng chủ quan

Nhiều vụ tranh chấp HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng và chủ đầu tư, như dự án Quốc Cường quận 7, căn hộ Carina quận 8, (Tp.HCM) Keangnam ở Hà Nội... diễn ra, chủ yếu xuất phát từ sự chủ quan của khách hàng.

“Việc cam kết về chất lượng xây dựng được thể hiện trong hợp đồng hoặc theo nhà mẫu chỉ được đánh giá bằng quan sát và miêu tả bằng câu chữ, cũng không có cơ sở nào để so sánh về chất lượng, chủng loại hay sản phẩm trang trí nội thất.
Những điều khoản này quy định chung chung, mập mờ, khi đáo hạn giao nhà người mua mới thấy được những thiệt hại”, anh Nguyễn Văn Chiến, chủ căn hộ ở quận Bình Tân, Tp.HCM cho biết.

Là nhà đầu tư thứ cấp, ông Nguyễn Văn (quận 2) chỉ quan tâm đến giá cả và tiến độ thanh toán. Khi giá lên thì chuyển nhượng và chốt lời, có khi sáng đặt cọc giữ chỗ, chiều bán giấy cọc rồi. Việc trao đổi thỏa thuận, đề nghị điều chỉnh hợp đồng chủ yếu thông qua môi giới, nhưng việc này cũng ít được các chủ đầu tư chấp thuận, có chăng chỉ chỉnh sửa về câu chữ.

Chuyên viên môi giới dự án, Quách Hoa Thiên Triều cho biết, khi môi giới các dự án, việc tư vấn hợp đồng cho khách hàng cũng rất hạn chế, thường tránh việc tư vấn đến các điều khoản trong hợp đồng vì sợ trách nhiệm. Do đó khách hàng thường phải tự “bơi”.

“Trong hợp đồng, nhiều chủ đầu tư còn bỏ trống những điều khoản phí quản lý chung cư, hay phí bảo trì hàng năm... Trong trường hợp góp vốn để nhận nhà hay căn hộ trong tương lai còn dễ nảy sinh tranh chấp hơn, vì bản chất giữa hai hợp đồng góp vốn và HĐMB rất khác nhau.

Khi đến giai đoạn chuyển từ hợp đồng góp vốn sang HĐMB nhà hình thành trong tương lai, khách hàng không có cơ hội để thỏa thuận HĐMB với chủ đầu tư, bởi tiền đã giải ngân cho chủ đầu tư trong quá trình góp vốn, đành chấp thuận ký với chủ đầu tư “HĐMB theo mẫu”, chuyên viên pháp lý của một sàn giao dịch BĐS cho biết.

Ngoài ra, có những nội dung điều khoản trong hợp đồng của một vài doanh nghiệp gây bất lợi cho khách hàng. Ví dụ như điều khoản xử phạt (không đảm bảo nguyên tắc bình đẳng) khách chậm nộp tiền thì bị tính lãi ngày, nếu quá 30 ngày thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng...

Nhưng nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nền nhà chậm thì chỉ bị phạt 1% trên tổng số tiền đã thanh toán một lần duy nhất khi bàn giao...

Luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó giám đốc Công ty Đất Luật, nhận xét, mặc dù hợp đồng do chủ đầu tư soạn, nhưng do không chú trọng khi soạn thảo hợp đồng, tùy vào từng trường hợp tranh chấp, không phải thiệt hại lúc nào cũng thuộc về khách hàng.

Có nhiều chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng tuyệt đối tôn trọng nguyên tắc bình đẳng quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng do chưa có kinh nghiệm, không lường trước được hết khó khăn, cũng như biến động kinh tế nên có những điều khoản tự trói buộc mình một cách thiếu thực tế. Vì vậy, khi tranh chấp xảy ra, họ chịu thiệt hại nặng nề.

Phải lường trước

Nhiều chuyên gia nhận định, nảy sinh tranh chấp HĐMB giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian tới sẽ nhiều hơn và mức độ phức tạp càng gia tăng.

Theo luật sư Cam, trước khi quyết định ký hợp đồng, khách hàng cần phải chú ý xem xét uy tín của chủ đầu tư, căn cứ pháp lý của dự án đầu tư (giấy tờ về sử dụng đất, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng...) để tránh bị lừa đảo.

Khi xác định giá mua căn hộ cần phải xem xét kỹ các phụ lục về vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, giá đã bao gồm VAT chưa (Từ ngày 12/4/2009, giá bán căn hộ đã bao gồm 2% phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư).

Thỏa thuận về cách tính diện tích căn hộ. Phần sở hữu chung riêng trong nhà chung cư. Phần dự kiến thu phí quản lý nhà chung cư....

Kỳ vọng của các nhà hoạch định chính sách, với 80% sản phẩm của các dự án BĐS phải giao dịch quan sàn sẽ giúp hạn chế những những tranh chấp.

Theo ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Khối kinh doanh Hệ thống sàn giao dịch BĐS ACB, với vai trò là đầu mối trung gian giữa người bán và mua, sàn giao dịch sẽ xem xét kỹ về tính pháp lý dự án, điều kiện bán hàng, hợp đồng mua bán để tư vấn rõ cho khách hàng.

Nếu hợp đồng không mang tính bình đẳng, minh bạch về quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và khách hàng, sàn giao dịch sẽ đứng ra tư vấn chủ đầu tư sửa đổi. Nếu chủ đầu tư không sửa, lúc đó sàn giao dịch sẽ từ chối cung cấp dịch vụ môi giới.

Tuy nhiên, theo ông Hãn, không phải sàn giao dịch nào cũng thực hiện tốt nhiệm vụ này, mà thông thường nhiều sàn chỉ đứng ra môi giới bán hàng, còn vai trò tư vấn hợp đồng mua bán lại rất mờ nhạt.

(Theo Doanh nhân Sài gòn)


Từ vụ Phú Mỹ Hưng: Cẩn trọng khi mua nhà trên đất thuê

Chuyện tranh cãi ai phải đóng tiền sử dụng đất giữa khách hàng và Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) vẫn chưa kết thúc dù đã có tới ba cuộc đối thoại. Từ câu chuyện này đã đặt ra một vấn đề pháp luật cần lưu ý với những ai mua nhà mà chưa được “mua” đất ở dưới nền nhà.

Không riêng PMH, tại một số dự án căn hộ mà chủ đầu tư chỉ được Nhà nước cho thuê đất (trong một thời hạn nhất định), cũng phát sinh tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Hợp đồng không rõ

Chủ đầu tư dự án cao ốc P. ở quận 1, TP.HCM là một công ty liên doanh với nước ngoài. Theo hợp đồng, công ty này cho khách hàng thuê căn hộ trong vòng 40 năm và hứa bán. Trong thời gian thi công dự án, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục xin phép cơ quan chức năng cho bán các căn hộ. Nếu được chấp nhận, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục bán căn hộ cho khách hàng. Giá bán tương ứng với giá thuê căn hộ được nêu trong hợp đồng, tuy nhiên toàn bộ chi phí dịch vụ thủ tục, tiền thuế, tiền thuê đất thì khách hàng phải thanh toán.

Việc tranh cãi phát sinh khi gần đây chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) của các hợp đồng thuê. Khách hàng nào không thực hiện đúng theo hợp đồng, chậm trễ trong việc thanh toán tiền thuế thì công ty sẽ thanh lý hợp đồng, cho người khác thuê. Tuy nhiên phía khách hàng cho rằng theo quy định, nghĩa vụ này thuộc chủ đầu tư.

Ngoài ra hai bên còn tranh chấp nhiều nội dung liên quan khác. Nhưng một vấn đề lớn hơn chưa được đặt ra trong hợp đồng: trong trường hợp cơ quan chức năng cho bán căn hộ và chuyển từ thuê sang giao đất cho người mua thì ai sẽ phải đóng tiền sử dụng đất? Liệu có diễn ra tranh cãi tương tự như PMH?

Quyền của doanh nghiệp cũng chưa rõ

Theo cơ quan công chứng, khi được Nhà nước cho thuê đất, chủ đầu tư được quyền sử dụng diện tích đất thuê trong một thời hạn nhất định. Do đó, nếu chủ đầu tư xây dựng nhà đúng các trình tự quy định của pháp luật thì vẫn được quyền bán nhà trên đất thuê.

Khi các bên ký kết hợp đồng mua bán có thể hiểu: chủ đầu tư bán cho khách hàng phần nhà, đồng thời chuyển cho khách hàng phần quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã cho chủ đầu tư thuê. Chính vì vậy, để khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lâu dài, Nhà nước phải thu hồi quyền thuê đất của chủ đầu tư để cấp đất cho khách hàng.

Thẩm phán Nguyễn Quốc Trung (tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao tại TP.HCM) cho biết quy định của pháp luật hiện vẫn chưa rõ ràng về quyền của doanh nghiệp, người được Nhà nước cho thuê đất. Nhiều doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư dự án.

Sau khi bỏ vốn xây dựng nhà ở, căn hộ thì chủ đầu tư được bán nhà cho khách hàng. Nhà thì phải gắn liền với đất, thế nhưng trong trường hợp này “nhà” thuộc sở hữu của chủ đầu tư còn “đất” vẫn là đất thuê. Pháp luật hiện không bắt buộc chủ đầu tư muốn bán nhà phải làm thủ tục chuyển từ thuê đất sang giao đất. Chính vì vậy, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ dự án, thỏa thuận về nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Nếu không, những vụ tranh chấp căng thẳng kiểu PMH sẽ tái diễn tại nhiều dự án khác.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, hiện chưa có quy định nào đề cập đến vấn đề khi chuyển từ đất thuê sang đất giao thì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính liên quan thuộc về chủ đầu tư hay người mua và hình thức đóng ra sao. Do vậy cần có quy định rõ để tránh sự nhập nhằng về nghĩa vụ.

Nên tính luôn tiền sử dụng đất vào giá bán nhà

Trong khi chưa có các quy định rõ ràng, khách hàng mua nhà trên đất thuê cần lưu ý: khi muốn chuyển sang hình thức giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, mà xu hướng giá đất thường năm sau cao hơn năm trước, có nghĩa tiền sử dụng đất ngày càng tăng.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà nêu rõ khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất thì phải ràng buộc chủ đầu tư về thời điểm làm thủ tục giao đất, cấp giấy chủ quyền. Nếu vì lý do gì đó khiến thủ tục bị chậm trễ thì chủ đầu tư cũng phải gánh một phần nghĩa vụ này. Tốt nhất là nên tính luôn tiền sử dụng đất vào giá bán nhà, khi đó việc nộp tiền sử dụng nhanh hay chậm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Vì trong nhiều trường hợp cho thấy chủ đầu tư có thể chủ động làm thủ tục để cơ quan chức năng giao đất, cấp giấy chủ quyền cho khách hàng, nhưng họ đã không làm mà cố tình dây dưa.

Mục đích để khi khách hàng chuyển nhượng qua lại thì chủ đầu tư được thu phần trăm trên giá trị hợp đồng qua mỗi lần chuyển nhượng.

                          Theo Tuoi Tre























0 nhận xét:

Đăng nhận xét